商业地产融资渠道[1].ppt.ppt

我国大多数房地产企业都是以项目为基础，而不是以资产为基础。香港模式，纳迪开发建设销售垂直一体化物业管理，一个由私人资本支持的大，完整，小，完整的生产系统，和美国模式，投资，开发和物业管理行业是相对独立和垂直专业化。高度专业化的分工、与资本市场的合作与融合、公共资本支持的房地产租赁经营模式、是制约房地产开发企业做大做强的主要障碍，3、产业资本与金融资本的融合是未来5-10年中国房地产开发企业的巨大发展机遇，从房地产开发到房地产投资管理，从产权驱动到资本驱动， 从经营项目到经营企业，房地产行业的分工，企业的经营模式，企业的经营行为模式，产业人才的结构，对自身经营模式的检查，对企业战略资源的评估，长期发展战略和战略的制定，企业市场地位的确定，产业资本和金融资本的整合，变革，对策，升级和转型，4。 目前，我国房地产企业主要有融资方式、房地产融资渠道、外部手段、内部手段、自有资金、预售住房资金以及相关项目资金。股权融资、债务融资、上市、房地产基金、股权信托、合作开发、典当、银行贷款、企业债券、债务信托、企业间借贷、融资租赁、上市融资、上市融资、优势：采用增发、配股和可转债三种再融资方式，可以从容化解各种宏观金融政策带来的不利影响和不利影响：上市条件恶劣、二板市场迟迟不能建立、国内股市不成熟、近年来持续低迷。适用条件：上市是一个短期内难以实现的目标，也不是近期的最佳选择。直接上市和买壳上市要求门槛高、耗时长、企业实力强和一定的财务实力。模式1、模式2、模式7，北京万年华城项目案例如何实现私募、银行贷款、信托、上市、土地储备、业务模式11、资产评估即销售、快速周转业务模式的组合融资，确保持续稳定的现金流，银监会近期发布加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(212号文件)，已下发至各银监局。该文件为风险逐渐暴露的房地产信托设定了“铁律”，即只有符合“四证齐全、自有资金35%以上、具备二级以上房地产开发资质”三个条件的开发商才能成为贷款房地产信托。因为信托利率一般在9%以上，“加上管理费和银行监管费，综合成本在10%以上”，而同期商业银行贷款利率为5.51%或6.12%。过去，使用信任是因为它的进入门槛不高。如果门槛提高到和银行一样高，向银行借钱会更好。国美的房地产业务最初主要由其子公司鹏润房地产运营。2002年7月，经过一系列资本市场运作，北京自动化(0493。香港)，一家香港上市公司，被收购并更名为中国鹏润，获得了对该上市公司的绝对控制权。通过现金支付和上市公司股权转让实现部分套现。2004年6月，国美电器(0493.HK)在香港成功借壳上市后减持股份，套现25.69亿港元。2005年初，国美地产成立，国美地产相关业务逐步剥离。4月下旬，国美地产在北京丰台科技园两块最大的公共建筑用地中赢得了35万平方米，并计划开发酒店、写字楼和公寓等商业服务地产。由于缺乏政策，中国没有严格意义上的房地产投资基金。房地产投资基金的定义是通过法律手段筹集一笔资金，并根据需要有选择地投资于房地产项目事实上，该基金也是在国外注册的，因为如果按照中国公司法注册，它需要50%的自有资金。对于投资基金来说，本质是把所有的钱聚集在一起做一件事。如果基金公司自己的资金达到50%，就完全没有必要筹集资金，它可以自己做房地产开发。作为世界上经济增长最快的发展中国家，中国房地产市场的投资回报率吸引了许多外资以各种方式投资于上海、北京、广州等繁荣的城市。目前，外资约占内地房地产资金的10% 20%。在中国房地产市场相对活跃的外国投资基金有：摩根士丹利美林荷兰国际投资基金(ING)新加坡资本和高盛白厅基金雷曼兄弟等国际投资银行的典型案例：摩根士丹利收购富力成美林在银泰中心长江基金收购远洋新干线的股份。12在项目选择方面，外国投资基金有非常成熟、全面和系统的标准。13、上海富地与荷兰国际集团(ING)合作开发上海富地香地花园。开发商分为：项目投资可行性研究、规划设计、开发建设、销售等与房地产开发相关的业务，以确保良好的投资回报。房地产基金：提供项目融资服务。案例14。