2014年1-10月合肥房地产市场总结

2014年1-10月全国及合肥房地产市场总结及后市展望,合肥世联行市场研究部,2014-11-6,特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归合肥世联行房地产顾问有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。,房地产行业投资热情不断降低，投资增速持续下行,开发投资,商品房开发投资额及增速走势,2014年1-9月，全国房地产投资额累计值68751亿元，9月累计投资增速12.5%，增速较去年同期回落7.2个百分点，环比回落0.7个百分点，处于近几年最低点。,数据来源：世联研究，Wind,全国商品房成交增速近年总体小幅下降，整体市场发展放缓，进入调整阶段,市场成交,全国历年商品房销售面积及同比增速走势,全国历年商品房销售金额及同比增速走势,面积：8.6%,金额：8.9%,2014年1-9月，全国商品房成交面积77132万，较去年同期下降8.6%；商品房总销售金额49227亿元，同比下降8.9%。,数据来源：世联研究，Wind,全国房地产市场低迷，今年价格整体呈下探趋势，楼市降价跑量成为常态,成交价格,全国历年商品房销售均价及同比增速走势,2014年1-9月，全国商品房销售均价6382元/，同比微幅回落0.3个百分点。9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个。近几年全国房价涨幅趋于平缓，行业发展速度减慢。,数据来源：世联研究，Wind,全国商品房新开工面积增速近年持续低位徘徊，房企侧重建设已开工项目,数据来源：世联研究，Wind,新开工面积,全国商品房新开工面积及同比增速走势,今年以来房地产新开工面积较去年同期水平大幅下降。1-9月，商品房新开工面积131411，同比负增长9.3%，增速持续处于低位徘徊。迫于市场低迷及高企库存压力，房企新开工意愿不强。,全国商品房施工面积和竣工面积及同比增速走势,近几年商品房施工面积及竣工面积增速保持相对平稳态势。今年1-9月，全国商品房施工面积同比增速为11.5%，竣工面积增速为7.2%，相较于新开工项目，房企更多侧重于加快已开工项目周转速度，以实现资金回笼。,9月全国商品房待售面积创新高，整体库存高企，去化压力较大。,待售面积,全国商品房待售面积月度走势,截止2014年9月，全国商品房待售面积为57148万，为首次突破5亿平米，大部分城市商品房库存持续攀升、去化明显放缓。,数据来源：世联研究，Wind,成交土地建筑面积大幅下滑，除一线城市外，整体溢价率下行,土地市场,数据来源：世联研究，Wind,限购松绑对市场的影响预期有限，政策放松力度进一步加大,在第一轮城市松绑限购之后，第二轮松绑政策主要为各省级部门出台的地方救市细则，从全国范围看，限购已经不是影响市场的关键政策。,松绑限购为主,地方出台救市,央行930新政,第二轮,第三轮,第一轮主要以松松绑限购为主：截至目前除一线城市和三亚外，其他城市的限购政策已经调整或者取消限购。,第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为：部分城市调整限贷政策，降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷利率；财政补贴方式稳定楼市，购房财政补助，契税补贴等。（四川、湖北、福建等省市）,第三轮：央行930新政主要内容：重申首套房贷款优惠利率7折下限；二套房认定标准“认贷不认房”；首次提出发行住房抵押贷款支持证券（MBS)等方式筹集资；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，开展REITs试点。,政策出台,第四轮,公积金政策调整,第四轮：公积金政策调整：降低贷款申请条件至连续缴存6个月（含）以上，针对发放率在85%以下的城市，提高首套自住住房的贷款额度；针对发放率在85%以上的城市，积极协调组合贷；积极推进异地贷款，并简化公积金贷款申请流程，降低中间费用。,9.30新政出台后各银行根据情况实际制定细则，房贷新政影响有限,“930”房贷新政后，部分银行调整房贷政策，目前中行、建行已正式对外公布细则，招行、工行和农行也已经按照新政执行，但细则仍有待公布。