2014深圳房地产市场年报

,深圳市场年报,世联行(深圳)地产顾问有限公司市场研究部2015-1-31,特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。,全国房地产运行环境分析,15年深圳楼市展望,1,14年1-11月份住宅投资58676亿元，增长10.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%，其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。住宅和商业营业用房投资增速持续回落，办公楼投资增速有一定上涨，而各项物业新开工面积增速均有一定下跌。,14年房地产开放投资完成额较去年微涨，但对固投完成额占比下滑，由13年19.7下降至14年19.1。房地产投资对固投的占逐渐减少。,14年7-8月30余个城市陆续放宽，且部分第一轮采取定向放松限购政策的城市，也加大放松力度，宣布全面放松限购。年末全国47个限购城市中，共有42个城市有所放宽，其中有32个城市官方正式宣布全面取消限购。高库存压力下，下半年限购政策由局部调整转向全面放开，至今仅北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市未做调整坚持限购。,14年政府继续对楼市分类调控，主要表现在限购、房贷以及公积金贷款政策差异化，而12月19日，全国城乡工作会议更是突出地方政府在楼市调控的重要性，政府调控的差异化加剧全国楼市分化。,14年客户需求分析,2014年世联行客户购房意愿指数保持常态，主要表现为：1、客户仍在积极看楼，相较08年四季度无人看楼。2、房产需求端，有效购买力仍在，家庭资产负债表和现金流表现良好。3、购房决策周期拉长。但世联行客户购房意愿指数相较2013年明显下降。,数据来源：世联研究,数据来源：世联研究,分城市类型来看，一线城市为74.8，环比下降3.5%，同比下跌27.5%；二线城市为97.5，环比上升8.0%，同比下降8.8%；三线城市为121.4，环比下降1.6%，同比上升28.1%。一二线同环比均回落，其中一线领跌。,14年投资客占比创2007年以来新低，14年只有近10.7，楼市的低迷以及年末股债双牛，海外投资开始炒热等因素使得投资客加速离场。,数据来源：世联研究,全国房地产运行环境分析,15年深圳楼市展望,1,14年土地供应面积与宗数,14年深圳土地供应面积共153.92万平，同比上涨28.48。商业办公用地为95.33万平，为近几年来最高值，主要原因是前海与宝中大鹏商办地块今年集中供应，其中位于大鹏新区下沙社区G16301-0701地块建设用地面积42.95万平，占总商办用地供应45.1。住宅用地自12年达到峰值之后逐年降低，今年只供应一宗纯住宅用地，占地面积为4.66万平，为龙华白石龙地铁站旁用地编号为A802-0305用地。工业用地自10年供应达到高峰后，近几年逐步下降，由于深圳土地供应越来越少，工业用地供应也逐渐向城市更新转移，政府慢慢减弱土地对招商的作用，转而通过产业升级与配套服务吸引投资。,14年深圳成交土地面积共145.75万平，同比上涨13.34。商业办公用地为89.99万平，前海、宝中多块商业办公用地成交。14年各片区地王频出以及商办用地大量成交也直接推升土地价格，今年土地成交楼面均价突破1万元，达到11161元/平，为近几年来最高值。,14年各片区土地供应变化,14年龙岗区依旧是土地供应的主力军，而南山与宝安区土地也有较大供应，其中南山与宝安土地供应面积较去年有所下跌，南山区供应21.22万平，同比下跌49.19，宝安区供应24.21万平，同比下跌41.56。多块工业用地以及商办用地的供应推升龙岗区土地供应量，供应103.16万平，同比大涨185.9。14年福田与盐田区土地供应依旧紧张，罗湖无土地供应。,14年南山、宝安与龙岗区土地成交量较大，总成交141.78万平，占全市总成交面积97.3，其中龙岗区成交量最大，成交99.59万平，同比大涨152.3。