地下车库税务处理专题.ppt

地下车库税务处理主题、地下人防设施是地下车库，单独建设、建筑面积不划分，单独建设、建筑面积分配，1，2，3，1，开发人员单独建设地下车库，其建筑面积不划分，开发人员单独建设地下车库，建筑面积不划分也就是说，建设费用不分配给销售能力领域，产权应归开发商所有，其本质属于营利性公共支持设施。法规标准1、房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发行2009，31)第17条第2款：如果属于盈利，财产权利属于企业，财产权利不明确归属，或无偿赠送给地方政府、公共事业单位以外的其他单位，则必须单独核算其成本。除企业自行使用和固定资产建设处理外，其他一切按建设开发产品处理。因此，作为营利性地下车库，费用要另外核算，以开发成本收集-公共设施(地下车库)，完工后，结转到开发产品-地下车库。1.开发商单独建设的地下车库，其建筑面积不分担，1、对外部租赁的税务处理：地下车库对外租赁，直接作为租赁业发放租赁业发票。(1)营业税及附加税法律标准2-营业税暂行条例实施细则第25条：纳税人转让土地使用权或出售房地产，采用存款方式时，纳税义务等于收到存款的日子。纳税人提供建筑业或租赁业劳务，并采用预付方式的话，纳税义务是收到预付金的日子。营业税额以收款额为基准计算，不在财务上分期确定纳税税，而是以租赁业5.6%缴纳。1 .开发商单独建设的地下车库，建筑面积未分摊，(2)土地增值税规定标准3，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税厅2006 187)将房地产开发企业开发的部分房地产专用于企业自身用途或用于租赁等商业用途时，如果产权没有转移，则不征收土地增值税，清算税时收入和相应法规标准4、国家税务总局关于印发的通知(国税厅信1995110号)“第四，土地增值税征收范围如何确定？”规定只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的非征税。像房地产租赁一样获得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不属于土地增值税征收范围。【结论】-由于没有发生所有权转移，不包括土地增值税。1.开发商单独建设的地下车库，其建筑面积不分担，(3)财产税法规标准5 - 财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知(租税费2005 181)规定：租赁的地下建筑按照与租赁地面住宅建筑相关的规定征收财产税。租赁部分按租金收入的12%征收财产税。注：兼职/天等临时停车征收的停车费怎么交财产税？1.开发商单独建设的地下车库，建筑面积未分摊，(4)土地使用税法规标准6-财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知(租税费2009128号)第4条规定了地下建设用地的城市土地使用税问题：对在城市土地使用税内单独建设的地下建筑土地，按规定征收城市土地使用税其中，取得了地下土地利用许可证，并按土地利用许可证确定的土地面积计算了应摩西；地下土地利用许可证或地下土地利用许可证上未标明土地面积的，可以根据地下建筑物的垂直投影面积计算租金。这种地下建设用地按应征额的50%临时征收城市土地使用税。单独建造的地下车库，要按照凝固额的50%申报城市土地使用税。要注意，如果与地面住宅建筑连接，而不是单独建造的地下车库，那么对该地和地下建筑占用的同一地块只缴纳一次土地使用税，不重复征税。，I .开发人员单独建设的地下车库、建设面积未分摊的情况，(5)企业所得税规定标准7所得税法实施条例第19条：企业所得税法第6条(6)规定的租赁收入表示企业以提供固定资产、包装或其他有形资产的许可证取得的收入。租金收入，同意合同的承租人对支付租金的日期的收益实现认识。(规定标准8) - 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知(国资信2010第79号)“a，租金确认问题”规定：根据实施条例第19条，企业在固定资产、包装或其他有形资产的使用权下取得的租金收益，应当按照交易合同或合同，在承租人支付租金的日期认识。其中，如果租赁期间一次性支付交易合同或合同中规定的年度间和租金，则根据实施条例第9条中规定的收入和费用比率原则，出租人可以对上述确认的收入在租赁期间内对该年度收入平均收取部分金额。