荷兰国际集团通过对中国房地产市场的探索，引入了“代理甲方”的理念。换句话说，投资者和房地产开发商之间增加了缓冲管理。投资资金不直接交给房地产开发商，而是交给代替甲方(房地产开发商)的专项项目经理。特别任命的项目经理应对荷兰国际集团董事会和投资管理委员会负责。项目、定位、成本控制和利润水平应满足荷兰国际集团的要求。特殊项目经理是由荷兰国际集团在荷兰本地化过程中培训和发现的专业经理，15岁。信托融资，16。房地产信托融资概述。在2004年中国商业房地产信托计划中，土地使用权抵押和第三方担保是主要形式。该定义涉及利益主体的特征、风险、土地担保和房地产抵押、第三方担保信托公司派遣人员到关键岗位参与项目管理、承诺溢价收购资产或处置房地产产权、股权质押设立监管账户、资产保险等。17.2004年，根据中国房地产信托产品的特点，发行的信托计划数量显著增加，发行集中度提高的住宅信托具有绝对优势。商业房地产信托的迅速崛起主要是基于贷款。创新的方式开始出现。房地产信托计划发行规模不断扩大。大多数房地产信托项目的期限为1-3年。信托产品的回报水平与风险相符。信托计划的发行集中在核心城市。14个沿海中心城市的信托融资总额占63.08%。投资性房地产类型分布、资金运用方式分布、信托期限分布、产品收益率水平、18、房地产信托融资方式分类、债务融资、股权融资、直接融资、间接融资、股权信托融资(经营性)、优先股权融资(非经营性)、房地产信托融资、基金信托融资、房地产信托融资、混合融资、19、房地产信托债务融资、不符合商业银行贷款要求的房地产企业定义为信托投资公司，其形式与商业银行贷款基本相同。不符合商业银行贷款要求的企业适用范围：自有资金不到开发总投资的30%，“四证”是不同类型的土地开发。2002年至2004年在中国推出的绝大多数信托计划都属于信托债务融资。优点：相对容易获得，可操作性好，资金使用效率高，风险可控性强。缺点：信托贷款的利率高于银行贷款，增加了财务成本。20.直接融资操作步骤、项目前贷款、重大项目贷款。案例：2005年8月，金地武汉房地产开发有限公司与安索2004年1月，北京金典集团和北京国际信托投资有限公司联合发起了苹果消费者信托项目。该项目将利用筹集的资金向“苹果社区”的买家提供短期住宅消费贷款，这相当于在项目封顶前的一段时间内取代银行抵押贷款。将信托基金应用于房地产消费领域，项目前贷款和间接融资基本上是开发企业在获得商业银行贷款资格之前从信托公司获得的“过渡资金”。22，房地产信托融资模式分类，债务融资，股权融资，直接融资，间接融资，房地产信托融资，资本信托融资，财产信托融资，混合融资，股权信托融资(经营性)，优先股权融资(非经营性)，23，房地产信托股权融资，定义股权融资是指房地产企业增加资本和信托投资公司的股份，或直接将房地产项目的产权出售给信托投资公司进行融资，而信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。适用范围类型，2002年至2004年在中国推出的信托计划绝大多数属于信托债务融资。股权信托融资(运营)、优先股权融资(非运营)、股权融资24、股权信托融资(运营)运营步骤接近国际流行的房地产投资信托(REITS)、信托投资公司、开发商、投资者、投资基金、投资凭证、抵押贷款、担保、第三方、前期投资、抵押贷款还款、房地产项目、银行、抵押贷款、后期投资、 我国房地产市场上出现的股权投资信托模式是由房地产企业投资房地产项目，25例，26例，由房地产开发商自己作为投资管理机构的股权信托融资。 案例：2003年9月，中信国安集团下属的大通房地产公司将“第一城”现有的高档高尔夫公寓出售给公众。在销售计划中，投资门槛降低到15万元，业主可以将其用于自住或委托运营公司出租并收取租金回报。对于选择委托租赁的业主，年回报率为8.3%，其中6%为净现金收入，2.3%为消费礼品卡和终身贵宾待遇。投资者对该物业拥有完全所有权，并可选择继续委托经营或在一定时间后转售该物业以收回投资。中信国安集团为业主的收入和转售机制担保第三方连带责任。适用条件：开发商具有强大的实力和品牌优势，能够获得投资者信任的高质量项目。