2012二手房接待流程-新员工须知

学习目标，1。了解整个房地产经纪人的工作流程。2.熟悉行业的基本知识。3.能顺利开展工作。课程概述，1。行业基本流程和专业术语解释2。住房开发3。如何打电话？接待处的注意事项。客户类型分析6。常见问题指引、房地产经纪相关领域、中介四大流程、中介流程、专业术语解释、商品房担保产权。可以自由抵押和买卖继承的商品房可以用作住宅的房屋和可以用作住宅功能的办公楼。别墅已经超越了单体住宅的功能，也是拥有先进休闲娱乐的独立建筑。通常是三层。10层以上100米以下的高层电梯式建筑(带电梯)。多层-10层以下无电梯的超高层建筑-100米以上建筑的开放式设计-无隔断设计，有利于更大的空间，如餐厅、客厅、公共摊位-每个家庭直接或间接使用的公共部分。例如，电梯、配电室、抵押贷款使用房地产证和土地使用证作为抵押，向金融机构贷款、抵押贷款使用商品房预售合同作为向银行贷款的抵押。土地使用证使用某一土地的许可证书。预售许可证-商品房预售许可证-建设工程规划许可证-契税3.8%(含手续费)房产证-用于证明房屋所有权的房产证。朝南坐指大厅朝南的一面。一次性付款-一次性结算资金。安装-分期付款。剪力墙承受房屋重量的墙不得随意敲打。如果您想敲入所需的建筑面积-项目建筑面积(包括建筑物)-建筑面积-实际建筑面积与绿化率的比率-绿化面积与总建筑面积的比率使用率-可用面积与建筑面积的比率容积率-总建筑面积与居住区标准楼层高度的土地面积的比率-3米，找房子比为客户找房子更重要。如何开发房屋？1.至少为自己设定一个目标：每天5个有效的电话，2套有效的调查用房，8套有效的跟进用房，至少：每周5套有效的新房子，5次有效的拜访用的5个有效的新客户资源。2.我们应该有工作态度，忠于职守，严格禁止在佣金上作弊。终身服务要把握服务过程中的每一个环节，不得泄露客户的个人资料。我们必须保持良好的态度：拒绝是接受的开始。3.我们应该准备的项目，公司简介，个人名片，计算器，地图，鞋套，委托书，房屋销售数据表等。4.房屋来源收集渠道。家访、文具、洗碗、老客户、租赁和转售、内部推荐、同行、物业管理、网络、激活、保存、广告张贴、分销、装饰公司、香烟酒店、街道清扫、杂货店、个人关系、各种社会活动等，所有这些都必须理解：具体地址、面积、价格、房屋销售、产权、贷款等。经营菜品，建筑周边配套设施：超市、学校、公交线路、医院、休闲娱乐市场、银行等。房地产特征：公寓类型特征、居住区环境物业管理费占用率、历史成交价格等。常见房屋的一些缺点，如西干的房子，不规则和不规则的房间，太小的照明，没有足够的共享面积，太大的装修风格，太小和旧住宅区，太嘈杂的顶层，太高和太热的地板，不幸的公寓类型，没有隐私，没有阳台，太偏的质量，没有裂缝，没有漏水，几个技巧说服业主委托我们出售房子，1。我们可以从公司的规模和店铺的数量来与业主沟通，告诉他们选择我们的好处：我们有更多的店铺，并且可以快速收集和传播房屋信息，这样更多的客户可以知道房屋信息。可以保证房子的快速出售，并能以业主的理想价格出售。2.我们可以通过固定和专业的销售渠道与业主沟通：我们有专业的销售渠道并且可以保证交易的安全，打电话，打电话的基本要素，并主动打招呼。在家里打电话之前，你应该准备好纸和笔，用左手打电话，你的右手应该随时准备好记录三次。你应该微笑着迅速拿起电话，任何时候都要使用礼貌的语言，停止所有不必要的行动，使用正确的姿势，注意语调、速度、措辞和双方的环境，并礼貌地回应客人，随时挂断电话。打电话的五个基本原则如下：1。首先定义电话的目的，并组织语言。2.语调平稳，清晰度高，语言简洁。3.你必须先弄清楚你在给谁打电话。4.在一分钟内清楚地解释你自己和电话的目的。5.做好电话登记并及时跟进。在开始正式谈话之前，我们应该首先唤起顾客的兴趣，打电话的技巧，以及打电话的最佳时间：办公室职员： 7 -8点失业；在下午13 -17点的谈话中，我们应该注意：顾客会询问价格、位置、面积、进度、贷款等问题。