2013年中金房地产行业策略final

0，分析师：宁静鞭(SAC执业证书)。008051010003)2012年11月，没有必要再有更令人兴奋的春光了。2013年，选择了个股。法律声明一般称，本报告由中国国际金融有限公司(具有中国证监会认可的证券投资咨询业务资格)出具。本报告中的信息来自我们认为可靠的公开信息，但中国国际金融有限公司及其附属机构(以下简称“CICC”)不保证该信息的准确性和完整性。本报告中的信息和意见仅供投资者参考，并不构成该证券的投标或征收价格。此类信息和意见不考虑获得本报告的人员的具体投资目的、财务状况和具体需求，也不构成任何时候对任何人的个人建议。投资者应独立评估本报告中的信息和意见，还应考虑各自的投资目的、财务状况和具体需求，必要时咨询专业财务顾问在法律、商业、金融、税务等方面的意见。CICC和/或其关联公司对因本报告的基础或使用而产生的所有后果不承担任何法律责任。本报告中包含的意见、评估和预测仅是本报告发布之日的意见和判断。这些意见、评估和预测可以随时更改，恕不另行通知。过去的表现不应被用作未来表现的预测或保证。在不同时期，CICC可能发布与本报告所载意见、评估和预测不一致的研究报告。CICC的销售人员、交易员和其他专业人士可能会基于不同的假设和标准，使用不同的分析方法，口头或书面表达与本报告中的意见和建议不一致的市场意见和/或交易意见。CICC没有义务向报告的所有接收者更新这一意见和建议。CICC资产管理部、自营部和其他投资业务部门可以独立做出与本报告意见或建议不一致的投资决策。这份报告也可以在香港由香港证券及期货事务监察委员会监管的中国国际金融香港证券有限公司提供。本报告也可由受新加坡金融管理局监管的中国国际金融(新加坡)有限公司(“CICC新加坡”)提供，仅提供给符合新加坡证券期货法和财务顾问法定义的授权投资者和/或机构投资者。如果向此类投资者提供本报告，根据新加坡财务顾问法第36条，相关财务顾问无需披露任何证券的任何权益和/或其代表的权益。在新加坡获得这份报告的人可以向CICC新加坡公司询问有关这份报告的任何问题。本报告也可由受英国金融服务管理局监管的中国国际金融(英国)有限公司(“CICC英国”)提供，仅提供给被CICC英国归类为专业投资者和/或合格交易对手的客户。本报告不提供或旨在提供给任何其他人使用。CICC还可以根据其他国家或地区的法律、法规和监管要求向其提供本报告。特别说明的是，CICC可以持有和交易本报告中提到的公司发行的证券头寸，如果法律允许，还可以为这些公司提供或努力提供投资银行服务。因此，投资者应考虑CICC和/或其相关人员可能存在潜在的利益冲突，从而影响本报告的客观性。投资者不应将该报告视为投资或其他决策的唯一依据。从研究报告的评级分布可以看出，2、我们的结论：五大黄金股上市需要一年时间，房地产收益会不时发生变化，中国城市化的方向：未来10年的城市化速度将“放缓并提高质量”，年增长率将放缓至1个百分点。城市化趋势：城市间发展更加均衡，大城市郊区化，农村工业化推动小城镇加速发展。中长期住房存量：我们估计城镇住房存量为200亿平方米，住房存量为420亿平方米潜在需求：年刚性需求为6-7亿平方米，弹性需求为2.5-3亿平方米。2013年，行业指标预测，整个行业将相对稳定：投资增长率仍将下降，预计将降至10%左右。全国销售面积略有增加4%，而房价略有上升5%，主要是由于结构性因素。新建筑开始同比增长5%。政策是中性的，保护民生，控制房价：总的方向仍然是控制房价；放松将落后于其他行业，很难放松购买限制。投资机会整理出a股投资建议：趋势是先低后高；从行业配置到个股选择，在个股利润增长的驱动下，分享20%稳定回报、对净资产收益率持续改善持乐观态度的公司，优先于集中度较高、成交量最高的公司。推荐：五只金股：万科、招商局、保利、金地和荣盛。为什么太阳城(未覆盖)在中国中南部和廊坊(未覆盖)发展之前看起来很低？通货膨胀已经开始上升，而高房价仍然是抑制估值持续上升的一个重要因素。为什么这么高？改革释放红利，增加土地供应，释放房价风险，消除长期政策风险。开发商的盈利能力开始恢复。什么是新型城镇化？中国城镇化能走多远？