日本商业地产行业考察总结PPT课件

日本考察综合总结,版权声明本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产股份有限公司所有，未经深圳世联地产股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈:中信地产,201005,2,内容提要,1,六本木之丘,2,中城,1,LALAPORT,1,汐流商务区,2,东京政务区小环境,3,难波城,2,表参道之丘,3,hepfive中心,一、综合体类,三、大型商业体类,二、区域类,4,台场-维娜斯,1,凯悦酒店,2,东京朝日酒店,1,银座-表参道,四、商业街区类,2,代官山,五、酒店类,六、其他类,3,心斋桥,1,四季酒店-椿山庄,2,机场,3,六本木,涉外商圈：六本木、中城、汐流都处于东京涉外商圈区,宫城中央公园,涉外商圈,金融中心,CBD,羽田机场,千代田区日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原等也在该区。,涉外区聚集40多个外国大使馆、国际气氛浓厚。商务街，酒吧云集的六本木，高级住宅街，高级商店街，大型复合都市地带六本木新城、东京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高东京铁塔位于此区内。,中央区处于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银行、东京证券交易所，银座、大型布庄、百货公司总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。,新宿日本最著名的繁华商业区，超高层建筑云集，区内含东京都厅、诸多大型企业总社、百货公司、商店街、高岛屋时代广场等，闻名海外的红灯区歌舞伎町亦位于新宿。,羽田机场1931年启用，是全日本最大规模的机场，目前在机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航班则在成田国际机场起降，但皇族、阁僚所乘坐的行政专机、国宾外游、到访等的专用机、特别机的起降，全部都在羽田机场进行。,六本木东京中城汐流,4,六本木,城市更新典范：76万平米集办公、商业、住宅为一体的综合性建筑群，耗时17年，世界著名商业中心,六本木地区是一处蕴藏日本深厚历史的地方，在江户时代是诸侯的宅邸聚集之处，后来成为上流阶级人士和外国大使的主要居住处。东京六本木新城建成于2003年,是现今东京著名的购物中心和旅游中心。项目占地89000平方米，总建筑面积近80万平方米，是21世纪初东京新地标城中之城。该建筑群包括森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视台、美术馆、好莱坞美容美发世界、榉木坂六本木综合楼，住宅楼等10栋建筑及附属设施，是东京第三处高楼群，其中最高的森大厦238米。,东京六本木新城是日本东京继银座、新宿等著名商业中心后，又一个新崛起的新型综合商业体。该项目总建筑面积为76万平方米，总投资达到2700亿日元。其建筑要素中集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。六本木新城是日本森大厦株式会社一个马拉松项目，目前为日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目。其开发、规划及建设周期长达17年，其中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。,5,六本木,理念：hills，正称“六本木之丘”，室外保留山丘，通过地形多样化的处理，以融合各功能体的设计理念,住宅A座,住宅B座,住宅C座,住宅D座(服务式公寓),电视台,森大厦,公园,摩天大楼：森林大楼（六本木；RoppongiHillsMoriTower），地上53层，地下4层，内有东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施。雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部，也位于此大楼。朝日电视台大楼：为朝日电视台的新总部所在，地上5层，地下2层，占地广大。