从中行、建行房贷新政细则来看，首套房的贷款利率下限均已下调，二套住房的“认贷不认房”也较为明确。在总体放宽的背景下，不同地区对于新政的执行存在差异，房贷新政对市场的影响也相对有限。,中行、建行房贷新政细则,各地首套房贷款利率有所下调，但贷款条件较为严格。从各地来看，首套房贷款利率普遍下调，部分银行可达9折优惠，利率水平明显低于上半年。但是，从利率施行条件来看，优惠利率较为严格。其中北京招行的9折贷款利率需要存贷款额15%的保证金一年，中行、农行等银行的最低利率仅有优质客户可以享受。,政策出台,主要城市部分银行首套房按揭贷款利率,数据来源：世联研究、中国指数研究院,注：贷款利率截至10月31日。,9.30新政短期内能够有效推动改善型需求释放，带来销量的回升,精英群体，资金雄厚，购买力非常强，购买住房对贷款的依赖性低。,购买力较强，但购买住房仍需通过适当的加杠杆，此次930政策二套房首付“认贷不认房”主要释放这部分群体的改善住房需求。,购买力有限，需求旺盛但对资金价格比较敏感，购房购房对贷款的依赖性高。,政策解读,三部门联合发文调整公积金政策，旨在加大公积金利用率,政策出台,关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知主要内容,2014年10月9日，为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，住建部、财政部、央行联合下发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，旨在调整公积金政策，降低贷款标准，加大公积金利用，推动异地贷款。,资料来源：世联研究、中国指数研究院,多地调整公积金政策，放松公积金贷款条件，提高公积金贷款额度,政策细则,2014年下半年部分省市公积金政策调整,各地区公积金政策调整执行细则,明确提出支持异地贷款,湖南、安徽等,先后降低贷款条件，蚌埠贷款条件降低为只要连续缴存3个月以上，符合条件即可申请公积金贷款,深圳、蚌埠、大连、无锡等,降低二套房公积金贷款的最低首付比例为30%；成都明确账户余额不足1.5万元的，也能贷到30万,武汉、苏州、杭州等,提高公积金贷款额度，其中无锡将借款人及配偶最高贷款额度由50万元上调至60万元，成都提高至50万,蚌埠、无锡、成都等,明确提出优化公积金贷款流程，降低费用,厦门、苏州等,资料来源：世联研究、中国指数研究院,从10月数据来看，央行9.30新政对各线城市影响程度不同，其中一线城市的影响程度最大，31个重点监测城市中，一线城市成交量环比增幅达54.8%；与9月对比，各线城市成交量上升的个数比9月增加4个，其中一线城市的4个城市全线上升。,全国市场,2014年1-10月各线城市成交走势,各线城市成交量上升个数变化,备注：10月数据的统计口径为41-44周数据累加,9.30新政对一线城市的增长促进最大，一线环比增幅要大于二线、三线,成交面积：9.4%,成交面积：8.2%,成交面积：54.8%,数据来源：世联研究,一线城市,2014年1-10月北京市成交量走势,2014年1-10月广州市成交量走势,备注：10月数据的统计口径为41-44周数据累加,2014年1-10月上海市成交量走势,2014年1-10月深圳市成交量走势,对新政的反应最为明显，4大城市环比全线大涨，其中3个城市涨幅超过50%,面积：53.2%,面积：63.3%,面积：61.7%,面积：47.5%,数据来源：世联研究,二线城市,2014年1-10月长沙市成交量走势,2014年1-10月重庆市成交量走势,备注：10月数据的统计口径为41-44周数据累加,2014年1-10月成都市成交量走势,2014年1-10月昆明市成交量走势,各城市涨跌分化明显，长沙、重庆环比大涨，成都、昆明环比跌幅超过50%,面积：117.4%,面积：77.8%,面积：54.0%,面积：52.1%,数据来源：世联研究,三线城市,2014年1-10月徐州市成交量走势,2014年1-10月中山市成交量走势,备注：10月数据的统计口径为41-44周数据累加,2014年1-10月东莞市成交量走势,2014年3-10月珠海市成交量走势,10月各城市成交量环比变化相对不大，个别城市如徐州、东莞涨跌幅度较大,面积：51.9%,面积：27.0%,面积：74.1%,面积：3.6%,数据来源：世联研究,上门客户指数,世联行客户上门指数走势,10月客户上门指数较9月有明显提升，从全年趋势来看，10月仍处于高位,数据来源：世联研究、Wind,相比9月，10月统计的新增降价楼盘数量及平均降幅均有所下滑。