成交均价方面，13年福田成交2宗地，其中主要一块位于福田中心区的商办用地，成交均价10928元/平，拉升福田土地均价，而14年福田成交1宗工业用地，该用地位于安托山片区，成交均价5608元/平，同时前海多块土地供应使得南山土地成交均价突破1.5万/平，为16484元/平；13年宝安区土地成交多为工业用地，同时位置多在光明、福永等地，楼面成交价3451元/平，而14年由于宝安成交多为宝中、龙华商办用地，同时宝中、龙华等地王的出现推升宝安区土地成交价格突破两万，达到21329元/平。,2014年深圳重要地块成交信息,14年截止目前为止，政府已批准4批城市更新计划，共52个城市更新单元，批准用地面积为365万平。拟拆除用地主要分布在龙岗、坪山、宝安、南山区，其中龙岗区用地供应面积较大，为109.2万平，占全市用地供应面积的30。,从用地拟更新方向来看，14年商住、工业以及居住用地占城市更新单元的绝大部分，其中商住拟拆除用地面积为189.96万平，占总供应面积的52。居住用地为56.5万平，占总供应面积的16。,城市更新与招拍挂土地供应面积,对比近几年城市更新与招拍挂土地的供应面积，土地供应面积来源途径大部分为城市更新，即便是13年城市更新受冻，只有2批城市更新单元项目批准，其供应面积仍然大于招拍挂土地供应面积。14年土地招拍挂供应面积虽有微涨，但仍处于低位状态，旧改在去年批准面积达到低谷后，14年开始回升。,14年新房供应面积587.08万平，同比下跌4。从各月供应来看，14年上半年楼市低迷，许多开发商推迟开盘，新房供应处于低位；随着各地纷纷放松限购，同时930新政以及降息等政策利好，宽松的政策环境使得楼市信心大增，开发商趁机推盘，下半年新房市场供应量大涨。前三季度楼市低迷使得今年新房去化量并不理想，全年供需比为1.46，新房库存量继续走高，截止12月31日，新房库存套数47033套，库存面积463.85万平，按照14年全市月均去化3490套来算，去化时间达13.8个月，开发商去库存压力较大。,14年新房成交面积为403.06万平，同比下跌8.05；从全年新房成交变动来看，10年限价限购政策的出台使新房成交量有一定下跌，新房成交量在11年触底之后逐渐回升。成交均价为23973万/平，同比上涨10.85，14年关内多个旧改项目入市以及后海蛇口片区持续发力使深圳新房成交均价稳步上涨，同时龙华、宝安等区均价平台上升也对全市均价也有一定助推作用。,从各月新房成交变动来看，14年前三季度楼市低迷，置业者观望态度浓厚，而随着930新政释放改善型住房需求，以及后来公积金政策完善与不对称降息等政策利好，加之多盘在下半年纷纷入市，第四季度新房成交量大涨。成交均价方面，第四季度有多个豪宅盘（中海九号公馆、华润城等）的快速走量，也在一定程度上推高新房成交均价。,从成交片区来看，14年新房供应与成交主要在宝安、龙岗，共成交337.6万平，占全市新房总成交面积的84，南山区由于后海、蛇口以及西丽片区多盘热销，成交面积第三，成交36.22万平，占全市新房总成交面积的9。从成交均价来看，关内福田南山片区成交均价涨幅较小，龙岗区由于年中多刚需盘“以价换量”，均价上涨幅度也小于全市涨幅。同时宝安区由于前海效应，多片区成交均价上涨，使得宝安整体均价较去年上涨较快。,14年宝安区新房供应232.11万平，同比下跌2.8，其中1、7、11与12月是宝安新房供应高峰期，【领航城】、【中海九号公馆】、【星航华府】等多盘入市提升宝安新房库存，虽第四季度新房成交量上涨，但14年宝安区新房整体成交下跌，全年共8个月供销比大于1，宝安新房库存持续上涨，截止12月31日，新房库存达16033套，按14年月均去化1105套来算，去化时间达14.5个月。,14年宝安区新房成交面积为130.38万平，同比下跌28.52，为近3年最低值，成交均价23761元/平，同比上涨13.37，受前海利好的影响，拔升宝安多片区成交均价，成交均价进一步上涨，达到历史最高值。其中机场片区【领航城.领翔】为宝安区成交面积之最，共成交17.39万平，同时位于尖岗山豪宅【中海九号公馆】为14年宝安区成交金额第一，成交59.99亿元。,从14年各月新房成交面积来看，新房成交面积在5月触底后逐月上涨，12月达到今年最高值25.21万平，政策利好促进【中海九号公馆】、【西荟城】、【领航城】以及【松茂.御龙湾】等盘快速走量。