其中，大楼一楼设有公众开放空间，除了纪念品专卖店之外，还设有介绍朝日电视台各节目的展览专区等朝日电视台有关的设施。露天广场：六本木新城露天广场（；RoppongiHillsArena）。六本木新城露天广场外观上，有著圆形巨大遮雨蓬，具有强烈的聚集导向作用的多功能露天娱乐场所。广场上的活动多以世界性的娱乐节目为主流，每次光临都会遭遇不同的刺激且充满新奇观念之“都市露天广场”。毛利庭园住宅区：六本木新城住宅大厦（六本木）,露天广场,6,六本木,“都市露天广场”：各功能体的公共空间活动,广场外观上，有著名圆形巨大遮雨蓬，具有强烈的聚集导向作用的多功能露天娱乐场所,露天广场,7,六本木,商业裙楼以石材为主，色彩以淡黄暖色调为主，局部使用不同质感石材、构件及百叶，总体感觉明快简洁,露天广场,8,六本木,街区,外部设置现代元素运用，模拟原始景观，如玻璃为载体的瀑布，质朴的石凳、半围合的花草吸烟区等,9,六本木,公共道路设置宜人，地面周边的导示系统与局部裙楼及建筑整体感强，局部使用大面积的暖色调面砖，以寻求小区域的统一,10,六本木,外部细节设计精致，包括人与道路关系处理、井盖的包装处理、地灯的处理、树围的处理等,11,六本木,关于商业设计，一、商业围绕大厦底座形成商业内街，室内商业保障整体界面完整；二、室内商业街铺地采用室外化灰色调石材；三、竖向上注重人流在不同平面空间穿插，使各层（-1F2F）空间价值提升,12,六本木,关于商业设计四、室内各空间体块感及空间变化丰富，形成良好的体验感；五、各商铺注重对内街空间的开放，形成空中的橱窗效应六、局部及顶部注重绿植引入，体现hills理念,13,六本木,森艺术中心(2.37万平方米)位于森Tower的最顶层,是ArtelllgentCity、六本木Hills的象征。它聚集了森美术馆、CityView展望台、教育中心以及俱乐部,位于森大厦4954层的2.37万平方米的森艺术中心,通过追求对艺术的培养，以提升整体综合体的形象及功能多样性.在此,艺术就是美、知识和技术的完美结合,中心常年举办各种跨领域的创作、交流活动。,14,六本木,六本木十类举措总结,15,中城,东京中城内设有酒店店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是位于中城大厦高层（4553楼）的饭店“东京丽嘉酒店”（TheRitz-CarltonTokyo）和从别处搬迁进来的“三得利美术馆”,TokyoMidtown,地区计划面积：约102,000m2计划对象地区面积：约78,400m2总建设面积：约569,000m2办公室：约330,000m2住宅：约111,000m2（约530间）饭店：约48,000m2（约250间）商业空间：约57,000m2其他：23,000m2,TokyoMidtown,16,中城,TokyoMidtown,建筑：商业局部形成圆型设计亮点，体量采用退台式设计，外部导示设计体现日本一贯对原创及细节的追求,17,中城,内部规划：负一层与首层统一规划，互联互通，各入口处结合商业与快速交通设置，既很好的处理的人流疏散的交通，同时为大规模商业的提供大量的人流,TokyoMidtown,18,中城,TokyoMidtown,商业人流组织以直线型与环状人流组织为主，高层部分设置三得利艺术馆（企业设置）,19,中城,TokyoMidtown,各店面设计追求差异化，通道中引入绿植（个人作品），提倡商业休闲,20,中城,TokyoMidtown,公共空间的艺术利用，将走廊的空间利用，设置成小型设计品展览，使走道成为艺术设计长廊,21,中城,公共部分-地铁连通公共通道：注重科技产品运用，释放艺术、商品信息、公益理念同时，同时提升整体项目的形象,TokyoMidtown,22,中城,TokyoMidtown,公共部分-地下部分：通过不规则的顶部采光，地面部分为流水景观，并在局部设置采光景观小品,23,中城,TokyoMidtown,公共部分-电梯厅：简洁而光影对比强烈的电梯厅，设置等候椅，并对区域整体化包装（注消防梯亦整体包装）,24,中城,公共部分-极完善的厕所文化：等待室、化妆室、存包柜、自动贩纸机、母婴间、尿布板、自动音乐、双桶纸巾、自动清洗烘干机、立式镜等一体化配置,25,中城,公共部分-地下停车厅：完善功能设计-吸烟室、贩卖机、司机等候、洗手间等,26,中城,公共空间-与丽兹酒店连接