海南陵水风车国际休闲度假村B区--修建性详细规划说明

海南陵水风车国际休闲度假村B区-修建性详细规划说明 一、地理区位本项目位于陵水海滨风景名胜区的清水湾旅游区内，属于风车国际度假村B区，总规划占地面积35.93公顷（538.90亩）。陵水海滨风景名胜区位于海南陵水黎族自治县东南沿海，北距海口约220公里，南距三亚市区80公里，有高速公路、国道及东环铁路三条交通大干线通达。陵水海滨风景名胜区面积约456平方公里，由城乡协调发展区、自然观光区、旅游渡假区、生态保育区及水源保护区等五种功能区域组成，拟建成环境优美、设施先进、管理先进、极富海岛情调的海滨旅游观光休闲度假胜地。陵水风车国际度假村位于陵水县南端，位于土福湾与清水湾的转折交界处。西侧临赤岭、土福湾，东侧、南侧临清水湾，总规划用地面积107.72公顷。二、规划背景前期开发1995年海南成懋旅业发展有限公司获得土地使用权，并于临海的小山包上修建了8栋别墅式度假酒店，有限地接待少量游客。由于受当时开发低潮的影响，滨海建筑无论从选址、规划、设计、材料、施工、设施等各方面均达不到高质量、高标准的要求，使现存建筑物与周边自然环境极不协调，需要彻底改造。调整规划背景随着海南旅游生态省的建设以及国家建设海南国际旅游岛的战略目标的确立，海南的旅游地产正引来新的发展时机，为了配合加快推进清水湾旅游度假区的开发建设进程，满足打造具有国际热带海滨特色的高品质休闲度假区的新要求，依据省住建厅及陵水县政府听取项目汇报时的指示精神及项目专家论证会的一致建议，陵水县于2010年10月进行风车国际休闲度假村的控规调整，本项目即以此控规为基础进行修建性详细规划设计。三、用地现状分析用地范围划定B区用地位于整个风车国际度假村的中部，东西长约929米，南北宽约630米，北临主要城市道路，南临大海，总用地面积35.93公顷(合538.9亩)。包含控规中的B1、B2、B3三个地块。四、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）2、 建设部城市规划编制办法（2006年4月1日）3、海南省旅游总体规划4、陵水县城市总体规划(2001-2020)5、陵水海滨风景名胜区总体规划修编(2005-2020)6、陵水海滨风景名胜区风车国际休闲度假村控制性详细规划调整7、 国家相关规范、地方法规及文件8、规划部门提供的市政路网及用地高程9、业主提供的地形图及设计任务资料五、项目定位本项目位于海南城乡发展总体空间结构东部旅游经济发展链内，具体位置属于南部热带滨海旅游功能区中的“清水湾旅游度假区”，该区的功能定位是：旅游度假、休闲运动和旅游社区三大类，项目可建设四星级以上酒店、游艇俱乐部、产权酒店、公寓和高尚居住区。风车国际度假村在控规中分成A、B、C三区，其中东部C区为滨海公园与别墅式酒店，西部A区为海归度假村，中部B区为别墅式酒店、集中式大酒店及高层酒店式公寓。本项目（B区）即在控规的基础上，完全遵守控规的规划定位与用地性质，严格按照控规指标进行规划布局。本项目的定位是：以五星级度假酒店为龙头，集合高层酒店式公寓、高档别墅式酒店及高档次低层住宅等类型度假产品，依托山海石林等自然景观、打造休闲度假与旅游观光为一体的高尚海滨度假村。六、规划原则 充分尊重控规、保持规划的延续性。同时通过相应分析研究，合理确立规划定位。综合考虑场地承载能力、开发愿望、期望值和经济的预期的平衡，使基地的开发容量、开发总量、场地使用强度、开敞空间率（空地率）得到有效控制，促进合理、有效的开发。突出生态特色注重保护场地较好的原生态，充分利用场地资源，突出海南陵水的地方特色，注重整体环境塑造，建设主题鲜明，魅力独具的滨海度假区。