大庆市房地产市场研究报告概述

,大庆市房地产市场研究,大庆城市概况,房地产市场情况,客群定位,目录,大庆市概况,大庆，位于黑龙江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市，是中国最大的陆上油田和重要的石油化工基地。五十年来，累计为国家贡献原油二十多亿吨，上缴利税一万七千亿元人民币，出口创汇五百多亿美元；先后荣获联合国迪拜改善居住环境范例奖和中国人居环境范例奖，并获得中国内陆首家“环保模范城市”。,区位交通大庆位于哈大齐工业走廊中轴，东距哈尔滨、西距齐齐哈尔都仅有两小时车程。境内滨洲、通让铁路交汇，连接哈大齐三市的G015国道等公路网已经形成，大广高速公路正在紧张施工建设当中。基本形成了以大庆为中心的“T字型”两小时经济带。通过滨洲铁路，从大庆可以到达蒙古和俄罗斯，经松花江黄金水道也可直达俄罗斯，地缘和区位优势明显，是亚欧大陆桥的中转站和黑、吉、内蒙古三省区的交通枢纽。行政区划大庆市现辖萨尔图、龙凤、让胡路、红岗、大同等五个行政区和肇州、肇源、林甸和杜尔柏特四县。总面积2.1万平方公里，其中市区5107平方公里。人口概况目前，大庆市非农业人口136.8万，占全市总人口的49.3%，农业人口140.43万，占全市总人口的50.7%，城乡人口比为100：103，家庭总数达到了96万户，户均2.89人。男女性别比为102：100。气候条件大庆市地处祖国北疆，四季气候分明，年平均气温4.7摄氏度，无霜期134天，日照2658.1小时，年降水量351毫米，蒸发量1421.6毫升。气候总体特征为：冬季寒冷有雪；春秋季风多。,大庆市概况,大庆多元化经济格局渐行渐近大庆经济根基在油，大庆的发展繁荣得益于油。经过50年的开发建设，一枝独秀、一柱擎天的产业格局正在悄然发生变化。2009年，全市经济总量达到2120亿元，同比增长12.1%。三次产业分别实现增加值80亿元、1730亿元、310亿元，同比分别增长13.5%、11.5%、16%，三次产业结构比为3.8:81.6:14.6。,描述产业发展阶段性特点，可概括为八个要点,是石油经济支柱作用依然强劲,是石化产业已成为接续产业的重要力量,是地方工业地位作用及贡献份额不断加大,是高新技术产业比重虽小但厚积薄发优势明显,是农副产品加工业牵动作用进一步加强,是装备制造业蕴涵着巨大的发展潜能,是农业基础设施建设不断巩固,是第三产业发展速度快潜力大,大庆经济发展及产业结构与其他城市对比分析,经济总量稍小人均较强，产业壮大的任务还很艰巨,产业结构比较单一，产业优化的压力依然较大,投资率相对较低，预示着投资仍有很大增长空间,商贸流通规模不大，产业发展的内生性动力相对落后,经济外向度不高，产业调整的外部推力不够强劲,可支配财力不多，产业升级的基础相对有限,大庆新城三大优势,道路：对东风新村纬三路、纬四路、纬五路、纬八路、纬九路、纬十路、经五街、经九街人行道、中宝路，以及市政府周边的政府东街、政府西街、人民东路、人民西路、文华街、纬一路、体育街共十六条街路进行改造。,城建：为巩固“三城”创建成果，提升城市形象，维护油田产能建设，消除安全隐患，市政府开展了油田矿区环境综合治理工作，对全市范围内影响油田产能建设及市容观瞻的建筑物及其它构筑物进行拆除。本次治理共拆除68处违章建筑，总面积达2.2万平方米。,地产：近年来，大庆市把房地产业作为重要经济支柱产业来培育、扶持和发展，房地产业已成为改变城市面貌、改善人居环境、提供就业岗位、增加财税收入的重要支柱产业。在规范交易行为、繁荣活跃商品房市场、二手房市场、租赁市场的同时，积极做好房地产契税、营业税的前置把关、评估、征收等工作，有效杜绝了房地产税源的流失。