通道：引入艺术展示与豪华洗手间,27,中城,总结,28,难波城-难波公园,总体上，日本大阪难波城与难波公园大型交通设施基础上，集人文、娱乐为一体的自然生态综合体(区域),29,整个区域（难波城与难波公园）各功能体之间几乎无缝连接，中间以小型景观结合,难波城-难波公园,30,难波城,难波城与地铁站对接：与公共设施（交通）过渡节点空间作为主出入口-展示面,31,难波城,难波城内部商业空间：以环状回路结合部分井字型人流组织为主,32,难波城,难波城与难波花园之间通过步行商业街组织，实现两商业体界面统一,33,大阪难波PARKS简介,建成时间：城市：大阪市浪速区难波中2-10-70建筑类别：购物中心与办公楼的综合体设计理念：将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起，让人能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣。评价：NambaPark真的是一处奇妙、充满想象力的建筑，它不像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起，有傲人的1万平方公尺的遍绿广大的屋顶公园及流行服饰精品及生活杂货；有可以边眺望屋顶公园景色边享受佳肴的餐厅及咖啡厅，即将成为大阪的新名景观。,难波公园,34,难波公园,规划：日本大阪难波公园集人文、娱乐为一体的自然生态综合体,建筑概况,难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。,项目背景,难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲。,35,难波城,难波公园商业部分主入口结合商业街设置，相对围合的区域,36,规划-交通：车流组织通过立体交通与地下停车共同解决，一层以解决交通为主,难波公园,37,规划：公园二层作为主要人流-商业活动平台，并在平台上结合大量商业,难波公园,.,38,规划：商业街区内部以HILLS理念设计，峡谷界面设计极为纯粹，足够的震撼体验,难波公园,.,39,规划：商业街区尾部以围合式观景电梯与瀑布节点收尾，达到震撼体验最高潮,难波公园,40,难波公园-人文环境营造-名人手印展,难波公园,41,难波公园屋面山体退台花园，围合园林、小型广场等,难波公园,42,难波公园屋面山体退台花园，儿童活动区、山顶观景台等,难波公园,.,43,难波公园屋面山体退台花园，聚会广场、咖啡屋、婚纱店等,难波公园,44,难波城,总结,45,内容提要,1,汐流商务区,2,东京政务区小环境,二、区域类,46,汐流商务区,规划交通：三层交错分流，人-车-轨道不同层面交织，达到完全三首层概念,47,汐流商务区,地上交通：大台阶设置与垂直交通的引导,48,汐流商务区,地下交通：良好的采光通风条件与商业设置，使地下空间完全宜人化,49,汐流商务区,总结,50,东京政务区,规划交通：与地铁等设施的到达性不受天气影响，领域设计通过台阶高差处理,51,规划：不同平面空间穿插，使各层（-1F2F）空间价值提升,东京政务区,52,规划：半地下空间注重环境处理,东京政务区,53,各空间相对独立，交通空间与人行空间的处理，人行空间与建筑空间处理,东京政务区,54,总结,东京政务区,55,内容提要,1,LALAPORT,2,表参道之丘,3,hepfive中心,三、大型商业体类,4,台场-维娜斯、丰田中心,56,丰洲LALAPORT：日本第一家号称“美式”的购物中心，集观光、娱乐、休闲、购物为一体的综合性购物中心,建成时间：1981年4月城市：东京都江东区建筑类别：综合性购物中心设计理念：日本第一家号称“美式”的购物中心，集观光、娱乐、休闲、购物为一体的综合性购物中心。评价：从设计之初，就含有包括文化设施、体育设施和方便设施等在内的200家门店，还有可容纳4000辆汽车的停车场，这种预见性的规划设计为后来的“汽车社会”做好了充分准备。目前，店铺多达540家，可停车8200辆，涵盖了专门店、百货店、量贩店等主要的商业业态，和齐备的辅助设施，实现了“一站式消费的机能”，满足了新生代家庭购物的需求。无疑，它的成功离不开自身项目的准确定位，离不开便利的公共交通，离不开商品的别出心裁，离不开项目的高超运营手法，而这些都是值得我们学习和借鉴的。