2014年度房地产企业财税风险诊断三大技巧及土地增值税清算和企业所得税汇算中的难点问题处理

2014年，中国财税培训高级讲师、税收学博士后肖太寿博士介绍了房地产开发企业财税风险诊断、土地增值税结算难题处理、企业所得税结算支付三大技术。第一部分是2014年房地产开发企业财税风险诊断的三大技术。首先，财政和税收风险的诊断技术与33，360份法律证书、会计证书和税务证书相结合。(1)法律文件：合同、协议、制度、银行收付单据、运输单据、保险单、法院判决书、各种认证报告、评估报告和各种文件(2)会计文件：簿记文件、自制原始文件、外国原始文件和会计报表。(三)税收凭证：发票、完税凭证、免税凭证和非税收凭证。(1)财税风险诊断技能(1):个法律凭证、会计凭证和税务凭证是统一的，法律凭证、会计凭证和税务凭证统一的主要内涵如下：(1)合同与企业的会计处理相匹配，否则，企业要么做假账，要么做假账。(2)合同与企业的税收待遇相匹配，否则，要么多缴税款，要么少缴税款。(三)合同与企业开具的发票相符；否则，将开具假发票或假发票。案例1:关联项目发票开具技巧。营业税改前，建筑业关联项目发票开具流程一般如下：案例1:建筑业关联项目发票开具技巧。营业税改后，建筑业关联项目开具发票的技巧如下：案例二：房地产企业从工程结算资金中扣收施工企业罚款开具发票的技巧；案例分析3:某房地产“三证不统一”的涉税风险分析(1)案例介绍：甲房地产公司与拆迁乙方签订拆迁补偿协议。协议规定，甲方将给予拆迁乙方开发产品的权利，即“一拆一返”的补偿方式。因此，一家房地产公司从另一家房地产公司c购买了5000万件产品来补偿被拆迁的乙方，一家房地产公司c向被拆迁的乙方开具发票，一家房地产公司a与房地产公司c签订了购买合同，房地产公司a凭5000万张银行付款凭证支付开发费用。房地产公司有任何与税收相关的风险吗？案例研究3:房地产企业“三证不统一”的涉税风险分析，(2)不符合“三证统一”的涉税风险分析。首先，从法律文件的角度来看，有两种法律文件：一方面，房地产公司A购买开发产品作为补偿被拆迁人的法律文件，以及购买开发产品的合同；另一方面是房地产公司甲开户银行对房地产公司丙购房的银行付款证明。这两份法律文件提供了以下信息：合同中的买方是a房地产公司，即购买和开发产品的所有者是a房地产公司。案例分析3:企业“三证不一致”的涉税风险分析。其次，从会计凭证的角度来看，公司财务部将使用为房地产公司A购买的开发产品来补偿被拆迁的乙方进行会计处理。反映的会计凭证有：借款：征地拆迁补偿开发成本；借款：银行存款。最后，从税务凭证的角度来看，主要体现在开发商C给拆迁人开具了5000万元的销售发票。案例分析3:企业“三证不统一”的涉税风险分析；案例分析3:企业“三证不统一”的涉税风险分析。根据法律文件的分析，会计d因此，A房地产公司购买开发产品的涉税行为会隐藏很多税收风险。如果以后被税务稽查部门发现，将面临以下税收风险：案例分析3:企业“三证不统一”的涉税风险分析。甲房地产公司财务部门购买的开发产品将记入“开发成本征地拆迁补偿费”中，不能在扣除土地增值税和企业所得税前扣除。国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复(国税函2007645号)规定，只要土地使用者有权占有、使用、受益或处分土地，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论是否取得土地权属证书，在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方办理了权属证书变更登记手续。此外，有合同和其他证据表明土地的实际转让、抵押或置换以及相应的经济利益已经获得。土地使用者及其相对人应当依照税法的规定缴纳营业税、土地增值税、契税和其他相关税收。案例分析3:企业“三证不一致”的涉税风险分析。根据上述政策规定，甲房地产公司向丙房地产公司购买开发产品，以替代拆迁乙方的土地，并必须缴纳营业税、土地增值税、契税等相关税费。否则，5000万元的开发成本不能在土地增值税和企业所得税前扣除。为了规避甲房地产公司的税务风险，必须签订三方销售协议(合同)，明确规定被拆迁的乙方为买方，丙房地产公司为卖方，甲房地产公司为付款方。