2013年杭州市市场分析简报

杭州市房地产市场分析报告2014.3.10，综合概况，地理位置浙江省北部，钱塘江下游北岸， 京杭大运河南端市区中心地理坐标为北纬3016，东经12012总面积16596平方公里，总人口928.5万杭州市辖8区，2县，主3县级市，城市等级：副省省省省省省省省省省省省浙江省第一大城市和华东地区的中心城市之一，是长三角副中心城市，杭州城市圈的中心城市，长三角南翼金融中心地理位置，杭州市位于长三角南翼，浙江省政治、经济、文化、科学教育、交通、媒体、通信和金融中心是长江三角洲的重要中心城市和中国东南部交通中心。 城市规划、城市总体规划目标经过20年的努力，经济社会发展的主要指标达到或接近发达国家水平。 进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射推广作用和在全省的整治、经济、文化、科学教育中心的作用，加强科技创新和中心城市的综合服务功能，将杭州建设成具有经济繁荣、社会和谐、设施完善、生态良好、地方特色的现代化城市。 国际风景旅游城市、国家历史文化名城、长江三角洲重要中心城市、浙江政治、经济、文化中心。 主要规划指标：城市规划布局、城市规划、杭州市最终形成“一主三副、二心二轴、六大组、六条生态带”开放空间格局模式，杭州市城市发展从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。 “一主三幅”一“中心市区”三“副城”中心市区：主市区副城：江南城、临平城、下沙城“六大组”北片：塘西组、良渚组、馀杭组南片：义蓬组、瓜沥组、临浦组“六条生态带”灵山、龙坞、 昼潮山风景名胜区超山地石牛山风景名胜区青化山风景名胜区东部钱塘江滨海湿地保护区、“双心双轴”双心：湖滨临江地区-北岸钱江新城和南岸钱江世纪城共同构成的城市新中心。 二轴：即以钱塘江为轴的城市生态轴南北方向是以主要城市江南城为轴的城市发展轴。 为城市规划、城市规划布局、城市交通规划、城市规划、地铁建设、缩短城市居住距离、降低市民居住成本、房地产市场从主城市向郊区扩展提供硬件设施。 2050年8条地铁最近的目标是于2007年3月开始轨道交通一期工程，到2011年底将建成1号线部分、2号线部分和钱江新城试验区间，开始建设从钱江新城到东站交通枢纽(4号线部分)、萧山国际机场(7号线部分)的连接线，从杭州主要城市到江南、临平、下沙三个副城市的轨道交通基干中期目标(20112020年)建设1号、2号、3号、4号、5号线和7号线部分，形成杭州轨道交通基本网络系统。 长期目标(20202050年)建设了6号线、7号线、8号线，形成了国内一流、国际先进的比较完善的轨道交通网络系统，成为杭州城市公共交通的基干网络。 城市规划，道路一环三纵五横一环绕城市道路，全长123公里，三纵由南北向上塘路-中河路-时代街、石桥路-秋涛路-风情街、东湖路-通惠路组成，五横由东西石祥路和延长线、德胜路和延长线、天目山路-环城北路-戈尼山路、江南路、虹路组成。 铁路一一主一辅作业组织成主要编组站，在二级四场建设，预订三级四场型规模，预订进行中枢各方向改编作业的萧山辅助组站，一级二场站型。 形成以杭州东站、杭州站为客运站，杭州南站(萧山站)为辅助客运站的客运站。 的双曲馀弦值。宏观经济、GDP、2007年以来，杭州市发展顺利，GDP从2007年41040117万元到2012年达到78020058万元，平均增长率达到18%。 人均GDP平均增长约为15%，2007年614162012年人均GDP为889862元。 从旁看，杭州市各县市杭州市区GDP大于其馀市县总产值，达62132486万元，然后依次为萧山区、馀杭区、富阳市、临安市、桐庐县、建德市和淳安县。 人均GDP是肖邦区最高的，突破10万，达到105985元，在市区位居第二。 城镇居民收支水平方面，杭州市城镇居民人均收入2012年达到37511，比2007年增加约73%。 与人均收入相比，人均消费支出增长速度较慢，2012年，人均消费支出为22800元。 杭州市市区职工平均工资基本呈直线增长，2007年平均工资由25490元增加到2012年42493元，平均增长率约为13.4%，房地产开发投资，2007年至2012年杭州市区建筑面积状况，2012年杭州市房地产投资13749412元与2011年相比，杭州市住宅办公楼投资额有所下降，但商业投资有一定增长。 