9月底政府频发救市政策刺激楼市，购房者的信心和预期开始得到改善，开发商的降价压力有所缓和。,价格变化,受政策利好影响，10月全国新增降价楼盘数量及平均降幅均有所下滑,数据来源：世联研究,截止2014年1-10月，合肥全市供应土地99宗，共661.9万平米，供应面积占比2013全年土地供应的72.50%，成交土地83宗，共543.7万平米，成交面积占比2013全年土地成交的60.22%。从今年1-10月土地出让情况来看，整体供应和成交情况预计将略低于前两年，近3个月土地供应较少，土地市场相对冷清。,2012年-2014年10月合肥经营性用地供应成交月度走势图（万平米）,土地供需,近3个月土地供应较少，市场相对冷清，预计供应成交略低于前两年,数据来源：世联研究,2014年1-10月土地供求与前两年同期相比均有一定程度的下滑，供应面积和成交面积同比2013年土地市场下滑8.9%，32.0%。从土地成交的区域来看，成交的热点板块基本上远郊新城区为主，主要集中于南部的滨湖、经开区和北部的北城新区。1-10月土地成交当中，滨湖区占比30.85%，其次为长丰县、经开区，占比分别为13.07%、11.66%。,土地分布,近3年1-10月土地供应及成交对比,2014年1-10月各区域土地成交占比,土地供应与往年同期相比有所下滑，远郊新城区土地成交相对较热,数据来源：世联研究,虽然今年1-10月土地供应和成交量都低于往年，但成交单价则高企不下。截止2014年1-10月，合肥土地成交均价达415万/亩，2013年全年土地市场成交均价为307万/亩，环比上涨了三成多。2014年1-10月土地市场溢价率达到46%，同比去年上涨了近10%，为近三年来最高。,土地价格,土地成交单价及溢价率与往年相比有所上涨，开发商拿地热情仍高涨,35.18%,9.52%,数据来源：世联研究、合肥土地市场网,名企拿地,全国品牌房企及本土领先房企拿地积极，多位于市场热点区域,备注：数据截止时间为2014年9月28日,数据来源：世联研究、合肥土地市场网,名企拿地,合肥市重点房企2014年新拿地块指标列表,宝能、万达、世纪金源等名企在滨湖、北城等热点板块大规模低价拿地造城,数据来源：世联研究、合肥土地市场网,名企拿地,合肥市重点房企2014年新拿地块指标列表,本土房企文一拿地表现抢眼，共拿地8宗总金额34.4亿，平均溢价率高达65%,数据来源：世联研究、合肥土地市场网,合肥市重点房企2014年新拿地块指标列表,名企拿地,备注：数据截止时间为2014年9月28日,全国知名房企和本土领先房企均有所斩获，近一半土地成交溢价率超过50%,数据来源：世联研究、合肥土地市场网,市场总结,尽管在救市政策的叠加下，限购限贷的楼市政策陆续松绑，由于滞后性的原因，土地市场难以立即出现回暖，预计土地市场近期依然将保持一个低位运行，如果供需形势出现明显好转，也不排除一段时间后会有明显回升。,合肥1-10月土地供应及成交有所下滑，预期第四季度市场推地节奏变缓,2014年1-10月土地供求与前两年同期相比均有一定程度的下滑，供应面积和成交面积同比2013年土地市场下滑8.9%、32.0%。,“金九银十”共成交地块16宗，比去年同期下跌了3宗。同时受政府推地节奏变缓影响，9-10月合肥土地市场表现欠佳。但从成交土地溢价达到46%，同比去年上涨了近10%，开发商拿地热情仍不减。,根据合肥土地市场网信息，11月份合肥暂有10宗共计127.03亩土地待出让，其中合肥主城区暂时没有地块出让计划，与去年11月份相比，合肥成交23宗共686亩建设用地，相差甚大。,资料来源：世联研究,2011-2013年期间，合肥住宅市场成交套数年均增长率为38.74%，成交均价年均增长率为6%；2014年1-10月成交均价7690元/平米，同比上涨12.15%。2010-2014年整体市场价格经历由平缓到较快速上涨的通道，全年成交价格稳步增长，实现破“7”后量价进入“双7”时代。