经济适用房 论文

安阳师范学院人文管理学院本科毕业论文（设计） 学号：11210123 经济适用房制度的问题思考及经济性对策探究学 院 建筑工程学院 专 业 工程管理 班 级 1101 姓 名 孙 琳 指 导 教 师 李正贤 2015 年 4 月 3 日摘 要经济适用房是国家为解决中低收入人群的住房问题而出台的带有保障性质的政策旨在通过一系列优惠政策降低开发成本以适应中低收入人群的购买力。这对完善我国城镇住房保障措施、促进房地产业的健康发展起到了关键性的作用，但现实中经济适用房的运行存在着若干问题。本文针对经济适用房在运作中出现的问题进行了剖析，并提出了解决经济适用房问题的相关建议和策略，以便促进我国城镇住房保障体系的发展和完善。关键词：经济适用房，保障性政策，存在问题，对策Abstract At present,Affordable housing is introduced for countries with which solve the housing problems of low-income people the security nature of the policy, aimed at the adoption of a series of preferential policies to reduce development cost and to meet the low-income peoples purchasing power. This to improve Chinas urban housing security measures, played a key role in promoting the healthy development of real estate industry, but in reality the affordable housing operation has some problems. This paper analyses for affordable housing in the operation of the problems, and put forward some suggestions to solve the affordable housing problem and strategy.Keywords：Affordable housing, security policy, problems, countermeasures目 录1、前 言12、经济适用房政策实施中出现的问题12.1、建设方面存在的问题12.2、销售方面存在的问题22.3、经济适用房制度的创新有待加强32.4、其他方面存在问题33、现阶.段我国经济适用房政策出现问题的原因分析43.1、政府职能缺失，准公共品供给过度市场化43.2、经济适用房政策本身存在问题44、经济适用房政策的完善54.1、政府必须恪守维护中低收入阶层住房利益的社会保障性政策立场54.2、以市场为导向, 以有效需求为基础,合理开发建设54.3、把控经济适用户型和面积以及购买价格54.4、严格控制购买对象并健全经济适用房购买者资格审查制度64.5、拓宽供应渠道，增加经济适用住房的房源64.6、健全法律法规，加强监督管理，彰显公正74.7、改变经济适用住房的补贴方式74.8、适当将非户籍外来人口纳入经济适用房的资格审查范围内75、对于我国经济适用房未来的发展设想76、结论8致 谢9参考文献10 1、前 言经济适用房是国家、政府规定的福利性、政策性住房，因价格相对低廉，自投放市场以来，一直深受广大中低收入市民的欢迎，同时也深受广大非中低收入者的青睐。正因为如此，经济适用房自诞生之日起就成了社会的“宠儿”，一家有房万人求，拥有巨大房源的开发商面对利益诱惑自然无法做到公平、公正、公开，而广大购房者面对开发商只能抢购、抱怨、愤怒。有良知、有远见的、有社会责任感的记者、官员、学者已隐隐感觉到这种现象已成为一种严重的社会问题了，地方政府也顺应民心出台了一系列相关政策和措施，但也仅限于“头疼医头”、“脚疼医脚”，并无系统化的思路和解决问题的方案，而这关系到千家万户“民生、民计”的问题似乎与“和谐社会”是不协调的。