拆迁谈判中常见十大问题及谈判技巧ppt课件

拆迁谈判中常见的十大问题和谈判技术，深圳市金大地拆迁工程有限公司深圳市英联房地产评估顾问有限公司，1、拆迁谈判中常见的十大问题，1、如何确定特殊情况下业主的身份(补偿对象)？ 2、房屋拆迁补偿范围包括什么3、拆迁房屋的补偿面积如何决定？ 4、安置房建设期间过渡性安装补助费的标准是什么？5、开发人员如果不能按时提交房间，延期取款的原因对业主有什么补偿？ 6、取安置房提供装修吗？ 7、原业主可以按回迁住宅面积标准增加面积吗？ 按什么标准结算8、主动拆迁的人有什么鼓励措施9、房屋拆迁过程中应在什么情况下进行证据保全10、抵押房屋拆迁应如何处理2、1、特殊情况下如何确定业主的身份(补偿对象)？ 按照3，城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁人应当给予被拆迁人补偿。 这清楚表明被拆除的人是城市房屋拆除补偿的权利主体。 另外，因拆除住宅以外的房屋而停产停业的，拆除者必须给予适当的补偿。 这表明因拆除房屋而遭受停产停业损失的房屋使用者也是拆除补偿的权利主体。 此外，还有拆除权利主体进行补偿的特殊情况。 具体如下： (4)、(1)婚姻特殊情况a .一方以个人财产投资获得的收益购入的房地产属于共有财产，夫妻双方共享补偿权利b .男女双方的住房补助金，以住房储备金购入的房地产撤销时离婚或一方死亡的； 共同财产处理补偿的c .男女双方的养老保险费，破产以补偿费购入的房地产，撤销时离婚或一方死亡，以共同财产处理补偿的d .以夫妻一方或双方所有知识产权收益购入的房地产，撤销时离婚或一方死亡，以共同财产处理补偿，5、 e .当事人结婚后，一方父母出资购买双方房屋的，明确表示双方房屋应视为共同财产的，除非明确表示。 f .以军人伤亡保证金、残疾补助金、医药生活补助费购买的房地产是军人的个人财产，撤销时离婚或军人死亡的，必须以军人的个人财产处理。 离婚的，对方没有补偿配置权的军人死亡的，按照继承法的规定处理。 g .军人复员费、自愿雇佣费等一次性费用购买的房屋，撤销时离婚或军人死亡的情况下，一般情况下夫妻结婚关系的存续年数乘以年平均值(支付军人名义前的费用总额是70岁的人均寿命和军人入住的实际年龄之间的差额平均的金额)，所得金额为共同财产，其馀为军人个人财产用这个比率计算房屋拆迁补偿金的分配比率。 6、(2)继承造成的特殊情况中华人民共和国继承法第2条规定“继承人死亡时继承”。 拆迁活动中房屋所有者死亡的，继承人享有依法拆迁的房屋补偿权。 房屋拆迁设置补偿协议只能与继承人签订。 因此，必须明确谁是继承人，是各自的继承人。 协定缔结但尚未履行或未履行的，继承人的权利义务由继承人承担。 遗产继承人之间的协议一般不涉及撤去者，但方便的时候可以从旁协助。 提供协商场所、提供资料或提供参考补偿配置方案。 一旦无法解决当事人之间的纠纷，当事人应当在法院的诉讼中解决，最终根据有效的审判文件执行。 但房屋可以采用预拆、提高补偿金的办法。 7、2、房屋拆迁补偿范围包括什么？8、补偿范围确定拆迁活动造成的损害中哪些财产利益应依法补偿。 根据城市房屋拆迁管理条例的规定，房屋拆迁补偿范围包括三个部分：房屋所有权、附件所有权和收益权。 (一)房屋。 被拆除的房屋在补偿范围内的，必须是合法房屋。合法包括所有者合法拥有的两个意思房屋本身合法，不是违法建筑等。 城市房屋拆迁管理条例说：“拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，拆除未超过补偿的批准期限的临时建筑，必须给予适当补偿。” 、9、(2)附件。 被拆除的房屋附属物是指房屋所有者和使用者增加的、依赖某种用途的设施。 作为房屋的附属物，一般有依赖房屋存在的特征某种用途，有利于房屋涨价必须能够计算价值被拆除房屋的附属物必须具有合法性。 (三)收益权。 城市房屋拆迁补偿范围的收益权应具有以下特点：收益权人占用合法拆迁的房屋，其收益权需要合同或法律依据；收益必须合法产生；收益必须有依据； 包括即得收入和合法预期收入。 城市房屋拆迁过程中，应补偿的收益主要有3种，租金生产、经营的预期收益费用如城市房屋拆迁管理条例第31条规定的转移补助费。 十三、确定拆除房屋的补偿面积？ 11、确定被拆除的房屋面积，生育票上记载了房屋面积的情况下，如果没有记载按照记载的房屋面积补偿的建筑面积的情况下，委托合格的测绘部门进行测绘，根据测绘报告书的数据计算补偿价格。 12、4、安置房建设期间的过渡性安置补助费标准是什么样的？13、转移安置期间，永久性建筑物安置补助费标准略高于当时老板旧住宅市场的租金，保证老板在转移之前很快就能在原居住周围和附近找到合适的住宅，现在如果开发人员不能按时提交房间，延期回迁的原因对业主有什么补偿？ 15、因开发人员原因无法在双方约定的建设期内交付住宅，业主延期取证的，应在延期交付期的过渡期以补助费标准为原标准提高一定比例进行补偿。 