2016年1月重庆房地产市场研究报告.pptx

绝对保密,2016年1月,重庆房地产市场研究报告,克而瑞重庆机构2016年2月15日|,克而瑞观点,宏观政策篇,土地市场,商品房市场,营销媒体,2,PART1克而瑞观点,克而瑞观点1月,2016年1月重庆主城商品房市场表现：成交供应下滑，开发商瞄准返乡客群，打折促销市场供需：1月主城区商品房市场供应153方，环比下降45.0%，同比减少14%；成交191万方，环比下降36.8%，同比上涨22.4%，供需双降；同比销售上涨。成交均价：1月成交均价6544元/平米，环比下降6.2%，农历新年将至，开发商瞄准返乡置业客群，多以打折促销为主。政策：重庆再次出台政策去库存，支持房企健康发展。需求端，通过鼓励农民工进城购房，扩大需求，全力去库存；供应段，通过税收政策利好，缓解房企压力。土地：年初市场短暂调整，供应、成交均下滑；成交经营性质用地9宗，占地面积45.47万方，建筑面积109.18万方，楼面价2241元/平方米。鲁能、联发摘得九龙坡大杨石地块，金融街摘得沙区井口地块。,机构研究分析：1月属于传统淡季，市场主要以去库存为主。市场供应、成交双双下滑。开发商盯准返乡置业客群，成交均价再度下滑。重庆政策方面再次发力，从供需两端，双管齐下，利好市场。春节前夕央妈再次下调首付比例5个百分点，受政策时滞性及期间春节小长假的影响，预期效果将在3月初现。,PART2宏观政策,PART2,宏观政策篇,Part2宏观政策篇/宏观经济,2014年1月-2016年1月CPI同比、环比增幅走势,机构预测1月CPI同比上涨1.9%，,2016年1月全国居民消费价格总水平CPI受季节性涨价因素的影响,CPI同比增加1.9%。进入冬季后，猪肉迎来消费旺季，随着季节性消费的不断增强，加上春节效应带动消费，1月份猪肉价格将进一步走高，肉价上涨会进一步推动1月份CPI上扬，但不会大幅拉升CPI。,点评：从高频数据来看,1月份受雨雪天气影响,蔬菜和瓜果生产和供应进入淡季,价格上升明显。随着消费旺季到来,牛羊肉和猪肉价格均开始上涨。临近春节,多地屠宰量开始回升,但市场猪源较少,养殖户缺猪压价,猪肉价格仍有上升空间，CPI有进一步回升的可能。,PART2,宏观政策篇,Part2宏观政策篇/宏观经济,2014年1月-2016年1月官方制造业采购经理指数（PMI）走势,1月份官方制造业采购经理指数(PMI)为49.4%,较上月下降0.3个百分点,2016年2月1日,国家统计局发布2016年1月份中国制造业采购经理指数(PMI)为49.4%,较上月下降0.3个百分点中国12月财新制造业PMI录得48.4，连续第十一个月低于50荣枯线，前值48.2。中国制造业运行持续放缓，低迷走势未见好转。,点评：从分类指数看，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数和供应商配送时间指数高于临界点，新订单指数、从业人员指数和原材料库存指数低于临界点。生产指数为51.4%，比上月回落0.8个百分点，高于临界点，表明制造业生产保持扩张态势，但增速放缓。新订单指数为49.5%，比上月下降0.7个百分点，降至临界点下方，表明制造业市场需求回落。从业人员指数为47.8%，比上月回升0.4个百分点，但仍位于收缩区间，表明制造业企业用工量回落幅度有所收窄。原材料库存指数为46.8%，比上月下降0.8个百分点，持续低于临界点，表明制造业主要原材料库存量继续减少。供应商配送时间指数为50.5%，高于临界点，表明制造业原材料供应商交货时间加快。,枯荣线,PART2,宏观政策篇,Part2宏观政策篇/宏观经济,中国人民银行决定对境外金融机构境内存放执行正常存款准备金率,2014年12月，中国人民银行发布银发2014387号文，规定将境外金融机构在境内金融机构存放纳入存款准备金交付范围，存款准备金率暂定为零。经过一年多的准备工作，相关技术条件已经具备，中国人民银行决定，自2016年1月25日起，对境外金融机构在境内金融机构存放执行正常存款准备金率政策。境外金融机构不包括境外央行（货币当局）和其他官方储备管理机构、国际金融组织、主权财富基金等境外央行类机构。