2014年新乡房地产市场数据分析

新乡市2014年房地产市场及土地信息数据分析报告,市场部杨灿,一、2013-14年房地产市场数据分析二、2015年新乡房地产市场运营预测三、2014年新乡市土地成交资料搜集四、2014-2015年新乡纯新盘资料搜集,一、2013-14年房地产市场数据分析,1、2014年市场运营情况分析,2014年每月投放量（商业与住宅）,2014年每月销售量（商业与住宅）,2014年新乡市区新房每月销售量（商业与住宅）从图中可以看出，除1、4、6、9月投放量大于销售量以外，其它月投放量则一直小于销售量，2014年每月销售量多在20-30万平方米之间，比较稳定。,2014年新乡市区新房投放量与销售量对比图（住宅）从图中可以看出，除1、4、6、9月投放量大于销售量以外，其它月投放量则一直小于销售量，2014年每月住宅销售量多在20-30万平方米之间，比较稳定。,2014年新乡市区新房每月销售金额（商业与住宅）,2014年新乡市区新房每月销售套数（商业与住宅）,2014年新乡市区新房每月均价对比图（商业和住宅）从图中可以看出，2014年每月住宅销售均价在一月份有所增长，但在七月份下降到4035，而后又逐渐增长至4200，2014年月均价多在4100-4200之间，比较稳定。,2、2013年市场运营情况,2013年新乡市区新房每月投放量（商业与住宅）,2013年新乡市区新房每月销售量（商业与住宅）,2013年新乡市区新房每月销售量与投放量对比图（商业与住宅）从图中可以看出，2013年前四月每月住宅投放量有所增长，但低于销售量，而后五月到七月又和投放量相当，2013年投放量波动很大，销售量主要集中在20-40万平方米之间，波动较大。,2014年新乡市区新房每月平均价格（商业与住宅）,2014年新乡市区新房每月销售金额（商业与住宅）,2013年新乡市区新房投放量与销售量对比图（住宅）从图中可以看出，前五个月月投放量增长迅速，而后投放量大多一直小于销售量，每月投放量除5、9月份外，大多小于投放量；每月住宅销售量多在25-35万平方米之间，比较稳定。,3、2013与2014年市场运营情况对比,2013年与2014年投放量对比（商业与住宅）从图中可以看出，2013年月投放量除1-3月份比2014年月投放量低以外，其他月份均比2014年要高，考虑到2014年的销售困境，可以看出市场产品存货量较高，14年以后市场还是有一定压力的。,2013年与2014年投放量对比（住宅）从图中可以看出，2014年月销售量除1-3月份和6月份比2013年月销售量高以外，其他月份均比2013年要低，可以看出目前市场产品存货量较高。,2013年与2014年月均价对比（商业和住宅）从图中可以看出，2013年前五月月均价持平缓状态，自五月以后月均价每月小幅度上涨一直持续到11月份，上涨金额在50-200之间；2014年月均价出小幅度变化以外，均在4200左右，升降比较平缓，由此可以看出，在国家政府宏观调控的前提下，对新乡市场的影响力还是很微弱的。,二、2015年新乡市房地产市场预测,2014年楼市遭遇寒冬，如今羊年开年没多久，央行降息就如同为2015年楼市的开端打入了一支巨大的强心针，近日楼市回暖、成交走高就是最好的证明。那么究竟2015年的楼市走势会是怎样？两会期间，不动产登记、央行降息、房产税征收让房地产成为两会会议上的焦点话题之一。2014年楼市遭遇寒冬，如今羊年开年没多久，央行降息就如同为2015年楼市的开端打入了一支巨大的强心针，近日楼市回暖、成交走高就是最好的证明。那么究竟2015年的楼市走势会是怎样呢？,前言,2014年政策回顾,2014年宏观调控经历了三个阶段：【第一阶段】为16月，调控重点围绕继续深化及加大改革力度，并通过流动性的定点释放以维持宏观经济热度。【第二阶段】为79月，3季度单季GDP跌至7.3%，国家调控重心逐步由改革转向维稳。【第三阶段】为10月后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。,2015年调控重心重回稳经济，政策窗口打开，流动性宽松可期12月9至11日召开的中央经济工作会议为2015年国家宏观调控定调。其中有4方面内容与明年房地产市场走势及政策取向密切相关，分别是：1）“稳增长”重回首要任务；2）“新常态”之下调控方式转变；3）保持政策的连续性和稳定性；4）提出松紧适度的货币政策。