旅游综合体：新十年的巨大商机

观光园：新十年的巨大商机旅游园区：新10年的巨大商机2014-05-01中国房地产城市化联盟作者：罗宣传引言提出了在中央新领导班子中具有划时代意义的“市场在资源配置中起决定性作用”的改革方针的时代背景下，社会资本，特别是民间企业将迎来新10年大发展的春天，新的四化战略(新的城市化，新的工业化，新的工业化)旅游园区与“政策导向的大势、市场消费大势、企业转换大势”相适应的这种人气物品，一定是未来10年或更长时间内的大机会，成为社会资本广泛追逐的热点。因此，本文将在近年来有关旅游园区开发的理论研究和项目实践的基础上，从“新认识、主要挑战、整体结构、理念变化”等方面系统地阐述对旅游园区的开发理解，并为开发企业实际抓住这个机会，共享改革红利提供有益的指导和帮助。第一，对旅游园区有多种版本的概念陈述，本文从核心角度提出了三种新的理解，有助于投资开发人员理解这一独特之处。旅游园区是旅游导向地区综合开发的最终形式，是与时代综合发展趋势相适应的巨大商机，是社会资本介入旅游开发的最佳模式。(a)旅游导向区域综合开发的最终形式，旅游导向区域综合开发的最终形式，是旅游园区。旅游园区项目根据核心资源或核心产品形成不同的类别；根据开发范围的大小，创造不同的规模，但本质上是统一的，即以旅游休闲为主的地区综合开发而成的泛旅游产业和形式，提供复合旅游休闲功能和辅助设施构成，综合旅游服务的非典型城市化地区(泛旅游产业集聚区)。(二)符合时代综合发展趋势的巨大商机，直接说，是赚钱的机会。显然，追求资本的热点是充满商机的领域。从本质上判断行业或领域是否有事业机会主要看两个方面。一是是否符合时代发展的大势。第二，是否有明确的收入模式。旅游园区被称为追逐资本的大机会(全国几乎所有大型房地产开发商或旅游投资者纷纷介入旅游园区开发)，因为它创造了非常适合政策和市场大势的非常明确的盈利模式。1、旅游园区的开发，与时代的发展趋势相适应，根据中国的国情，投资决策的前提有两个。一是符合政策的大势吗？第二，是否符合市场大势。显然，旅游区的开发完全符合这两大趋势。第一，符合政策大势：综合发展升级版新政府出台了一系列新政策方针。改革、发展方式的变化、产业结构的调整、生态文明建设、新的城市化、或美丽的中国、刺激内需、文化复兴、伟大的中国梦想，其意义都是经济社会综合发展升级版。旅游园区的开发不能很好地符合这种战略方针，这只能成为政策支持的焦点。在决定社会资本是否也参与特定领域的投资时，首先要注意的应该是该领域是中央和地方政策支持的大势。这也是旅游园区被资本追赶的大前提。第二，符合市场大势：休闲健康大需求，改革开放30多年来，中国中产阶级规模继续扩大，其财富大幅度增加，形成了新的人口红利消费者红利、“休闲休闲”，以新潮消费概念，敢于引领消费趋势的85后，90后集团逐渐成为不可忽视的主流消费群，文化旅游消费和旅游休闲度假随后，随着工业化、城市化、现代化的深化，城市居民受到越来越严重的工业病、城市病、社会病(如雾霾、拥挤、忙碌、压力、水污染、食品问题等)的困扰，城市人逃离城市逃往农村的巨大休闲健康需求在周末和公休日尤为突出，汽车的增长和交通的持续再次，这是中国老龄化社会带来的健康富足的银发集团巨大的中高级养老金休假的需求；最后，在市场供应方面，目前城市居民日益增加的旅游休闲健康要求和目的地旅游综合支持设施建设严重不足的矛盾。这四个方面是旅游园区成为巨大商机的现实基础。2.旅游园区的开发，具有明确的收益模式，旅游园区的开发在中国还不是很成熟，但目前出现了很多成功案例，因此在现实中，越来越明确的收益模式以房地产销售为快速收益核心，以旅游管理为基础，以产业开发为基础，以持续收益保障，以土地一级开发为增值收益为基础，通过战略合作，扩展到多利润，形成了整体收益结构。因为观光团是巨大机会的基础。因为投资的本质就是赚钱和做什么。