原则上收到的租金是全额收入申报所得税。有条件地，您可以按会计流程重新分配未实现收入，以便按期间确认应计收入所得税。1.开发商单独建设的地下车库，建筑面积不分担，2、对外销售的税务处理：对外销售的地下车库应处理为销售房地产，发行销售房地产发票。满足收入确认条件后，在确认主要业务收入的同时，将开发产品地下车库相关金额结转到主要业务费用。(1)销售税和追加：按销售税列出的销售税和追加。(二)土地增值税：分别认识收入和附加值，按非正规住房征收土地增值税。(3)财产税：和住宅等开发产品一样，已经售出的地下车库不缴纳财产税。(4)土地使用税：产权部分转移，不征收土地使用税。(5)企业所得税：与房屋所得税销售处理相同。(6)印花税：按销售房地产税率申报5万。1.开发商单独建设的地下车库，其建筑面积没有分担，3、自有的地下车库税处理：自有的地下车库，其处理应与同一个房间内企业自行开发的产品相同，在自行使用时，要将开发产品-地下车库转换为固定资产，计算折旧。(1)财产税：自己的部分按照税收2005 181号有关规定，对自己的部分房地产征收财产税。(2)土地使用税：土地使用税与租赁处理相同，单独建造的地下车库应按照应摩西额的50%申报城市土地使用税。(3)不包括其他税。第二，开发商按计划单独建设地下车库，建筑面积已分摊，开发人员按计划单独建设的地下车库，建筑面积已分摊，其成本分配给可买卖面积部分。因此，其财产权应归全体业主所有，性质应属于非营利公共支持设施。开发者无权处置这个地下车库以获取利益。法规标准-房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税2009 31号)第17条第1款：如果非营利和财产权属于全体所有者，或与地方政府、公共事业部门无偿提供，则可以视为公共辅助设施，建设费将按照公共辅助设施费相关规定处理。(结论1)其建设费用归结为开发费用。-公共设施费用最终作为可销售面积费用分配。2.开发商按照计划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊。结论2非盈利性公共辅助设施性质的地下车库，开发商无权与所有者单独签订停车车位使用权转让或租赁合同，实际签订的合同也将无效。如果需要购买或租赁停车位，必须转让停车位使用权或签订租赁合同，停车位使用权转让或租赁合同可以由所有所有者处分，停车位使用权或租赁收益也应属于全体所有者的财产。对于营利性公共支持地下车库的开发商来说，税务处理等于“开发商另建地下车库，建筑面积不除以”。但是法律性质必须是“非法收入”。第三，开发商将地下民防设施用作地下车库，利用地下民防设施制造的地下车库，所有权争议很大。准据法1、人民防空法第5条：国家对人民防空设施建设按照有关规定提供优惠待遇。国家鼓励和支持企业事业组织、社会团体、个人，通过多条渠道投资建设人民防空公共事业；人民防空公司通常由投资者负责管理，收益由投资者负责。法规标准第2、国家人防委、财政部关于平时使用人防工程收费的暂行规定条：利用民防工程的单位和个人，必须向当地民防部队申请，经审查批准，履行合同程序，才能使用。已经使用民防工程，没有履行合同程序的人，必须重新办理合同手续。第二条：民防事业及其设备、设施是国家财产，平时使用费应按照有偿使用的原则缴纳。由国家筹措资金或由国家规定的地方组成的民防事业，民防部队将收取费用。法规标准3、物权法第52条：国防资产属于国家所有。第三，开发商将地下民防设施用作地下车库。上述相关文件表明，开发商缴纳相应的地下人防设施使用费，就可以获得地下人防车库的相应收益权。但是地下民防设施属于国家，没有出售财产权行为。1、销售商品房的同时转让了滞销使用权(购买房屋处使用权的情况):在购买房屋处使用权的情况下，开发商和所有者签订了销售商品房的合同，同时签订了滞销使用权转让合同，则地下车道出售住宅和捆绑、其滞销使用权的转让相关的价格金实际上包括在住宅价格总额中，发生的情况被解释为房地产销售行为，将分批发放出售房地产发票。第三，开发商是地下车库，地下民防设施，(1)销售税和附加：按照销售税缴纳销售税和附加税。(2)土地增值税：规定依据-国家税务总局关于印发的通知(发送国税1995110)“第四，如何确定土地增值税的征收范围？”中规定：按照条例的规定，转让国有土地权、土地上的建筑物及其附属物、取得收入的行为都要缴纳土地增值税。第三，是对转让房地产和取得收入的征税，对收入不征税，就发生转让行为。