,合肥市场,自2011年起，住宅成交量增加明显，成交均价稳步增长后进入“双7”时代,数据来源：世联研究,2013年1-10月合肥住宅市场共成交成交83749套，成交均价6857元/平米；2014年1-10月合肥住宅市场共成交74950套，同比下跌10.51%，成交均价7690元/平米，同比上涨12.15%。2013年全年住宅市场增长较为缓和，第四季度成交量猛增，月均增长率为17.90%，但相比整体成交均价较为稳定且稳定增长，形成“量价齐升”趋势；2014年合肥住宅市场整体处于“量跌价涨”趋势。,量价关系,2014年1-10月住宅成交套数同比下跌10.51%，成交均价同比上涨12.15%,数据来源：世联研究,2014年1-10月合肥住宅市场新增批售73748套，全市住宅类商品房销售74950套，整体供销比为0.98。其中住宅市场月均新增批售7375套，住宅类商品房月均销售7495套。3月-6月和9月-10月期间，市场新增批售套数大于销售套数明显，其整体供需情况较为均衡。,供销对比,2014年1-10月市场月均新增批售7375套，销售7495套，整体供需较为均衡,数据来源：世联研究,根据世联数据平台显示，截止到2014年9月底，合肥共剩余住宅可售套数40896套。按照近12个月平均去化套数8347.75套来计算，则当前可售套数去化时间为4.90个月。,存量盘点,截止9月底，市场可售剩余40896套房源，存量去化时间为4.90个月,数据来源：世联研究,蜀山区月均新增576套，销售732套，成交均价为7665元/平米。,区域供销,老城区“金九银十”成交成色不足，相比上半年整体成交趋稳且有所回落,庐阳区月均新增1119套，销售1168套，成交均价为7710元/平米。,包河区月均新增876套，销售762套，成交均价为7724元/平米。,瑶海区月均新增588套，销售938套，成交均价为7772元/平米。,数据来源：世联研究,区域供销,其他区域表现各异，政务区整体供应不足，价格高企，新站区整体供不应求,高新区月均新增951套，月均销售920套，成交均价为6960元/平米。,经开区月均新增843套，月均销售812套，成交均价为7556元/平米。,政务区月均新增463套，月均销售420套，成交均价为9772元/平米。,新站区月均新增352套，月均销售364套，成交均价为6351元/平米。,数据来源：世联研究,根据世联数据监测显示，2014年8月前以蜀山区、瑶海区、庐阳区、包河区为代表的老城区成交量较为稳定，同时也存在区域大盘的集中入市，如6月瑶海区恒大中央广场、庐阳区万科森林公园等。8月2日合肥市取消限购政策后，老城区迎来短暂的成交增长后，受供应相对较少及宏观市场遇冷影响，整体供应成交趋于稳定。政务区受供应量不足影响，整体成交量稳中有降，成交价格持续高企。滨湖区1-10月供应及成交量较为稳定，成交价格实现稳步增长。,滨湖区月均新增1608套，月均销售1380套，成交均价为7854元/平米。2014年第三季度，随着恒大中心、宝能城首开入市，滨湖区新增供应量充足，但成交量稍显不足，后期去化仍有一定压力。部分开发商通过降价促进房源去化，如中海滨湖公馆等。,区域供销,截至10月，滨湖区供应及成交量较为稳定，成交价格稳中有增,【数据来源：世联数据平台】,数据来源：世联研究,2014年1-10月全市九大区域中，滨湖区的新增供应量居首，为18084套，其次分别为庐阳区（11188套）、高新区（8507套），新站区新增供应3528套垫底；九大区域成交均价中，政务区以9772元/平米位居第一，其次为滨湖区（7854元/平米）、瑶海区（7772元/平米），新站区以6351元/平米的成交均价垫底。,区域供销,滨湖区供应及去化量居首，老城区供求较为平衡，政务及新站区供销量较低,数据来源：世联研究,成交TOP榜,北城世纪城以近40亿成交额领跑，万达文旅城和万科森林公园紧跟其后,数据来源：世联研究,成交TOP榜,1-10月成交榜中，滨湖区和庐阳区占比份额较大，其次为北部组团区域,数据来源：世联研究,政策出台,8月2日起，购房人在合肥市范围内购买住房(商品住房、二手住房)时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。,9月30日，央行宣布放松对首套房的认定标准后，合肥东莞银行最先“松绑”房贷。