因此应尽快出台一套系统解决目前经济适用房中存在的相关问题的政策和措施，让经济适用房真正回到中低收入市民手中，并努力做到公平、公正、公开，使广大城市居民安居乐业，共建和谐社会。为了使经济适用房真正惠顾于民，必须透过现象看本质，进而探求解决之策。2、经济适用房政策实施中出现的问题2.1、建设方面存在的问题 2.1.1、我国部分经济适用房“华而不实”在我们已知的经济适用房建筑面积都比较大，在一些小区建筑面积有的高达230平米，而从现有的经济适用房看，120平米、150平米的房子比比皆是。这已严重偏离了建设经济适用房的初衷。因此建议经济适用房项目原则上以60-90平方米的中小户型为主。在把关经济适用房户型面积做到“经济”的同时，经济适用住房也必须做到“适用”并且舒服。我们建设经济适用住房，应该在设计的舒适性和产业化等方面下工夫，而不应片面追求面积之大。换言之如果能将户型面积略作调整，单位面积减少，套数增加，相对来说能更大程度满足更多人对于经济适用住房的需求1。经济适用住房只有适应了中低收入家庭购房需求，促进了居民住房消费，才能够缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的等等社会矛盾。在此情况下，继续支持和完善经济适用住房、普通商品房的建设，将有助于国家宏观调控目标的实现。现阶段对普通百姓来讲，经济适用房既不“经济”又不“适用”为了使经济适用房真正惠顾于民，必须透过现象看本质，进而探求解决之策。 2.1.2、部分经济适用房施工质量不可靠，存在显著的安全隐患百年大计质量第一，但是经济适用房给人的印象就是低质量的代名词。对于一些开发商来说，经济适用房的受众群都是中低收入阶层，因此不管在建筑选材还是安全把控上都没有承担其应负的责任和义务，同时一些不作为管理部门对于经济适用房的质量问题“睁一只眼闭一只眼”，造成现在经济适用房质量存在问题非常多，比如漏水，开裂，墙面凹凸不平，门窗不严，低品质的电梯和设备，隔音效果差等等。除了质量问题外，经济适用房还存在公摊面积不合理，开发商通过提前收取售房款侵占购买人利益等等不公平的现象。新建与由积压商品房转化为经济适用房2。新建的经济适用房虽然政府给予房地产开发商一定的财政补贴，但由于补贴是隐性的，使得一些房地产开发商的积极性不高，影响了经济适用房建设的质量。房龄不过几年，就出现诸如墙体脱落，外表破旧等问题。同时，为了处置积压房，并加快经济适用房的建设，很多地区都实行了将积压商品房转化为经济适用房的政策，但也大都存在工程质量低的问题。 2.1.3、经济适用房远离生活工作聚集区，位置偏远，生活基础设施配置不完善所谓经济适用房就是要体现出它的既“经济”又“适用”，而现实中的经济适用房既不“经济”也不“适用”。经济适用房位置一般都比较远、比较偏，周边环境也不好。建设经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题，但也要照顾到居住者的出行问题，经济适用房建设的又偏又远，真正的中低收入者是出行基本以公共交通工具为主，因此他们的出行很困难，至于小区配套就更无从谈起了但由于购买经济适用房的大多是一些工薪阶级额，他们一般在城区工作，如果该地区公共基础设施一时难以完善配套，将给工作与生活带来诸多不便，其最终要么造成购房者的生活适用成本的增加；要么造成经济适用住房空置。利用率显著降低，楼房空置率上升。2.2、销售方面存在的问题 2.2.1、购房者资格认定失控，高收入者的投机炒作行为依据我国出台的经济适用住房管理办法做出规定：家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准且无房或者住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准才具有购买经济适用房的资格，但现实情况是一些不符合资格认定的高收入者通过资格造假、暗箱操作、行贿或者利用自身职权等手段骗购骗租。 2.2.2、经济适用房的价格并非真正意义上遵循的“保本微利”原则我国政府通过公开招投标或者行政划拨土地的方式将经济适用住房的施工和监理等工作交予具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施，同时政府更是通过降低或减免土地出让金、对各种批准的收费减半征收等一系列优惠措施以期降低大大开发商成本从而“经济惠民”。