以继承赠与方式转让房地产的，虽然进行了转让行为，但如果得不到收入，就不能征收土地增值税。住宅开事业和购房者签订了销售合同，转让地下体委使用权的合同。同意将这种地下体委使用权赠送给转让者，赠送的车店没有得到转让利益，因此按销售开发商品计算销售收入，因为，体委使用权价格包含在出售价格的总额中，反映在土地增值税被出售的销售住宅中。3.开发商将地下人防设施视为地下车库，(3)财产税：开发商与住宅一起销售，并与业主签订车辆使用权转让合同，则视为不再征收财产税的车辆销售处。(4)土地使用税：开发商与住宅一起销售，与业主签订次等使用权转让合同，应视为次等销售，不缴纳土地使用税。(5)印花税：其价格已包括在出售价格中，印花税已支付给售出房地产的五万分之一。3.开发商是地下车库，将地下民防设施，(6)企业所得税：-(规定标准)-国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知(国税厅2008875号)规定：企业以捐赠此企业产品等方式组合销售，但不是捐款。总销售额应与各商品的公允价值成比例分摊认识到的销售收入。【结论】-其收入纳入住宅总售价，费用已分配给可销售面积费用，其所得税等于住宅销售的性质。3.开发商将地下民防设施、2、车辆使用权单独转让为地下车库：车辆使用权单独转让分为有限(短期)内转让和法律规定的期间内(长期)转让。有限年(例如5年、10年、20年)与法定规定的期限(例如70年住宅土地、40年商业服务土地等)相比，如果在有限的时间内租用地下停车位或长期使用，停车位使用者可能会发生变化。在法律规定的期限内转让使用权，抛开所有权归属点，只从金融租赁方面推断，租赁期限与可用期限相似，性质和销售没有实质区别。第三，开发商将地下民防设施作为地下车库，转让一定期限的停车使用权，通常称为租赁车辆使用权。(1)销售税和附加：如果使用预支款方法，则在收到预支款的当天将发生纳税义务。因此，销售税计税是基于提前收款额，而不是基于财务上的分期付款确认收入分期付款。(二)土地增值税：没有发生财产转让，不包括土地增值税。(3)财产税：房地产归国家所有，但开发商作为投资者拥有收益权，已租赁的地下建筑按财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知(租税费2005 181号)有关租赁地面住宅建设的规定征收财产税。因此，拥有住宅的企业必须以租赁收入的12%缴纳财产税。(4)印花税：按照租赁金额的1/1000缴纳。3.开发商作为地下车库，必须申报地下民防设施，(5)土地使用税：单独建设的地下民防车库，应按照应缴税的50%申报城市土地使用税。另外建造的不是不征收的。上海对地下民防设施不征收营业用或非商业用、租赁或私家车等各地政策执行情况不同。另外，如果地下民防设施附着在地面建筑物上，则对地下民防车库的安装空间征税，对该土地和地面相同的地块只征收一次土地使用税，不重复征税，请注意。另外，对于另外建设的面积，根据征收税的50%暂时征收了土地使用税。第三，开发商利用地下人防设施作为地下车库，在法律法规内，在转让停车空间使用权之前进行了讨论，没有进行实体和销售。(1)销售税和追加：是否为服务业开票-租赁业发票或房地产发票销售、销售税和其他销售税计算为5.6%。3.开发商将地下民防设施作为地下车库，(2)土地增值税：房屋开店企业与购房人签订合同，将对地下停车场的法律和规定期限内的使用权(如住房使用年限70年)转让给购房者，将向购房者取得的转让权使用权的收入合并到非正规住房收入中，并征收土地增值税。(3)土地使用税：不，3，开发商是地下车库，地下民防设施，(4)财产税：开发商与业主签订的停车租赁合同，租赁期限达到法律规定的年限，即业主购买的住宅年限，就像出售车辆一样，不再征收房产税。(五)公司所得税：按收到的价格征收所得税。(6)印章：按销售房地产的五分之五支付。3.开发商将地下民防设施作为地下车库，3、开发商将自己的地下民防设施作为自己的地下民防设施开发，作为仓库或房地产用房使用等。(1)营业税：如果没有营业收入，则不包括营业税。(二)土地增值税：没有发生财产转让，不包括土地增值税。(3)土地使用税：房屋拥有企业对自己的地下民防设施原则上应征收开放范围内的一种土地使用税，国家没有公布相关的免征政策，各地区对自己的地下民防设施实行不同的免征政策。重庆不论房屋拥有或租赁，如果规定住宅拥有企业建造的地下车库，必须征收财产税和土地使用税。3.开发商应按照以下规