本次会议将重心放在“稳经济”之上，“努力保持经济稳定增长”重回2015年五个经济任务之首，同时强调中国经济已进入“新常态”，并系统性地提出“新常态”之下的五项特征。在对明年调控政策的取态上，本次会议强调要继续保持“政策的连续性和稳定性”，但在货币政策上仍然以“稳健”为主，但相较以往更加强调“松紧适度”。,2015年政策预测,图：2013至2015年国家经济工作任务重心变化,防止经济进一步恶化是明年工作重点，2015年流动性宽松可期，政策窗口打开主要利好流动性的阶段性释放；管理层对经济下滑的容忍度提高，只需将经济稳定在合理区间即可，大规模刺激措施难有；“新常态”之下管理层对房地产的调控模式亦从以往从行政干预为主转变为依靠市场手段为主（房地产税等），行政干预很难再出现。但对于仍实施限购的一线城市而言，在房地产税等替代政策未出台之前，限购亦难取消。,预计2015年楼市政策利好将集中在上半年；下半年政策窗口可能适度收紧由于经济增长目标淡化，从中央政府的维稳意图入手分析，可更好把握每次政策出台的时机、并对每个时点的政策松紧变化作出预判。从维稳意图看，中央三次救经济均以“防通缩”为大前提，由于“通缩风险”与“经济硬着陆”的关联度极高，因而在通胀水平超预期回落时，中央政府倾向于出台更大规模的维稳措施以止住经济下滑势头；但通胀回温则意味着经济活跃度回升，中央政府手中调控筹码增加，调控重心或重新转向加强调控，政策窗口有可能收紧以2012-2013年调控周期为鉴：2012年下半年实施流动性宽松以制止通缩风险恶化，2013年通胀回温后即实施政策转向，回收流动性；政策调性重新强调转型和改革，楼市调控进一步强化对各地楼市的监控、加强对地方实施楼市政策的控制。,新乡楼市情况,2013年1-12月份，市区新房投放面积376.72万平方米；市区新房销售面积414.64万平方米。,2014年1-12月份，市区新房投放面积313.90万平方米；市区新房销售面积340.70万平方米。,379.49+376.72+313.90-414.64-340.70-293.20=22.290,2012年1-12月份，市区新房投放面积379.49万平方米，市区新房销售面积293.20万平方米。,不算上新开的楼盘和未开完盘的已开发楼盘，2012-2014年的库存量减去年销售量仍然剩有22.29万平方米的新房，结合2014年新乡市开发商拿地情况和城中村改造情况，预计2015年新乡房地产市场前半年投放量相对于2014年会比较少，销售量相对于2014年会有些减少，后边年伴随着国家的利好政策与新乡楼市高库存的消化速度的提升，投放量可能会有所增加，销售量可能会缓慢增加，价格可能会缓慢增长。,三、2014年新乡市土地成交资料搜集,据新乡房管局官网数据显示，2014年新乡市累计供应土地43宗土地出让金额9.9亿，约2586亩，土地供应面积同比2013年降39%。2014年新乡市累计成交土地27宗土地成交金额6.7亿，约1423亩，土地成交面积同比2013年下降61%。2014年新乡成交的土地中，住宅商服用地598亩，工业用地867.8亩，其他类72.7亩。,2011年-2014年新乡市土地市场供应量呈现倒V字型，即先涨后跌，去年火热的新乡土地市场在今年持续降温，反映出企业拿地更趋谨慎。2014年新乡土地市场呈现供大于求的局面。,在供应土地的空间分布上，2014年2月和8月出现“零出让”的情况，其他10个月本地均有土地挂牌。其中，3月份新乡土地出让呈爆发形式，14宗土地集中出让，共出让649亩。其他月份出让数量相对平稳。,有分析人士认为，2014年新乡住宅土地量跌有三个原因，其一是去年同期土地市场较好，奠定了较大的基数。二是楼市持续下行，导致开发商拿地积极性下降。其三，政府为确保地价也会减少推地面积。而出现楼市低迷、房价持续走低，土地成交价格总体水平依然上涨情况或因为今年优质土地较多，商业土地比重有所提升，拉高了整个商住用地的价格。,从2014年新乡土地用途供应结构来看，工业用地以867.8亩占比2014全年土地供应总量的56%居第一。居住用地以598亩，占2014全年土地供应总量的39%居第二。其次是仓储用地60亩占比4%第三，批发零售13.2亩占比1%居末位。受经济发展水平所制约，2014年新乡土地市场没有住宿餐饮用地和商业娱乐用地的供应。2014年新乡市累计成交土地约1423亩，比2013年下降61%。