2010成都豪宅市场报告

2010年上半年成都豪宅市场状况,四川中原营运三部SiChuan.09.2010,Codeofthisreport|2,成都市房地产市场分析,Part1,Codeofthisreport|3,Part1.1,成都市土地市场分析,Codeofthisreport|4,2010年上半年是近几年成都土地市场最为活跃的一年，而土地市场的活跃则是受到了房地产市场火爆的影响；,一、土地市场供需情况,2010年上半年，成都市主城区供应住宅及商业类建设用地41宗，面积为2464亩，同比大幅上升502.4%。成交方面，共成交住宅及商业类建设用地39宗，面积为2392亩，同比大幅上升484.8%；,Codeofthisreport|5,城南为成都土地市场交易的热点区域，占总成交量的40%，其次为城东其次，占比21.1%。,二、各区域供需情况,城南依然是热点交易区域，占据了主力位置，成交国有建设用地22宗共约991.35亩，成交体量占总成交量的40.2%。其次为城东，成交5宗共约505.18亩，成交体量占总成交量的21.1%。城西和城北各成交8宗和4宗，成交面积分别约为460.17亩和435.05亩。,Codeofthisreport|6,2010年上半年住宅成交均价800万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩，整体均价较09年下降32.5%。,三、土地价格水平,2010年上半年，主城区国有建设用地成交均价为520万元/亩，较2009年的成交均价771万元/亩下降32.5%。其中，住宅用地成交均价800万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩。,Codeofthisreport|7,2010年上半年成都市土地市场活跃，供应量与交易量都在2000亩以上，供需情况基本持平。,1,城南为成都土地市场交易量的热点区域，成交991亩，占比约40%，其次为城东成交505亩，占比约20%。,2,小结：,2010年上半年住宅成交均价800万元/亩，商业用地成交均价289万元/亩，整体均价较09年下降32.5%。,3,Codeofthisreport|8,结论：,2010年上半年城南与城东共计1500亩的土地成交量，预计未来3年内城南与城东仍是成都房地产市场的热点区域，区域内整体竞争较为激烈。,Codeofthisreport|9,Part1.2,成都市房地产市场分析,Codeofthisreport|10,由于09年的持续大量放量，2010年上半年的放量为近5年来的最低位，仅为310.78万平米,一、近年成都市房地产市场供应情况,近5年来成都市房地产市场供应在2007年下半年出现供应高峰，达到727.53万平米，经过08年的金融危机与地震影响，市场供应持续缩小，仅为381.27万平米。,Codeofthisreport|11,2010年上半年受新政影响，成都房地产市场成交量约300万，同比下降约50%左右。,二、近年成都市房地产市场成交情况,2009年下半年的成交体量为近5年来的最高位，达到795.87万平米，其次为2009年上半年，为641.03万平米，近5年来，08年下半年的成交量最低，仅为271.78万平米。,Codeofthisreport|12,三、成都市房地产市场价格情况,近5年商品住宅成交均价快速上涨，到2010年上半年成交均价达到6963元/。,2010年，由于09年楼市的热涨，令开发商回笼资金充裕，虽受到国家宏观调控政策的影响，众开发商仍然选择硬扛，1至5月成交均价稳步上升；进入6月，成都市场商品住宅成交均价在持续数月上涨以后，首次回落，并出现松动，成交均价为7179元/平方米，环比下降3.6%，同比上升21.7%。,Codeofthisreport|13,四、10年上半年各户型需求情况,2010年上半年成都房地产市场主要以刚需为主，面积区间集中在70-90，占总成交的48%。,2010年上半年70-90平米的小户型仍然是市场的最大需求，成交体量约为158万平米，比例为48%，供应和需求基本趋于饱和；90-120平米需求量紧跟其后，改善型消费者对于此类产品需求较高，成交体量约为69万平米，比例约为21%。随着户型面积的增大，市场需求不断减弱。,Codeofthisreport|14,五、各区域供应情况,城东的市场供应量为近三年成都主城区供应的领头羊，2010年上半年供应量高达95万方。