,克而瑞观点：1、按目前境外人民币存款约1.3万亿计算，按照目前17%的存款准备金率计算，将锁定2000亿元的离岸人民币，将会造成离岸人民币流动性进一步收紧，有助于提高提高离岸人民币利率；2、为保持人民币汇率的大体稳定、避免出现大幅贬值和缓冲短期资本流出压力，央行仍会通过动用外汇储备、收紧现有的资本管制措施等方法来管理人民币汇率的变化。,Part2宏观政策篇/全国政策,工商总局公布房地产广告发布规定禁用误导表述,据悉，近日，国家工商总局公布的房地产广告发布规定明确提出，房地产广告中的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。同时，规定强调，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项承诺。此外，含有风水、占卜等封建迷信内容的表述将被禁止。,克而瑞观点：1、继2015年9月房地产广告发布暂行规定开始实行后，现出台正式规定，楼盘以往热衷于宣传的教育、配套等卖点宣传受到限制；2、政府提出住房消费，此次出台房地产广告新规，体现出维护公平、真实的消费环境之意。,Part2宏观政策篇/重庆政策,重庆再次出台政策去库存，支持房企健康发展,积极响应中央政府政策动向，2016年重庆楼市调控政策方向明晰。从2016年市国土房管工作会上获悉，2016年将研究出台鼓励农民工进城购房置业的支持政策；改进住房公积金缴存，将符合条件的农民工、个体商户纳入归集范围；引导房地产企业并购重组；强化建设用地分类管控，分区域把控房地产用地规模、结构、节奏；支持避暑休闲、养老、医疗、体育等跨界地产的发展等。,克而瑞观点：1、需求端，通过鼓励农民工进城购房，扩大需求，全力去库存2、供应段，通过税收政策利好，缓解房企压力,重庆政府出台新政，促房企健康发展，释放税收优惠利好，缓解房企资金压力,重庆国土房管：研究出台鼓励农民工进城购房置业的支持政策,1月18日，重庆关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见公布，意在降低企业成本，提出要促进房企健康发展，出台包括降低房企所得税预售收入的计税毛利率、土地增值税预征率；缩短未中标的土地竞拍保证金返还时间，减少收取用电、气保证金；对被兼并企业逾期、到期的银行贷款给予展期或转贷，对兼并重组后的企业综合授信给予并购贷款支持等四条措施。,Part2宏观政策篇/重庆行业动向,重庆市加速打造“1+3+9”港口群,从市交委获悉，我市正着力打造“1+3+9”港口群，预计2020年，我市将基本形成“四枢纽（1+3）九重点”规模化、专业化港口群，货物年吞吐能力达到2.2亿吨，集装箱年吞吐能力达到500万标箱。据了解，“1”指龙头示范港果园枢纽港，“3”指江津珞璜、涪陵龙头、万州新田3个铁公水联运枢纽港，“9”指主城寸滩、永川朱沱、渝北洛碛、长寿胡家坪、丰都水天坪、忠县新生、奉节夔门、合川渭沱、武隆白马等9个专业化重点港口。目前，我市已经建成我国内河最大的铁公水联运枢纽港果园港，万州新田、涪陵龙头、江津珞璜3个枢纽港也已经开建。9个专业化港口中，寸滩港已经建成，其余港口的建设工作正在加快推进。,克而瑞观点：重庆港已连续5年跻身长江沿线亿吨大港之列，在“一带一路”和长江经济带发展战略下，我市港口经济将得到快速发展；随着“1+3+9”港口群的全面建成，我市将实现港口、铁路和公路等各种运输方式的多式联运和无缝衔接，加强对西南地区的辐射能力；对于已享受规划利好的万州、涪陵、江津三地而言，带动了区域产业布局，促进区域经济发展实力提升。,Part2宏观政策篇/重庆行业动向,重庆年内动工3条轨道新线在建5条轨道线今明年建成,1月26日，从市城乡建委2016年一季度新闻发布会上了解到，今年，我市将动工3条轨道新线，共63公里，分别是6号线支线二期（悦来-沙河坝）、9号线一期（沙坪坝区高滩岩-花石沟）、10号线二期（曾家岩-兰花路）。目前，我市正加快轨道交通150公里续建线路建设，有5条线，分别是3号线北延伸段（金港国际-保税港区举人坝）、4号线一期（新牌坊-唐家沱）、5号线一期（园博园-跳蹬）、10号线一期（鲤鱼池-王家庄）、环线。其中，轨道3号线北延伸段年内有望通车，其余4条有望明年（2017年）全部建成通车。