最高院判例：未取得合法建设手续建筑物租赁合同效力与责任承担

最高法院案例：没有合法建筑程序的建筑租赁合同的有效性和责任判决的要点如下：1 .取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断其是否合法建设的标准。租赁建设工程未取得建设工程规划许可证的，租赁合同视为无效。2.合同被认定无效后，不再涉及违约和终止问题，合同中关于违约金和终止赔偿的相关条款不再适用。凯斯诺。一审：内蒙古自治区高级人民法院(2015)内民三初字第3号二审：最高人民法院(2017)最高法民中第171号合议庭法官：李明依、方方、俞萌裁判日期：2017年9月6日案情摘要：原告：浙江银泰投资有限公司(以下简称银泰公司)被告：包头中冶置业有限公司(以下简称中冶公司)2011年6月22日，中冶公司作为出租人与银泰公司作为承租人签订房屋租赁合同，同意中冶公司将该房屋出租给银泰公司。中冶公司应在2013年12月31日前将租赁场地移交给银泰公司；银泰公司应向中冶公司支付500万元的租赁保证金；如中冶公司延迟交付租赁物业，应向银泰公司支付违约金，每天人民币5万元；如果房屋交付延迟超过12个月，银泰公司有权取消租赁合同。中冶公司应向银泰公司一次性支付1.3亿元的撤销权补偿金，并赔偿因主张权利而产生的律师费、诉讼费及其他合理费用。合同还规定了其他事项。2011年8月18日，银泰公司向中冶公司交付了500万元的租赁保证金。2013年12月10日，银泰公司督促中冶公司按合同交付房屋。2014年8月13日，中冶公司将500万元的租赁保证金返还给银泰公司。银泰公司于2015年10月30日向中冶公司发送解约通知书，宣布取消房屋租赁合同，并要求中冶公司支付3365万元的逾期交货违约金和1.3亿元的违约金。租赁合同案件所涉及的住宅区直到一审法院辩论结束后才获得建筑规划许可证。银泰公司起诉请求：1。责令中冶公司向银泰公司支付3365万元的逾期交货违约金；2.责令中冶公司向银泰公司支付1.3亿元终止赔偿金；3.中冶公司被责令承担本案的全部法律费用，并赔偿银泰公司因处理本案争议而发生的法律费用、评估费用及其他合理费用共计55.4万元。判决理由：一审法院认为银泰公司与中冶公司于2011年6月22日签订了房屋租赁合同。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋，出租人与承租人订立的租赁合同无效。”但是，在一审法院辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定其有效。本案中，中冶公司作为出租方，在2011年6月22日与承租人银泰公司签订房屋租赁合同合同时未取得建设工程规划许可证，直至本案庭审结束后才取得。因此，银泰公司与中冶公司于2011年6月22日签署的房屋租赁合同无效。关于银泰公司要求中冶公司支付3365万元迟交违约金、1.3亿元合同终止赔偿金、55.4万元诉讼费和评估费的诉讼请求是否成立的问题。银泰公司要求赔偿逾期交付房屋违约金3365万元，解除合同赔偿金1.3亿元，诉讼费和评估费55.4万元。在这种情况下，中冶公司作为租赁房屋的业主，有义务办理建设工程规划许可证。与银泰公司签订房屋租赁合同，未办理，尚未办理。中冶公司对所涉及的中华人民共和国合同法无效后果承担全部责任。中冶公司认为，未能申请建设项目规划许可证是政府的原因，不是政府的过错。房屋租赁合同第121条规定：“一方因第三方原因违约的，应当向另一方承担违约责任。一方与第三方之间的争议应根据法律或协议解决。”在这种情况下，即使中冶公司的索赔成立，也与银泰公司无关。在庭审中，银泰公司经询问表示，即使合同无效，责任也完全在中冶公司，中冶公司应承担赔偿损失的过错责任。根据评估报告，从2011年6月合同签订到2015年10月合同终止，再加上合理的两年寻找新项目的时间，如果合同执行的年营业利润为人民币元，虽然六年内超过人民币1亿元，但仍要求中冶公司赔偿损失人民币1.3亿元。经审查，银泰公司提供的评估报告是对租赁物业交付后未来20年2015年预期收入的估计。由于商业经营的风险和各种不确定的损益因素，不能确定银泰公司一定会从经营中获利，年利润额可达1700多万元。因此，银泰公司根据评估报告提出的损害赔偿请求不予支持。银泰公司也没有提供其他证据证明其损失额。考虑到银泰公司已经履行了合同约定的支付定金500万元的义务，在本案中没有过错。