房地产销售的收益3快速旅游经营的收益持续产业发展的收益基础一级开发的收益增值战略合作的收益多元主义不是旅游园区的最佳收益模式是单一“旅游经营房地产销售”的结构，而是多元复合收益模式也表明，根据这种多元复合收益模式，必须引导旅游园区项目的实际开发和运营，才能从这一巨大的商业机会中获得丰厚的收益。旅游开发中涉及社会资本的最佳模式社会资本是旅游房地产开发或旅游项目建设，旅游公共支持建设，从旅游角度参与新的城市化，最终以旅游园区这一特殊的具体形式，是社会资本介入旅游开发领域和新的城市化和农业现代化的最佳模式。因为政府的绩效诉求、企业的利益追求、农业、农村、农民升级诉求、游客体验诉求，只有在一起以旅游园区的模式为基础构建旅游项目的情况下，才能充分发挥资源的综合价值潜力，最有可能获得丰厚的发展收益，因此政府、企业、游客和市民的中州相辅相成的可能性最大。第二，对旅游园区的主要挑战尽管有巨大的商机，但旅游园区的成功建设，仍然有很多现实的挑战，最重要的挑战，体现在以下三个方面：(a)资源创新利用挑战如何发挥“一带多产”的效果？这里说的资源创新和利用的课题主要有两个。第一，如何将普通资源转变为吸引人的旅游产品。旅游产品的突破是旅游园区创造的最重要的部分。如何建立旅游综合开发的基础，从打破均匀化竞争的角度，创新地优化资源利用，将其转变为非常有市场吸引力的综合旅游商品体系，有效地发挥资源价值，引导市场突破，最终促进整个事业开发的成功，是所有旅游园区项目要面对和解决的第一个课题。如果不能将资源转换为具有魅力和竞争力的产品，那么项目的成功开发就不言而喻了。对旅游产品的差别化创新规划、规划、设计和运营咨询提出了很高的要求。第二，利用特色资源发展特色产业，创造特定收益的方法。资源创造旅游以外的价值也同样重要。通过充分利用项目内的特色资源，分别创建旅游综合开发体系结构和其他相关项目的方法，可以实现资源多样化，大大提高资源综合产出。也就是说，即使不利用该资源的旅游价值，也可以创造特定的收益，有效地降低资源开发的风险。景观农业首先是农业本身的收入，然后是旅游休闲价值。资源创新和利用的核心在于如何发挥“一带多产”效果。(b)对合理使用资金的挑战如何找到“良性滚动”模式？一个旅游区的投资规模动不动就有数亿、数十亿甚至数百亿韩元，因此不必一一说明资金需求压力。客观地说，大多数企业都用自己的资金迅速实现整体开发是不现实的(只有少数大企业才能这样做)。更多的情况下，除了电力所需一定金额的自我投入外，要非常注意“培养项目，第一条皮带中后期”的滚动开发方式。只有这样，项目才能真正实现科学的落实和先进化，在开发方面采取主动，不败为胜。合理使用资金的关键是如何找到“良性循环”的模式。(c)后期整合操作的挑战“资源整合”的目的是什么？旅游区是一个大机会，因此成为众多资本追逐的热点。但是现实上，很多企业从其他行业转移到旅游园区的开发领域，不仅自己对旅游园区的认识还不成熟，而且与后期运营成败非常相关的人才团队、经营管理、投资吸引运营等都非常不足，因此后期运营也面临着巨大的困难。那么对于非大企业投资企业来说，如果自身能力有限，积极整合各领域的资源，参与旅游园区的整体开发和运营将是非常必要和现实的选择。后期整合运营的核心表明，它是在实现“资源整合”目的的方法上。第三，旅游园区的整体结构理解了旅游园区成为大商机的原因，把握了面临的三大挑战后，要介入旅游园区开发的社会资本或开发企业，首先需要掌握的是旅游园区的整体结构。本文认为，作为真正的旅游园区，应包括核心吸引系统、休闲收集系统、旅舍休假系统、产业支持系统、综合支持系统、运营管理系统等6个系统。(a)核心魅力系统任何旅游园区项目和其他旅游项目一样，首先要解决的是人气问题，如果不受欢迎的话，就不能说其他一系列开发，所以要把建立核心吸引系统放在第一位，这是旅游园区建设的基石。核心魅力系统的构建实际上为游客旅游提供了独特的理由，必须深入分析目标市场的需求特征，以市场需求为主，创新整合项目的类型和无形旅游资源，构建具有差别魅力的旅游商品系统。