16、6、取安室提供装修吗？ 17、目前市场通行的方法主要有两种：开发人员改装一些类型的样板房，经业主们选择协商后由开发人员负责装修。 开发人员(实施公司)提供的安置房是毛代房屋，其他开发人员按照600-800元/平方米的标准，向房主支付抽取安置房的装修补助费，房主在所有人入住前进行装修。 18、7、原业主可以按回迁住宅面积标准增加面积吗？ 按什么标准结算？19、不同地区城市更新的建设规模不同，应拆迁的旧房屋户型面积也有很大差异，开发人员在制定采购方案时如果允许有很大差异的开发人员购买的话，现在运营的项目的一部分按市场价格结算。 积极配合拆迁的拆迁人员有哪些鼓励措施？21、快点搬迁、快点获利是搬迁工作的起点，在大多数城市更新和旧改建项目补偿方案中，在约定的搬迁期限内搬迁、快点实施搬迁的业主有不同的鼓励标准如果是订书机的家，就没有任何报酬。 22、9、房屋拆迁中，应在何种情况下进行证据保全；(23 )；(1)房屋拆迁管理部门需要拆除托管房屋的，必须处理所有证据；(2)实施强制拆迁前，拆迁人应当对房屋拆迁的有关事项向公证机构进行证据保全。 24、10、抵押房屋拆迁如何25、抵押房屋拆迁以货币补偿方式操作抵押房屋拆迁的，首先应由抵押权人与抵押人协商重新设立抵押、偿还借款，以消除抵押房屋的抵押权。 被拆除的人可以向拆除人领取补偿金。抵押人和抵押权人因重新设定抵押或偿还债务而无法达成协议的，拆迁人可以向公证机构和房屋拆迁管理部门提交或保管补偿金。 拆除抵押房屋应以产权交换方式操纵抵押人和抵押权人，以产权交换房屋为抵押物重新签订抵押合同，登记后生效。 迄今为止，拆迁人不得与拆迁人签订拆迁补偿协议。 26、抵押权人和抵押人在拆迁期限内未达成新抵押协议的，视为所有权不明确的房屋，拆迁人提出拆迁补偿安排方案，向房屋拆迁管理部门提出审批实施拆迁。 拆迁前，房屋拆迁管理部门应当对拆迁的房屋制作调查记录，拆迁人员应当向公证机关保全证据。27、撤销谈判技巧。 分析、1、2、3、4、分析人的心理状态，先选择突破口，谈判应围绕核心问题展开，TEXT、5、立即固定谈判成果，28、1、分析人的心理状态，29、人被攻陷的情况可能各不相同拆迁谈判员只要掌握拆迁人员的心理状态，就可以选择有效的谈判策略。 拆迁房屋的典型心理状况如下： (1)如意心理这是拆迁房屋知道自己所有或使用的房屋要拆迁时快乐兴奋的行为特征。 形成这种心理的原因是消除了对旧房子的厌烦和对新房子的憧憬。 撤离实施机构进入现场时，撤离的家庭一般态度温柔，热情积极合作。 拆迁工作人员也在一起是和谐的。 (二)恐怖心理家拆迁工作进入实质阶段，部分被拆迁的家庭存在恐怖心理状态。 他们在一定程度上关心自己利益的实现。 主要特点是忧虑和惊慌。 在这种情况下，被拆除的人对拆除作业人员缺乏一般的信赖感，担心作业人员会减少面积，降低价格和折旧率。 什么事情总是放在心上，举手。 30 (三)部分消极心理被拆迁的家庭表现出拆迁房屋的规定、标准、原则与自己要求的条件不一致时处于消极心理状态，通常不处于劣势，行为缓慢的行为特征。 (四)横卷心理进入房屋拆迁工作实施阶段，部分拆迁家庭被认为是实现个人利益的关键时期，实现经济利益和其他利益最大化，以拒绝拆迁为小费，表现为横卷和恐吓行为。 这种消极心理和侧卧心理一般被称为“钉书机门”，前者表示软拖，后者表示硬抵抗。 31、2、选择突破口32、拆迁谈判成功的前提是谈判者要熟悉法律法规，熟悉各户情况，对各户具体如何处理，每句话都要认真安排，如战前安排。 谈判的正常做法是先挑一个难点，选一个突破口。 突破口的选择原则首先是该房子地点的重点，可以起到分割房子的作用，其次该房子在当地受到影响，面积也不能过大，操作容易，可以起到“点带面”的作用。 33、3、选择谈判对象34、谈判开始后，选择谈判对象一定是提高谈判效率、推进谈判顺利进行的重要环节。 在实践中，开始谈判的前提条件是，通过事前调查确定相关人员的身份，确定对方是否有权参与谈判，以及是否是合适的当事人和参与者。 特别是，一部分被撤去，家人很多。 家里有一千人，主事一人，如何选择主事者，进行谈判和合同，主要抓两个： (1)选择对方完成手续。 明确被撤走的家庭成员的状况，调查周密，不能弄错被撤走的人，而且不能错过当事人，对家庭说话也不一般。被拆毁房屋的人，有男女老少的区别，也有素质的区别，善于发现对方的主事的人，通情达理的人，作为谈判对象，可以避免绕道而行。 全家人对拆迁补偿意见不一，全家人一起出场，口头多的，谈判人可要求对方派两名代表，其他家人提交授权书，谈判人与代表的谈判就会顺利。35、(2)根据对方成员的素质选择对方。 一个人的素质往往决定他在家庭中的地位。 从性格上看，有的人性格随和，谈判一般为这样的人不难，有的人脾气暴躁，有的人不能成为谈判对象。 当然，选择谈判对象是个问题，是否有馀地是另一个问题，当然最好不要选择。 36、4、谈判应围绕核心问题展开，37、拆迁补偿协议相关问题较多，拆迁人最关心的问题是补