物业企业法律法规培训.pptx

物业服务相关法律法规,目录,一、物业相关法律概念二、日常工作涉及法条及案例分析,（一）法的概念：表现为国家意志，由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，具有普遍约束力并受国家强制力保证实施的行为规范的总称。（二）法律效力：,一、物业相关法律概念,与物业服务行业相关的法律你知道哪些？,宪法、民法、物权法、公司法、合同法、价格法、消防法、建筑法、环保法侵权责任法、城市房地产管理法、建设工程质量管理条例等,二、日常工作涉及法条概述及案例分析,案例一：,2010年1月2日业主宋某与北京市某物业公司签订了前期物业管理服务协议（住宅），根据合同约定，某物业公司为宋某所居住的小区提供物业管理服务，宋某按年向物业服务公司交纳物业服务费。合同签订后，某物业公司向宋某所居住小区提供物业服务，宋某认为物业公司服务人员态度不好，提供的服务不到位，未交纳2011年至2012年8月31日期间的物业费，物业公司向人民法院提起诉讼，要求宋某支付其拖欠的物业费。宋某辩称的理由之一是房屋的厨房及阳台漏雨，室内反碱、墙皮脱落某物业公司对此一直没有解决，藉此，不同意交纳服务费。,1.你认为宋某的理由是否成立？说出你的理由和依据。2.你觉得法院会如何裁决？,【案例涉及哪些法律问题】,1.什么是物业管理？本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动（物业管理条例第2条）。,【法院判决】,法院认为，宋某所称其房屋窗户封闭不严漏雨的问题，系房屋质量问题，是基与房屋的建设单位之间的争议，与本案并非同一法律关系，宋某应向有关责任主体主张权利。故宋某拒交物业费的答辩意见，法院不予采纳。,2.物业费都包括哪些内容？,a.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；b.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；c.物业管理区域清洁卫生费用；d.物业管理区域绿化养护费用；,e物业管理区域秩序维护费用；f.办公费用；g.物业管理企业固定资产折旧；h.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；i.经业主同意的其它费用。(物业服务收费管理办法第11条）,3.认为物业服务不到位，是否可以少交或不交物业费？,不可以。无论有任何借口，物业费都是必须交的，相关法条：（1）业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任（物业管理条例第41条）（2）业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。（物业服务收费管理办法第15条）,3.存在漏水、掉皮、反碱等工程遗留或房屋质量问题是否可以拒交物业费？,（3）业主委员会履行以下职责：督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。（业主大会和业主委员会指导规则第35条第6款）（4）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。（最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）（5）其他法律：合同法、物权法等,1）建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。（物业管理条例第31条）2）建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。（建筑工程质量保修条例第41条）,保修期内：建设单位保修期外：维修资金（公共部位共用设施设备）,案例二：,孙某系柳州市西江路27号某小区业主。2008年12月，该小区开发商与某物业公司签订一份物业前期管理委托合同，委托某物业公司对该小区实行物业服务管理。合同签订后，某物业公司提供物业服务，但孙某以其与物业公司之间无任何书面合同，不成立物业服务关系，拒交物业费，物业公司于2013年7月诉至法院，要求孙某支付2010年4月至2013年5月期间所欠物业费、公共照明电费、垃圾清运费共计2647.85元。,1.以未签物业服务协议为由拒交物业费是否合法？,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。（最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第1条）业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。（物权法第八十三条）,案例三：,武昌一楼盘业主曾先生买了武昌徐东一楼盘，但由于种种原因，2007年3月办理交房手续后至今（2011年6月）没入住，处于空置状态，曾先生认为自己未享受物业服务，所以一直未交纳物业费。物业公司要求曾先生交纳物业费未果，遂将此事起诉至法院，要求曾某缴纳物业费并支付违约金。,1.你觉得未入住是否可以免交或者少交物业费？,（1）物业管理条例第42条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业服务收费，是物业企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。（2）物业费实际是对共用区域服务产生的费用。物权法第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权力，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。因此，业主不得以未入住为由，不交或减免物业管理费用。（3）最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的解释第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（4）合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”业主欠费应缴纳违约金。,案例四：,2008年10月，李某发现自己家中有贵重物品被盗，财物损失据李某陈述高达19万元，并且之前在小区楼下停放的自行车、电动车和放在楼道内的太阳帽均丢失。因此，李某到物业处破口大骂，认为物业公司未尽到看管责任且拒交物业服务费，并要求物业公司承担全部损失。,1.物业服务企业对业主财产是否有看管义务？物业服务企业如何做好安全防范工作？,（1）物业管理条例对物业服务企业安全防范方面的规定如下：第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。,（2）可以看出，物业服务企业与业主签订的是服务协议，而不是看管协议。但做好安全防范（公共区域）工作，物业服务企业需要按照物业服务协议约定做好以下几点：a.保证正常的园区日常巡逻，发现可疑人员正确处理，并对做好巡逻日志。b.做好门岗把控，做好人员出入盘问、登记。c.及时有效的维护园区安防设备，保证设备正常运转并作好记录。d.做好安全防范提醒工作，及时推送安全防范措施。很显然，物业服务企业对业主财产并没有看管义务，只要做好应尽的安全防范义务，物业公司是不用承担赔偿责任的。,2.家中物品被盗或者物品丢失，业主可以拒交物业费吗？,（1）答案是否定的。按照物业管理条例第41条、物业服务收费管理办法第15条等都有明确的规定（见案例一）（2）当然，如物业企业对业主财产损失确有责任的，业主可以向法院提起诉讼，但不能以拒交物业费为处理方式。,案例五：,在日常实践中，部分业主以水/电/气/暖、通讯、有线电视等费