2014商业体量测定方法

商业体量确定专题研究,主要内容,资料来源：世联收集整理,1,集中式商业体量确定方法,2,社区商业体量确定方法,3,方法评判,需求预测法需求缺口法坪效预测法商业饱和度法,集中式商业确定,1,【需求预测法】预测商业有效辐射范围内的人口数量，结合当地人均商业面积，即可得出商业体量，适用于辐射范围内无商业物业的项目,资料来源：世联收集整理,本项目商业运营初期：辐射人口约10万人,本项目商业一定时期内辐射人口数如2-3年内辐射约5万人,商业网点规划面积：如：2016年全市人均商业面积为1-1.1平米。某某市2016年商业网点发展规划,潜在商业市场空间：5*（11.1）=5万5.5万,注：关于有效辐射人口数量：包含辐射范围内的人口数量和本项目的人口数量，辐射范围内人口数量根据片区内典型项目的人口数量适当增加进行估算，包括未来一定期间内新开住宅楼盘的预估人口数量，本项目人口数量根据可容纳的人口数量进行估计。,人均商业面积预估：,商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数,需求预测法需求缺口法坪效预测法商业饱和度法,集中式商业确定,1,【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限,资料来源：世联收集整理,一级,二级,三级,一级商圈：68500人以项目为核心，辐射周边1.5公里范围区域内人口，包含主要居住街道、楼盘、企事业单位等,二级商圈：120865人以项目为核心，辐射周边3公里范围区域内人口，包含主要居住街道、楼盘、企事业单位等,三级商圈：1820000人以整个商丘市区人口作为辐射人口,备注：1、一级商圈2013年人口为自然增长基础之上加项目人口容纳量；2、人口自然增长率约0.5%；3、数据来源于市场调查及商丘统计年鉴,辐射人群：2023年项目将辐射一级商圈112363人，二级商圈127681人，三级商圈1922640人,【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限,资料来源：世联收集整理,渗透率：结合问卷调研研究，一级商圈渗透率为78%，二级商圈为40%，三级商圈为18.5%,一级商圈渗透率预估：选择“经常光顾”的人数为68%；选择“偶尔光顾”的为20%（按50%处理折合为10%）；综合预估一级商圈渗透率为78%。二级商圈渗透率预估：选择“经常光顾”的人数为22%；选择“偶尔光顾”的为36%（按50%处理折合为18%）；综合预估二级商圈渗透率为40%。三级商圈渗透率预估：选择“经常光顾”的人数为11%；选择“偶尔光顾”的为15%（按50%处理折合为7.5%）；综合预估三级商圈渗透率为18.5%。,【需求缺口法】商圈渗透率,资料来源：世联收集整理,消费商圈构成：主圈-65顾客；小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。次圈-25顾客；小型商店次圈在1.5公里以内，步行20分钟；大型商场次圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。边圈-10顾客；小型商店边圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；大型商场边圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；,【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限,资料来源：世联收集整理,总需求：未来区域商业总需求346081,根据行业测算，按城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积为：一线城市应为1.52.0平方米/人；二线城市1.01.5平方米/人；三线城市0.51.0平方米/人;商丘为典型三线城市，人均商业面积取0.7平方米/人进行计算,【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限,资料来源：世联收集整理,现有商业体量：1.5公里核心商圈现有商业体量221300,1.5公里核心商圈,1.5公里核心商圈现有社区商业体量：161400现有大型商家体量：59900合计总商业体量：221300,注：若有已出让商业用地，则其体量也应计算在内,【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量，即为该区域所需商业体量，是本项目商业体量的上限,资料来源：世联收集整理,本地项目商业需求：根据需求缺口法测算，得出商业潜在需求约为12.5万方,本项目潜在商业面积=区域未来潜在需求区域现有供给和潜在供给=346081-221300=124782平方米,需求预测法需求缺口法坪效预测法商业饱和度法,集中式商业确定,1,【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商业体量,资料来源：世联收集整理,经过计算，项目所在区域每月坪效为1000元,根据本案周边各商业类型的租金及平均扣点，计算得出本项目商业的坪效：计算公式为：日租金*365天/12个月/平均扣点每月坪效结合丹尼斯案例，本项目平均扣点取10%。,区域周边主要商业租金,典型商业扣点测算,坪效预测：商丘商场首层商铺租金在150-400元/月，大型餐饮、娱乐租金在100元/月以下由于本项目区域商业氛围仍不成熟，需要时间积淀，租金收益暂定100元/月计算每月坪效：100/10%=1000元,以丹尼斯耐克店为例：面积：50，月均营业额40万，单平米月均营业额8000元，按照400元租金计算，全扣点折算为10%。,坪效=营业额/商业体量,【坪效预测法】预测本项目营业额与坪效得出商业面积，比较准确反映项目商业体量,资料来源：世联收集整理,通过未来商业平均坪效值和潜在消费人口预测本项目商业体量约为9.4万,本项目潜在商业面积=潜在消费人口*人均消费*区域渗透率*项目预计市场份额/预测坪效值=93915平方米,需求预测法需求缺口法坪效预测法商业饱和度法,集中式商业确定,1,【商业饱和度法】类似于坪效法，依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体量,资料来源：世联收集整理,IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）,IRS是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的指标，本意就是指每平方米零售面积负担的购买额或销售额数；等同于所有同类商业总和的年坪效。