具体操作流程如下图：案例分析3:企业“三证不统一”的涉税风险分析；买受人：拆迁乙方，付款人：房地产公司a，出卖人：房地产公司c、5000万元的房地产销售发票；拆迁补偿协议明确了产权调换，并代买受人的被拆迁人支付5000万元；案例分析3:企业“三证不统一”的涉税风险分析。(3)分析结论通过本案例可以发现，企业在进行税收控制时要想实现零税收风险，必须建立在法律文件、会计文件和税务文件相互统一的基础上。案例4:项目资金住房、材料项目资金、建筑企业欠材料供应商1200万元、房地产企业欠建筑企业1000万元的合同签订技巧。由于房地产企业能够免费偿还项目资金，经双方协商，房地产企业与施工企业签订了债务偿还协议，双方以1000万元的公平价格抵消了各自欠施工企业的1000万元债务；然而，建筑企业与材料供应商进行了谈判，并签署了一份债务偿还协议，以补偿房地产企业欠材料供应商的1200万元。如下图所示，应如何进行税务规划？案例4:用于建设资金的住房和用于材料、材料供应商、建筑企业、房地产企业的建设资金的税收规划技术，欠款1000万，欠款1200万，案例4:用于建设资金的住房和用于材料的建筑资金的税收规划技术，(1)在规划房地产企业向建筑企业出售房屋之前的税收成本，建筑企业向材料供应商出售房屋作为两次销售并支付两次税。(2)税收筹划方案在三方均欠相同金额的情况下，税收筹划方案如下：房地产企业与建筑企业和材料供应商签订三方债务偿还协议。该协议规定，房地产企业将直接向材料供应商出售被止赎的商品房，材料供应商将房价汇给房地产企业，房地产企业将房价汇给建筑企业偿还债务，建筑企业将承担违约责任材料供应商向建筑企业开具1000万元的销售发票。案例4:针对项目资金和材料的住房税收规划技能；(2)税收筹划方案在三方不平等拖欠的情况下，例如，本案的税收筹划方案如下：房地产企业与建筑企业和材料供应商签订三方债务偿还协议。该协议规定，房地产企业是卖方，材料供应商是买方，建筑企业是付款人。建筑企业向房地产企业而不是材料供应商支付了1000万元，以抵消房地产企业欠建筑企业的1000万元。与此同时，建筑企业与材料供应商签署了债务重组协议，同意材料供应商免除建筑公司200万元的材料。案例4:针对项目资金和材料的住房税收规划技能。房地产开发企业应将施工企业的工程资金用房视为销售，房地产公司与施工方应分别开具发票。即房地产公司向物资供应企业开具1000万元销售房地产的发票，同时按照营业税的“销售房地产”税目缴纳营业税。建筑安装企业应向施工方(房地产企业)开具1000万元的建筑安装发票，并按营业税“建筑安装行业”税目缴纳营业税。材料供应商向建筑企业开具1200万元的销售发票。建筑企业有200万英镑的非营业收入，材料供应商有200万英镑的非营业支出。第二，财政和税收风险诊断技能二：资本流动、票据流动和物流(劳动力流动)是统一的。所谓“三流合一”，是指资金流(银行收付凭证)、票流(发票出票人和发票收款人)和物流(劳动力流动)的相互统一。具体来说，它指的是这样一个事实，即不仅收款人、发票人和货物销售者或劳务提供者必须是同一经济实体，而且付款人、货物购买者或劳务接受者也必须是同一的，2、财政和税务风险诊断技能2:资本流动、票据流动和物流(劳务流动)是统一的。如果在经济交易过程中不能保证资金流动、票证流动和物流(劳动力流动)的相互统一，就会出现票证支付不一致、涉嫌虚开发票的情况，税务机关会将其判定为虚开支出、虚开发票、存在一定行政处罚甚至刑事处罚的法律风险。为解决票款不一致带来的涉税风险，建议企业在入账前应注意审核符合以下条件的发票：在真实交易的情况下，必须保证资金流、物流和票款三级统一，即银行收付凭证、交易合同和发票上的收款人和付款人必须金额一致。具体讨论如下：2 .财税风险诊断技术2。资本流动、票据流动和物流(劳动力流动)的统一。1.无真实交易开具发票的法律风险。如果虚假发票在没有真实交易的情况下不一致，就必须面临税收和法律风险。如果被税务检查部门发现，他们将被征收附加税、罚款和滞纳金。另一方面，相关主要责任人员将承担一定的刑事处罚。企业必须在财税控制中杜绝和防止无真实交易的发票开具。案例5:一家公司允许他人代其开具增值税发票的涉税分析，(1)案例介绍：一般纳税人甲公司与乙公司签订了购买设备的合同。