根据2010年第六次全国人口普查数据，当时城镇常住人口为6.66亿，城市化率达到49.7%。在未来的城市化进程中，农村流动人口的转移将起到决定性的作用。资料来源：国家统计局，CICC研究部，2010年，中国一半人口居住在城镇，一半在农村，城市人口的具体定义，5。新型城市化是一个减速和提高质量、城乡一体化和农民本地化的过程。2011年，中国城镇化率首次超过50%，城镇化进程正式进入新阶段。我们预测，在乐观、中性和保守的条件下，中国的城市化率将分别达到72.8%、65%和62%。资料来源：CICC研究部，未来城市化率计算的三个案例，6。乐观情况下，中国城市化率可达72.8%，乐观情况下，中国城市人口最多可达9.76亿，城市化率可达72.8%；资料来源：CICC研究部日本统计局：中国经济研究中心，假设未来农业劳动力在劳动力中的比重将下降到15%，假设未来中国人均农业面积将达到16亩，在中性和悲观的情况下，中国的城市化率将分别达到65.1%和62.2%，在中性的情况下，中国城市人口最多将达到8.72亿，城市化率将达到65.1%。在悲观的情况下，中国城市人口最多可达8.33亿，城市化率达到62.2%。资料来源：CEIC，日本统计局，CICC研究部，中性情况：假设未来农业就业在农村人口中的比例将下降到25%，悲观情况：农村转移劳动力将达到1.67亿，原因1:农民工回流中西部地区并就近就业的趋势已经形成，农民工的分布类似于第二产业的地理分布。资料来源：CEIC，国家统计局，CICC研究部，37%的农民工是在自己的乡镇就业，农民工的地理分布，原因2:政策逐渐从抑制大城市发展转变为遵循城市发展规律和城市化政策导向，资料来源：CICC研究部，原因10，原因2:农地权利的确认和潜在的流转机会将提供物质基础。关于征地补偿、农地流转和农地权利确认的政策发展，资料来源：CICC研究部，理由3:农村工业化，三向结构的形成将促进小城镇的发展，而乡镇企业的发展将使农民就近找到工作，形成住房存量？全国约420亿平方米，城镇有200亿平方米，刘仆人均居住面积为，数据来源：第六次人口普查数据，CICC研究部，数据来源：住房和建设部，第六次人口普查数据，CICC研究部；注：住房范围包括所有商品房、自建房、房改房、职工家庭宿舍和集体宿舍等。所有特别设计的房子。资料来源：国家统计局，CICC研究部，全国住房存量分布计算，14，15，主要流向一、二线城市的人口，户籍非农业人口变化，资料来源：中国城市统计年鉴，CICC研究部，市辖区人口增长率比较，户籍总人口变化，16，家庭分布，三线城市每年约有3.8%的当地人口购房。资料来源：住房和建设部、住房和建设部、CICC研究部，省会城市约40%的住房是由该省其他城市居民购买的。一线城市每年约有1.7%的当地居民买房。17.三线城市是销售的主战场。三线城市在市辖区出售房屋。资料来源：国家统计局，CICC研究部。三线城市的人均居住面积明显高于一线和二线城市，三线城市的三、四线城市和市辖区的住宅销售已经达到一套房的平均家庭规模，并对信贷支持的房地产销售进行了估算。资料来源：住房和建设部、国家统计局、第六次人口普查数据、CICC研究部；注：三线城市的主城区仅指251个地级市和市辖区的市区部分。估计黄金。三线城市住房存量的计算。潜在需求？我们估计每年只有6亿平方米的需求和2.5-3亿平方米的改善需求。数据来源：国家统计局CICC研究部，每年约6亿平方米的潜在刚性商品房需求和2.5-3亿平方米的潜在改善需求，20，潜在需求分析(续)，改善需求计算，数据来源：第六次人口普查数据，CICC研究部；注：这是对黄金的估计。我们假设目前平均居住面积小于8平方米的家庭的改善需求主要是通过廉租房和其他经济适用房来实现的，对商品房没有需求。资料来源：CICC研究部第六次人口普查数据；注：这是CICC的估计，搬迁需求的计算，数据来源：第六次人口普查数据，CICC研究部；注：估计黄金。城市婚房需求数据来源：国家统计局CICC研究部，21，购买力是多少？支付能力普遍较弱，尤其是在第一线和第二线。将2011年的房价收入比与其他国家进行比较。资料来源：CICC研究部国家气象组织。