,大庆城市概况,房地产市场情况,客群定位,房地产市场情况,住宅项目信息,让胡路区,大庆片区-让胡路区,4500-6000元/平米,萨尔图区,4500-6000元/平米,大庆片区-让胡路区,让胡路区解析：让胡路区为大庆市主城区之一，是大庆的西城区，素有科研、文化中心区之称。位于市境西北部，东与萨尔图区、红岗区接壤，南与大同区相连，西与杜尔伯特蒙古族自治县分界，北与林甸县毗邻。,大庆片区-让胡路区,让胡路区均价5500元/平方米,世奥中心这个项目创造了大庆的三个“高度”大庆第一个城市综合体；大庆第一高楼和大庆第一的销售速度，。世奥中心、世奥SOHOA座和世奥SOHOB座等三栋建筑组成了大庆第一个城市综合体。大庆本地最高建筑不能超过99米，世奥中心的主体建筑高99米，如果再加上主体建筑上面的造型，世奥中心的实际高度为103米。20天销售1200套,世奥中心,大庆片区萨尔图区,萨尔图区解析：萨尔图区是大庆市的旅游窗口。风光旖旎的儿童公园，园内各具特色的游乐项目、波光粼粼的湖光水色，让人流连忘返。宽广、整洁的时代广场，占地面积146公顷，内有雕塑喷泉，鲜花烂漫，草木茵茵，成群的鸽子起落盘桓，夜晚则是灯的海洋，成为民居假日、饭后休闲的好去处。,萨尔图区均价5500元/平方米,大庆片区萨尔图区,怡水湾,怡水湾居住小区用地位于大庆市东城区五湖地区，用地东侧为生态科技园2号路，西侧为生态科技园1号路，南侧为校园北路，北侧为规划居住小区，规划总用地面积约12.76公顷。怡水湾居住小区修建性详细规划方案充分利用西侧邻近滨洲湖的现状条件，在沿生态科技园1号路一侧布置小高层住宅，同时合理组织空间与景观，形成高低有致的空间格局。住宅形式为小高层、多层住宅，层数为6-16层，公共建筑为2-3层。总建筑面积约18.25万平方米，容积率1.35，建筑密度15.61%，绿地率36.21%。,唯美主邑,唯美主邑居住小区北邻环城路，南侧为规划十三号路，东侧规划十四号路，西侧为经三街，总规划用地面积约26.62公顷。主要技术经济指标：总建筑面积约42.36万平方米，其中以高层多层为主。容积率1.386绿地率37.2%建筑密度18.81%,唯美主邑,典型户型,香逸名苑二期工程位于大庆市兰德地区，东侧为规划五号街，西侧为规划六号街，南为香逸名苑一期工程，北侧规划六号路。总用地2.08公顷，总建筑面积4.2万平方米，容积率2.0，建筑密度24.1%。,香逸名苑,香逸名苑,典型户型-三室两厅一卫,瀚城国际,瀚城国际特区，背倚世纪大道，依偎三永湖浩瀚美景，构成一个相融共生的城市中央公园。488万平方米国际居住特区，包含270万平方米水域住宅产品类型以18-28层高层住宅、6层多层住宅、4层花园式情景洋房和联排低层住宅为主。瀚城国际特区将分为南北两岸，北岸以中心广场为界分为东西两个居住小区，西岸为一独立居住小区，西南岸紧邻大型休闲绿地，规划为高级住宅区，南岸开阔片区以休闲绿地为中心建设俱乐部经济综合区。,瀚城国际,大庆片区五湖新区,五湖新区,五湖新区板块：五湖新区将成为集“高质量的生态环境、高品位的城市风貌、高水平的基础设施”于一体的高科技现代化生态园林城区的典范，实现“组群组团布局、绿色空间分隔、快速通道相连、湖泽水系相通、森林草原环抱”的规划结构形态。五湖新区将通过5-10年时间的规划建设成为集“高质量的生态环境、高品位的城市风貌、高水平的基础设施”于一体的高科技现代化生态园林城区的典范。,大庆片区五湖新区,市场情况,2010年1-2月份，大庆房地产市场运行平稳有序，共办理各类房产交易3452件，面积33万平方米，交易额9.96亿元。交易平均单价为3018.72元。2010年1-2月份，大庆房地产市场运行平稳有序，共办理各类房产交易3452件，面积33万平方米，交易额9.96亿元。交易平均单价为3018.72元。