B公司不具备一般纳税人的资格，但C公司及其分支机构具有一般纳税人的资格。因此，乙方要求其分公司丙公司向甲方开具增值税发票，请分析三方的涉税风险。案例5:公司允许他人代其开具增值税专用发票的涉税分析，(2)涉税风险分析根据中华人民共和国发票管理办法第19条，销售商品、提供服务和从事其他业务的单位和个人第二十二条第二款规定，任何单位和个人不得制作下列虚假发票： (一)为他人或者自己制作与实际经营情况不符的发票；(二)让他人为自己开具不符合实际经营情况的发票；(三)介绍他人开具不符合实际经营情况的发票。案例5:公司要求他人代其开具增值税专用发票的涉税分析。根据上述规定，丙行不销售货物，不为他人开具与实际经营情况不符的发票，属于虚开发票行为。但是，乙方要求他人为自己开具与实际经营情况不符的发票也是虚开发票的行为，将受到处罚。案例5:对允许他人代其开具增值税发票的公司进行税务相关分析。对于甲公司，根据国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知号文件(国税发2000187号)的规定，买卖双方存在真实交易，卖方使用其所在省(自治区、直辖市、计划单列市)的专用发票。专用发票上注明的卖方名称、印章、货物数量、金额、税额均与实际情况相符，没有证据表明买方知道卖方提供的专用发票是以非法手段取得的，因此买方不应因偷税或骗取出口退税而受到处罚。案例五：允许他人代其开具增值税专用发票，但根据相关法律法规不应抵扣进项税或出口退税的公司的税务分析；买方已抵扣的进项税或获得的出口退税应依法收回。如果丙公司以乙公司的名义开具专用发票，甲公司与乙公司之间的交易是真实的，但税务机关将证明甲公司知道乙公司是小规模纳税人，以证明甲公司知道卖方提供的专用发票是通过非法手段获得的，从而将其定性为偷税或骗取出口退税。即使不是如此定性，也不会从a公司获得的专用发票中扣除进项税或出口退税。案例5:对允许他人代其开具增值税发票的公司的税务分析，(3)避免税务风险的策略由卖方B公司开具发票。如甲方需要开具专用发票，可根据国家税务总局关于印发的通知(国税发2004153号)第五条、第六条开具专用发票。其中，文件第五条规定，本办法所称增值税纳税人是指已经办理税务登记的小规模纳税人(包括个体经营者)和国家税务总局指定的其他可以开具增值税专用发票的纳税人。案例5:公司允许他人代其开具增值税专用发票的税务相关分析。第六条规定，增值税纳税人有增值税应税行为的，可以向主管税务机关申请开具增值税专用发票。因此，甲公司必须根据其实际运营情况和乙公司的价格是否经济来决定是否购买乙公司的设备。但是，它不能以虚开发票的罚款为代价获得专用发票。2、财税风险诊断技巧2:资本流动、票证流动和物流(劳动力流动)三者统一，(2)票证下存在真实交易不一致的税收风险：不允许企业所得税抵扣和增值税进项税抵扣。国家对企业取得的发票税前扣除有严格的规定。第国家税务总局关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知条(国税发200840号)规定，不符合规定的发票和其他单据，包括虚开发票和非法开具的发票，不得用于抵扣税款、出口退税或抵扣税款。2、财政和税收风险诊断技能2:资本流动、票据流动和物流(劳动力流动)是统一的。国家税务总局关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知(国税发2009114号)规定，未按规定取得合法有效证件的，不得税前扣除。根据法律依据，企业的收入在实际交易中是不一致的，并且由于发票被怀疑是虚开的，所以将收入入账的费用在扣除企业所得税之前是不可抵扣的，这是一种未按规定取得的合法有效的证明。2、财政和税收风险诊断技能2:资本流动、票据流动和物流(劳动力流动)是统一的。国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知(国税发1995192号)第一条第(三)项规定：“购买货物或者应税劳务支付货物和劳务费用的对象。购买货物或应税服务并支付运输费用的纳税人，必须支付与出具抵扣凭证的销售单位和劳务提供者相同的对象，才能要求抵扣进项税，否则不予抵扣。”根据这一规定，货物流量、资本流量和票据流量是一致的，可以在可控范围内