土地估价师继续教育培训完整ppt课件

.,1,如何写好土地估价报告,辽宁.沈阳,2,一、估价报告的标准是什么？,3,一、估价报告的标准是什么？,估价人员资格。估价对象界定。估价所依据资料的质量。估价假设前提和限制条件。市场分析。估价技术路线、方法选择及运用。地价确定的理由。估价结果。估价报告的逻辑性。估价报告的完整性。,4,一、估价报告的标准是什么？,依据充分,内容全面,分析深入,说明严谨,格式规范,审查要点（标准）,方法适当,5,一、估价报告的标准是什么？,一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。,6,一、估价报告的标准是什么？,二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。,7,一、估价报告的标准是什么？,三等报告报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。,8,一、估价报告的标准是什么？,四等报告报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。,9,一、估价报告的标准是什么？,审查要点,10,一、估价报告的标准是什么？,不合格报告（1）报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。（2）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。（3）估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。（4）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。（5）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。（6）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。（7）其他问题。,11,格式不规范,二、估价(技术)报告中存在问题,1,依据针对性差,2,地价定义不全面、混乱,3,因素描述冗长、混乱、简单、现势性差,4,附件不全、顺序错位,5,6,估价方法应用中存在较多问题,7,前后逻辑不一致,12,三、估价（技术）报告写作要点,封面标题项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全；关键词估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。,13,第一部分总述,项目名称项目名称是估价报告的主题。该项描述要简要说明评估目的、估价对象价格类型。,14,委托估价方说明该估价项目的委托单位或个人，可描述机构地址、法人代表、联系人和联系电话等。受托估价方说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等。,15,估价目的明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地进行估价。描述简单与项目名称所阐述目的有出入,16,如何正确描述？规程要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。,17,例：公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与银行协商并向国土资源局提出申请，拟抵押公司使用的位于的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价格，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价格并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。,18,估价依据说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、现场调查资料等。一般性法律政策太多，估价对象方面的太少少项、不全涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期法律及政策调整后没有更新缺乏针对性,19,地价定义地价定义是估价报告的核心。地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格。,20,1、基准日2、利用条件（现状利用或规划利用）3、用途（实际用途、设定用途）4、开发程度（实际开发程度、设定开发程度）5、年期（实际年期、评估年期）6、土地使用权。,21,存在问题1、描述的不全面、少项。2、设定的个别利用条件错误。3、层次不清。,22,例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地；土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为年月日，剩余使用年限为N年；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气）及场地平整；现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不予考虑。考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估地价定义为土地用途为工业、土地使用年期为N年、土地开发程度为“七通一平”（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气和宗地内场地平整）、容积率为X、于年月日现状利用条件下及现状利用条件下的国有土地使用权价格。,23,例：依据委托方提供的资料和规划与国土资源局的规划意见以及估价人员实地勘察情况，估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让；规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X%、不小于X%；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）；宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。,24,根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权价格：用途：住宅(以规划用途为准)土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地内“待开发”。(现状开发程度)容积率：X(以规划为准)估价基准日：年月日,25,估价结果表达所估价值大小，包括价值量、单位、币种等。存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。,26,需要特殊说明的事项（1）前提条件和假设条件前提条件：如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地持续利用等。假设条件：估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等。,27,（2）估价结果和估价报告的使用主要是一些限制性条件，包括：报告的法律效力、使用者、使用目的、估价对象市场环境变化、估价对象条件变化、报告有效期、完整使用报告的要求、违规使用报告的后果等。