营改增后房地产企业会计处理

营业税改增后房地产企业的会计处理一，开发阶段，开发成本的收取1、购买土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等借款：开发成本(按XX项目及成本对象明细核算)征地拆迁补偿贷款：银行存款和其他科目2.产生的开发成本借入：开发成本(XX项目，成本对象)前期成本基础设施成本建筑和安装费用公共设施借贷成本(或开发管理费用，借贷成本不能抵消投入)借贷：发展的间接成本借款：应付税款-应付增值税(进项税)贷款：银行存款和其他科目注：如果成本对象可以区分，它将直接包含在成本对象的开发成本中。借款：开发成本XX项目(对象)XX信用：银行存款(应付账款)如果成本对象不能明确识别，费用应先计入开发费用，然后按照一定的标准在成本对象之间进行分配。成本分配的一般方法有：建筑面积法、建筑面积法、直接成本法和预算成本法。其中，根据土地占用法(国税发200931号)方案：建筑面积，土地成本为元。二、预售阶段，取得预售收入1、未完成收到预付款借款：银行存款等贷项：预付款账户-XX项目2.下月预付增值税预售收入/(11%) x 3%，当月支付：借款：应付税款-未付增值税贷款：银行存款3.城市建设税、教育费附加、地方教育费附加和土地增值税应根据下月预缴的增值税预缴。借款：应付税款-城市、教育、土地税增加等。贷款：银行存款三、完成销售阶段，确认收入和成本1、完成开发间接成本的分配借款：开发成本每个项目，成本对象贷款：发展的间接成本2、完成产品的转让和开发借：开发项产品借款：固定资产或投资性房地产(转让出租或自用)贷款：开发成本明细3.该房屋已交付，符合收入确认条件。借款：预收账款等贷款：XX项目，主营业务收入(房号)贷项：应付税-应付增值税(销项税)注：主营业务收入为不含税和价外费用的总价，销售税按11%的税率计算。4、同时结转交付部分的相应费用：借款：主营业务成本贷款：开发个项目(房号或附房号明细)5.扣除收入对应的地价本期允许扣除的地价=(本期待售房地产项目建筑面积)已付地价从营业税中扣除的出口税额增加=当期可抵扣地价/(11%) * 11%，按上述公式计算借款：33，354应付税款，33，354应付增值税(增值税抵减增值税)贷款：主营业务成本XX项目月末，计算尚未缴纳的增值税=(总销项税额-销项税额减去营业税)-总进项税额=a借款：应交税金应交增值税(转出未付增值税)a贷方：33，354应纳税款，但不包括增值税a下个月，申报并缴纳增值税：借款：33，354应纳税款，但不包括增值税信用：银行存款a与结转至本期的销售面积相对应的税费：借款：营业税和附加费信贷：应付税款-城市、教育、土地税增加等。项目的项目前成本指项目开发的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、准备以及“三通一平”等前期费用，包括：一.勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探；第二，设计费。包括总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、销售中心设计费三、地形测绘费四、开发项目筹备费的可行性五、发展土地平整六、发展土地废弃物处理费七、回填费用八、定位放线费九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时道路十、开发场地围栏工程十一、基础检查费、临时办公建筑费十二、异地人防建设费十三、城市基础配套费和绿化费十四、墙改专项费用十五、招标代理费、服务费、公证费十六、质量监督费十七、合同鉴证费十八、公共消防费、地震探测费、工程监理费十九、广告牌制作及广告照明、广告牌电缆工程项目的初步成本包括以下内容：(1)项目总体审批费：项目提交建设时，按照规定支付给政府相关部门的审批费。例如，人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住房基金(或中小学教师住房补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。(2)规划设计费：总体规划设计费、单项设计费、管道设计费、改造设计费、可行性研究费(包括社会中介服务机构支付的市场调研费)、图纸和蓝图费、规划设计模型制作费、项目立项后的方案评审费。(3)测量测量费：水文、地质、文物及基础测量费、沉降观测费、日照试验费、桩基测量费、定线费、定线费、定线费、建筑面积测量费等。(4)“三通一平”费：临时给排水(包括地下排水管道和管沟开挖铺设费)、供电、道路(包括按规定应支付的道路占用费和道路挖掘费)及红线外其他设施的设计、施工、装修和场地平整费用(包括施工前的垃圾清运费)。(5)临时设施费：甲方在施工现场的临时办公室、临时场地占用费、空地临时租赁费以及红线沿线临时围栏、围栏等设施的设计、施工、装修等费用。临时设施中的资产，如空调、电视机、家具等。不属于临时设施费。(六)预算编制和审查费：支付给社会中介服务机构的项目预算编制或审查费。(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。支持基础设施建设的成本主要包括重大市政工程、四源工程和社区建设配套设施。其中，四个来源是指：自来水、煤气、供暖和污水处理(当然，如果项目在北方，按照国家规定，还将涉及供暖设施的费用)。坦率地说，这实际上是为了完善房子的可用(包括安全)状态。除了构成房屋的结构实体之外，一些主要支出项目是有形的(尽管无形，但不包括大型市政配套费以及水、电和煤的增容费)。主要包括：1.大型市政配套费：按照一定的总建筑面积，以元/平方米支付给政府相关部门的费用。2.