另外，“十三五”期间，我市还将启动主城第三轮轨道交通线网规划编制，计划第三轮规划包括7条线，将把轨道线网延伸到主城核心区外的城市发展新区。,克而瑞观点：今明年通车的五条轨道线路，以辐射江北区、渝北区为主，两区利好明显；目前江津、璧山等地已有轨道线路规划，将轨道线网延伸到城市发展新区，为我市大都市区建设助力。,Part2宏观政策篇/重庆行业动向,万达并购美国传奇影业、投资高端医疗,中国民营企业大连万达集团12日在北京宣布，以不超过35亿美元现金（约230亿元人民币）收购美国传奇影业公司。万达集团称这是迄今中国企业在海外的最大一桩文化并购，传奇影业董事会主席兼CEO托马斯图尔将留任，继续负责公司的日常经营，并参与万达的业务发展。据了解，万达目前已形成电影制作、院线、发行等一套较为完整的产业链；传奇影业则是美国著名的影视制作企业，出品了一系列大片。,万达35亿美元并购美国传奇影业，成中国企业海外最大文化并购,万达150亿豪赌高端医疗创中国医疗行业最大投资,据悉，万达集团与英国国际医院集团在北京签订合作协议，协议约定，万达将在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，总投资金额为150亿元，建成后该项目将由IHG运营管理并使用IHG品牌（中文名为“英慈万达国际医院”）。据了解，此次与万达合作的IHG是全球顶尖国际医疗集团，成立于1978年，总部设在英国，已在全球超过50个国家管理450多个医疗项目，客户包括22个国家政府、联合国、世界银行以及全球的高端客户群。,Part2宏观政策篇/重庆行业动向,保利、协信继续转型之路，布局养老等创新领域,1月28日，协信旗下物业管理公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司在新三板正式挂牌。协信披露，未来除物业板块外，集团旗下的商业地产板块、产业地产板块“都将在资本市场进一步发力”。天骄股份表示，未来公司采用社区O2O模式，打造适应不同需求的“小A”平台，包括线上以信息推送、购物支付、智能刷卡、社交平台等功能为主，集合平台型产品、服务型产品、资产型产品、金融服务、社区车管家、社区养老、社区餐饮、美居产品八大功能。线下则以“A吧”和实体服务体验为主，提供“资产经营、社区医疗、社区银行”三大服务服务体验区，打造社区邻里、亲朋的社交平台。,协信旗下物业板块正式挂牌新三板未来发展社区O2O,保利联手华夏人寿布局养老及网络创新领域,1月18日，华夏人寿保险进驻广州珠江新城保利克洛维签约暨战略合作启动仪式在广州举行。此外，在签约克洛维的基础上，保利及华夏人寿还将在养老产业、网络创新方面进行战略型尝试和布局。此次与华夏人寿合作后，保利将尝试把保险机制引入城市居民养老领域，开拓保险、地产、养老、健康产业融合发展的新模式，并重点规划打造琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区。,PART3土地市场,年初市场短暂调整，供应、成交均下滑；鲁能拿地热情不减，又摘得九龙坡区大杨石地块,供应：1月土地供应4宗，27.55万平米，环比下降95.4%，同比下降71.4%。成交：土地成交25宗成交面积180.75万平米，环比下降55.53%，同比增长24.65%。经营性质用地：15年底土地集中供应后，16年初土地市场短暂休整，成交经营性质用地9宗，占地面积45.47万方，建筑面积109.18万方，楼面价2241元/平方米。鲁能、联发摘得九龙坡大杨石地块，金融街摘得沙区井口地块。,Part3土地市场/市场动向,PART2,宏观政策篇,Part3土地市场/供应,上月土地市场集中入市后，本月土地市场短暂调整，仅4宗工业用地供应,从数据上看，1月供应土地27.55万平米，环比下降95.4%，同比下降71.4%。重庆主城区经营性质用地无供应。,据本机构统计，截止到2016年1月31日，重庆市土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网公示供应土地共4宗，拟出让面积共计27.55万平米，出让综合价金共1.15亿元。