,28,（3）对需要特殊说明的事项有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项；估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；其它需要特殊说明的问题。,29,问题：阐述内容无关轻重；不合理说明；分类不清，混淆。,30,第二部分估价对象描述及地价影响因素分析,一、估价对象描述1、土地登记状况说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等.建议说明是否登记，登记时间，登记机关不全面,31,2、土地权利状况说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明.缺少出让内容,32,3、土地利用状况说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等.描述过于简单模糊、前后有矛盾,33,二、地价影响因素分析1、一般因素应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）（3）产业政策（含税收政策等）（4）城市规划与发展目标（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）,34,2、区域因素说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）（5）产业集聚状况（6）规划限制等根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述,35,3、个别因素说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明。,36,问题：泛泛而谈，没有针对性不谈对价格的影响程度一般因素多，个别因素少与估价过程中矛盾区域因素和个别因素混述,37,居住用地工业用地商业、旅游、娱乐用地综合用地,38,一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域范围；二是要选择好区域因素和个别因素；三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行具体描述，并说明其优劣度；,39,四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价对象可能产生的影响趋势或影响程度五是注意“土地估价技术报告”与“土地估价报告”的因素说明有所区别。,40,第三部分土地估价,1、估价基本原则体现与估价对象相关的原则体现与估价目的相关的原则体现与估价方法和过程相关的原则缺乏针对性、有遗漏,41,2、估价方法选择要对估价对象进行一般方法适应性分析对所能获得的资料进行分析对适用但又不能够选择的方法进行排除说明确定估价思路及选择方法对所选择的方法进行基本的介绍方法选择不得当选择依据阐述不充分,42,3、估价方法市场比较法比较案例选择说明案例选择的原则与思路（说明案例分布范围、案例总数、最后选择案例数量、选择的理由等）对案例进行介绍（具体位置、交易情况、容积率）对案例本身进行简要分析（重点是交易情况及勘察中获得的信息）选择比较因素此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面,43,看不到选择的过程和理由案例描述不详细，经不起推敲，甚至作假案例时间过早多宗地用相同的案例,44,可比因素选择列出选择的因素并简单说明理由对每一因素进行内涵说明（比如，商业繁华度用商业用地选用距城市市级或区级或街区级商业中心的距离远近反映）没有针对性（不同用途区域因素、个别因素的区别）漏掉重要因素（注意必选的内容：交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限）,45,因素条件说明及说明表编制列表具体、量化程度不够判断与前后文不对应，甚至矛盾交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据,46,因素修正系数系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总系数的计算方法等）列表系数确定随意土地形状、面积规模、坡度等因素的系数编制概念化，不考虑当地特点和具体用途的特点。,47,总收益确定说明土地收益的类型、方式说明土地实际经营收益状况说明土地周边平均收益情况及确定方法说明土地收益确定方法及相关参数说明计算并确定总收益,收益还原法,48,问题：数据来源依据不充分不采用客观收益收益来源方式不恰当客观收益确定方法过于简单忽略合理的衍生收益，或考虑不合理的收益,49,费用及参数确定根据土地收益的类型，说明费用的类型说明土地实际经营费用状况说明土地周边平均费用情况及确定方法说明计算并确定总费用问题：费用与收益方式不对应，或不合理不采用客观费用费用确定没有依据,没有清晰的说明,50,土地还原率确定说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域说明土地还原利率的确定方法说明土地还原利率确定方法选择有关参数计算土地还原利率问题：过于简单，没有依据缺乏背景分析没有推算过程,51,不动产总价估算说明不动产状态说明不动产规划条件和实际利用状况，并进行最佳利用分析说明不动产实际价格状况说明不动产周边平均价格水平说明不动产价格确定方法及相关参数说明计算并确定不动产价格具体过程,52,问题：不对不动产最佳利用状态进行分析土地用途、容积率等不符合规划和设计的要求不对市场进行分析不动产价格确定方法过于简单直接使用不动产自身的销售价格直接使用现在的市场价格,53,开发成本估算说明成本的构成说明土地实际开发成本状况说明土地周边平均成本状况及确定方法说明计算并确定总成本具体过程,54,问题：费用少项不采用客观成本成本确定没有依据,没有清晰的说明,55,利息计算说明开发周期的确定过程说明利率的确定过程说明利率的计算方式说明计算利率具体过程问题：利率确定过程简单,56,利润计算说明所在区域市场开发利润总体情况说明利润计算方法及计算基数说明利润率影响因素，并确定利润率说明计算利率具体过程问题：利润率确定过程简单利润率与计算基数不匹配缺乏市场情况分析,57,土地取得费估算说明土地取得历史说明估价对象所在区域土地取得的主要模式，并确定估价对象选择的土地取得模式说明土地取得费用计算基本方法及费用基本构成说明估价对象所在区域取得费用平均水平及确定依据说明各项费用客观水平计算过程及总费用计算过程,成本逼近法,58,问题：土地取得模式选择不恰当不使用客观费用不清楚取费内涵(区片价),59,土地开发费估算说明土地实际开发程度说明所在区域土地开发的费用构成，并确定估价对象的开发费用过程说明所在区域开发费用平均水平及确定依据说明估价对象自身实际发生的开发费用水平说明各项开发费用客观水平计算过程及总开发费用计算过程说明开发期限,60,问题：开发程度与地价内涵不匹配依据不足,61,土地增值估算说明所在区域市场土地开发增值的总体情况说明影响估价对象增值的主要因素，并确定土地增值率说明土地增值计算方法及公式说明计算土地增值的具体过程问题：土地增值率确定过程简单土地增值理解错误缺乏市场情况分析,62,成本逼近法中的区位因素和个别因素修正说明介绍估价对象在测算区域的相对位置说明影响估价对象价格的主要区位因素和个别因素说明