给排水(供水指自来水和饮用水系统，供水指雨水、污水和卫生工程)、电力、煤炭、电话、电缆、防雷、智能系统、景观(绿色采购和种植、建筑草图、广场等。)、道路、围栏(永久围栏)、门房、照明系统等。上述水、电、煤等。包括容量增加费用和工程费用。具体核算时应考虑并结合以下不同情况，灵活处理：1)、基础设施配套项目，若由专业单位或公司(配套建设单位)配套至红线接口，红线铺设由发包人选择安排。那么这部分基础设施成本可以分为红线内和红线外。从接口到e的铺设成本2)、有些地方一般由专业单位或公司(配套建设单位)从规划设计、铺设施工、验收开杆到竣工验收，直接接收每一个单体或每一栋建筑的外墙，决算过程中也很难分清红线内外的界限，所以，核算时不能硬要开发商必须明确。当然，开发者可以用某种合理的、系统的方式进行划分、分类和计算，这样更令人满意。应注意的是，在一栋建筑中的管道铺设施工不能与基础设施费混在一起。应在“建筑安装费用”中收取。附件一：建筑和安装成本项目的构成(按成本构成)建筑安装工程费用按成本构成划分：人工费、材料费(包括工程设备，下同)、施工机械使用费、企业管理费、利润、规费和税金。其中，人工成本、材料成本、施工设备使用费、企业管理费和利润计入分部工程成本、计量工程成本和其他工程成本(见附表)。(一)人工费：指按照工资总额构成的规定，支付给从事建筑安装工程的生产工人和所属生产单位工人的各项费用。内容包括：1.小时工资或计件工资：指根据小时工资标准和工作时间或完成工作的计件工资支付给个人的劳动报酬。2.奖金：指因超额劳动和增收节支而支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等。3.补贴和补贴：指为补偿雇员特殊或额外的劳动力消耗和其他特殊原因而向个人支付的补贴，以及为确保雇员的工资水平不受价格影响而向个人支付的价格补贴。如移动施工津贴、特殊区域施工津贴、高温(冷)作业临时津贴、高空津贴等。4.加班工资：指法定节假日按规定支付的加班工资和法定节假日延长工作时间的加班工资。5.特殊情况下支付的工资：指因生病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期假、停工留薪、学习、履行国家或社会义务等原因，按小时工资或小时工资的一定比例支付的工资。(2)材料成本：指施工过程中消耗的原材料、辅助材料、零部件、半成品或成品以及工程设备的成本。内容包括：1.材料原价：指材料和工程设备的出厂价或商家提供的价格。2.运费和杂费：指将材料和工程设备从源头运至施工现场或指定堆放地点的所有费用。3.运输损失费：指在运输和装载过程中不可避免的材料损失。4.采购和保管费用：指为组织采购、供应和保管材料和工程设备过程中所需的所有费用。包括采购费、仓储费、场地保管费、仓储损失。工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器及其他类似设备和装置。(3)施工机械使用费：指施工作业中发生的施工机械、仪器仪表的使用费或租赁费。1.施工机械使用费：用每班施工机械消耗量乘以每班施工机械单价表示，每班施工机械单价由以下七项组成：(1)折旧费：指工程机械在规定的使用寿命内连续恢复原值的费用。(2)大修费用：指工程机械按照规定的大修周期进行必要的大修以恢复其正常功能所需的费用。(3)定期维修费用：指工程的各级维护和临时故障排除的费用(4)装拆费和场外运费：装拆费是指施工机械(大型机械除外)在现场安装和拆除所需的人工、材料、机械和调试费用，以及机械辅助设施的折旧、安装和拆除费用。场外运费是指施工机械从停车场到施工现场或从一个施工现场到另一个施工现场的运输、装卸、辅助材料和架线费用。(5)人工成本：指司机(司炉)和船上其他操作人员的人工成本。(6)燃料和动力成本：指各种燃料、水、电等。施工机械在运行过程中消耗。(7)税费：指工程机械按国家规定应缴纳的车船使用税、保险费和年检费。2.仪器仪表使用费：指工程建设所需仪器仪表的摊销和维护费用。(4)企业管理费：指建筑安装企业组织施工生产经营管理所需的费用。内容包括：1.管理人员工资：指小时工资、奖金、津贴和补贴、加班工资和特殊情况下支付的工资等。按规定支付给管理人员。2.办公费用：指企业用于办公管理的文具、纸张、会计报表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、热水及集体取暖和制冷(包括现场临时宿舍取暖和制冷)的费用。3.差旅费和交通费：指职工出差、工作调动的差旅费和生活津贴、城市交通费和误餐津贴、职工探亲差旅费、劳动力招聘费、职工退休和辞职的一次性差旅费、受伤人员就医的差旅费、现场转移费用、管理部门使用的燃料和其他交通工具的费用。4.固定资产使用费：指管理和检测部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备和仪器的折旧、大修、维修或租赁费用。5.工具和器具使用费：指工具、器具、家具、运输工具、检验、测试、测绘、消防器具等的购置、维护和摊销费用。用于企业建设、生产和管理的非固定资产。6.劳动保险和职工福利：指企业支付的退休福利、按规定支付给退休干部的资金、集体福利、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、通勤补贴等。7.劳动保护费：指企业按规定发放劳动保护用品的支出。如工作服、手套、防暑降温饮料，以及在对健康有害的环境中施工的卫生保健费用。8.检验和试验费：指建筑企业按照有关标准对建筑物、材料、构件和建筑设施进行一般性鉴定和检验所发生的费用，包括在自建实验室进行试验所用材料的费用。不包括测试新结构和新材料的费用，对构件进行破坏性试验和其他特殊检验试验的费用，以及建设单位委