注：NUMBEO利用用户上传当地房价数据获取样本，计算当地房价收入比，计算每户可支配收入，估计人均工资为1.5倍，每户面积为100平方米。根据NUMBEO的计算，中国房价与收入的比率大约是20倍。2010年首付与家庭储蓄的比率，数据来源：中欧国际经济学院，CREIS，CICC研究部；注：假设与上述情况相同，支付能力近年来一直持续减弱，数据来源：中欧国际经济合作研究所，CREIS，CICC研究部。注意：假设相同。2010年，房价与年收入之比和月还款额与月收入之比分别来自中欧、CREIS和CICC研究部。假设条件：假设平均家庭购买30平方米，平均首付比例为40%，贷款期限为20年，贷款利率为5年以上。长期担忧：刘仆的数据显示，人口红利正在迅速下降，美国人口的出生状况也在逐年恶化。资料来源：数据流，CICC研究部，日本历年的出生情况。刘仆城市人口年龄结构。数据来源：刘仆数据，CICC研究部，全国人口年龄结构的两次普查。数据来源：乌普的数据，刘仆的数据。CICC研究部，数据来源：数据流，CICC研究部，23岁，而长期房价与反向抚养比有很强的相关性，澳大利亚，数据来源：数据流，CICC研究部，日本，英国，数据来源：数据流，CICC研究部，美国，数据来源：数据流，CICC研究部，数据来源：数据流，CICC研究部，24，2013年产业研究与判断，3，25，2013年全国市场将稳定作为主要基调产业全国相对稳定：投资增长率仍将下降，预期全国销售面积略增4%，销售额增长9%。房价小幅上涨5%，主要是由于结构性因素；新建筑开始同比增长5%。主要城市的供应下降了5%10%，第一季度供应相对较少。今年上半年主要城市的销售额将同比下降。随着通货膨胀率上升，今年上半年主要城市的房价面临上涨压力。然而，信贷仍然紧张，全年都很难实现大幅增长。政策是中性的，保护民生，控制房价：总的方向仍然是控制房价；放松将落后于其他行业，很难放松购买限制。新政策将重点关注土地转让和税制改革：土地转让路径将首先增加征地补偿，然后确认权利，最后做试点转让；税收变化主要集中在财产税/差别印花税。行业主要指标、销售面积、开发投资、CICC研究部、销售金额、销售价格、在建面积、征地面积、竣工面积、竣工面积、新增建筑面积等。28.经济方向：触底，但信贷可能仍然紧张。数据来源：国家统计局，CICC研究部，各种经济指标，29。新增银行信贷或仅9万亿元，房地产销售难以大幅增长，基于抵押贷款支持的销售估计，数据来源：中国人民银行，国家统计局，CICC研究部，30。2013年上半年，房价面临上行压力，但中长期价格难以上涨。数据来源：CICC研究部风能研究所；注：阴影部分为预测值，实际利率与房价之间的负相关性明显，31。政策研究：控制房价，保障民生；土地和税收制度的变化是亮点。数据来源：CICC研究部，房地产行业政策及近年政策预期，32。不同级别城市的销售业绩存在差异。自2012年以来，一线和二线城市的销售业绩强于三线和四线城市，数据来源：CREIS、CICC研究部，33，9个主要城市2013年上半年住宅销售同比或负增长，数据来源：CICC研究部：CREIS注：阴影部分是CICC的预测值、住宅销售和供应、居民储蓄的边际改善，主要是受低基数和购买力实际增长有限的影响，34、二线城市主要是由刚刚需要释放的中小套型住宅、深圳商品住宅的交易结构、南昌商品住宅的交易结构支持，数据来源：CICC研究部CREIS。 2013年，武汉商品住宅的交易结构、上海商品住宅的交易结构、35个主要城市的供应量略有下降，降幅为5% 10%。 库存将保持高位，来源：CICC研究部：CREIS注：阴影部分是CICC的预测值。据估计，2013年9个主要城市的新增供应量将略有下降，但绝对数量仍相对较高。主要城市的总库存仍处于较高水平。36.与2011年底相比，目前的库存结构在急需产品方面明显不足。资料来源包括：CREIS、CICC研究部、青岛适销对路住宅单元结构、南昌适销对路住宅单元结构和37。开发商补充了一、二级库存，从CICC研究部的：CREIS，到土地交易面积反弹的9个主要城市，主要是补充一、二级城市/急需产品的消费，虽然新开工建设在一段时间内略有收缩，暗示明年供应存在一定瓶颈，38，开发商资金压力有所缓解，从：公司数据，WIND，CICC研究部