,LALA-PORT,57,商业中心mall：通过对船坞的改造，成为区域著名商业中心，并保留原有历史人文痕迹,LALA-PORT,58,商业中心mall：主题式商业，建筑以停靠的港湾为平面设计形态,LALA-PORT,59,商业中心mall：由于改造考虑，停车以立体停车为主,LALA-PORT,60,商业中心mall：室内空间通过廊桥连接，注重各空间的可达性,LALA-PORT,61,商业中心mall：高楼层通过两级大型目的型商业业态（儿童与影院）拉动垂直人流,LALA-PORT,62,商业中心mall：南侧为商业独立体，业态为俱乐部与超市,LALA-PORT,63,总结,LALA-PORT,64,表参道HILLS日本时尚商业体,设计时间：2006年城市：东京都涩谷区神宫前建筑类别：复合式建筑设计理念：在彰显都市的个性时尚的同时，注重与表参道街景的调和、地下空间的运用、并保留了原有同润会建筑的一部分，让具有怀旧感的都市记忆能够继续传承给下一个世代。评价：表参道Hills”在注重街区的历史与文化的同时，为了让街区成为永远让人们感到亲近的街区。,表参道之丘,65,商业流线组织：独立竖向商业体，小地块垂直商业表参道之丘,表参道之丘,66,商业流线组织：螺旋状商业人流组织方式表参道之丘,表参道之丘,67,总结,表参道之丘,68,HEPFive位于大阪市北区角田町，大厦顶部矗立着的红色大摩天轮是北部地区的标志。坐在离地面106米高、安装着空调装置的空中吊篮内，生驹山、大阪湾和整个城市的景色可以一览无余,大阪-hepfive,建成时间：城市：北区角田町5-15建筑类别：综合商城设计理念：集娱乐、餐饮、购物为一体，以直径75米，高达106米的大型观览车为象征。评价：从购物中心7楼可以直接乘座观览车，大阪全景尽收眼底。HEPFIVE位于大阪梅田的中心，艳红的大摩天轮为其标志。,69,HEPFive是一个综合购物区，里面的服饰专卖店大多是面向年轻人的比邻HEPFive的则是HEPNavio，一个适合年轻人的综合时尚购物区，在这之中还有大型影院和各种特色餐馆,大阪-hepfive,70,HEPFIVE购物中心1998年重新装修，集娱乐、餐饮、购物为一体的综合商城地下1层6层是购物层，8层、9层为设有世嘉（SEGA）公司策划的大型游艺机和游乐设施的露天娱乐场，约有200台游艺机和8种别出心裁的游乐设施,大阪-hepfive,71,总结,大阪-hepfive,72,东京台场商务区图片展示,台场,73,特色建筑,台场,74,特色建筑,台场,75,主题商业区域维拉斯、丰田中心与摩天轮游乐场,大阪-维拉斯与丰田中心,76,一层商业业态以游乐场为主（感觉-1F），设置为目的型业态,大阪-维拉斯,77,商业设计：流线组织-环状与直线型相连接，顶部为天幕系列，二三层为名品街区,大阪-维拉斯,78,丰田汽车会馆位于东京台场地区的PALETTETOWN内的MEGAWEB，紧邻东京首都高速公路。丰田汽车会馆占地24000多平方米，包括丰田都市陈列馆、汽车史册的宝库、丰田通用设计陈列馆、驾车游和Ecom试乘五大板块。,大阪-丰田中心,丰田汽车会馆概况,79,丰田都市陈列馆,丰田都市陈列馆设计新颖独特，功能齐全，同时展示出丰田现有的的140个型号的车型，并且配备有最先进的模拟驾驶系统，让参观者可以体会到逼真的驾驶感觉。,大阪-丰田中心,80,大阪-丰田中心,丰田旗下品牌车辆一览,81,大阪-丰田中心,丰田体验馆,82,大阪-丰田中心,丰田体验馆人性关怀设计,83,大阪-丰田中心,丰田体验馆未来科技,84,大阪-丰田中心,丰田体验馆历史变化展示,85,大阪-丰田中心,丰田体验馆生活延展设计,86,大阪-丰田中心,丰田体验馆生活延展设计(野外),87,台场-维娜斯、丰田中心,举措总结,88,内容提要,1,银座-表参道,四、商业街区类,2,代官山,3,心斋桥,89,表参道风情街一览,表参道街区,.,90,表参道风情街一览,表参道街区,.,91,表参道风情街一览,表参道街区,.,92,表参道风情街一览,表参道街区,.,93,表参道风情街一览,表参道街区,.,94,表参道风情街一览,表参道街区,.,95,表参道风情街一览（下接代官山商业街区）,表参道街区,96,代官山风情街概况,代官山是东京的中高档住宅区，同时集合了很多商家名店，形成了一条独特繁华的商业街。代官山商业街以八幡通、旧山手通和驹泽通为主线，分为4大区块，纵横交错的大街小巷分布着各种各样的餐饮店、杂货店。