从侧面看，在杭州市各县市，杭州市区的GDP比其他市县的总产值还大，达到62132486万元，然后依次是萧山区、馀杭区、富阳市、临安市、桐庐县、建德市、淳安县。 人均GDP是肖邦区最高的，突破10万，达到105985元，在市区位居第二。 土地市场，成交量，杭州市区转让土地12217亩，总可建面积2156万平方米，总成交额1327亿元，创历史最高纪录。 其中宅基地成交面积8037亩，所占比例为2/3，成交金额为1009亿元，为3/4。 杭州市区2013年转让土地225份，总面积814.5公顷(换算成12216.9亩)，总可建设面积2155.6万方，总产量1326.9亿元，是2012年土地产量的2.2倍，创历史新高。 住宅用地(包括商住地)成交113件，总面积535.8公顷(换算成8036.7亩)，占土地总成交面积66%，总可建设面积1409.4万方，总成交金额1008.7亿元，土地总成交金额中占76%的商业用地合计成交112件， 总面积278.7公顷(换算成4180.2亩)，占34%，总可建面积746.2万平方米，总产量318.2亿元，占24%。 成交量，2013年杭州主要城市销售地为841.6亿元，杭州市区主要城市、馀杭、萧山三区独自承担支柱，占总成交额的63%。 馀杭、萧山销售量平分秋色，分别为266.4亿元和219.0亿元。 在土地成交面积方面，馀杭区319.6公顷，超过主城区，市区占41%的主城区销售点为320.5公顷，占39%的萧山区销售点为164.4公顷，仅占20%。 杭州市区2013年土地成交情况、成交量、杭州市区2013年月土地成交情况、2013年杭州市区月土地成交总体热情不低，连续出现月成交高峰。 1、2月份基本持续2012年底土地市场行情，市场热情平稳，成交额分别为60.6亿元和80.3亿元，3月，杭州市区迎来首个土地成交小高潮，成交土地126亿6000万元，在2013年首次突破百亿台的4月暂时调整后， 5月份土地成交额更新，合计成交179.9亿元，刷新了杭州市区单月土地成交额记录，5月份土地转让面积123.8公顷也创下2013年单月土地转让面积最高值，6月份土地成交额下降。 仍维持在95.8亿元高度的7、8、2月是土地市场传统淡季，9月杭州土地市场达到成交额过去最高，市区总销售340.7亿元的第四季度土地市场受限制等影响步伐减缓，月平均产量维持在100亿元水平。 成交价格方面，绿地华家池区域更新杭州总价格地王金隅南星区域，杭州单价地王市区9板块地价格最高，2013年杭州市区村地区年平均溢价率达到30%，更新了多个板块楼面地价记录。其中，主城区6个板块的住宅价格最高，分别为龙湖2月25日为8886元/平方米，板块的住宅价格最高，莱姆国际5月21日为13505元/平方米，板块的住宅价格最高，淮矿房5月28日为14711元/平方米新城东新城宅基地价格最高，金隅不动产6月25日为25803元/平方米，钱江新城宅基地楼价格最高(同时更新杭州主要城市宅基地楼地价记录)，宝嘉12月13日为12044元/平方米，三座宅基地楼价格最高。 馀杭区三座板房楼价最高，崇贤新城、北部新城、未来科技城。 尽管萧山区2013年土地成交热较高，但各板块的宅地价格仍未刷新最高。 杭州单宗区划成交总额于2013年9月5日更新为绿地华家池壹号区划，该区划成交总额为56.2亿元。 杭州市区土地成交平均价格6156元/平方米同比上升26%，住房成交平均价格7429元/平方米同比上升20年，杭州市区土地成交楼平均价格6156元/平方米，比2012年土地成交楼平均价格上升4872元/平方米26.4%。 杭州市区住宅楼房平均价格为7429元/平方米，2012年住宅楼房平均价格比6198元/平方米上涨19.9%。 杭州市区2013年新最高板块，成交价格为主要城市住宅用地成交楼平均价格11823元/平方米，创历史最高纪录，2013年杭州主要城市住宅用地成交楼平均价格约11823元/平方米。 值得注意的是，这一数字并不排除商住区域商业部分的影响和建设保障室增加的实际土地购置成本的影响，主要城市住宅用地的实际楼宇平均价格应该更高。 中心城区、钱江新城、申花桥西是主城区宅基地价格最高的三大板块中心城区，钱江新城和申花桥西板块是杭州主城区宅基地成交平均价格前三的板块。 据透明住宅市场研究院统计，中心城区板块以21618元/平方米住宅楼的平均价格成为主要城区的最高板块。 钱江新城宅基地大厦平均价格20015元/平方米，排名第二。 