但是在这个环节涉及到开发商的利益，就通过各种运作手段，行业隐私追求利润空间最大化，罔顾政策明确规定的房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%。 2.2.3、购房者可选择付款形式过于单一近几年以来，房地产行业发展迅速，商品房的销售日趋火热，通过银行贷款购房按揭还款的方式已经成为大多数购房者的首选。然而，银行批准提供的购房按揭贷款的天平并不是“一碗水端平”的，相对倾向于具有更稳定更高薪的商品房的受众群，对于申请购买经济适用房的中低收入人群和家庭“惜贷”现象比较普遍3。2.3、经济适用房制度的创新有待加强由于我国的房地产行业发展并未趋近于完善，在这个大背景下我国出台的相关经济适用房的管理办法正处于起步阶段并非真正能够解决现阶段发展所出现的一系列问题。就目前情况我国经济适用房在住房困难者资格审查、户型标准、期满上市以及交易以后增值的收益分配、产权归属等方面还面临着实际操作的困难，一些政策并没有完全表述清楚，缺乏更加合理精准的解释4。对于经济适用房自推出实行以来出现的所有争议，应该从根源出发，尽快完善经济适用房制度的改革创新，尽最大能力保障维护低收入住房困难家庭的权利，推进我国城镇住房保障体系的建设，共创和谐社会。2.4、其他方面存在问题 2.4.1、违背了社会有限资源分配或再分配公平的原则目前通过对我国经济适用房政策运行模式的分析来看，经济适用房是政府进行社会有限资源再分配的产物，那也就从一程度上说，谁拥有经济适用房的准入资格或者成为经济适用房业主，谁就享受了社会有限资源的再分配的福利，但相对来讲，已经符合经济适用房准入资格且成为经济适用房业主的住房困难的中低收入人群随着社会经济的进步，经济状况的明显改善已经不符合经济适用住房保障的准入资格他们就应该退出经济适用住房，从而满足新的需要保障的家庭的需要，但是由于目前相关政策并没有这些争议及问题做出相应精准的解释及可行办法，实际上可能造成新的社会资源分配的不合理5。 2.4.2、对二手房市场产生“挤出效应”明显一个成熟的住房市场应该由两市场组成，并保持合理的比例，从而形成住房梯度消费，但由于我国的土地经济适用住房政策，税收和其他优惠和扶持，经济适用住房价格将明显低于普通商品房的市场价格同等级，因此有一部分虽然符合经济适用房准入资格但是同时也具备购买二手房能力的中低收入人群放弃二手房市场，转向申请购买经济适用房，从而在某一程度上会对于二手房市场产生一定冲击。3、现阶段我国经济适用房政策出现问题的原因分析3.1、政府职能缺失，准公共品供给过度市场化为了满足低收入阶层的需求。政府的投资力度后劲儿不足是主要原因。我国的经济适用住房建设用地实行行政划拨制，对于开发商给予免征土地出让金的优惠措施，而土地出让金不仅是开发商建设成本的重头戏更是目前地方政府财政的一个重要来源，在征收高额土地出让金的财政利益下从而使得地方政府积极性不高，造成经济适用房的数量与实际需求的悬殊。3.2、经济适用房政策本身存在问题 3.2.1、经济适用住房性质定位不清经济适用住房是我国保障性住房的一员还是市场经济下的商品房，这无论在理论上还是在实践中是一个有争议的话题，在国家政策还没有明确的定义。因此各地政府对于经济适用房有着合乎自身利益的不同理解，有的过于强调房地产市场的发展对于地方GDP增长的“强心剂”作用，从而对于经济适用房的商品性的看中远超其本身的社会保障的意义，并且不加管控的放置于市场经济中，开发到销售统统交予房地产开发商运作，从而致使惠民利民的补贴政策成为不良开发商敛财的工具，政府的公信力受到质疑。 3.2.2、经济适用房的保障对象怎么界定根据我国经济适用住房管理办法相关条文规定，经济适用房是通过限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，但是对于如何界定低收入住房困难家庭，中央政策并没有给出明确硬性准则，一些地方性政府即使根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素出台了相应的界定标准，但其在可操作性和准确性上也存在着争议6。而由于经济适用房应该保障谁，怎么保障的界定不清楚，可能会导致部分经济适用住房在销售环节失控。 