中信国安集团旗下的大通房地产开发公司，投资者，在“第一城”项目的高档高尔夫公寓，情况下，27，优惠股权融资(非经营)操作程序，信托投资公司不经营房地产企业或房地产项目。但要与相关方(通常是房地产企业的原股东或房地产项目的原业主)签订协议，约定在一定时间内，相关方按照约定的价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权和所有权。申请范围开发企业自有资金不足开发项目总投资的30%，不能申请银行贷款。优势：除了融资，增资扩股也能提高企业的信用等级。由于这种股权在性质上类似于优先股，退出时有固定的投资收益比例，因此被称为优先股融资模式。28.房地产优先股融资模式运作的关键。信托投资公司关心的是，当信托计划到期时，股份回购基金是否有担保。要求信托投资机构处于控制地位，从而对信托资金和银行后续贷款资金的使用及其他重要事项有决定权，以确保资金的合理使用和项目的及时完成。当股权回购的承诺无法实现时，房地产项目必须有良好的销售前景，才能通过项目资产拍卖实现股权。29日，北京世纪之星城市住宅项目股权投资信托计划运作案例，项目背景：世纪之星城市住宅项目预计总投资8.99亿元，已投资2.8亿元，开发商注册资本仅为1.5亿元，不符合30%的要求，无法获得商业银行开发贷款，从而面临资金链断裂的风险。认购该信托的投资者在购买世纪之星城市住宅时将享受一定的优惠待遇。投资收益、抵押贷款、世纪之星城市住宅项目、开发建设、开发利润、股权投资现有股东北京顺化将其在公司的全部股份质押给拥有100%股权的重庆国投、银行，(6)信托收益信托计划完成一年，到期后分配可分配收益后，在信托的第一年，信托收益和信托费用以信托基金的9%预付部分溢价收购基金的方式支付。北京顺化最大股东福建顺化的股权回购以信托基金7.5%的溢价收购了重庆国鑫的股权。(一)集体基金托管计划规模不超过2亿元，单只基金最低限额为60万元。两年预期年收益率不得低于6%。北京顺化房地产开发有限公司、重庆国际信托投资有限公司(1)投资基金、投资者(委托人和受益人)、案例、30、31、房地产信托融资模式分类、债务融资、股权融资、直接融资、间接融资、房地产信托融资、资本信托融资、财产信托融资、混合融资、股权信托融资(经营性)和优先股权融资(非经营性)定义为混合融资，是指房地产企业为信托投资公司融资所采用的股权融资和债务融资的组合。32、房地产信托融资模式分类、债务融资、股权融资、直接融资、间接融资、股权信托融资(经营性)、优先股权融资(非经营性)、房地产信托融资、资本信托融资、财产信托融资、混合融资；33、房地产信托融资，定义为开发企业将自己的房地产信托财产委托给信托投资公司，取得信托受益权，然后将信托受益权转让(或抵押)给投资者，取得相应对价实现融资。申请范围已完成或即将完成的房地产项目融资财产具有较强的流动性特征，较好地规避了基金托管计划的“200”限制，可用于大规模融资。信托标的可以是房地产建设物、房地产未来租金收入、土地使用权等房地产资产及其相关权利。财产信托融资的运作过程中还存在一些问题。信托受益权的转让是否符合法律规定尚未确定。然而，目前我国已经有房地产企业通过这种方式融资，监管部门并未予以制止。35、北京国投“洪升大厦”信托项目，运作流程：袁弘公司将袁弘公司开发建设的北京洪升大厦(市值约4.1亿元)委托给北京国投，成立洪升楼宇置业信托。袁弘公司已获得该信托的所有受益权。袁弘公司将其享有的受益权分为优先受益权和普通受益权。北京国家投资局转让或质押优先受益权(约2.5亿元)。北京国投将处置信托财产的全部收入存入北京国投开立的专用信托账户并进行管理，优先支付本金和优先受益人的收入。在优先受益人获得所有本金和收入之前，其他信托受益人将不参与任何分配。转让/质押优先受益权、投资者(受益人)、北京洪升大厦及其相关权利、袁弘房地产开发公司、北京国投、洪升大厦财产信托、信用增级措施超额资产担保优先受益权、普通收益权、投资基金、案例36、北京国投法国欧尚天津第一店资本信托计划、此外，投资者还可以享受到房地产升值和项目可能上市流通的潜在好处。