其中增量房2295件，面积23.54万平方米，交易额7.7亿元，存量房1157件，面积9.46万平方米，交易额2.26亿元；办理房产抵押3119件，面积38.64万平方米，交易额8.06亿元。共收缴税费3150.25万元，其中契税2614.86万元，规费535.39万元。三项收费指标同比增长分别为32.51%、30.09%、45.76%。房地产市场总体保持平稳快速发展的态势。,市场情况-区域市场开发量对比分析,如图所示06-08年大庆房地产开发量迅猛增加，说明房地产市场正处于快速增长期；在08年的573万m供应量中，包含08年土地放量250万m，07年后续开发量223万m，及油公司经济适用房100万m。08年实际土地放量低于07年。,市场情况-06-08年大庆房地产开发量,从上图可看出，大庆房地产开发主要增长量在西城区，主要以围绕在区域中心的大盘为主；而东城区的房地产开发量一直处于有条不紊的良性增长。在大庆市的市政规划中，东城区的规划建设一直是重点，在06年的规划中以完善东城区的区中心建设和继续规划/开发滨洲湖和黎明湖为重点，07年则是把规划重点完全转移到了滨洲湖和黎明湖北岸的开发和建设上，进入08年的规划，三永湖区域成为市政规划开发的重点工程，因其既比邻区中心、生态环境又优美，且地块规模庞大。开发完成后既得市区的繁华，又得地块自身的优美环境，将是在06年、07年的规划基础上进行完美超越与城市价值提升。成为大庆房地产市场发展的风向标，成为大庆市的名牌区域。而西城区的规划建设在07年急剧猛增的原因，是由于像奥林国际公寓、银亿阳光城这样的超大项目进驻所导致的，而进入08年的开发量继续增长也是这几个项目的后续开发所造成的。,市场情况,市场情况-整体市场销售价格对比,从上表可以看出，近三年房地产销售价格呈现高低高的增长趋势，具体原因如下：06年大庆房地产市场供应量严重不足，市场需求巨大。07年所开项目多位于规划开发的新区，配套不足等因素制约了价格的提升。例：滨洲湖北岸的八个项目均价多在24002600元m之间。08年价格上升主要是由于所开项目多位于市区内，且环境优美，临近商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。例：维也纳音乐花园等项目临近新玛特、三永湖风景区，均价3200元m。,市场情况-整体市场销售价格对比,单位：元/m,市场情况-区域销售均价对比分析,07年东城区整体均价同06年一样低于西城区，主要是由于所开项目多位于距离市中心较远、配套较落后的了滨洲湖地区。如果不包含政府调控的低价项目澳龙新城，那么08年东城区的销售均价赶超西城区，主要是由于东城区08年新开项目多位于市区内生活、商业配套较为完善的地段，加之市区内待开发土地已经所剩无几，稀缺成就了价值，提升了价格。,市场情况,单位：万平米,市场情况-整体市场去化量对比,由以上对比可以得出以下结论：07年去化面积相当于06年的近两倍。不仅是市场消费热情高涨的原因，更是由于符合大庆市民生活水平的新房地产开发需要的剧增，导致开发量增加；08年度上半年去化量虽仅为42万平米，主要是由大庆的地理气候环境所决定的，春节后的3、4月份气温低，多数项目还无法动工，仍处于前期筹备阶段，尚未进入销售阶段。进入5月份以后才开始进入销售预热期。但此时也正是比拼期房地段号召力的阶段。,市场情况-整体市场去化量对比小结,去化率=当年销售面积：当年土地供应面积,市场情况-区域市场去化率对比,如图可以看出06年东、西城区销售率基本持平。而07、08年东城区销售率明显高于西城区，主要原因是不仅东城区开发量稳定，而且多为环绕在市中心且周边的生态环境优良的项目，故能受到市场青睐。进入08年销售率较低是因为，大多数项目或仍在前期筹备中，或还未取得预售证，因此大庆市的房产去化高峰将会在8、9月份体现出来。