3.2.3、关于经济适用房相关配套措施政策“拉后腿”经济适用住房从审批环节到建设、销售、使用和转让等每一个环节的顺利进展与相关部门的高效率的合作配合是密不可分的，因此作为与实施经济适用房相关配套的政策措施国家和各级政府也应尽快制定实施，但是从现状来看，其相关的政策的制定和实施明显滞后，从而容易在其实施过程中某一个环节上出现问题。4、经济适用房政策的完善4.1、政府必须恪守维护中低收入阶层住房利益的社会保障性政策立场严格遵循以人为本原则，通过对经济适用房开发建设相关政策相关研究和探索改良，合理确定经济适用住房的政策目标尽最大能力保障中低收入住房困难的居住权益。在1998年以来我国进一步完善深化城镇住房制度改革,加快住房建设步伐，争取实现“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供给体系”的目标。但是依据近些年来我国经济适用住房发展的投资规模和建设用地面积来看，政府仍旧要发挥宏观调控责任，加快建设力度，努力实现居者有其所，从而保障我国公民的房屋的使用居住权。4.2、以市场为导向, 以有效需求为基础,合理开发建设国家推行建设的经济适用住房是具有福利成分的微利商品房，其兼具一般商品的市场性和其福利的特殊性，实行等价的现金和货物交换，通过市场的角度，以市场的需求为落脚点，通过需求，供应销售，其建设和销售过程合我国市场经济的“以销定产”规律。由于各个地方经济发展程度不同且不排除不同地区经济水平差异大，因此应根据本地区的中低收入住房困难家庭的收入水平、经济组成、家庭结构、背景等进行评估和分析，从而制定合理的经济适用房的开发和建设工作。我国政府应该合理规划经济适用房的开发建设，尽最大可能最好相关基础配套设施的完善，同时满足经济实用行、舒适便利性、安全耐久性等广居民最基本的住房诉求。在正常范围内确定经济适用住房的价格必不可少，在维护开发商既得的利益和合理的利润情况下，也要充分考虑中低收入住房困难家庭通过银行界借贷等各种筹集资金渠道所能承担的支付能力。经济适用房的建设要通过公开招投标方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施，以其控制成本核算，过硬的质量和良好信誉，赢得市场青睐；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中发挥国有大型骨干建筑企业的积极带头作用。4.3、把控经济适用户型和面积以及购买价格我国推行建设经济适用房一方面是本着优先解决中低收入住房困难户的住房问题的初衷；另一方面由于住宅具备一定特殊性，对于产业链的上下游各个物质部门产品的紧密关联度具有主导作用，因此发展经济适用房，带动整个产业链发展，对于国家及地区经济的带动作用是不可忽视的。但是，由于当前经济适用房制度缺乏强有力的检查监管机制，不少不符合购房资格的高收入者大肆囤积大面积的经济适用房，甚至发展成为“福利房”，这完全背离经济适用房政策推行的初衷。既然是经济适用房，其经济性和适用性就不可忽视。根据经济适用房管理办法相关文件规定说明，将经济适用房的户型面积控制在6090平方米范围左右，各级政府根据当地群众生活水平，家庭结构等因素合理确定套型，在较小的套型内实现基本的舒适性和使用功能，有助于褪去一味追求复合式豪华经济适用房的热潮，是对低收入住房困难家庭的权益保障。根据我国经济适用住房价格管理办法：经济适用房的基准价格由建设成本、管理费、利润和税金等几部分组成。因为经济适用房在建设之初就享受了在征地，建设过程中的各项财政优惠政策，因此大大降低了其建设成本，房地产开发商在建设成本大大降低的情况下也应该严格根据政策规定和约定，在地价，建安工程费，材料费等基础成本费用支出的基础上实行“保本微利”原则7，将利润控制在3%左右，合理确定经济适用房的出售价格，保本同时创惠于民。4.4、严格控制购买对象并健全经济适用房购买者资格审查制度按照国家规定，经济适用住房只面向中低收入的家庭，但实际上，一些高收入的家庭为了投资增值的目的，也通过各种渠道和关系购买经济适用住房，这不仅造成不公平，也扰乱了房地产秩序，影响了一般商品房的正常经营。因此,应根据职工工资、收入和家庭结构等因素，综合界定中低收入人群，并实行严格的经济适用住房认购申请和审核制度，同时向社会公布，让公众参与监督，从而做到市场细分，理顺房地产市场关系，实现“效率优先、兼顾公平”之目的。