,PART2,宏观政策篇,Part3土地市场/成交,本月土地市场成交量跌价涨，主力成交集中在九龙坡和沙坪坝区,从数据上来看，1月土地市场成交面积180.75万平米，环比下降55.53%，同比增长24.65%。其中经营性质用地成交面积45.46万平米，可建体量109.18万平方米，楼面价2241元/平米。鲁能、联发摘得九龙坡大杨石地块，金融街摘得沙区井口地块。,截止到2016年1月31日，重庆市土地交易中心和重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网公示已成交土地共25宗，成交土地面积180.75万平米，成交金额32亿元，土地平均楼板价1352元/平米。,Part3土地市场/成交结构,本月土地成交以工业、物流用地为主，以至于楼面价下降；成交大区为渝北、巴南,从右图可以看出，1月份土地市场楼面均价为1353元/平米。由于受工业、物流用地的影响，整体楼面均价下跌。,本月土地成交排行首位的是渝北区，成交9宗，包含7宗龙兴组团的工业用地，其次是巴南区，成交6宗，包含5宗工业、物流用地。渝中区、江北区、大渡口区本月无土地成交。,2015年1月-2016年1月成交楼面均价,2016年1月土地成交分布图,PART4商品房市场,重庆市场供需双降，市场调整期，以去库存为主。,供求：1月主城区商品房市场供应153方，环比下降45.0%，同比减少14%；成交191万方，环比下降36.8%，同比上涨22.4%，供需双降；同比销售上涨。价格：1月成交均价6544元/平米，环比下降6.2%，农历新年将至，开发商瞄准返乡置业客群，多以打折促销为主。存量：1月重庆市场可售面积1931万方，环比下降19%，存量已连续三月小幅减少，存量相对平稳。,21,Part4商品房市场/供需,1月主城区商品房市场供应153方，环比下降45.0%，同比减少14%；跟去年同期相比，开发商推盘节奏明显缓慢，开盘较为谨慎，多以去库存为主。成交191万方，环比下降36.8%，同比上涨22.4%，供需双降；同比销量上涨。1月成交均价6544元/平米，环比下降6.2%，农历新年将至，开发商瞄准返乡置业客群，多以打折促销为主。,传统淡季，供需大幅下降，以打折促销为主,数据来源：CRIC；数据口径：商品房,注：一手房存货去化周期=期末已获得预售许可证的未售面积总额/过去6个月月均成交面积,数据来源：CRIC；数据口径：商品房,1月重庆市场可售面积1931万方，同比下降1.9%，存量已连续三月小幅减少，存量相对平稳；从消化周期看，本月虽然成交面积下降，但去年末成交量大涨导致月均平均成交量上涨，去化周期降低为9.5个月，市场存量较为健康。,Part4商品房市场/存量,库存逐渐降低，消化周期下降。,Part4商品房市场/区域供求结构,从各个区域的供应来看，1月由于九州国际汽摩（农机）配件物流商城的大量供应，致使九龙坡区为本月供应占比最高的区域，占比达22.5；同时巴南区巴滨路及渝南大道多项目供应，占比达16.1%；同时传统供应大户的北区占比依然保持高位，渝北区及北部新区供应占比达27.5%；供应环比来看，本月由于农历新年将至，各开发商处于调整期及宏观政策尚未明朗化，除了巴南区、北碚区、九龙坡区供应呈现上涨，其他区域均呈现大幅下降的状况。,传统淡季，供应整体下跌，以去库存为主,数据来源：重庆网上房地产；数据口径：商品房,Part4商品房市场/区域供求结构,从各个区域的成交来看，北区和西区本月成交量较大，渝北区依然是成交主力，占比达25.4%，同时北部新区成交占比也高达14.1%，九龙坡区刚需发力，占比达11.7%；从成交态势来看，由于传统淡季的影响，各区均出现成交大幅下滑，其中巴南区和北碚区由于返乡置业客群的增加，成交下降幅度稍小。核心区域的渝中、江北成交均价高于全市平均水平，北部新区由于改善型物业成交占比较高，维持区域均价高位运行。,传统淡季，成交整体显著下跌,数据来源：CRIC；数据口径：商品房,Part4商品房市场/业态供求结构,农历新年将至，供应大幅下降,从各个业态的供应来看，由于办公物业供需失衡，去化压力大，办公物业供应占比少，由于九州国际汽摩（农机）配件物流商城的大量入市，本月商业供应占比达15.9%。供应环比来看，本月由于农历新年将至，各开发商处于调整期及宏观政策尚未明朗化，各业态均呈现大幅下降的状况，其中洋房业态供应下降最明显。