成交均价方面，成交均价今年维持在24000元左右水平，其中6月份成交均价最高，为29519元/平，主要由于【中海九号公馆】豪宅盘该月大量成交所致。,14年龙岗新房供应面积241.66万平，同比下跌12.24，众多刚需盘纷纷推出的同时坂田区多个大体量旧改项目也相继入市，如：【天安云谷】、【星河world银湖谷】、【佳兆业城市广场】等，而前三季度楼市低迷，以刚需为主打的龙岗区成交受冷，虽第四季度成交上涨较快，但全年仍有6个月供销比大于一，全年库存仍有上涨，截止12月31日，新房库存达20184套，按14年月均去化1895套来算，去化时间达10.65个月。,【龙岗片区】第四季度新房供应大坂田多个大体量旧改项目入市,14年龙岗区新房成交面积为207.2万平，同比上涨4.52，新房成交量自13年有较大上涨后，14年持续高涨，政策环境宽松与大量新盘入市，是提升成交量的主要原因。成交均价方面，14年龙岗成交均价18781元/平，同比上涨9.47，其中【星河world银湖谷】、【同创九著】等多个项目突破片区瓶颈，拉升片区均价6千1万元，推动龙岗新房成交均价持续走高。龙岗区成交面积及金额成交第一名均为【佳兆业城市广场】，成交面积17.14万平，成交金额38.71亿元。,从14年各月新房成交面积来看，930新政、不对称降息等利好政策的影响，多数刚需客户改变态度，纷纷出手，新房成交在第四季度上涨较大，其中12月份成交面积为38.96万平达到今年新高。成交均价方面，龙岗新房成交面积前三季度成交低迷，多盘采取变相降价以价换量，均价在7月筑底后，由于【星河world银湖谷】、【同创九著】等高价盘入市，年末成交均价回升。,14年罗湖区新房供应20.60万平，同比上涨60.44，其中下半年，【天玺一号】、【城建御湖峰】、【华润银湖蓝山】等项目入市，推升罗湖新房供应量，而前三季度楼市低迷，新房成交持续低位的情况下，全年有6个月供销比大于1，新房库存较13年有一定上涨，截止12月31日，新房库存达1802套，按14年月均去化90套来算，去化时间达20个月。,14年罗湖区新房成交面积为13.44万平，同比上涨62.12，罗湖新房成交量自11年后开始回暖；成交均价42480元/平，同比上涨16.28，新房成交均价继10年后持续走高。罗湖区成交面积及金额成交第一名均为【新世界四季御园】，成交面积5.01万平，成交金额16.84亿元。,从14年各月新房成交面积与均价来看，罗湖新房成交面积在11、12月份上涨较大，成交面积为8.23万平，【华润银湖蓝山】【城建御湖峰】等盘入市导致年末罗湖新房走量大涨。,14年福田区新房供应25.23万平，同比下跌19.03，其中9、10月份是福田新房供应高峰期，【笔架山公馆】【绿景虹湾】、【大康福盈门】等项目多在“金九银十”集中入市推升新房供应，在12月福田新房成交量达到一个小高潮后，新房库存有所回落，今年有3个月供销比大于1，全年2.22供销比也是各片区最大值，截止12月31日，新房库存达2547套，按14年月均去化71套来算，去化时间达36个月，由于上半年无供应，成交低位徘徊，即使下半年新盘集中入市，刺激需求上涨，但多月低位成交拉低整体去化速度，导致去化时间长达36个月。,14年福田区新房成交面积为11.35万平，同比下跌47.21，福田新房成交量自10年后连续几年低位稳企；成交均价42445元/平，同比上涨2.03，新房成交均价继13年有较大上涨后，14年新房成交均价持续走高。福田区成交面积及金额成交第一名为【山语清晖】，成交面积4.81万平，成交金额20.75亿元。,从14年各月新房成交面积与均价来看，福田区新房成交面积在7月后逐月上涨，其中12月上涨较大，成交面积为3.22万平，环比上涨82.53，主要原因为【绿景虹湾】、【笔架山公馆】【山语清晖】等盘年末走量较好。成交均价方面，8月份福田区新房成交均价最高，为48633元/平，其中【山语清晖】与【京基滨河时代】为推升当月新房均价主力楼盘。,14年南山新房供应面积62.44万平，同比下跌4.1，新房供应主要集中在西丽片区，同时后海、蛇口与华侨城片区也有较大供应，下半年政策等的利好推升南山新房市场“供需两旺”，多盘的入市加剧了新房的库存量，今年有7个月供销比大于1，截止12月31日，新房库存达4053套，按14年月均去化291套来算，去化时间达13.9月，新房走量较好使南山关内去化时间最短。