2011年房地产投资策略

从成长到价值房地产行业2011年投资策略,房地产行业分析师鱼晋华SAC执业证书编号：S1000208120162华泰联合证券研究所2010年11月,一告别高速成长?二当前楼市特征三2011年行业生态预测四关于通胀与房地产五投资策略,目录,告别高成长?,过去10年，房地产行业增速远超GDP人口红利城市化,告别高成长?,但高速成长的驱动力将呈衰减势头中国人口红利将于2015年消失,劳动力人口占比拐点将于2015年出现,由于老年人口增多,总抚养比例拐点将于2015年出现,告别高速成长?,但高速成长的驱动力将呈衰减势头日本人口红利消失于1990年,劳动力人口占比拐点于1990年出现,总抚养比例拐点于1990年出现,告别高速成长?,但高速成长的驱动力将呈衰减势头家庭结构由“442”进入“421”时代,意味住房新增需求将减弱,由于出生率的下降，新增人口2015年开始呈下降趋势,中国正在步入老龄化社会,告别高速成长?,城市化率仍将快速提高,似仍支持行业高速发展,数据来源:联合国人口署,华泰联合证券,日本50到90年代快速城市化阶段是房地产的高速成长期,中国的快速城市化阶段将延续到2030年,日本1950到1990年,城市化率提高30个百分点,达到63%,期间建造的住宅总量占到现存量的72%.户均住房拥有率从不到0.1套提高到0.82套,告别高速成长?,户均0.19套,户均0.32套,户均0.59套,户均0.82套,户均0.90套,户均0.99套,告别高速成长?,但是日本城市化率快速提高阶段，居民收入差距并非拉大,而是缩小.“一亿皆中产”支持了住房消费.,经济高速成长阶段,无论是初次收入分配还是再分配收入后基尼系数均持续下降,数据来源:Honkawn,华泰联合证券,1973年被称为日本的”福利元年”,当年的社会调查显示99%的国民认为自己是社会中产阶层.,告别高成长?,日本农业家庭与非农家庭消费水平并无大的差别,空调拥有率,汽车拥有率,钢琴拥有率,告别高速成长?,日本泡沫经济破裂后，居民收入及消费水平并没有受到冲击.经济增长放缓的代价主要由政府及企业支付.,千日元,日元,告别高速成长?,中国人均GDP全球85位,但是第二大奢侈品的消费国.伴随着快速城市化,收入差距在迅速扩大,缺乏足够规模的中产阶层支持,住房消费的持续增长将遭受考验.,不断恶化的洛伦兹曲线,数据来源:中经数据,华泰联合证券,告别高速成长?,中国城镇新增人口在2003年达到峰值后已呈下降趋势.新增住房需求面临下降风险,告别高速成长?,中低端劳动力紧缺意味着:第一:中国主要以低端劳动力为竞争优势的出口部门优势将逐渐下降。换言之，中国的经济增长模式转型势在必行.由投资驱动到消费驱动,房地产所代表的钢筋水泥等传统的周期类行业将让位于科技服务等新兴产业.而由经济结构调整所带来的经济增速放缓对房地产需求的影响将逐渐显现.第二:中低端劳动力价格的上升趋势,意味着中国可能将进入一个较为长期的通胀期。,告别高成长?,判断房地产行业将由高速增长进入适度增长的阶段,住房市场增长动力主要来自改善性需求城镇存量住宅中老旧及设施不完备的房屋比重仍较高,资料来源：国家统计局(2005),华泰联合证券研究所,告别高成长?,城镇存量住宅中商品房比重仍较低,老公房(房改似房)群体改善居住条件的住房消费升级潜力较大,资料来源：国家统计局、REICO数据库、华泰联合证券研究所,告别高成长?,我国现城镇户均住宅0.87套,从他国经验来看，在户均套数达到1套前，房地产需求仍可保持适度增长,资料来源：国家统计局、REICO数据库、华泰联合证券研究所,告别高成长?,商业地产有望成为新的亮点,日本经济腾飞阶段，工业用地价格涨幅最大,日本经济转型后,商业用地价格涨幅最大,资料来源：日本统计局、华泰联合证券研究所,第三轮调控后，由于限购令的出现导致双拼户型完全无法成交，一线城市成交量深度下滑；二三线城市从目前来看表现仍然相对平稳,但实现限购的城市成交也出现较大下降。从区域和成交结构来看，华东、华北高端项目受冲击较为明显，中低档项目相对平稳，中西部城市中档项目来访量、认购明显下滑，高档、低档项目保持较好态势。目前房企推盘有所加快。小户型成交较为活跃。,当前楼市特征,当前楼市特征,当前楼市特征,全国重点城市10月成交量列表单位：万平方米,数据来源：CRIC,当前楼市特征,新政出台前后全国重点城市成交量列表单位：万平方米,数据来源：CRIC,当前楼市特征,数据来源：CRIC,当前楼市特征,数据来源：CRIC,当前楼市特征,近期推案热销项目列表,数据来源：CRIC,当前楼市特征,2011年行业生态预测,政策面:调控常态化抑制通胀将成为宏观政策重点,加息及信贷紧缩将成为主要的金融环境但不意味地产调控将放松,判断在房价上涨压力消除前,多套房的差别化信贷政策或将长期执行.从补充地方税源角度,房产税推出将是大趋所趋预收款监管加强，开发商被动降杠杆行政限购非常规，但见效需要长期执行各种税收的严格征收将很具震慑威力香港额外印花税是警示,2011年行业生态预测,2011年全年将供过于求按32%的施工转可售率计算，在不考虑今年剩余库存的情况下，2011年预计全年商品房可售面积12.7亿平米。在目前各地限购政策维持明年全年不放松的假设下，以07到10年平均年销售面积预测，2011年销售面积约为8.1亿平米，同比下降12%,供求比为1.57,注：施工转销售率=t+1年销售面积/t年施工面积,2011年行业生态预测,供给同比上升30%，供给高点在二季度按施工面积口径，明年商品房供给全年平均将增加30%左右；今年的施工面积同比高点在3月，预计明年的供应高点出现在一季度，由于一季度是传统推盘淡季，预计市场销售压力将在二季度出现（五一春交会期间）,2011年行业生态预测,新增土地购置口径按30%全年增速计算，10年新增土地购置面积约为4.15亿平米，换算成建筑面积约12.4亿平米，按此口径计算，明年供应亦远高于8.1亿平米的需求,2011年行业生态预测,2011年价稳量温和下调限购短期将显著抑制一线城市成交量二线城市刚需承接度更大对成交量保护程度更大购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发全年拉平来看明年价格保持稳定而量温和下调（10%左右）的概率较大,关于通胀与房地产,通胀对房地产的影响取决于利率如何变动通涨期,名义房价涨幅下降新房销售和开工均下降,资料来源：USCENSUSBUREAU、华泰联合证券研究所,投资策略,判断在多次加息及信贷紧缩的环境下，地产股难以有大级别的行情但基于行业估值较低,明年的楼市并不会差到如2008年，地产股仍有阶段性行情的机会.催化剂可能来自政策低于预期，或者外部流动性的冲击等其