宁波第一豪宅·新海景花园提报179P.ppt

PART.1：楔子缘起,阿凡达启示录,詹姆斯卡梅隆继泰坦尼克号之后全新超越之作！,是什么使阿凡达获得如此成功？,截止目前，全球票房突破16.2亿美元，位居全球历史票房第二名，直逼泰坦尼克号。国内票房异常火热，一票难求，票价网上最高被炒到600元/张，史无前例。尖刻的外媒一边倒地好评如潮，取得了票房与口碑的双赢。,大牌导演：一个有着超凡市场号召力的品牌导演詹姆斯卡梅隆继泰坦尼克号之后，詹姆斯卡梅隆，这位从无败笔的导演将才华与想象力发挥至极致。,震撼剧情：一个前所未闻的故事，运用最先进的技术呈现出了一个超乎想象的世界潘多拉星球、纳美人、奇异的生物、最先进的3D技术、震撼的场面与戏剧化的效果。,关于本项目的对位思考：,大牌导演,詹姆斯卡梅隆,震撼剧情,阿凡达影片,品牌号召+超常产品=成功,PART.2：品牌与项目,品牌视角：豪宅制造专家,雅戈尔品牌18年沉淀豪宅世家领导者雅戈尔深耕宁波18年，已成为宁波房地产市场中最具影响力的领导者，其本身就给市场制造了很多期待。在客户群体的心目中已形成顶级豪宅的感知。,宁波市场对雅戈尔品牌的认知：,雅戈尔的豪宅之路：,多种风格尝试，走向多元化精品豪宅,湖景花园：苏格兰风情,海景花园：现代简约,香颂湾：西班牙风格,锦绣东城：现代简约,香湖丹堤：地中海风情,钱湖比华利：北美风格,都市华庭：北美风格,产品不断创新超越，深刻践行“品质地产先行者”理念,雅戈尔的豪宅之路：,香颂湾：超越独栋建筑空间的联排别墅1）12-15米的大开间，超越传统独栋别墅；2）宁波首次双首层设计，南北双庭院；3）赠送超大面积3米层高地下室；4）地下室平面仅低于地面0.9米，宁波首创。,都市华庭：划时代原创，再次超越独栋舒适的联排1）宁波别墅首创层层双开间设计，共有6开间朝南的优势；2）9米面宽10米短进深的技术性空间突破；3）客餐厅全部朝南设计；4）顶层的整层奢华主卧设计，整个空间全部为主人的主卧区。,海景花园：“宁波第一豪宅”，至今无人打破的标杆1）绝版的位置、广阔的江景视野及最大程度地利用江景，奠定了海景花园水岸名宅的至尊地位；2）户户江景；3）顶级精装修豪华大户型；4）BoutiqueClub集皇室居住氛围、自由交际空间、满足尊荣个性于一体，采取VIP会员制，保证业主私人专享；5）智能化采用了国际上最先进的4C技术。,结论雅戈尔“特权地产价值体系”从产品层面到完全不同的圈层特权层面，雅戈尔彻底甩开并超越了竞争者，建立了完全不同的豪宅品牌价值！一个新的起点：一个正在影响世界的豪宅品牌，在本项目的实践中，雅戈尔将再次梳理自身高端资源体系及建立新豪宅标准，持续地为高端客户注入易于识别的高端品牌价值。策略启示：传承和超越，绸缪已多时！,项目视角：历尽非凡而来,三江三园，风物宝址坐镇新三江口，全宁波仅有的顶级住宅“处女地”世界级的生态江岸线，演绎新海景花园无法错过的精彩三江三园：新三江口、永丰滨江公园、浮石公园、姚江花博园浓荫的永丰北路：路旁遍植的樟树，浓密而繁盛,城市资源集聚的超级地王排它性：城市要素独占作为宁波老城区的“无冕地王”，本项目周边汇聚了都市顶级资源，江景、园景、浓荫、宁波大剧院、学校、医院等汇粹。稀缺性：城市仅有的低密度、低容积的纯高端居住用地本案是永丰路一线江景住宅用地的最后的收官之地，宁波城市中心仅有的1.4低容积率。