二级楼房价格在约10000-15000元/平方米之间，其中6块板块依次为申花桥西、西溪板块、城东新城、地铁九堡、滨江板块、三脚祥符。 丁桥田园、运河新城、之江新城、下沙新城四板楼价格最低，约6000-7000元/平方米。 主要城镇年土地成交金额842亿元，创历史新高，2013年杭州主要城镇成交102件，成交总面积320.51万平方米，约4808亩，成交总额达841.55亿元。 历史数据显示，2206年至2012年，杭州主要城市分别占地6140亩、2391亩、5366亩、3260亩、2206亩和3034亩。 也就是说，2013年主要城市的土地交易量，在过去7年间排名第三。 与2012年相比，成交总面积上升了58%，土地转让金上升了98%，宅基地成交大楼价格上升了10%。 其中成交总额和宅基地成交价格均创历史新高。 主城区，2013年，杭州主城区各板块土地竣工。 市中心城区板块是三池、长睦、翠苑、华家池等多个地块的成交，在14块35.0万平方米的土地上位居榜首的申花板块是青孔雀、庆隆等几个单元的宅地成交，位列第二位的是滨江板块、奥体、滨江一桥等地区，为土地成交做出了贡献2013年杭州市主城区各板块成交情况，馀杭区，2013年，馀杭区共成交86块，成交总面积329.6万平方米(约4944.0亩)，建筑面积872.3万平方米，成交额达266.36亿元。 其中，住宅类用地成交49宗，成交面积242.9万平方米(约3643.5亩)，成交金额达236.0亿元，约占成交总额的9成。 2009-2013年主城区土地成交数据，年土地成交额266亿元，创历史最高纪录的近主城市板块深受住宅企业欢迎。 回顾馀杭区土地市场全年表现，最高锯战3小时，最高书面竞争价格112次，最高溢价为238.3%，非常精彩。随着城市发展需求和交通脉络的增长，馀杭区土地市场魅力倍增，成为许多鳄鱼入桩的首选。 但在板块选择上，鳄鱼明显喜欢“近主城”区域：勾庄、五常、未来科技城、崇贤新城、乔斯翁梅板块，在今年馀杭土地市场备受瞩目。 萧山区与往年相比，2013年萧山的土地市场改变了关闭态度，频繁以优质的宅地将橄榄枝抛向大鳄，终于揭示了骄傲的成绩表。 2013年全年，肖邦共成交37个区域，转让面积164.4万平方米，面积399.7万平方米，成交额达到218.96亿元，与2009年记录的134亿销售记录大相径庭。 2009-2013年主城区土地成交数据显示，年土地成交额为219亿元，创下最高纪录的地产鳄鱼为5成转让金做出了贡献。 2013年上半年，萧山的土地市场平稳。 真正引起业界关注的是，从本土鳄鱼滨江入口开始：滨江是2013年6月23.8亿钱江世纪城和闻堰板块各次城，当地7天的定局名为金色江南和东方海岸。 之后，肖邦的土地市场热潮似乎一下子掀开了“屏门”。 2013年9月，恒大、农工以45.3亿美元的高价进入南部卧城的2013年12月，九龙仓手持绿城成立了25.8亿立项萧山市。 另外，宝龙、华润等商业地产的鳄鱼也先后进入肖邦。 外来鳄鱼总贡献额为116.5亿元，超过5成。 开发人员情况，杭州市区外来开发人员拥有住宅基地金额778亿元，到77年杭州市区拥有住宅基地的开发人员总计72件，总面积379.7公顷，总可建设面积1013.1万元，总产量777.5亿元，占杭州市区2013年住宅总产量的77%。 15只外来鳄鱼首次在杭州市内，2013年首次在杭州当地的外来鳄鱼共计15只。 香港中旅，初开，万达，融科，景瑞，宜家，旭辉，淮矿，雅居乐，新城，招商，恒大，农工商，合景泰富，阳光城。 滨江绿地世茂居杭州市区村居住土地金额前3名到前10名的房地产经营者，2013年杭州市区村土地金额最多的住宅企业是滨江房地产，共3家，总产量为67.6亿元的绿地居第二位，有土地的为3家，总交易额为66.4亿元的世茂居第三位，土地为3家排在前10位的住宅企业中，外来开发商占了9个席位。 杭州市区2013年为土地十房企业、房地产市场、成交量，2013年在杭州市区(包括萧山、馀杭)新设商品房合同87015套，创历史最高纪录。 其中主要城区43386套，馀杭区30832套，肖邦区12797套签约。 杭州市区新商品房合同套件数比2012年85436套增加1579套，比上年上升1.85%。 其中，主城区合同套数比2012年47399套减少4013套，同比减少8.47%。 主要城市的合同套件数在最近6年间位居第3位，仅次于2009年和2012年。 杭州市区新设商品住宅合同70899套，创下历史最高纪录。 其中主要城区3220