,代官山风情街的周边地图及详细地图,代官山风情街,97,代官山风情商业街图片展示,商业:主要商业形式为饮食业和零售杂货、日用百货商店.饮食业:PatissdrieMadu.QUILFAITBON.WAFFLESBEULAH.CaffeMichelangelo杂货店：PARASHOTOasSuperSonic.PopTuneTokyo.AlfredoBannister.Kamawanu和式杂货等。,代官山风情街,98,代官山风情商业街图片展示,商业:主要商业形式为饮食业和零售杂货、日用百货商店.饮食业:PatissdrieMadu.QUILFAITBON.WAFFLESBEULAH.CaffeMichelangelo杂货店：PARASHOTOasSuperSonic.PopTuneTokyo.AlfredoBannister.Kamawanu和式杂货等。,代官山风情街,99,代官山风情商业街图片展示,代官山同时也是一个中高档的住宅区和商务区,其建筑有自身的特点.,代官山风情街,100,建筑设计：整体方正，注重新材料运用，及局部设计感运用,代官山风情街,101,街区营造：节点标志物保留运用,代官山风情街,102,街区营造1：深进深商业空间处理，围合独栋体结合处理,代官山风情街,103,街区营造2：深进深商业空间处理，下沉、退台、情景式结合处理,代官山风情街,104,街区营造2：深进深商业空间处理，下沉、退台、情景式结合处理,代官山风情街,105,街区营造3：深进深商业空间处理，小型交通型商业节点处理,代官山风情街,106,街区营造：-1及2层空间直接通过楼梯连接首层,107,街区营造：外部品牌体系导示,.,108,代官山图片欣赏,.,109,代官山图片欣赏,.,110,代官山图片欣赏,.,111,代官山图片欣赏,.,112,代官山图片欣赏,.,113,代官山图片欣赏,.,114,代官山图片欣赏,115,代官山,总结,116,大阪心斋桥商业街图片展示（类似深圳东门）,大阪心斋桥,大阪心斋桥,117,大阪心斋桥商业街图片展示（怀旧与时尚共存）,大阪心斋桥,118,大阪心斋桥商业街顶部雨棚等室内化处理,大阪心斋桥,119,局部已经开始走入现代感，并有大量时尚用品汇集,大阪心斋桥,120,局部建筑细部依然保留原有欧式建筑元素及细部处理,大阪心斋桥,121,内部大型集中商业档次走向豪华与奢侈，使商业区内各档次商业互相促进,大阪心斋桥,122,总结,大阪心斋桥,123,内容提要,1,凯悦酒店,2,东京朝日酒店,五、酒店类,124,凯悦酒店，大阪超高层建筑,大阪凯悦酒店,125,凯悦酒店内部随处可见的工艺设计布局,大阪凯悦酒店,126,凯悦酒店餐厅与前台共用大堂空间，并局部融入艺术展,大阪凯悦酒店,127,凯悦酒店公共空间色调以浅绿与黑为主，对比强烈，现代简约设计,大阪凯悦酒店,128,大阪凯悦酒店,房间色调以浅黄与黑为主，保持整体现代简约设计,129,衣厨设计细节：自动感应灯、手电筒、鞋扒,大阪凯悦酒店,130,总结,大阪凯悦酒店,131,酒店内餐厅设计更显独立运营的理念,东京朝日酒店,132,酒店内设计更显独立运营的理念，注重橱窗、艺术品等,东京朝日酒店,133,酒店大堂电梯以石材-金属-原木三种材质构成，色彩材质均对比强烈,东京朝日酒店,134,高级套房公共空间以设计简洁，注重报纸门夹、电话等细节,东京朝日酒店,135,普通房间注重安全疏散的功能，洗手间为避难间、两客房间可互通疏散等,东京朝日酒店,136,总结,东京朝日酒店,137,内容提要,六、其他类,1,四季酒店-椿山庄,138,四季酒店与古老历史园林的相结合,椿山庄,时光雕刻永恒日本东京椿山庄。一个充满故事和历史的日本花园庭院。其悠久历史,可追溯到西元1868年到1912年的明治时期,明治时代著名的某元老政治家看上这块地,于是不惜重金买下加以修建,并在整个椿山庄种遍山茶花。椿山庄占地6万6千平方米,坐落在丘陵之地,俯瞰不远处缓缓流淌的神田河,几百年来,成为众口称颂的观光之地。二战期间,椿山庄庭院几乎被战火夷为平地,1948年,椿山庄开始得以重建,再次拥有郁郁葱葱、景致怡人且带有浓郁日本庭院风格的美景。于是奠立了今日四季酒店的基地。如你所知,享誉世界的四季酒店集团选址一向以中意当地美景或历史故事著称。在日本东京有两家四季酒店,一家落户东京丸之内,引领酒店现代奢华风格;另一家,则选址幽静清雅的