,市场情况-区域市场去化率对比小结,2006年销售情况统计,2007年销售情况统计,上表显示，07年的销售率虽低于06年，但总销售量明显高于06年；进入08年期房地段号召力和价格（利润）增长将成为本年度的看点。,2008上半年销售统计,注：以上已开发商品房194万为06年后续项目供应量及07年新开项目的供应量之和。,市场情况-06-08年度销售统计,经过上述的统计分析，我们可以得出如下结论：一、大庆房地产开发量正在稳步增长，东城区市场处于良性发展阶段；二、对比06、07年销售量可以看出，销售总量呈现上升态势；三、07年由于供应量、项目位置的影响，致使总体销售均价小有回落；四、由于东城区新开项目多位于所剩无几的市区成熟地块，并且多数项目比邻生态环境优良的区域，故08年东城区房地产的综合指数（即价格、去化率）将超越西城区。成为全市的关注亮点；五、在所有大庆人的心目中，东城区在环境规划、生活方便性及居住感受三个方面均好于西城区，因西城区首先是矿区，然后才是居住区，环境污染及城市建设的落后，使得大庆东西两城的消费格局呈现出“西城区的消费者可能会到东城区买房，而东城区的消费者决不会到西城区买房”这一特性。,市场情况-06-08年度销售统计小结,大庆城市概况,房地产市场情况,客群定位,客群定位,由于大庆是一个资源型城市，有其自身的地缘特殊性。首先，在吸纳客户群的档次上，不应仅把目标定位于高端客户群，还应吸纳大量中端客户群和部分低中端客户群；此吸纳手法可通过社区组团划分来进行区割。其次，从地缘上讲，目标放在大庆全市、城市周边区域；再次，从置业角度上讲，吸收养老度假、再次置业、首次置业、投资置业、异地商居置业等；最后，从客群所能接纳的总价范围上讲，小户型为2555万；中等户型为4080万；大户型55110万；服务式公寓为3570万；叠/联别墅为120180万；独栋别墅为200350万。,客群定位,客群定位,客户购房时考虑的因素,结论：价格依旧是消费者购房最敏感因素，其次是地段与环境。,客群购买目的,度假/养生,游玩,疗养,炒卖,常住,投资,商居,提高居住品质,改善居住环境,出租,本地工作,商旅工作,客群定位,购房目的以首次置业及二次购房改善居住环境为主。,客群定位,客源分析,以下将对1.商业、商务综合体；2.临街商业；3.高层住宅与酒店式公寓；4.多层住宅；5.联排/叠拼别墅；6.独栋别墅；7.小型独栋生态办公楼；8.公寓式酒店；9.会所；10.社区公建，进行建筑设计及单体内部布局建议。,关于建筑设计建议,商业、商务综合体，位于社区西北方向，与正大方盛隔路相望，邻近区中心和大庆CBD金融街。建筑形式采用联体结构，中间建筑为韩式百货商场，两侧分别为通廊式办公楼和5星级酒店。根据国际惯例，三种业态形式不仅外部联体，且内部可相同。通廊式办公楼外配景观电梯。通廊式办公楼和5星级酒店总层数控制在25层以内。,1.商业、商务综合体,据统计，大庆06年在餐饮消费上近27个亿，站到居民消费总额的13%，居第一。并且大庆餐饮市场的韩式菜肴并不正宗，只是以常见的韩国小吃为主，并无体系。因此本案商业宜打造风情街：以韩国、东南亚为主的餐饮，兼备娱乐和其他服务业功能，采取定向招商。此举不仅提升项目气质，而且也丰富大庆餐饮市场。,2.临街商业,由于社区南部为高尔夫区域，此区域为独栋别墅密集区域，但高层建立与此，不仅影响别墅采光，自身又与热电厂呈平视状态，影响自身去化。因此，在原有规划基础上建议删除此区域的高层开发，删除后高层开发量减少近1/4。另外，高层楼层数尽量控制在22层以内，小高层控制在17层以内。,3.高层住宅与酒店式公寓,酒店式公寓建筑设计，不得过于传统、死板，大面积的采光窗和小面积南向观景凸阳台（不封闭），是其感官形象的重点。配与内部的精装修与物业服务，将是大庆居住的一个新起点。也可采