,Part4商品房市场/业态供求结构,传统淡季，成交下滑幅度明显,从各个业态的成交来看，本月各业态均呈现大幅下跌的状况，由于传统淡季的影响，高层依然是成交主力，占比达68.8%，其占比并无太大改变。从成交态势来看，本月高层成交环比下滑相对少，说明市场由刚需支撑。从成交均价来看，由于各开发商本月均以打折促销为主，高层均价下滑明显，其他业态均价保持稳定。,住宅市场,供需双降，均价下降,1月主城区商品住宅供应120万方，环比下降45.7%，同比上涨30.3%；进入传统淡季，开发商调整期，供应量明显下滑。成交152万方，成交量环比下降31.2%，同比下降33.3%。从成交均价来看，1月商品住宅均价6062元/平米，环比小幅下降5.0%。,Part4商品房市场/住宅市场,Part4商品房市场/开盘量,市场调整期伊始，开盘节奏放缓，以消化库存为主,1月重庆主城商品住宅推盘8次共计推出14.53万方；共计房源2082套，环比下降41.5%，开发商多为消耗库存为主，放缓了推案的节奏，其中南岸区中核紫金一品项目首开，整体认购情况优异。2月为农历新年假期，预计开盘量将继续下降。,2014.1-2016.1重庆主城商品住宅推案量,核心区域发力，认购率提升,1月份共计推出14.53万方，面积整体认购率为51.7%，环比上涨1%，主要是核心区域和刚需项目楼盘拉高整体去化率。本月南岸区、巴南区、沙坪坝区均分别有2个项目推案，成为开盘主力区域，渝北区恒大御都会推出共计3.69万方，拉高了整体推案体量，万科西九凭借自身的地理位置优势和品牌力度，开盘当天去化93.8%，迎来开门红。南岸区两推案项目虽位于同一区域，但认购表现差异明显，中核紫金一品首开，蓄客充足，其产品设计合理，舒适度高，符合区域客群需求，开盘当天认购率达65.9%。,Part4商品房市场/开盘认购,16年1月总入市2082套，15年12月总入市3563套，环比下降41.6%16年1月共去化1173套，15年12月共去化1963套，环比下降40.2%16年1月套数去化率56%，15年12月套数去化率55%，环比上涨1%,Part4商品房市场/开盘结构,新开盘加推项目8个，入市2082套，去化1173套，环比上涨1%,1月新开盘（加推）一览表,恒大御都会,开盘时间：1月31日推出楼栋：A1、B1至B3号楼物业类型：高层面积区间：58.48-136.18折后均价：11342元/平米推出套数：392销售套数：184去化率：47%,中核紫金一品,开盘时间：1月31日推出楼栋：1、2号楼物业类型：高层面积区间：53.59-83.18折后均价：8574元/平米推出套数：469销售套数：302去化率：64%,开盘时间：1月30日推出楼栋：1号楼物业类型：高层面积区间：63.00-78.69折后均价：7285元/平米推出套数：194销售套数：61去化率：31%,中交锦悦,融汇半岛格林美地,开盘时间：1月15日推出楼栋：1号楼物业类型：高层面积区间：55.55-69.78折后均价：5028元/平米推出套数：72销售套数：63去化率：88%,泽科.弹子石,开盘时间：1月16日推出楼栋：2号楼部分物业类型：高层面积区间：44.78-61.04折后均价：8730元/平米推出套数：253销售套数：45去化率：18%,万科西九,开盘时间：1月17日推出楼栋：4-1号楼物业类型：高层面积区间：42.93-64折后均价：8144元/平米推出套数：390销售套数：367去化率：94%,国富沙磁巷,开盘时间：1月23日推出楼栋：6号楼部分物业类型：高层面积区间：62.02-97.94折后均价：9233元/平米推出套数：240销售套数：125去化率：52%,俊峰香格里拉,开盘时间：1月1日推出楼栋：47,50号楼部分物业类型：高层面积区间：78.19-142.66折后均价：12209元/平米推出套数：72销售套数：26去化率：36%,Part4商品房市场/开盘分布,热销项目万科西九,1月17日万科西九加推4-1号楼，推出高层390套。套内面积42.93-64.49二房-三房，折后均价8144元/平方米，当天销售367套，认购率94%，项目近商圈，周边配套完善，再加上万科品质支撑，项目去化率高,新推,在售,未推,售罄,5,6,2,1,4-2,4