2013年全国房地产市场分析

客户访问工具箱，对2013年全国房地产市场进行分析和展望，2、最近各典型城市新推进项目的销售情况，从4月到现在，各重点城市新贴近项目的销售情况明显低于3月的火暴场面，新政令驱逐的市场需求从3月到月集中引子政策末电效应逐渐减弱，新的贴近项目销售平稳。 数据来源： CRIC，引子各地3月份火灾旧房交易正常，3月份各地爆炸的交易中心，4月份以来旧房交易逐渐平稳，广州： 4月份旧房交易量大幅下降64.8%日光家庭边缘数据显示，4月份广州通过中介网的旧房网络同时，4月初每日二手住宅的网络签名量下降到100套以下，比3月份任何一个工作日的网络签名量都要少。 深圳： 4月份二手房交易明显减少5月1日深圳版国五条细则公布一个月以来，深圳维尔市受细则影响出现新变化：新房市稳定价格上涨，二手房市交易量明显减少。 根据深圳市计划国土委员会的统计数据，4月份成交了5575套二手住宅，比上个月减少了68.2%。 北京：五一期间二手房交易创下5年最低“五一”长假，北京新建商社和二手房网志不到一千套。 二手房成交只有172套，是最近5年的最低成交量。 南京： 5月的第一周二手房交易下跌市场恢复正常后，二手房市场整体持续4月的态势，以平稳的趋势发展。 5月的第一周，也就是五一连休后，南京二手住宅的交易量4天以1123套结束，与4月最后一周的3898套相比，出现了一定幅度的减少。 青岛：二手房交易量骤降的5月初一周，根据青岛网上房地产发布数据的统计，5月初一周(2013.4.29-2013.5.5 )，青岛二手房市场达到了交易房源221套，环比达到77%，2013年1-4月，房地产企业销售业绩持续增加，许多大型房地产企业的万科累计销售额560亿元，比上年增长45%碧桂园累计销售额231亿元，比上年同期增长154%，增幅最大。 从4月份住宅企业的表现来看，由于政策最终车的效果逐渐减弱，住宅企业的销售额与前年相比明显减缓。 而且很多企业的业绩比上个月下降，其中万科业绩也比上个月下降。 2013年14月典型住宅企业销售业绩表(单位：亿元，万平方米)，引子4月住宅企业销售业绩增长明显放缓，14月顺利增长，5，2013年4月完成土地总价格排名，2013年4月完成土地总价格排名， 4月份总价格排行榜门槛为14.12亿元，比3月份的13.80亿元上升，其中4张上海地区上榜的4月份单价排行榜中，本月6张上榜地区来自上海，2张来自北京，上榜门槛比3月份稍有下降。 最高地价明显超过上个月的数据来源： CRIC，引子4月的土地市场热依然高于上个月，6、目录Contents，7、一、国家五条各地的细则评价，8、加强市场监管和期待管理， 内容主要包括限购升级(控诉区域限购，建议限购，建议在原基础上更加严格地调整第二城市的状况)，贷款限制(提高房贷首付和利率)，财税(征收房税差额20% )，房价控制目标，继续推进房税等。 国家五条细则时间： 2013年3月1日，规章3月1日颁布国家五条，内容涵盖各主要政策渠道，截至9、3月底，已有30个城市颁布地方国家五条细则，但目前许多地方政府颁布的细则力度开始减弱，规章态度消极。、第一类：相对严格，第二类：相对完整，第三类：消极对待，这样的城市基本执行国家五条，部署了一些政策，但实行力有所欠缺。 代表城市：北京、上海、北京：限购紧缩，市内户籍成人单身者，限购，提税20%。 上海：实行第二套住房信用政策，提到不符合信用政策的借款人不得非法发放贷款税金的20%。 详细情况，这样的城市公布的地方细则重读了国家的六条，但没有详细配置重点政策。 代表城市：深圳、广州、广州：广州新建价格上涨幅度低于年度城市居民人均可支配收入的实际增幅。 提及税金的20%。 深圳：加强房地产税收征管，严格实施差异化房贷政策，必要时调整第二套房贷首付比例和利率。 详细情况是，这样的城市政府是消极的，细则只是一句话，一部分没有以市政府的名义发表。 代表城市：南京、石家庄、南京：全文仅154字，新商品房价上涨幅度低于城市居民家庭人均可支配收入的实际增长幅度。 石家庄：全文仅200字，新商品房价增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。 