第十章：物业资产管理管理.ppt

物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业者的有关目标、使物业保持良好运行状况的一种专业服务。随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为目标的投资活动的增加，物业管理也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了资产管理、设施管理等专业服务模式。,第十章物业资产管理,本章将在界定房地产资产管理相关概念的基础上，以收益性物业管理为主对收益性物业管理的内容进行简要介绍，重点对写字楼和零售商业物业的分类及其影响因素、物业管理过程中租户的选择与租金的确定、租约谈判、市场营销和保险等予以分析。,第十章物业资产管理,学习目的与要求,掌握物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法。具体来讲：掌握：物业管理中的费用测算和财务报告。熟悉：房地产物业管理的概念和内容、写字楼和零售商业物业分类方法与影响，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。了解：物业管理的内容。,1、房地产资产管理从开发项目竣工投入使用开始，对房地产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。这四个职能之间有一定冲突，但有一共同的目标：使房地产价值最大化。,第一节房地产资产管理,物业管理和设施管理以运行为主，资产管理和投资管理以策略性管理为主。四者关系如下图：,物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运作状态。,2、物业管理,物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用物业。,2、物业管理,设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。具体内容：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。,3、设施管理,资产管理的内容较广，其内容包括：制定物业策略计划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，管理并评估物业管理公司的工作、协助物业管理公司与客户关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。,4、资产管理,房地产组合投资管理涉及的内容更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产公司提出的物业更新改造计划，管理资产实现组合投资收益的最大化，就购买、处置物业做出决策等。,5、房地产组合投资管理,根据物业管理的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。就收益性物业管理而言，其工作的内容主要包括以下几个方面：,第二节物业管理的内容,1、确立目标2、检查物业质量状况3、形成租金方案和出租策略4、提出预算5、签订物业管理委托合同6、物业管理记录和控制,一、制定管理计划,二、加强市场宣传以提升物业的租金,为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强宣传工作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位置、周围景观、通达性和方便性等，一般不以强调租金低廉吸引客户。物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼物业：报纸或期刊；大规模收益性物业：报纸、期刊广播或电视。,二、加强市场宣传以提升物业的租金,另外，要特别注意“看楼”，良好的第一印象非常重要。展示物业是一种艺术，它取决于物官人员对未来租户的了解程度。,三、制定租金收取办法,制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来损失。激励比处罚更为重要。合理确定收取租金的时间和收取方式。提倡主动的收租服务。,四、物业的维修养护,物业管理人员被授权负责物业的维修，必须以不突破维修预算为原则。对主要设备的更新工作必须取得业主的同意。,五、安全保卫,保障租户人身和财产安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见。,六、协调与为主和租户的关系,及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。,七、组织与控制,从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察，则物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。,广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。,第三节写字楼物业管理,写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。p331,一、写字楼物业的分类,位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型。,二、写字楼分类过程中要考虑的因素,考虑的主要准则，是潜在的租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利能力、所需面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。,三、写字楼租户的选择,租金的计算与内涵考虑因素：计算可出租或可使用面积基础租金与市场租金出租单元的面积规划和室内装修,四、写字楼租金的确定,1、租赁合约中的标准条款租金定期增加方式的租金调整条款在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须包含在租金中。“毛租”当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。,五、写字楼物业的租约与租约谈判,2、折让优惠和租户权利的授予,五、写字楼物业的租约与租约谈判,一、物业分析零售商业物业的出租，一般以可出租面积计算，可出租面积包括营业面积和分摊的公用面积。1、零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等,第四节零售商业物业管理,一、物业分析1、零售商业物业的分类（1）市级购物中心（2）地区购物商场（3）居住区商场（4）邻里服务性商店（5）特色商店,第四节零售商业物业管理,2、零售商业物业的商业辐射区域分析,3、特色、位置和停车,二、选择租户,1、声誉2、财务能力3、租户组合与位置分配4、租户需要的服务三、零售商业物业的租金1、基础租金2、百分比租金3、代收代缴费用和净租约4、租金的调整,四、零售商业物业的租约,租约中，除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定：关于每一独立承租单元的用途限制经营内容相似的租户限制租户在一定地域范围内重复设店营业时间公用面积的维护广告、标志和图形折让优惠其他条款,第五节物业管理费用的测算与财务报告,一、收益性物业经营状况的评估1、现金流潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入有效毛收入=潜在毛租金收入-空置收租损失+其他收入经营费用,净经营收入=有效毛收入-经营费用抵押贷款还本付息现金流税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息税后现金流=税前现金流-准备金-所得税,2、相关问题分析物业估价准备金和保证金基金准备金（大修基金）通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新）保证金基金所得税,二、收益性物业管理中的经营费用,1、经营费用的具体项目人工费公共设施设备日常运行、维修及保养费绿地管理费清洁卫生保安费用办公费,固定资产折旧费不可预见费法定税费企业管理费及利润保险费房产税,三、预算,预算不是一门很精确的科学，它只是一个工具，物业管理企业可以根据事先估计的物业收支数量，做出费用支出计划，预算可以帮助物业管理企业努力减少物业尽经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理办法，以满足这项费用的支出。,三、预算,预算有许多类型，在物业管理中经常遇到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。,四、收益性财务收支报告,编制收益性财务收支报告是物业管理企业的一项重要内容。对出租物业来说最主要记录的是租金清单，它是物管企业定期向业主提供的一系列报告之一。,四、收益性财务收支报告,物管企业对每一个物业出租单元都有一个分类帐，该分类帐一般记录租户名称或姓名、电话号码、出租单元的具体位置、租金标准、每月的最后收租期限、缴纳