度假区建设应突出海滨特征，提高山、海、石体系的可见度和可达性；保证滨海沙滩、滨水地带及山地的公共性。建筑风格追求朴实大方，推崇热带岛屿风格，采用乡土的、自然的材料，外观轻盈、通透，以期达到保护和加强具有绿色生态特征的自然乡土环境。七、总体布局1、功能结构规划结构按控规地块划分大体可归纳为一中心两绿廊三组团，即以中部一个五星级酒店为中心，以酒店两侧的两条通海绿廊做间隔，布置三个功能组团。具体为以两条贯穿南北的通海绿廊为界，自东向西依次为别墅式海景酒店、集中式海景大酒店、高层酒店式公寓。本规划以新的控规调整指标为基础，严格按控规指标进行规划布局，保证与控规内容的高度一致性。2、用地布局东区别墅式酒店位于东侧B1地块，由23栋别墅及1栋会所组成，规划用地约11.36公顷。布局上依地形面海呈阶梯式布置4排2层高的海景别墅共23栋，别墅采用园林式平面布局，依坡地地势前后错落并围合出高低不同的室外园林空间，别墅每层均可看海。在南侧小山包顶上设1层的观景会所，即可作为别墅式酒店的配套，同时也具有一定的公共性，可为上山观光游客的提供服务。五星级海景大酒店位于中部B2地块，由一栋集中式大酒店及17栋别墅式酒店组成，规划用地约12.76公顷。集中式酒店采用U型布局，由1层入口大堂及两组垂直海岸线的9层客房楼组成，每组客房楼依据地形分布在高差为6米的两段地坪标高上，外观形成2层的前后退台，体型及场地空间关系非常和谐。客房以单廊式布局为主，局部为内廊式，保证酒店所有客房均可看海，最大限度的利用海景资源。两组酒店客房楼之间留出较大的间距，北侧最窄为40米，南侧中心花园最大为115米，形成开阔的海景视线通廊及宽大的酒店中心花园。 除集中式大酒店外，在其东侧靠近场地中部山腰的位置另布置17栋依山而建的别墅式酒店，其中南侧两排共9栋海景别墅，北侧8栋为山景别墅。别墅式酒店自成一区，可作为高档豪华套房，并可利用集中式大酒店中的公共配套资源。酒店式公寓位于西侧B3地块，由两栋7-22层酒店式公寓及35栋酒店式低层住宅组成，规划用地约11.80公顷。其中高层公寓布在B3地块北侧，退台设计，最大限度地利用南侧滨海景观资源。公寓底层及地下配套部分较多的公共服务设施，满足住客的日常生活需求。酒店式公寓户型设计以时尚中小户型为主，特别适合度假、养老，端头位置局部设少量大户型，满足不同层次的需求。高层公寓南面沿海东、西侧设置了35栋豪华的酒店式低层住宅，采用灵活的布局方式，尽量让每栋住宅都有良好的朝向和景观视线。3、公建配套规划在B区每个地块各自配套公建，以满足居住客人及外来游客的需求。东区别墅式酒店整体纳入相邻C区的酒店统一管理，享用C区的酒店公共配套资源。为便于使用，在南侧山包上另设一处山顶会所，提供餐饮、接待等功能。中区大酒店则配置相对完善的酒店配套功能，包括大堂接待、商务会议、商店、餐饮、娱乐健身、休闲SPA等，并有泳池、网球场等室外活动设施。西区酒店式公寓在底层配套较多的公共服务设施如大堂、商店、餐饮、会议、娱乐等，同时室外设泳池、网球场，可满足居住客人的基本生活需求。4、道路交通规划道路交通规划目标：度假村对外交通必须快捷通达；区内车行道宽度宜人，对区内环境干扰小；区内以步行为主，铺以电瓶车；滨海步道建成休闲景观道；登山道以天然材料铺设；主路两旁绿带放宽，形成林荫绿道。对外交通度假村对外交通主要有北侧一条公路，B区三个地块均各设一个入口与之相连。该路向东北约3公里连接清水湾大道并可抵达英州镇，向西2公里可至赤岭。由英州口可上东线高速公路，南去50公里可至三亚凤凰机场，北往220公里则为海口美兰机场。对外交通连接通畅安全。区内交通B区的区内交通考虑功能组团类型、自然地形、安全便利等因素。