成交量出现较大下滑，然而今年土地市场呈现量跌价涨的状态。据统计，2014年新乡市总体成交均价为50.1万元/亩，同比上涨18.2%，商品住宅用地均价为92.5万元/亩，同比上涨26.7%。工业用地均价为16万元/亩，同比增长5%。,供应结构住宅居第二2014年新乡土地市场整体量跌价涨,2014年新乡各区土地挂牌出让情况（单位:亩）,2014年1-12月，新乡市共计挂牌出让经营性土地43宗，面积约合2586亩。与2013年相比较，出让土地幅数减少了24宗，供地面积则减少了1657亩，下降了39%。在这43宗挂牌出让的土地中，居住用地2宗，商业用地5宗，商住混合用地8宗，工业用地26宗，仓储用地1宗，批发零售用地1宗。在供应土地的区域分布上，经开区以1068亩的出让面积拔得头筹；紧随其后的是东区，以706亩出让面积占比27%。南区以408亩的出让面积成为第三。凤泉区316亩出让面积位列第四，北区和西区分别以60亩和28亩的出让面积居末。,2014年新乡土地挂牌出让面积2586亩经开区拔得头筹,2014年新乡居住用地底价成交是主流土地价格见涨2014年1-12月，新乡市10宗居住类土地的成交金额累计达到了5.27亿元，而在土地成交均价方面，2014年约92.5万/亩的土地成交单价高出2013年的73万/亩19.5万/亩，土地价格环比见涨。在2014年，底价成交依然是新乡土地市场的主流，全年进入竞价环节的地块共计2宗，占比两成左右。这其中，溢价率最高的是2014年12月24日成交的位于平原路与新四街（福彩街）东北角，编号为新土挂告字（2014）13号2014-35的商服用地。该地块最终被新乡市牧野区房地产开发公司夺得，经乐居编辑核算，楼面价约1367元/平米！每亩地价比起始价增加197万元，总地价比起始价增值1569万元，溢价率约为161%，创造了新乡市土地出让历史上的最高成交单价记录。是历年来新乡土地成交单价最贵的土地，成为新乡土地单价新地王！,四、2014-2015年新乡纯新盘资料搜集,楼盘位置：新乡市卫滨区中同街130号物业类型：待定开盘时间：待定装修情况：毛坯产权：70大产权房户数：3410建筑面积：430000平方米开发商：牧骄置业建筑类型：待定入住时间：待定容积率：4绿化率：36%占地面积：67000平方米,五经滨河湾,楼盘位置：新乡高铁站西北物业类型：普通住宅开盘时间：暂无资料装修情况：毛坯产权：大产权房开发商：河南圣亚置业有限公司建筑类型：板楼多层高层入住时间：暂无资料道路交通：交通便利,新乡圣亚湾,楼盘位置：华兰大道与新二街交叉口西北角物业类型：普通住宅开盘时间：2015年装修情况：毛坯产权：70大产权房开发商：新乡市鑫隆房地产开发有限公司建筑类型：高层道路交通：4路，5路，55路，63路，185路,楼盘位置：小店镇新长北线与小新线交汇处（金穗大道东，过老107）物业类型：普通住宅开盘时间：2015纯新盘装修情况：毛坯产权：70大产权房开发商：河南诚城集团新乡正隆置业有限公司建筑类型：板楼多层小高层高层容积率：2.50,新华园,诚城三英里,楼盘位置：新乡市平原路与新七街交叉口东北角楼盘地图物业类型：普通住宅开盘时间：未定装修情况：毛坯产权：大产权房开发商：新乡市天翔房地产开发有限公司建筑类型：高层道路交通：66路16路,惠邦华恩城,楼盘位置：新飞大道与荣校路交汇处（原中波22所）物业类型：普通住宅公寓商铺开盘时间：2014纯新盘装修情况：毛坯产权：70大产权房户型面积：三居室90-143平米四居室165-169平米开发商：新乡市中波置业有限公司建筑类型：多层小高层高层占地面积：120060平方米,中波褐石公园,楼盘位置：高新技术产业开发区新二街与科隆大道交会处东北角物业类型：普通住宅开盘时间：2015年装修情况：毛坯产权：70大产权房建筑面积：310000平方米开发商：河南隆祥药业有限公司建筑类型：板楼多层小高层绿化率：40%占地面积：110000平方米道路交通：科隆大道新二街,楼盘位置：新乡市红旗区牧野路与平原路交叉口，物业类型：毛坯房开盘时间：2015年装修情况：毛坯产权：70大产权房建筑面积：750000平方米户型面积：82平米，110平米，124平米开发商：新乡市忆通置业建筑类型：高层洋房商铺容积率：3.44绿化率：35.3%占地面积：161921.6平方米道路交通：平原路、人民路、牧野大道,亿通壹世界,隆祥华恩城,2015年，新乡市树立“有机更新、均衡发展”的建设理念，确