宝山区蕴川路友谊路项目可行性研究报告.ppt

,宝山区蕴川路友谊路项目市场研究报告,P2,一、宝山区发展状况研究,二、宝山区商业市场研究,三、宝山区办公楼市场研究,五、杨行地区办公楼市场研究,四、杨行地区商业市场研究,P3,交通分布,宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、江杨路大桥、沪太路大桥横跨其上。全境东西长17.5公里，南北宽约23.08公里，区域面积293.71平方公里。预计宝山区2011年，经济增加值达745亿元，区可用财力135.5亿元，完成固定资产投资350亿元，社会消费品零售总额380亿元，分别是2006年的2倍、1.9倍、1.8倍、2.2倍。,宏观市场分析,宝山概况,到2009年末，有常住总人口1,486,064人其中户籍人口864,346人，户籍人口总户数334,350户，外来常住人口362,600人。常住人口密度为2,943人/平方公里。,区域内海运、铁路、公路、城市道路、内河航运等互相衔接，构成完善的交通体系，是上海通江达海和通向外省市的门户之一。已建成以主干道为骨架，次干道、支路为基础，农村公路为补充的道路网络。主干道：主要有逸仙路高架道路、S20公路（外环线）和外环线越江隧道、G1501公路（郊环线）宝山段、共和新路混合高架道路轨道交通：1、3、7号线北延伸（宝山段）、江杨路、沪太路、蕰川路等，全区轨道交通运营线路长度达到46.47公里。,宏观市场分析,交通现状,国民经济保持回升向好的态势，第一产业增值下降，第二、第三产业增长较大。,2009年国民经济完成增加值549.08亿元，按可比价计算，比上年增长12.1%。第一产业增加值2.07亿元，比上年下降8.8%；第二产业增加值246.41亿元，增长7.5%；第三产业增加值300.61亿元，增长16.8%。,宏观市场分析,产业结构,从投资主体看：国有经济投资32.83亿元，占固定资产投资总额的15.1%；集体经济投资26.79亿元，占12.3%；外商及港澳台经济投资18.59亿元，占8.6%；私营经济投资56.57亿元，占26.1%；其他经济投资82.25亿元，占37.9%。,现代都市型农业的发展道路，积极发展生态农业、特色农业、精品农业，集生态功能、服务功能、经济功能于一体,2009年，全区现代农业加快建设，全年实现农业总产值5.72亿元，比上年下降12.6%。其中，种植业产值2.70亿元，下降9.4%。林业产值0.46亿元，增长10.9%；畜牧业产值1.83亿元，下降21.1%；渔业产值0.21亿元，下降39.9%。全年粮食播种面积2284.2公顷，粮食产量1.46万吨，增长4.3%；蔬菜播种面积2343.3公顷，蔬菜产量7.23万吨，下降25.1%；果树面积300.3公顷，水果产量5840吨，增长15.3%。大力推进农业规模经营。至年末，全区已建立集体合作农场45个，规模经营面积2266.7公顷，吸纳本地农民就业2185人，粮食生产全部实现集体规模经营。“宝农34”大米获得上海首届优质稻米品鉴评比唯一金奖。提升农业现代化装备水平。至年末，全区农机总动力（含排灌机械）达到2.90万千瓦，比上年增长5.6%；全年投入1623万元对287.3公顷粮田和161.1公顷设施菜田实施综合改造和建设，投入583万元购置农业机械423台（套）。,宏观市场分析,农业经济,中国最大的精品钢生产基地、世界500强企业宝钢座落在宝山。,宝山区地处上海市北翼，位于长江三角洲东北角前沿、黄浦江与长江汇合处，是上海的水路门户，水陆交通十分发达，工业发展具有得天独厚的地理优势。近年来，宝山区认真落实科学发展观，主动适应宏观调控政策，坚持走新型工业化道路，大力扶持高新技术企业，着力推进先进制造业基地建设，实现了工业经济持续快速发展，工业经济规模扩大，整体实力增强，为全区经济社会又好又快发展提供了有力支撑。2009年全区工业生产形势逐步好转，企业利润实现增长。全年实现工业增加值199.97亿元，可比增长4.0%，工业总产值1033.61亿元，下降0.4%，工业销售产值1027.27亿元，增长0.7%，其中规模以上工业企业实现销售产值874.50亿元，增长0.8%。规模以上工业企业产品销售率99.3%。