当IRS较高时，剩余空间有限，不宜进人，但当IRS较小时，说明市场空间很大，有很大拓展机会。单个商场年坪效=入店人数（人/分钟）营业时间*平均消费额（元/人次）*提袋率*365（天）/商业体量=年营业额/商业体量,IRS参考类似商圈饱和度及增长率，确定本项目的现在及未来的商圈饱和度，例如武汉王家湾商圈饱和度如下：,王家湾商圈IRS平均年增长率为12.8%，由于06年该商圈同样属于新兴商圈，我们认为其增长率对后湖商圈变化趋势预测有借鉴意义,以抽样获取的数据来看，后湖区域2010年商圈饱和度约为8400元/,【商业饱和度法】依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体量,资料来源：世联收集整理,潜在客户人口=主要消费者+次要消费者+边缘消费者2014，潜在客户人口为26万人,IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）,C（潜在客户人口）,（年平均购物额）,后湖片区的人均可支配收入约为武汉市的82%而武汉市民年平均购物额（零售+餐饮+家庭设备+娱乐教育文化服务等）约占人均可支配收入的55%RE（2014）=33924*0.82*0.55=15300元/年/人,2003-2009武汉年人均可支配收入（单位：元）,03-09年武汉市年人均可支配收入几何增长率为13%，据此推算，2014年年人均可支配收入为33924元/年/人,20102011201220132014201520162017201820192020,【商业饱和度法】粗略算法：依据商圈饱和度、潜在客户人口、年均购物额推导出商业体量,资料来源：世联收集整理,IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）,2014,13599,26万人,15300,？,RF(后湖潜在商业总面积）=C*RE/IRS,后湖区域潜在商业市场空间：29万方本项目商业市场空间=29-区域内现有的和潜在的同类商业体量,【商业饱和度法】IRS的粗略算法：根据经验值确定,资料来源：世联收集整理,IRS（商圈饱和度）=C（潜在客户人口）*RE（年平均购物额）/RF（同类商业总面积）,IRS取值的另一种方式（粗略算法）：取商业经营保本值：IRS=1.5万元/平米注：IRS2万元/平米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润越高,2014,15000,26万人,15300,？,RF(后湖潜在商业面积）=C*RE/IRS,后湖区域潜在商业市场空间：26.5万方本项目市场空间=26.5-区域内现有的和潜在的同类商业体量,【案例参考法】参考同级别城市运作成功的商业体量,资料来源：世联收集整理,东莞汇一城,惠州港惠新天地,赣州九方广场,无锡哥伦布广场,从案例借鉴角度来看，三线城市集中式商业面积控制在610万较为合适,以三线城市为例，从三线城市综合体成功案例来看，集中式商业面积多数控制在6-10万,【市场比较法】参考竞争项目商业体量,资料来源：世联收集整理,以商丘市为例，商丘现有集中式商业体量多数在5万方以下，最大为白云国际7万方,出于市场竞争考虑，本项目集中式商业不宜与竞争对手差距过大，体量建议控制在68万,主要内容,资料来源：世联收集整理,1,集中式商业体量确定方法,2,社区商业体量确定方法,3,方法评判,地块排布法商业类型法,社区商业确定,2,【社区商业体量定位-地块排布法】按照沿街面计算商业体量,资料来源：世联收集整理,商业面积=（沿街面长度-预留交通通道长度）*1215米（商业进深）*层数,如：龙海道沿街商业按照商业进深15米，2层排布；龙海道：沿街面共225米；预留主入口交通通道：25米；龙海道可排布商业沿街面：225-25=200米；龙海道可排布沿街商业：200*15*2=6000平米腾飞路沿街商业按照商业进深15米，2层排布；腾飞路：沿街面共266米；预留次入口交通通道：15米；龙海道可排布商业沿街面：266-15=251米；龙海道可拍布沿街商业：251*15*2=7530平米总沿街商业=6000+7530=13530平米若为双边街，则体量*2即可,主入口：25米,次入口：15米,龙海道：225米,腾飞路：266米,地块排布法商业类型法,社区商业确定,2,【社区商业体量定位】社区商业类型,资料来源：世联收集整理,外向型,商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营；需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营；对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围,偏外向型,这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。,内向型,社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求；商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营,【社区商业体量定位】社区商业体量确定思路,资料来源：世联收集整理,1.5公里半径内商业情况地块制约因素市场竞争预期,人均商业面积商业面积占住宅面积的比例,【社区商业体量定位】影响社区商业定位的因素主要可以分为三个层面：1.5公里半径范围内商业情况、地块制约因素、市场竞争预期,资料来源：世联收集整理,此类因素具有以下主要特点：不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确握；具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准；处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析,【社区商业体量定位】确定社区商业类型，结合经验数据，得出商业体量,资料来源：世联收集整理,可参考的计算经验数据如下：,建筑面积确定以后，根据社区商业类型