详细来说，国家五条在个地方一级的政策实力减弱，本次国家五条主要涉及加强限购政策三个方面：停止限购、取消限购的三四线城市可以实行限购，取消限购的市场过热的二线城市可以适当严格调整。 到目前为止，沈阳细则将购买限制范围从原来的二环内扩大到全市，北京细则根据原来的政策增加了单身者的购买限制，其他城市细则没有表明要加强购买限制。 限购区域应复盖城市所有行政区域，贵阳：在元二环内限购，本细则未提及全市限购：元增城、无从化限制本细则未提及石家庄、南宁。 本次细则也未提及。 其他城市出现房价急剧上涨的情况，省级人民政府应当立即要求限购等措施，地方细则中三四线城市除了限购行列外，也没有回应广东省的省级政策。 住房供求矛盾突出，住房价格上涨压力大的城市，应当根据上述要求更加严格地调整采购限制措施。 在地方细则相对严格的北京，制定了限制北京户口成年单身者购买的政策，该政策上海自去年开始实施，并非全新的政策，而是按照旧的政策进行修补。 控制购买限制升级在大多数地方细则中得不到充分的回应，沈阳：元二环内购买限制，本次细则扩大到全市行政区，首先，很多税收扣除税基，所谓差额不是单纯的住宅销售价格和购买价格的差别，实际上是住宅的原装饰费、贷款利率、 假设包含本次交易产生的营业税、原购买时的权利税等：购买价格： 100万销售价格： 200万装修费用： 15万贷款利息： 10万原购买时的权利税： 1万交易营业税： 11万则：差额税基=销售价格-购买价格-装修费用-贷款利息-原购买时的权利税-交易营业税=63万元本次应征交易税=63万元20%=63万*20%=12.6万，其次是满五年的唯一居住住房免交易税的办法依然实行，北京细则明确指出“将个人转让给个人5年以上，并且是家庭唯一的生活住房所得，将继续免除个人所得税”，上海和重庆在细则中没有提及，但是继承该免除条款第三，大多数城市没有统一估算住宅原价的能力。 具体操作水平上，北京、上海、深圳等一线城市的住房信息管理系统大致从2004年到2005年成立，但京沪渝细则已经验证了绝大多数二三线城市建设落后，三地不签约，在“按个人转让住房收入的20%征收”前“税收”储藏库交易的税调整对市场的影响力被过大评价，12、中央国五条公布之初，从外部认为住房贷款的门槛进一步上升，套房的首付7成，利率上升1.3倍的说法也暂时盛行起来。 但是，从地方细则来看，抵押贷款的控制不会立即实行。 此次控制后的市场反映是否会公布，至今为止，只有北京在储备金贷款的最初支付中进行了调整。 一些城市表示将根据市场情况采用抵押贷款政策，目前抵押贷款政策短期内还没有调整。 谣言，套房贷只限于储备政策，根据管制效果，13、财政税务部门已经与有关部门合作，与上海、重庆两市人民政府一道，认真总结他们的考试经验，在此基础上进一步探讨推进住房税改革的方案，希望适当扩大考试范围， 有报道称，国家领导人曾提及在两届会议期间适当扩大房地产税试点范围，杭州武汉湘潭已经完成房地产税技术准备工作，但从各地细则来看，新城市没有正式实施房地产税试点，对房地产税年初扩张的预测落空了。 已经试行的上海和重庆在国家五条细则中有关房地产税的表现，但是明确的信号没有表示两地区房地产税会增强。 控制房产税尚未成为本轮国家五条政策控制的主角，14、2、全国市场分析、15、全国建设指标连续两年下降，自2013年市场新供应受影响，2011年本轮控制全面升级以来， 全国房地产开发投资增长率和商品住宅新开工增长率连续两年下降，投资增长率由2010年的33.2%下降到2012年的16.2%，而2012年住宅新开工增长率又下降了11.2%，建设指标继续下降，2013年市场新供应规模明显年度全国房地产开发投资增长趋势，资料来源：国家统计局，年度全国商品住宅新的开工面积和增长趋势，16，全国2012年全国市场销售规模进一步刷新，2013年前3月回升趋势明显，2012年， 全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，再次刷新历史最高，其中商品住宅销售面积9.85万平方米，增幅2.0%，近两年来房地产市场处于政策控制环境下，但全国市场交易规模仍处于扩大轨道。 从2013年前的3个月开始，到新的控制项出现为止，从去年开始市场恢复的倾向一直持续着。 