规模以上工业中，通用设备制造业实现销售产值143.98亿元，占规模以上工业比重16.5%；黑色金属冶炼及压延加工业销售产值123.10亿元，占14.1%；化学原料及化学制品制造业销售产值105.19亿元，占12.0%。规模以上工业企业实现利润总额47.84亿元，比上年增长37.2%。,宏观市场分析,工业经济,宏观市场分析,第三产业,宝山区整体商业商务市场尚不成熟，淞南高镜板块相对其他板块具备发展前景,大华板块楼盘以小高层、多层居多，房型偏小，以居住为主，没有集中商务区。上大板块主要围绕上海大学校区向外辐射，是沪上典型的教育房产板块。顾村板块是商品房配套基地，以工业为主，厂房带有办公。罗店板块靠近宝钢，工业发达，写字楼市场萧条。月浦板块离市中心较远，以月浦镇为中心，是未来的全国钢铁基地。西城区板块是宝山区未来几年的建设重点，定位为集居民社区、文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代化综合生活区。淞宝板块是比较成熟社区，板块内写字楼市场成熟。张庙板块主要以社区型住宅为主，板块内商务写字楼不成熟。淞南高境板块是宝山出入市区的交通要道，具备发展前景。,P11,宏观市场分析,板块划分,宝山区产业结构概括为“一带、三线、三片区”,P12,宏观市场分析,板块规划,一带：宝山滨江服务业发展带。三线：沿三条轨道交通的服务业发展格局。其中1号线以上海智力产业园、共富园为依托，形成北上海服务外包产业带；3号线以上海国际钢铁服务业为中心、上海国际节能环保园为依托，形成各有特色的专业服务业发展带；7号线以上海国际研发总部基地为依托，形成集软件动漫、研发设计、商业商务为一体的综合服务产业带。三片区：南部地区重点发展商业商务、科技研发、总部经济、创意产业；中部地区重点发展邮轮经济、商业商务、旅游休闲等；北部地区重点发展旅游休闲，观光生态农业、港口服务业、社区商业等。,P12,本案,1、上海中心城宝山部分主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标，城市建设用地58平方公里，人口规模5055万。2、宝山新城区由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的“组合式”新城空间格局。新城用地规模57平方公里，人口规模6065万。3、综合产业区以宝钢、宝山工业园区（北区）为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。重点构筑宝山北部沿江工业产业带，将宝钢和宝山工业园区（北区）建设成为全国重要的精品钢及其延伸业基地。罗店、罗泾和月浦规划成为宝山北部重要的产业配套区。新市镇和居民新村用地规模21平方公里，人口规模28万。,P13,宏观市场分析,板块规划,“三片区”：即南部上海中心城宝山部分、中部宝山新城区和北部综合产业区,集约有效的利用城市土地资源，通过创造、改造和优化郊区新城空间结构，完善城市功能布局，提升城市生活品质、文化品质和环境品质，着力塑造一个高效、宜人、多元和生态的新城。,规划宝山新城由市域外环线外环切线郊环线长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞宝地区、央行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。一心：即城市“生态绿心”。未来宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区。规划将在其东南侧结合原顾村工业区改造，建设大型体育、文化、商贸及休闲公共中心。三片：即淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团片区。,宏观市场分析,板块规划,2010年-2011年宝山地区商办、商住批租仅6块，其中2块为商住。,宏观市场分析,商办、商住土地批租情况,2011年宝山土地供应量较2010年减半，商业用地供应量持平。,2010年宝山的土地供应量为252万平方米，商业土地供应量为10.4万平方米。2011年宝山的土地供应量为110万平方米，其中商业土地供应量为11.1万平方米从图上看出，在2011年宝山地区土地供应量比2010年减半。