,近三年主城区供应主要集中在城东、城南、城西，2010年上半年，供应面积分别为95.62万方、91.62万方和91.65万方，分别占市场新增供应量的30.77%，29.48%和29.49%。,Codeofthisreport|15,六、各区域成交情况,近三年主城区成交集中在城东、城南、城西。2010年上半年，受新政影响，城东区域成交量78万方，位于城西、城南之后。,近三年主城区成交集中在城东、城南、城西。2010年上半年，受新政影响，各方位成交量均大幅下滑。其中，城东商品住宅成交面积合计78.34万方，所占市场份额为23.8%，环比下降3%；城南整体成交面积为87.34万方，所占市场份额为26.5%；城西区域的成交量位居第一，整体成交面积99.97万方，所占市场份额高达30.4%；城北商品住宅成交43.59万方，所占市场份额为13.2%，环比下降4%。,Codeofthisreport|16,七、各区域价格情况,城东市场价格走势相对平稳，涨幅相对较小。2010年上半年，城东商品住宅成交价格分别上升10.6%。,2009年-2010年，各方位商品住宅成交价格均呈上扬趋势，涨幅最大的为城中区域。天府新城的确立，使城南区域开始活跃，市场新开盘项目较多，且高档楼盘聚集，市场销售价格较大幅度上扬。2010年上半年，城中、城南区域商品住宅成交价格分别达9737元/平方米和7611元/平方米，环比上升18.6%、11.1%。,Codeofthisreport|17,2010年楼市调控力度加强，新政效力显现，上半年成都楼市供应、成交量萎缩；,1,受2、3套房政策影响，2010年上半年成都房地产市场主要以刚需为主，大户型产品受到一定的抑制；,2,06年-至今房价持续上涨，从06年的4185元/增长到10年上半年的6963元/,3,小结,2010年上半年，在整个市场一片低迷的情况下，城东、城南及城西供需相对旺盛，其中城东供应量95万方，成交量75万方，均价格6000元/。,4,Codeofthisreport|18,近年来成都市商品房供应主要集中在城东、城南、城西三个区域，呈三足鼎立之誓，其中城东供应量最大，区域内竞争激烈。,结论：,Codeofthisreport|19,成都市豪宅市场简析,Part2,Codeofthisreport|20,Part2.1,成都豪宅市场概况,Codeofthisreport|21,成都电梯豪宅发展历程,从06年“电梯豪宅”概念浮现，到07年电梯豪宅发展的正式起步，经历08年楼市整体萧条期，再到09年的快速发展期。随着成都整体投资、居住环境的向好，预计电梯豪宅的发展将会高歌突进,06年“电梯豪宅”概念浮现,招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”，凭借其优越的地理位置（传统城南富人区、外籍人士聚集区）、高端形象定位、独具创意的外立面等优势，吸引了大量的高端消费者购买，价格一度攀升至13000元平方米，创造成都楼市神奇,07年“电梯豪宅”正式起步,“锦都”4期推出136178电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅，但没有形成市场影响力。2007年11月，“紫檀”以高傲姿态，依托市桐梓林地段优势，推出282-445电梯豪宅，真正建立了成都“电梯豪宅”的概念。,08年，沉寂期,“河畔新世界”、“华敏世家花园”、“四海逸家”等所谓的电梯豪宅，开始在成都市场进行炒作，由于2008年低迷的楼市，让成都电梯豪宅也随着大势陷入沉寂期。但是龙湖、中海、新鸿基、合景泰富等品牌开发商正在酝酿着他们在成都楼市的宏图大志。,09年，快速发展期，楼市新热点,成都豪宅进入快速发展期，先后有中海城南一号、誉峰、置信丽府、时代豪庭等多个电梯豪宅项目相继涌入市场，并联合各大媒体疯狂炒作电梯豪宅价值，成都电梯豪宅成为新的楼市热点。,Codeofthisreport|22,高端电梯豪宅分布,龙湖世纪峰景,时代尊邸,置信丽府,公馆1881,中海城南一号,誉峰,成都目前在售高端项目共7个，集中分布在城南板块、城西板块以及市中心板块这三个高端居住板块。城南为传统的富人居住区，其高端项目多达5个，是成都豪宅最集中的板块。城东缺乏高端豪宅项目,城西,市中心,城南,紫檀,Codeofthisreport|23,高端电梯豪宅分析,Codeofthisreport|24,成都市主要高端项目共7个，剩余套数约3000套，共计63万，存量较大；高端项目主力户型为120-220的大户型。