在电话交谈中，销售人员应该扬长避短，尤其是避免敏感话题，并巧妙地将产品的卖点融入到回答中。接听电话的时间不应太长，介绍也不应太详细，以便尽可能吸引客户访问网站。必须留下的信息：客户姓名、地址、联系电话等个人背景信息；顾客能接受的产品的价格、面积和其他具体要求。其中，客户联系信息的确定最为重要。销售前的准备工作是什么？1.没有不能自信出售的房地产。2.一个人可以清楚地了解自己作为代理人销售代表的角色(坚定立场，树立销售房地产的信心)。作为一名购房者，他理解购房者的心态，并在短期内促进销售。咨询和朋友销售模式。4.态度、情感、gfd、店内清洁和物品摆放。5.备用材料和各种必要的工具。接待过程和谈话技巧。1.当经纪人看到店外的顾客时，他们应该及时起床问候顾客，并及时问候顾客，询问他们打电话的目的(看表，微笑)。参考语言技能：“你好，欢迎，我们在房间网络，我能帮你吗？”你好，钟芳网络，我能为你做什么？你好，钟芳网络，你想买/卖房子吗？早上好/下午好/节日问候，我能为你做什么？在询问了他此行的目的后，他邀请顾客在店里进行讨论。说到语言技巧：“老师/小姐/各种礼节性头衔，外面太冷/太热，请到我们的房间休息一下，我会给你详细的介绍/解释。”“哦，你想买房子，对吗？我们里面有许多高质量的房子。请去商店休息一下。我可以给你详细的介绍。”“哦，你想委托我们卖房子，对吗？你站在外面太累了。我们为什么不去商店详细讨论一下呢？”客人进入商店后，安排客人坐下，为客人倒一杯水。为了表示我们的善意，我们应该问客人：老师/女士，你想喝些冷水还是热水？给客人倒水后，用双手把水递给客人。然后双手出示名片，问客人的名字。参考策略：“你好，老师/小姐/女士，我是中国住房网的房地产经纪人。我的名字是xxx。你可以叫我xx。我可以知道你的姓/你怎么称呼自己吗？”注意：当你说“你可以叫我xx”时，试着让顾客用你的昵称称呼你。当我们打电话给客户时，尽量用客户的姓代替，用你的尊称，如张杰、王、李戈、周毅、等。1、现场卖方接待中的注意事项。了解房屋的详细信息(具体地址、面积、价格、出售房屋的目的、产权情况、贷款情况等)。)2。确定房屋检查的时间，向业主介绍钥匙收集的好处，争取第一次调查。第一次推荐VIP4作为房子的价值。通过职业2.首先预示着收取中介费和按揭费。3.礼貌地说再见并送走顾客(送远点，送上车，尽量避免同行或顾客向专家询问价格)。如何理解顾客的基本需求，1。尝试使用封闭式问题。2.我们需要在第一次接待时了解客户信息：购买原因(投资或自谋职业、方便工作或方便孩子学习)、居住人数、付款类型(抵押或全额付款)、工作地址(工作单位)、理想面积和房屋类型对房屋的影响，以及应讨论的客户问题。1.为什么买房比租房便宜？国家把房地产作为新的经济增长点，鼓励居民按揭购房。支付部分房价后，剩余房价可以以类似于月租金的方式支付，即与租房的最大区别是租房者在期限到期后仍然没有房子住。购房者得到了一套完整的房产。随着住房价值的增加，投资的钱也会升值。此外，租房者不会在装修上投资，他们只会购买生活必需品，没有固定住所的痛苦也会对他们的职业生涯产生负面影响，所以买房远比租房划算。为什么你说投资房地产是更好的选择？房地产是新的经济增长点。国家政策支持和鼓励抵押贷款购买。1998年房改后，福利分房被取消。对住房的需求越来越大，住房价格呈现出复苏的趋势。再加上最近的国家政策调控，现在房价已经到了最低点。从未来趋势来看，房价只会上涨而不会下跌。房地产比人民币更有利于保值增值。小风险高回报。丙：重庆的经济发展很快。随着户籍制度改革和各地区人口流动的增加，住房供应将趋于紧张，这有利于房屋租赁。因此，租低价房很容易，回报快，投资回报高。从以往的经验来看，例如，在过去的几年里，投资购房仍然是最好的选择。3.