2011年商业土地供应量比例提高，但具体面积未提升。,宏观市场分析,商办、商住土地批租情况,月浦商圈,北上海商圈,牡丹江路商圈,共康商圈,大华商圈,杨行规划体现新兴城市功能，重点发展现代商务、现代服务、现代物流等第三产业，形成宝山现代商务、居住、公共功能的综合性新城组团,杨行地区：规划体现新兴城市功能，重点发展现代商务、现代服务、现代物流、公共活动等第三产业，推进房地产业发展。形成宝山现代办公、商务、居住的综合性新城组团。杨行三区南块：宝杨路以南，以“人文、生态”为主题的中高档生活区。北块：宝杨路以北，定位为寓文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。东块：铁山路以东，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。“三纵、二横、二线”三纵即逸仙路高架、南北高架、江杨北路；二横即外环线、郊环线；二线即地铁1号线、轨道3号线。三者交融形成立体交通网络，便利区内出行。,宏观市场分析,板块规划,2010年宝山区商业占比平稳，零售额突破330亿。,2010年全区实现批发零售业增加值77.7亿元，对全区增加值增长的贡献率为19.6%。2006-2010年批发零售业增加值占全区增加值的比重逐年提高，分别为11.1%、11.2%、11.7%、11.5%、12.2%。社会消费品零售额来看，宝山区2006-2010年社会消费品零售额处于平稳快速增长的态势。社会消费品零售额逐年增加，2007年达到205.4亿元；2010年突破300亿元，达到330.4亿元。,商业市场研究,宝山商业市场,2010年宝山商业形式较好，增幅趋稳，为2011年商业发展打下基础。,2010年各街镇实现社会消费品零售额情况（单位：亿元）,2010年全区商业形势较好，增幅快中趋稳，汽车零售业、大型商业网点和新增电子商务企业支撑作用明显。住宿餐饮业在世博效应带动下，增长较快；交易市场在钢材市场的支撑下，绝对额较高；农贸市场在江杨农产品市场的拉动下，增长较快。这些为2011年商业的发展奠定了一定基础。2011年智力产业园的持续发展和完善，将带动宝山区电子商务企业发展；轨交7号线延长段的启动进一步拉动沿线商业的发展，推动奥特莱斯和世纪联华（美兰湖店）的发展。,商业市场研究,宝山商业市场,P22,P22,宝山杨行区域内在售商铺项目不多，集中商业较少，多为社区配套的沿街商铺，主要集中在水产路沿途。,从图上可以看出在售商铺项目在杨行板块并不密集。从图上可以看出，商铺项目相对集中在地铁1宝安公路站周围的水产路上，主要还是依托地铁动线。,区域商铺分析,分布概况,杨行目前在售商业产品产业规划均以休闲、娱乐、餐饮为主，东智商务广场商铺不出售。,区域商铺楼分析,产品规划与分析,从表上可以看出周边商业项目业态都以休闲娱乐餐饮为主。世华国际广场的商铺已有品牌商家入住，现正在销售中，销售达到52%，2011年9月交房。泰富商业广场规划完成，但实际商铺销售及租赁情况并不理想，仅有沿水产路门面商铺在经营，内部商业皆空关未经营。,杨行地区在售商铺沿水产路项目均价在3万元左右。,区域商铺楼分析,售价概况与分析,从图上可以看出销售价格最高的是东智商务广场。水产路沿线的泰富商业广场、世华国际商务广场、康桥水都三期的沿街商铺售价均在3万左右，价格相差不大。世华国际广场带租约销售。东智商务广场区域不同，位于宝钢区域内较为成熟，因此价格相对偏高。,世华国际广场以带租约销售，一年销售期内销售率达到52%。,区域商铺楼分析,销售情况与分析,从图上可以看出世华国际广场商铺销售情况较好，带租约销售带动难度较高的二、三楼商铺产品。泰富商业广场由于商业铺位都为大面积（1楼100平米左右，2楼-3楼面积在240平米-480平米），加上招商原因商业部分销售很差，销售率只有15%。东智商务广场的商业部分现作为办公的配套，业态规划为咖啡厅等公共设施，现暂不销售。,杨行地区集中商业为投资较多，主要是满足区域内生活目的性消费。,区域商铺楼分析,客群、消费人群分析,世华国际广场拥有沃尔玛、苏宁，聚拢周边社区家庭消费，成为目前杨行地区较为集中的家庭消费商业。