道路断面充分考虑车行、人行、管线埋设及绿化效果的不同需求，力求与场地有机契合。区内车行主路红线宽9米，其中车行道6米，两侧人行道各1.5米；车行支路宽5.5米，其中车行道4米，单侧人行道1.5米。车行道可满足客人驾车来往、区内电瓶车接送、以及救护车消防车的安全通行。内部人行步道宽1.5-2米，登山步道宽2米，滨海休闲步道宽3-5米，两旁搭配灌木、花卉，形成宜人的景观。这些步道以天然材料铺装，主要道路两侧均布置绿化带，减少对周边环境的干扰。在三个地块之间的两条通海绿廊内设2米宽的景观步道，方便外来的游客从区外直接通向海滨地带。区内集中停车场结合三个组团的入口及配套公建附近设置，共6处，B1、B2、B3每区各两处：B1地块设在北侧入口即山顶会所前；B2地块设在北侧主入口及酒店东侧后勤出入口旁；B3地块设在酒店式公寓入口两侧，并在地下设集中停车库。区内低层住宅及别墅式酒店区每栋单体设置相应的停车场地。区内交通组织和竖向设计充分考虑了步行和车行交通的合理性及便利性。5、景观绿地规划景观绿地规划目标：尽量保护和改善原有植被；充分利用本地植物资源；广植树木（乔木），增加区内绿量；营造有利于植物群体完整和谐的绿化环境；绿化先行，先环境，后建设。绿地规划布局上，首先在三个小区块之间留出两条主要的垂直通海绿廊，通海绿廊宽度40-70米不等，连接北侧公路及南侧海滩，即作为对外公共使用的下海通道，也作为不同区块间的有机间隔，同时也是场地空间内的视线通廊。还有两条水平的绿带，其中沿海滨的公共绿化景观带长约1.3公里，保留部分原生态植被及热带花卉，搭配身形修长的椰树；另一条是在用地与城市道路之间设置防护绿地，建设生态林带，防止视线及噪声干扰，创造安静舒适的度假氛围。在各功能组团主入口前区、中心花园区、滨海景观区以及山顶开放空间等形成多个绿化景观集中的节点，每个前区与中心花园形成一条景观轴。前区开放空间主要以典型热带乔木为主，营造郁郁葱葱的热带氛围。中心花园则以草坪搭配低矮灌木及少量乔木，引入水系景观，塑造亲人的室外休闲环境。这些景观节点通过通海绿廊，绿化景观轴及滨海绿带串联在一起，构成整个B区的绿化结构体系。使各景观空间相互穿插、交融，也使整个规划布局形态饱满、刚柔并济，满足了不同区域、不同层次的需求。主要车行道、人行步道两侧绿化除了考虑景观效果，要更多的注重形成道路绿化遮荫系统，同时还要注重层次性，形成草、灌、乔相结合，花、叶、果相映衬的立体景观效果。海滨岸线依据自然特征规划利用：有优质沙滩的东西两侧设计为海水浴场，中部岸上礁石区可作为登山游玩栈道及海胆养殖观赏区。整个B区总绿地面积达到平米，绿地率为57.77%。6、空间及视线规划场地整体北高南低，主要景观面为南侧大海。因此在空间的高度分配上，体量高大的建筑布置在北侧，临海位置布置则低矮的建筑。从整个控规的角度考虑，B区较高，两侧的AC两区较矮。根据控规中的用地性质划分，B1、B2与C区均为旅游度假用地，设计为度假酒店类产品，而B3与A区为居住类用地，设计为酒店式公寓及住宅类产品。B3地块中公寓最高69米，B2地块中酒店最高36米，从空间高度上看，整个度假村高低错落，天际轮廓线随地势起伏变化。总体规划布局充分利用海滨景观资源，平面上尽可能多的把酒店客房、公寓及别墅布置为海景房，竖向上充分利用地势高差，形成不同梯次，使每栋建筑都有最佳的观海视线角度。场地规划中高层建筑留出必要且开阔的视线通廊，如B2地块中酒店左右两组楼之间距离40米，B3地块中公寓两侧主楼的间距为45米，而酒店与公寓之间也有41米的距离，这些都为远期二线地发展留出了较大视线空间。除了必要的建筑空隙，还要保证一定的观山、观海通廊，规划视线结合两条绿廊，即可看山、又可望海。