你为什么说现在最好买下现有的房子？现房：风险小，投资回报快。例如，许多开发商如果没有实力，就不会拥有所有的资本投资。他们只会投资一部分。通常很难保证交货日期和质量。这也将导致烂尾楼，如果买家手中拿着刺猬，他们很难放弃自己的房子。购买现房没有这样的风险。选择底层有什么好处？生活是方便的，如果有孩子，有利于孩子的成长，健全人格的培养，有利于老年人参加社会活动，带一个院子，增加自己的交通工具停车的安全系数，避免工作的烦恼，租出去当个办公室，租金高，升值潜力大，而且比屋顶更安全，因为有更多的人四处走动。目前，在许多大城市，如上海，一楼的房价是最贵的。许多房子通过下水道通到二楼，绿地半价出售。选择顶楼有什么好处？采光好，通风好，不挡光，视野开阔，屋顶平台，方便生活，不被人踩在脚下，日照时间长，台湾流行的田童房子，升值潜力大。选择一栋朝西的房子怎么样？价格低、照明好、选择范围广、阳光充足、夜生活习惯好的人，比如：所以面向西方的主体是好的、干燥的。7.选择一栋朝东的房子怎么样？阳光普照，设计合理，新鲜空气易于流通，适合创业初期的人们早起，不晒太阳，夏天凉爽。8.选择一栋朝南的房子怎么样？采光好，日照时间长，适合室内温度，冬暖夏凉，保证观赏性，易于销售，适合老年人居住，阳光充沛，精神重，骄傲。省电。9.南北通风良好，冬暖夏凉。这两间卧室是分开的，有个人居住空间。结构简单，可自由分离为什么买高档房子划算？便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度还是从住宅角度来看，买的最好，与买车相比，购买贬值少，升值潜力大，配套设施齐全，周边环境好，户型设计优秀，居住方便，房价的构成，地价点的比例最大，房子越好，地价越贵，升值潜力和速度越大。12.为什么一次性付款最具成本效益？如果你不选择一次性付款，你的生活在未来会太沉重。你必须每月支付医疗保险、住房保险、抵押贷款利息和其他费用。此外，由于银行存款的低利率，如果你把钱存在银行里，你不会赚很多利息。一次性付款可以省去很多麻烦，集中精力做最重要的事情，这有利于你事业或其他方面的成功。此外，人民币将贬值，房地产可以保持其价值和升值潜力。因此，一次性付款是最具成本效益的。如果你先分期付款，每个月都要花很多钱，换工作是不可能的，而且有很大的局限性。一次性房屋可以抵押，70%可以随时抵押。如果提前偿还利息也不能免除抵押贷款，那么个人资产不仅是以人民币计量的，房地产也是资产之一。目前，该房屋可以随时抵押，具有较大的灵活性。客户类型判断及对策1。理性和稳健的特点：深思熟虑、冷静和稳健，不容易被推销员的话所打动，并且会详细提问。对策：加强对产品质量、公司性质、特点和优势的解释。所有解释必须基于合理的证据，以获得客户的合理支持。2.情感特征：天生兴奋，容易被外界鼓励和刺激，能够很快做出决定。对策：从一开始就强调产品的特性和效益，以促进他们的快速决策。当顾客不想购买时，他们必须妥善处理，以免影响其他顾客。沉默寡言的性格：说话谨慎，提问无知，反映出MoMo严肃的外表。对策：除了介绍产品之外，还必须以亲切真诚的态度来吸引人的感情，找到了解自己的工作、家庭和孩子的方法，以便能够畅所欲言，了解自己的真实需求。4.优柔寡断型特征：优柔寡断、反复无常、不敢做决定。如果我认为四楼好，那么我认为五楼好，如果我不认为六楼好。对策：不要给顾客太多的选择，赢得他们的信任，在充分了解他们的需求后帮助他们做出选择。喋喋不休的特点：因为过于小心，一个人可以无休止地说话。一个人不得不担心任何大大小小的事情，有时甚至远离重点。对策：销售人员必须首先获得他的信任，增强他对产品的信心。当你偏离主题太远时，你应该总是注意在合适的时间把它介绍给主题。从首付款到合同的签订，我们必须快刀斩乱麻，避免睡大觉。6.好斗的性格：趾高气扬，用低马力虚张声势的销售人员，经常拒绝销售人员旅行数千英里。对策