泰富商业广场商业非常弱，目前经营的银行、KTV、便利店等都为了办公楼服务，商业氛围较弱。,杨行地区杨泰二村、杨泰三村及新建住宅社区，基本配套的沿街商铺未得到统一规划，较为低端，以生活日用品为主，主要以周边住户家庭消费为主。,宝山万达广场：商业部分去化88%，规划业态以百货、餐饮、休闲、娱乐为主。,区域商铺楼分析,特别案例分析,宝山万达广场地处上海北翼共和共康板块，是万达集团在上海开发的第四个大型城市综合体。规划用地约6.13万，总建筑面积约29.5万，是由地下二层，地上由二幢24层写字楼、一幢20层写字楼、一幢19层写字楼、一幢7层写字楼、3-6层商业裙房、商业步行街以及地下车库组成。项目将。建成后的宝山高境万达广场将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区。,绿地风尚天地：商铺部分销售，带8年租约销售，销售率68%，以餐饮、休闲娱乐为主。,区域商铺楼分析,特别案例分析,风尚天地总规模近12万平米，产品类型集产权商铺、准甲级写字楼和酒店式公寓为一体，其中商业部分规划引进中高端餐饮、休闲娱乐等业态。商业部分1号楼二、三、四层均为开发商持有项目销售带8年租约，如表中所示，分期给予返利。,P30,市场总结,区域商业分析,杨行板块集中商业较少，主要分布在友谊路和水产路。,板块内商业售价在3万元/平方米。,板块内商业销售率参差不齐，包租项目销售率可达50%以上。,板块内集中商业以餐饮、娱乐、休闲为主，生活配套集中在沿街商铺中。,私营业主为主要客源，消费人群主要是周边住户的日常消费。,板块内集中商业为中档，沿街商铺以低端生活必须为主。,P31,P31,杨行板块办公楼较少，相对集中在水产路附近,从图上可以看出办公项目在杨行板块并不密集。从图上可以看出，办公项目相对集中在地铁1宝安公路站的水产路上。,区域写字楼分析,分布概况,办公楼售价均在2万元/平方米以内，根据项目地理位置及配套影响价格。,从图上可以看出销售价格最高的是东智商务广场，最低的是泰富商业广场。东智商务广场位于宝山区政府旁，为宝山行政区域内，周边配套完备。泰富商业广场距离地铁1号线宝安公路站步行20分钟。办公仅七到十层，共42户，50-80平米。办公配备一般。,区域写字楼分析,售价概况与分析,杨行区域内办公以小户型为主，面积在100m2以内。,从图表中可以看出目前市场上写字楼产品以小户型为主，面积区间在100，大户型的写字楼较少。钢领（二期）还未销售，办公综合楼的办公以中小户型为主，12栋独栋办公为大户型办公，针对企业总部大楼。泰富商业广场和世华国际商务广场、钢领为综合物业。,区域写字楼分析,产品分析,杨行板块写字楼标准层面积区间为10001200，相比甲级办公楼单层面积较小,从图表中可以看出目前市场上写字楼产品标准层面积都在800-1200，目前市场现有写字楼的单层面积相差不大。,单位：平方米,区域写字楼分析,产品分析,区域内入住的企业主要为钢铁、有色金属、物流贸易等中小企业，以及服务于钢铁企业的重型机械、软件、科技、网络、建筑、文化传播、装饰公司等,P36,客户分析,杨行区域内入住的企业主要分为2类，主要是由以钢铁、有色金属、物流贸易中小企业，以及服务于钢铁企业的重型机械组成的友谊路地块（刚领、东智商务广场）以及软件、科技、网络、建筑、文化传播、装饰公司等组成的水产路地块（世华国际，泰富广场）。,区域写字楼分析,从表格中可以看出，杨行板块因其地理位置的特殊性企业入住写字楼非常明显的主流倾向，钢贸业占了主导地位。从市场可以看出企业入驻写字楼明显的区别，钢铁企业和物流贸易各占54%和16%，占主导地位。尤其钢领项目特别突出，办公90%以上都以钢贸企业为主。,P37,客户分析,区域写字楼分析,杨行板块企业入驻写字楼有非常明显的主流倾向，钢铁业和物流业最为突出,从出租项目的客群结构看，纲领项目依靠宝钢位置，有先天地理优势，因此其入住率非常高，客群以钢贸类为主，包括即将交房的东智商务广场客群也是以钢贸类为主。紧邻水产路的世华国际和泰富广场办公楼入住企业指向性不强，以中小型企业为主客群层次也一般。,P38,物业档次,区域写字楼分析,杨行板块新建写字楼全都是甲级写字楼，乙级写字楼较少且都为早期建造,杨行板块大部分写字楼档次为甲级，基本上