随后，招商银行、中国银行、光大银行等陆续将房贷新政落地。,合肥银行930房贷新政,9月1日起，安徽省内执行公积金异地买房政策，合肥细则尚未公布。从9月起用安徽省内公积金可以异地购房，并可以选择向住房公积金缴存地或房屋所在地两种方式申请住房公积金贷款。,3月14日，合肥制定年度房价调控目标，房价上涨需等3个月。已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。商品住房实际销售价格向下浮动范围最大不得超过经价格主管部门备案价格的5%。,10月底11月初，中国建设建设银行、工商银行明确了“认贷不认房”政策落地合肥。即现在首套房贷款还清之后，二套房贷款按照首套房贷款标准，首套房最低首付3成，优惠利率暂无，外地人在合肥买房不需要社保证明。,2014年,2015年,多家银行陆续公布细则,省内支持公积金异地买房,合肥解除限购政策,合肥制定房价调控目标,3月,6月,9月,12月,8月2日合肥取消限购，930央行新政出台后，合肥各大银行陆续公布细则,资料来源：世联研究,政策解读,合肥取消限购政策效果差强人意，930新政贷款松动作用相对更明显,8月2日，合肥取消限购政策。随后合肥3个月成交量分别为8月7588套，9月5699套，10月5516套。市场整体“金九银十”成色不足，仅在8月第2周、第3周老城区成交量增加的积极影响，全市成交量出现明显增长，随后趋于平稳，可见取消限购令的市场刺激效果差强人意。,9月30日，央行宣布放松对首套房的认定标准。此次金融救市，无疑是继限购取消后又一实质性的利好。通过世联数据监测平台显示，10月周成交量呈现稳步增长趋势。相对而言，信贷松绑的政策意义将影响更深。,数据来源：世联研究,整体市场库存去化存在压力，高增长不可持续,高增长不可持续，市场正逐步进入一个“大平衡期”,全国市场,市场供需趋于平衡，整体市场房价上涨的趋势减缓,2003年-2013年十年间，房地产多项指标创下历史新高，达到近年来的峰值；与此同时，进入2014年全国商品房待售面积首次突破5亿平米，大部分城市商品房库存持续攀升、去化率明显放缓；在行业自发调整之下，2014年前3季度房地产新开工、拿地、投资等指标纷纷回落至低位。,随着市场的供需趋于平衡，房价上涨的趋势减缓，整个房地产行业的高利润时代已经过去。中国房地产市场已经度过了“显著短缺时代”，不过城镇人口的增长与房地产投资直接相关，只要城市持续有人口流入，中国的房地产市场就不会出现深度的调整。总体而言，中国房地产市场正进入一个“大平衡期”。,限购、限贷等行政性政策逐步淡出，行业开始向市场化回归,全国市场,2013年下半年以来至今，房地产行业朝着市场化方向发展的脉络逐渐清晰。,在市场化运作逻辑下，即便央行提出支持首套房贷款、给予最低7折的优惠利率，但因为无风险利率居高难下，银行揽储成本高、不赚钱，7折优惠也很难实现。,第一轮政策主要以松松绑限购为主，第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，第三轮央行出台930新政，第四轮进行公积金政策调整。,房地产销售额、开发投资等指标在2013年达到峰值后，进入2014年全国商品房库存攀升，去化率明显放缓，市场供求关系发生逆转，为去行政化提供了合适时机。,供求关系转变促进“去行政化”,限购、限贷等调控政策逐步淡出,市场主导调控房贷利率市场,资料来源：世联研究,四季度量升价稳利好因素,一是930新政的政策利好促使市场信心筑底、客户购房意愿明显上升。世联行客户上门指数显示，10月份客户上门指数为133、较之9月份111增长19.8%,三是开发商加大推盘力度、促销范围继续扩大。从世联行对24个重点城市的监测数据来看，降价楼盘数量在继续扩大，但降幅有所收窄。降幅在10%以下的楼盘数量占比在10月份提升至52.3%，而9月份这一占比为51%。,二是按揭贷款利率呈现缓慢下降。央行930政策出台后，各大银行执行细则陆续出台落地，目前基准利率、甚至97折成为主流。,年底临近，市场整体的商品房库存仍在高位，上市房企当中大部分前3季度的年度目标完成率低于65%。因此，未来2个月依然是积极出货的重要窗口期，房价会呈现稳中趋降，叠加信贷环境趋于改善，市场成交量有望筑底回升。,预计年末将量升价稳，受各利好因素影响，市场有望筑底回升,全国市场,资料来源