每一年度都应该向社会群众公布当地低收入家庭的标准和无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房资格申请采取街道办事处、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定，并且采取群众监督制度，并于举报真实者给予一定的表扬。相关审查部门和房地产开发商应该相互监督，共同维护低收入家庭的利益。4.5、拓宽供应渠道，增加经济适用住房的房源 4.5.1、加大廉租、限价房等相关保障性住房的开发建设为了促进我国房地产业在正常轨道上运行我国提倡以普通商品房市场和二手房市场为主平且辅以高档住宅市场以廉租房和经济适用房为必要住房保障，以此推进我国房地产行业的健康稳态发展和解决困扰居民的住房问题。 4.5.2、集资合作建房不失为一种有效途径合作建房是企业事业单位发起，在合法的基础上，由社员出资建房、实行自我管理、自己建设，以社会互惠互助性、体现群众公益性以及体现了基层管理组织管理民主性等特点。因此在社会房地产发展前期解决了在人群密集并且涌入人数激增的大中型城市的收入较低的企业事业单位职工，以及一些城市的住房困难家庭和个体劳动者的住房问题，合作集资建房在解决居民住房问题上具有显著地优势和卓越的成果。4.6、健全法律法规，加强监督管理，彰显公正我国要继续完善经济适用房政策，并且加快出台与之相关的专门性法律律法规，保障政策在推行过程中以法律作为强有力的的后盾。各级政府相关部门也应该设立相关的经济适用住房办公室和专门机构相互协调，共同负责监督管理从开发到销售的整个过程，防止违法乱纪现象的出现，保证经济适用房的国家住房保障措施能够真正落实，使人民群众的利益得到最大程度的体现。4.7、改变经济适用住房的补贴方式“间接补贴”我国当前的经济适用房政策采用的主要补贴方式，这种补贴方式不可避免存在一些问题，因此，不少相关学者提出将经济适用住房的“间接补贴”替换为“直接补贴”8。具体以下： （1）改变行政划拨建设用地为招标、拍卖、挂牌出让等方式，然后将此项资金作为专项资金对符合条件的家庭进行补贴；（2）凡取得经济适用住房补贴资格的家庭，可直接领取政府的货币补贴款，并且采用先买后补的方式；（3）经济适用住房每户补贴的标准= 经济适用住房用地出让的政府净收益金/经济适用住房供应的户数。4.8、适当将非户籍外来人口纳入经济适用房的资格审查范围内在社会不断发展的进程中，非户籍外来人员成为城市经济建设和发展过程中的不可忽视的一部分他们为相当多城市和地区的经济发展和城市建设作出了卓越的贡献，因此我国各级政府在保障当地中低收入家庭住房困难的同时也应该调整经济适用住房的申购生政策，放宽一些户籍地的限制，使非户籍的外来人员也能享受到与拥有当地户籍的公民同等待遇和资格，从更大程度上解决非户籍外来人员最最关心的住房的“头等大事”保障我国公民的权益，促进社会的稳定发展。5、对于我国经济适用房未来的发展设想最近有学者创造性的提出把共有产权的概念引入经济适用房政策，基本思想是：政府用于经济适用房建设的财政性支出（主要是减免的土地出让收益和税费），转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度下的经济适用房政策的创新点表现在中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让度占用权和使用权，并放弃收益权,不计利息,不收租金；当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准时，政府依法和契约行使收益权和处分权，或向对方转让产权收回投资;或按市场价格向对方收取租金;或收购对方产权，收回房屋的全部占用权和使用权;或在市场公开出售，双方按产权比例分配收益9。这不仅可以避免土地收益的流失，给地方政府提了积极贯彻落实经济适用房政策的动力，又能够实现经济适用房政策的动态性保障要求，更重要的是体现了“谁投资，谁所有，谁收益”的原则和公共财政的公平公正原则，并且解决了经济适用房与商品房“同质不同价”的问题，符合社会主义市场经济规律要求，是一个有着重大意义的理论创新。6、结论从长远的、实际的、发展的观点来看待问题，城市经济适用房政策是当下完善我国城镇住房体系