这是检验咨询机构创造性规划和创新设计水平的一个棘手的环节。一般来说，核心吸引器由一个或多个核心吸引器组成，其形式不限于旅游商品，可以是灵山大佛等令人印象深刻的景点或华侨等大型主题公园，也可以是宋成川区亭、印象流三姐妹、九龙浴等感人的表演或主题秀，也可以是令人陶醉的主题温泉(如伯林斯spa)，甚至很有个性(b)建立休闲聚合系统休闲聚合系统是延长游客停留时间和增加游客综合消费的根本，这对旅游园区的经营有很大影响。依靠核心吸引系统的成功构建，旅游区将聚集巨大的人流，形成一定的消费。但是，要真正实现综合经营效率的突破，必须让这些人流在观光团的平台上停留更久，花更多的钱。构建“餐饮、娱乐需求、住宿需求、休闲需求、购物需求、健康需求、体育需求、体验需求”等复合休闲需求，构建“特色饮食项目、娱乐项目、酒店和旅馆项目、商业街区项目、物理治疗健康项目、刚体休闲聚集系统的具体构建是对核心吸引系统的补充，两者之间的界限不严格，两者都属于旅游经营版，不仅可以本身创造经营收益，两个系统在吸引人流、树立形象、提高地区土地价值、成功开发整个旅游园区等方面都起着非常重要的核心作用，开发企业要做出相当的努力和努力，细心构建，以后也要做好可持续经营。(3)成功构建旅舍度假系统的核心吸引系统和休闲收集系统，实现人们的魅力、形象建设和提高当地土地价值，后续开发最需要的是旅舍度假系统。这是通过快速销售旅舍度假村房地产平衡旅游经营部门投资，获得土地增值收益的关键，最终使旅游园区成为新的旅舍地区(必须有足够的人居住在这里)的核心。构建旅舍度假村系统需要关注以下三个方面：第一，旅舍度假产品一般要适当考虑当地居民的居住要求和现场游客的休假要求，不仅仅是针对外国度假者，出生在斯瓦特地区居民，往往是确保人气的核心(家庭单位的旅舍产品的购买力也不能低估)，其中的核心是制造满足当地居民需求的产品。第二，要销售度假胜地产品，必须充分研究目标市场的核心要求，强调差别价值和独特竞争力的方面，如文化价值、健康价值、养老价值、投资价值、田园价值等。第三，与现有住宅房地产不同，针对外地游客休假需求的休闲产品要充分考虑售后经营问题。例如，通过与图格特的战略合作，将旅居产品改造为酒店财产，转移房地产，才能有收入，避免鬼扯，归真现象。为此，需要进一步考虑从特定旅客产品规划和设计到旅客功能及向酒店财产的转换便利性。(4)产业支持系统旅游园区本质上是泛旅游产业集聚区，需要产业支持。旅游园区是具备造血功能，实现酸化融合，最终促进健康发展的有保障的地方，可以说是旅游园区真正成为推动区域经济社会综合发展的核心引擎的根本。旅游园区的产业支持系统就是反映绿色、生态、低碳和现代服务业特点的泛旅游产业系统，以旅游休闲产业为核心，以旅游房地产业为核心，支撑其他特色产业，具体构成如下：第一，以旅游休闲产业为核心，主要包括食物、住宅、线路、旅行、购买、娱乐等核心旅游休闲形式。其次，以旅游房地产业为重点的主要包括文化房地产、养生房地产、养生房地产、酒店房地产、庄园房地产等特色房地产业态。第三，支持其他特色产业，主要包括文化创造、养生养老、休闲农业、绿色加工、体育运动、会议会展、康体物理治疗等相关形式。(e)综合支持系统集成支持系统是旅游园区真正成为度假目的地和新的城市地区的重要组成部分。这是过去很多旅游园区项目(尤其是旅游房地产项目)开发建设中最被忽视和最缺乏的部分，以后在旅游园区建设中，建立综合辅助体系应该引起人们的高度关注。关于综合部队系统的理解和构成，有三点。一是指旅游园区所谓的重量级旅游休闲套装例高尔夫球场、游艇码头、最高级度假村集团、一流温泉等高级休闲设施等，而不是指满足正常住宿休假需求的生活辅助和公共设备等。第二，度假所需的基本生活补助书应在超市、医院或诊所、邮局、提款机、饭店(当地食物)、蔬菜市场、汽车修理等旅游园区提供，这些社区补助看起来很小，