作为景观节点之一的山顶会所，仅1层高，周边都是位于低地势的低矮别墅，这里作为公共景观资源，视线开阔，是一处很好的观景点。八、建筑单体设计B1地块该地块组团为别墅式酒店，主入口设于北侧，场地设置23栋园林式别墅及一栋山顶观景会所。别墅分成4排依地形摆放，每排别墅的高差在6米左右，保证所有别墅都有开阔的海景视线。别墅采用分散式园林布局，即争取每个厅房都有良好的海景视线，又围合出多个室外庭院空间，使建筑与环境有机融合。别墅式酒店为低层设计，立面为简约乡土风格，外墙采用天然毛石，观海面设置大面积的木质折叠门窗及出挑露台，整体开敞通透，轻盈灵秀。1层高的山顶观景会所简洁朴实，功能包含接待、茶饮娱乐等，即可配套别墅式酒店，还可作为公共设施为登山观光游客服务。B2地块B区规划的中心就是B2地块，以一栋五星级集中式海景酒店为主，搭配17栋别墅式酒店。地块主入口设于北侧，并在酒店前区设置景观花园及集中停车场。海景酒店高9层，采用U型布局，北侧为主入口及1层大堂，两侧为9层高的客房楼。大堂通过地形处理抬高，保证直接观海效果。北侧地下设两层地下室，布置餐饮、健身、会议、后勤管理用房、设备房等，在北侧两肩位置设一处员工后勤口及一处货物后勤口，与客人入口分开，互不干扰。两侧的客房楼以单廊式布局为主，局部内廊式布局，开敞通透，616间客房均为海景房，观景效果极佳。U型布局形成开敞中心花园，宽115米，布置泳池、跌水、草坪等绿化。大酒店东侧17栋别墅式酒店依山而建，分为三排，南侧两排有极好的海景山景视线。别墅与地形充分结合，高低错落分布，与环境融合，掩映在绿树花丛之中。大酒店与别墅式酒店均为简欧风格，橙色坡顶，开敞外廊，深挑的阳台及屋檐。外墙为热带砂岩及沙黄色涂料，搭配深色门窗，庄重典雅，尽显热带休闲度假氛围。B3地块西侧B3地块为居住类用地，该组团布置2栋高层酒店式公寓及35栋酒店式低层住宅。布局上将两栋Y型酒店式公寓设在北侧，一栋最高15层，一栋最高22层，中间通过1层大堂连接，在公寓的首层及地下一层设部分公共配套服务设施，包括商店、会议等，满足1000多户住户的日常使用需求。Y型平面保证每套公寓都可享受海景，公寓以小户型为主，端头部位设置大户型。公寓地下设有后勤管理及设备用房，适应酒店式管理需求。公寓停车采用地面车位结合地下车库的方法，满足停车要求。公寓采用大退台设计，7-15,、16-22，高低错落，立面变化丰富。南侧临海最近的位置摆放价值最高的低层住宅，采用灵活的布局方式，尽量让每栋酒店式低层住宅都有良好的朝向和景观视线，并注意让该区域相对于公寓公共花园保持一定的私密性。该地块建筑风格与B2地块相同，都是简约欧式风格，注重细节处理，仔细推敲了各部位各部件之间的尺寸和比例关系，建筑整体与热带度假氛围相适应。九、主要技术经济指标B区主要技术经济指标序号分项B1地块B2地块B3地块B区合计1规划用地面积 m m m m2总建筑面积(计容)19316 m57405 m m m3容积率0.170.450.860.504建筑基底面积17042 m17528 m15594 m50164 m5建筑密度15%13.73%13.2%13.96%6总绿地面积62488 m70197 m74845 m m7绿地率55%55%63.42%57.77%8总户数23户633户1073户1729户9总停车位50辆250辆421辆721辆分地块建筑面积列表B1地块名称每户面积(m)户数(栋数)地上(m)地下(m)合计(m)别墅式酒店A型1001.2623801.26x23200x2323029观景会所8871501037总计2319316475024066B2地块名称每户面积(m)户数(栋数)地上(m)地下(m)合计(m)酒店616517311918870919别