,14年南山区新房成交面积为36.2万平，同比上涨46.62，随着前海等片区受热捧使得南山区新房成交火热，而【华润城】、【前海时代】等多个日光盘的出现，使得今年南山新房成交大涨。成交均价方面，成交均价41259元/平，同比上涨2.28，经济重心的向西转移，使得南山区多年价格上涨动力强劲。14年南山区成交面积冠军为【山海津】，成交面积5.25万平，成交金额冠军为【招商双玺】成交金额为21.32亿元。,14年各月新房成交面积来看，【华润城】、【华晖云门】、【佳兆业前海广场】在11月大量成交，推升该月新房成交量大涨。成交均价方面，南山新房均价由一月份26001元/平，涨至年末43468元/平，下半年【华润城】、【招商双玺】的入市拔升南山片区均价，同时【华晖云门】、【博林天瑞】等盘高价入市也在一定程度上夯实4.3万均价。,14年盐田区新房供应5.04万平，同比下跌31.9，其中下半年【中通半山半海】与【御景台雅园】开盘推升盐田新房供应面积，由于盐田新房成交量的持续几年低位徘徊，盐田区全年供销比1.13：1，库存继续走高，截止12月31日，新房库存达1612套，按14年月均去化39套来算，去化时间达41.3月，新房去化压力大。,14年盐田区新房成交面积为4.47万平，同比上涨38.82，新房成交自09年达到高峰后，成交量连续几年走低，12年至今新房成交量仍在低位徘徊。成交均价方面，10年多个豪宅别墅盘使盐田片区成交均价大涨后，多个刚需项目的入市使成交均价回归正常，14年盐田新房成交均价28253元/平，同比上涨44.87，成交均价较去年上涨较大。14年盐田区成交面积及金额成交第一名为【蓝郡西堤】，成交面积2.01万平，成交金额7.57亿元。,从14年各月新房成交面积来看，盐田区新房成交面积在12月成交较大，成交1.16万平，【御景台雅园】、【中通半山半海】在12月大量成交，推升该月成交大涨。成交均价方面，成交均价在第四季度成交开始下滑，12月份达到今年最低值。,14年深圳市商品房成交面积冠军为坂田片区的【佳兆业城市广场】，成交面积为17.14万平；第二名为宝安片区【领航城】，成交面积为12.17万平；第三名为龙岗片区【振业天峦】，成交面积为12.07万平。TOP10成交面积占全市总量的27.5。较去年下降2.8个百分点。分析TOP10各项目，除【中海九号公馆】外，其余项目均为刚需楼盘，分布在宝安、龙华、坂田片区，而其中【领航城】、【恒大国香山】、【联投东方】以超出片区均价破千元，成为片区标杆项目。,14年深圳市开发商商品房成交面积排名第一名为万科，成交面积为39.87万平；第二名为佳兆业，成交面积为30.16万平；第三名为招商，成交面积为19.25万平。TOP10成交面积占全市总量的37.3。14年深圳市开发商商品房成交金额排名第一名为万科，成交金额为98.38亿元；第二名为佳兆业，成交金额为75.75亿元；第三名为招商，成交金额为68.2亿元。TOP10成交金额占全市总量的41.6。,14年开发商商品房成交面积排名,14年开发商商品房成交金额排名,14年深圳新房成交均价屡创新高，部分片区由于标杆项目诞生，将片区价格平台形成跨越式拔升，其中明星片区如下：,14年全市二手房成交面积487.23万平，同比下跌53，政策利好促使11、12月二手房成交上涨较大，其中11、12月成交面积分别为53.29与74.17万平，占全年二手房成交量的26.2；成交均价26745元/平，同比上涨22.37，年初市场低迷，年中许多业主纷纷下调楼价，而随着第四季度楼市好转，均价逐步上涨，年末高位稳企。从片区来看，除盐田区二手房成交量较少外，其余5个片区成交量接近，龙岗、福田、宝安区成交面积破百，其中龙岗区成交量最高，为110.29万平，占全市二手房成交量的22。,从各片区新房与二手房的对比来看，关内片区二手房走量高于新房，其中福田罗湖片区二手房成交远高于新房，关外片区新房成交较二手房高，其中龙岗区新房成交占主流。成交均价方面，除宝安片区外，二手房整体均价低于新房，其中罗湖新房多盘入市价4万以上，而罗湖二手房以刚需为主，均价23万左右，新房均价与二手房成交均价差距较大，。,14年宝安二手房全年成交102.63万平，同比下跌31.3，前十个月成交低迷后，11、12月二手房成交面积大涨。