龙湖世纪峰景、紫檀户型相对较大，以275-350户型为主；高端项目畅销户型为120-150套三以及180-220套四、套五。高端项目目标客户注重生活品质，大户型舒适性产品倍受青睐；在售高端项目月均去化集中在20套左右，誉峰为成都高端项目的标杆，其高端品质及精准的客户定位使其月均去化达40套；在售高端项目价格水平较高，集中在15000-18000元/（清水）,Codeofthisreport|25,Part2.2,成都豪宅典型项目情况,Codeofthisreport|26,典型案例中海.城南1号,Codeofthisreport|27,近期销售动态,近3个月主推前期剩余160-240户型，价格区间18000-22000元/，优惠较大，一次性优惠5%，按揭优惠4%，月均去化5套左右。,Codeofthisreport|28,在8月之前几乎无报媒、活动推广，进入8月推广明显增强，主要以线上广告为主，线下活动为辅。,近期推广情况,Codeofthisreport|29,客户来源区域主要以城南为主，其成交客户大多数为中海老客户约占30%客户职业特征主要以私营企业主，政府机关高层、企业高管以及周边软件开发园区的高级技术人员为主。,客户构成情况,Codeofthisreport|30,誉峰地块简介占地186,704平方米其中住宅用地为122463.6平方米，容积率为2.95商业用地为64240.4平方米，容积率为6住宅建筑面积：378550平方米公寓建筑面积：193520平方米商场建筑面积：82450平方米写字楼建筑面积：61720平方米酒店建筑面积47300平方米（两座；其中一座拟定为成都WHotel）,誉峰项目为成都高端城市豪宅项目的代表，完善的高端配套能为项目的豪宅部分所服务，也是誉峰的特征之一。,典型高端项目誉峰,Codeofthisreport|31,Codeofthisreport|32,近期销售动态,近3个月主推180-360户型，价格区间18000-22000元/，均价22000元/，一次性、按揭优惠3%，月均去化40套左右。,Codeofthisreport|33,近期推广活动,近期推广以线下圈层活动为主，配合商报硬广进行炒作，形成项目良好的品牌效应,7月“尊享慕尼黑风情”活动活动内容：邀约中原老客户及誉峰意向性客户参加“慕尼黑风情”活动，通过小众的高端圈层活动积极开拓客户，让客户体验项目的高端生活品质,8月“独聚魅力华彩峰尚”活动活动内容：邀约中原老客户及誉峰意向性客户以及空姐参加活动，活动中穿插美食、魔术、舞蹈、互动游戏等活动；旨在通过小众的高端圈层活动积极开拓客户，形成项目良好的口碑效应,Codeofthisreport|34,客户来源主要以成都客户为主，其中城南占了65%，省外客户占18%，职业特征主要以私营业主和企业高管为主。,客户构成,Codeofthisreport|35,典型案例置信丽都丽府,Codeofthisreport|36,近期销售动态,2010年8月底二期一批次开盘，开盘当日销售率为44%，120-130套二变套三为最畅销户型,Codeofthisreport|37,客户来源区域主要以城西为主，其成交客户大多数为老客户约占35%客户职业特征主要以私营企业主，政府机关高层、企业高管以及高级技术人员为主。,客户构成情况,Codeofthisreport|38,典型案例时代豪庭,Codeofthisreport|39,近期销售动态,近3个月主推150-246户型，均价18500元/，优惠较小，只有一次性优惠0.5%，月均去化5套左右。,Codeofthisreport|40,时代豪庭报媒、活动推广很少，只有开盘前后有线上推广,近期推广情况,Codeofthisreport|41,客户来源区域主要以省外客户为主，约占了50%，客户职业特征主要以私营企业主，企业高管为主。,客户构成情况,Codeofthisreport|42,典型项目公馆1881,Codeofthisreport|43,近期销售动态,公馆1881，8月28日开盘，推出78套220户型，开盘销售35套，9月成交20套，均价15000元/，一次性优惠5%，按揭优惠4%,Codeofthisreport|44,由于项目在8月28日开盘，所以近期线上、线下活动推广频繁，以树立项目高端形象。,近期推广情况,Codeofthisreport|45,客户来源区域主要以成都为主，占80%，其中城南客户占总量的70%客户职业特征主要以私营企业主，企业高管为主，分别在40%、3