无论是商社还是商品住宅，比去年的增长幅度都接近2009年全年的水平。 年度全国商品房、商品房销售面积和增长趋势，数据来源：国家统计局、万平方米、%、二线城市商品房成交趋势表(单位：万平方米、%、2013年14月成交量较去年同期大幅增长，分阶段来看，12月各城市继续去年年底恢复状况， 成交量比往年同期普遍高的3月份在国家五条地方细则发布前出现各地末班效应，3月份随着末班效应减弱，二线城市交通量明显下降，其中北京和上海的交易量比上月减半。 从上个月上年同期的上升幅度来看，二线城市比上年同期的上升幅度普遍高于一线城市。 城市4月份双线城市交易量全面下降，2013年前4月份大幅上升。 备注： 1、上表重庆为商品房数据，其馀市为商品住宅数据，2、4月份数据中第一线城市将数据记录在交易中心，二线城市将数据存储在日报中，18、三线城市商品住宅成交趋势表(单位：万平方米，% )， 2013年三线城市1-4月成交趋势一致，与去年同期相比全部上升的三四线城市今年3月末列车效果显着，4月末列车效果逐渐下降。 三四线城市中两极分化现象明显，前4个月有扬州、兰州、肇庆、龙岩和韶关等，也有上升幅度不足20%的常州、黄石等城市。城市三四线城市市场势与一二线基本同步，14月交易量增长明显分化，18，备注：三四线城市在4月日报储存数据，5月初一周各线城市交易量因休假因素下降，第二周大部分城市交易量比第一周恢复温和。 一线城市如上海本月第二周成交21.81万平方米，与3月份赶上末班车时的成交量有明显差距，但已经回到国家五条公布前的水平。 城市5月第一周因休假因素下跌，第二周大部分城市恢复温和，典型城市新设商品住宅成交面积周度数据表(单位：万平方米)，数据来源： CRIC，备注： 1，上表重庆为商品住宅数据，其馀城市为商品住宅数据2，北京清明节之间， 因为暂停申报，第一周没有成交，中国城市住宅(一手房)的价格为288指数，根据本轮控制，住宅价格指数从2011年4季度开始召回，到2012年2季度逐渐进入稳定的2012年下半年以来，随着市场环境的持续好转， 重点城市房价明显稳定回升，到2012年底指数与本轮召回前峰值持平，到2013年3月指数已连续9个月上升，明显超过前期峰值。 数据来源：中房网，房价2012年5月以来，房价连续9个月上涨，项目真正具有稀有资源属性的高级豪宅依然受市场欢迎，从新国五条出现后的情况来看，高级豪宅项目依然持续1、2月的销售轨迹， 根据一些重要的城市监控数据，品牌开发企业开发、占领城市中心地区，真正意义上的豪宅仍然深受市场欢迎。 2013年1月至4月重点城市豪宅销售情况、数据来源： CRIC，备注：上表集均为2013年1月至4月成交总额/成交集数，一线城市豪宅本身具有非常稀少的资源特性，采购集团一般不受贷款、财税等管制政策的影响总体来说，市场周期对抗能力强，典型的例子是无论上海市场环境如何，3000多万豪宅的年平均成交可以维持在200套左右的水平，5000多万豪宅可以维持在50套左右的水平的项目在任何行业环境中， 一线城市高档豪宅市场可保持显着的稳定性，北京豪宅成交倾向(单位：套数)、上海豪宅成交倾向(单位：套数)、杭州豪宅成交倾向(单位：套数)、23、土地2013年4月份土地市场整体仍保持热量，高溢价区份额尚高， 土地采购费和采购面积去年8月达到最高值，从2013年开始土地采购面积依然保持较高水平的2013年全国重点城市平均地价到去年年底小幅上升的流标率从去年下半年开始在变动中逐渐下降，2013年14月的流标率进一步下降，另一方面土地供给量下降， 另一方面，企业对后市的期待依然很乐观，溢价率的推移也表明，第一季度高成增区所占比例明显上升，去年以来首次超过10%，4月份高成增区所占比例下降，但仍保持较高水平。 全国房地产开发企业土地采购情况、全国重点城市经营性用地流动率趋势图、全国重点城市经营性用地流动率分布情况、数据来源：国家统计局：24、三、全国企业分析、25、投资季万科、保利等龙头住宅企业积极，2013年以来，房地产企业比去年同期积极，特别是万科、保利等实力型住宅企业恒大在土地储备充足的前提下，明显放松了投资力量，但绿城、远洋等企业今年也有土地。 从土地储备的角度来看，恒大1.26亿平方米的库存居第一位，万科、中海等企业持续拥有土地后库存也