成交均价方面，14年宝安二手均价24271元/平，同比上涨26.57，由于受前海规划利好等影响，宝中、宝安老城区二手房成交量与成交均价有较大上涨，而新房均价由于福永、沙井等片区成交占比较大，均价低于二手房成交均价，呈现一二手倒挂现象。,14年龙岗二手房全年成交110.29万平，同比下跌40.08，由于前三季度楼市低迷，以刚需为主打的龙岗区受政策影响较大，成交量同比下跌4成，跌幅为各片区最大。同时下半年政策利好对龙岗二手房影响受限，下半年龙岗区多盘的入市分流二手房客户，同时改善型用户的释放以及降息利好使得置业者更多考虑关内大户型的楼房。成交均价16560元/平，同比上涨23.94。由于龙岗区本身价格系数低，同时存在许多刚需需求，所以政策利好使均价上涨尤为明显。,14年福田二手房全年成交101.97万平，同比下跌30.47，是继龙岗二手房成交较大片区，从各月成交面积来看，930新政释放改善型客户需求后，福田二手房成交量在11、12月有明显的上涨，占比达全年总成交27.5。成交均价方面，福田二手成交均价33346元/平，同比上涨17.52，6、7月份的楼市低迷，多个业主降低房价以求以价换量，而新政的出台，使得业主对楼市前景乐观，纷纷上调房价。,14年罗湖二手房成交面积与均价,14年罗湖二手房全年成交73.14万平，同比下跌32.19，14年后两月成交面积有一定上涨，但涨幅较窄，年末多盘入市，新房分流罗湖二手成交。成交均价26253元/平，同比上涨26.37，年末【幸福里】走量较大，推升罗湖二手房均价走高，同时罗湖二手房比较老旧，加之刚需盘较多，一二手房成交均价较大。,14年南山二手房成交面积与均价,14年南山二手房全年成交86.13万平，同比下跌32.1，从各月成交面积来看，由于下半年楼市政策的宽松与前海概念升温，使得11、12月成交面积大涨。成交均价36019元/平，同比上涨20.59，二手成交均价最高，主要由于多个豪宅区二手活跃度高拉升整体均价水平，同时受前海规划的影响，南山区投资客占比较大，年初低迷的楼市，使得二手房成交均价在年中有较大跌幅，成交均价自7月陡升，第四季度处于高位稳企态势。,14年盐田二手房成交面积与均价,14年盐田二手房全年成交13.07万平，同比下跌20.6，成交均价22251元/平，同比上涨12.98。与其它片区二手房第四季度上涨不同，盐田区成交量今年一直处于低位稳企态势，同时成交价格也在2.1万左右徘徊。,14年前三季度楼市低迷，受政策影响更大的二手房成交也并不理想，虽然第四季度楼市好转，但前三季二手房成交积弱难返导致14年二手房成交量较去年下降较大。年中部分业主下调放盘价以求走量使成交均价有一定下滑，但年末的政策利好又将房价推升至高位，全年成交均价有一定上涨。,14年全市商业成交面积50.09万平，同比下跌5.54，成交均价34714元/平，同比上涨4.2。从各月商业成交面积与均价走势来看，7月与12月全市商业成交量有较大上涨，7月【壹海城】、【理想城】、与【SCC中洲控股中心】三盘成交大涨，12月【金地国际公寓】入市推升当月成交面积走高。成交均价方面，14年商业成交波动不大，均价在3.5万左右徘徊。,14年各片区商业成交量除罗湖成交量较少外，其余片区成交占比均突破10，其中成交第一的为龙岗，商业成交15.50万平，占全市总成交量31，福田第二，成交8.78万平，占全市总成交量的18，【深业上城】、【京基滨河时代】等多个豪宅盘助推福田成交。,数据来源：备案数据（含商务公寓）,14年全市二手商业成交面积36.38万平，同比下跌4。从各片区一二手商业成交比来看，罗湖二手商业成交占主流，而龙岗与盐田区一手商业成交占总商业成交的绝大部分，其中【万科广场】、【远洋新干线】等多个一手商业项目供应，推升龙岗片区一手商业成交量，而盐田片区二手商业较少，【壹海城二期】入市，使得一手商业成交量占比大。,数据来源：备案数据（含商务公寓）,14年商业成交主力片区为关外宝安、龙岗两区，成交占比高达87%，龙岗区商业成交占比过半，其中【远洋新干线】、【中信龙盛广场】【招商花园城】商业大量成交所致，而关内商业成交占比较少，【壹海城】成交推动盐田占比排全市第三。近年来，关内人口外流出关外，催生宝安