从合同签订到解散，银泰公司遭受了一定的损失。虽然银泰公司不能提供证据证明其损失，但中冶公司应适当赔偿银泰公司。从2011年8月18日至2014年8月13日，中冶公司持有银泰公司500万元人民币，共计2年361天。根据民间借贷最高利率24%，中冶公司应向银泰公司支付利息元作为对银泰公司的补偿。综上所述，银泰公司的诉因部分成立，一审法院部分支持其主张。根据最高人民法院房屋租赁合同第58条、中华人民共和国合同法第2条、中华人民共和国合同法第134条第1款、第138条、第141条、第148条第1款、第152条，一审法院裁定如下：中冶公司应在裁决生效之日起30天内赔偿银泰公司人民币损失。二。驳回银泰公司的其他诉讼请求。一审宣判后，银泰公司和中冶公司提出上诉。最高人民法院认为，在如何确定关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释效力的问题上。根据中华人民共和国民事诉讼法协议，中冶公司的主要合同义务是按时交付符合合同要求的租赁物业。银泰公司的主要合同义务是支付履约保证金和租金。双方的主要权利和义务符合房屋租赁合同的特点。但是，房屋租赁合同签订时，作为租赁项目的房屋还没有完成，所以这是该房屋的预租赁，待将来完成。关于房屋预租，现行法律、行政法规没有规定的，可以参照房屋租赁的有关规定执行。房屋租赁合同第2条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人与承租人订立的租赁合同无效。”但是，在一审法院辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定其有效。同时，根据房屋租赁合同 (2007)第40条第1款，“在城乡规划区内建设建筑物、构筑物、道路、管线等工程的，建设单位或者个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府提出申请， 自治区、直辖市办理建设工程规划许可证和第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设； ”建设工程规划许可证的规定是合法建设的前提，也是判断是否合法建设的标准。本案中，根据双方提交的证据以及一审法院对包头市规划局稀土高新区规划分局的核实，可以得出结论：本案涉及的地块建设项目在一审辩论结束前已经取得建设工程规划许可证，即最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释约定的租赁尚未完成，未取得合法的建设程序。在这种情况下，中华人民共和国城乡规划法应被视为无效。一审判决在这方面并不不当，银泰公司在这一点上的上诉理由是站不住脚的。关于是否应支付逾期交货违约金和终止赔偿金的问题。房屋租赁合同被认定无效后，不再涉及违约和终止合同的问题。关于延迟交货违约金和终止赔偿的相关规定不再适用。因此，银泰公司要求中冶公司支付迟交违约金和终止赔偿金的主张不能成立。一审判决没有发现这种不适当，银泰公司在这一点上的上诉理由也没有成立。关于中冶公司是否应赔偿银泰公司的损失以及如何确定损失金额的问题。房屋租赁合同第58条规定，“合同无效或被撤销后，因合同而获得的财产应予返还；如不能或没有必要退货，应给予折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。”本案中，根据房屋租赁合同第2.3条和第11.11条的规定，中冶保证并承诺“租赁房屋为中国法律规定审批程序的合法建筑”，“在租赁房屋范围内拥有合法的发展权”。现在中华人民共和国合同法因未取得建设工程规划许可证而被视为无效，原因是中冶未能实现上述保证和承诺。因此，中冶公司对合同的无效承担全部责任，并应赔偿银泰公司因此遭受的损失。中冶公司声称没有错，银泰公司有错，这是不能成立的。中冶公司称，未能获得建设项目规划许可证是由于政府行为，是不可抗力。然而，根据房屋租赁合同第18.1条，双方并未将政府行为规定为不可抗力。根据第18.2条，发生不可抗力后，中冶公司应立即通知银泰公司并提供相关证明。然而，中冶公司未提交相关证据证明其已将政府行为造成的不可抗力通知银泰公司。因此，中冶公司关于不可抗力的索赔不成立。关于赔偿金额，房屋租赁合同第58条中所述的“另一方因此遭受的损失”应限于信赖利益