关键词：稀缺（自然与城市双重价值）,结论“大器，绝无仅有的无价至宝”对于宁波这样一个高速发展中的城市来说，少有一个项目占有城市环境与自然环境的双重先天优势至如此的极致，这样的奇迹将很难再次发生，它将成为城市发展史上的惟一。既然是惟一，其价值无法比较。,PART.3：市场研究,如何打造超越“宁波第一豪宅”海景花园的顶级产品，树立宁波豪宅新标杆。,向本源回溯，再造极品。,三江口板块绝版；东钱湖板块资源“豪宅”鄞州新城板块城市“豪宅”高新区板块城市“豪宅”新三江口板块占据自然与城市双重价值稀缺型城市豪宅，将狙击以东钱湖、九龙湖为代表的资源型郊区别墅和鄞州板块联排类型别墅。新三江口将成为2010年的热点板块。,宁波“豪宅”之辩：,四大豪宅板块齐发：,2010，新三江口豪宅角逐年,大户型豪宅稀缺性减弱,竞争之辩：,总体量愈40万平米,2010年部分入市豪宅项目,20000,30000,40000,45000,50000+,150,350,400,250,200,300,15000,450,500,1,2,3,4,5,7,面积（元/平米）,单价（元/平米）,3,4,8,1,2,3,江南一品,4,雍城世家,7,日湖花园,ART蓝海平层,卡纳湖谷,九龙湖畔,5,7,比华利,ART蓝海,海景花园,4,雍城世家高层,3,江南一品平层,6,8,高层,别墅,25000,35000,6,7,550,600,650+,价格：宁波市场中，项目越高端，其溢价空间越大,宁波豪宅市场现有的供求关系被打破，市场存量加速消化，供不应求进一步促使价格上涨，豪宅升值趋势进入快速明朗的通道。别墅售价区间为：1.7-4.5万元/，高层售价则主力集中在1.4-4.6万元/，约是目前普通住宅的2-3倍。,价格：豪宅升值趋势进入快速明朗通道,客群之辩：,投资型：豪宅的资源稀缺性造就了投资热宁波的外向型的经济模式汇集了大量制造业、外贸业富豪。外向型经济引发了高端豪宅的投资需求，这种需求在大量释放。根据一份调查数据显示，2009年宁波千万级富豪数量为12000人，亿万富豪为760人，而按照西方经济学家的观点，80%的社会财富向20%的群体聚集。豪宅=资产+财富；购置豪宅的动因=标签+保值+收藏。,自住型：郊区资源型别墅客户的“进城”趋势高端客户在经历过郊区化的别墅生活后，多元化的需求促使这部分高端客户重新回归城市路线。,结论定位方向：城市顶级奢侈品豪宅品牌视角：雅戈尔豪宅专家雅戈尔豪宅品牌及路线，品质地产的先行者，软性圈层特权价值体系建立项目视角：历尽非凡而来的“地王”三江三园，风物宝址，汇聚都市顶级资源的无价至宝市场视角：在一个没有真正意思豪宅的市场新三江口豪宅板块将由雅戈尔奠定，市场的高端需求趋势及豪宅的溢价能力需求,结论启示2010年雅戈尔登峰之后再造极关键词：超越海景花园新海景花园，从案名上来看，雅戈尔置业对本项目的期望可以看得出来，雅戈尔将再次以超越的精神打造本项目，力图突破、超越“宁波第一豪宅”：海景花园。我们需要返回项目，进行产品内检、解读，剖析产品的超越性究竟何在？,站在发展商的高度看项目：,PART.4：产品解读,在产品解构之前，首先界定一个概念：,大平层与别墅完全不同平层大宅是传统别墅的华丽超越,平层豪宅不是别墅：在平层空间、景观视野和居住私密性上，拥有比别墅更加舒适的体验和更加纯正的气质。平层豪宅是别墅的华丽转变：在对室外环境、建筑外型、建筑品质、户型面积以及配套设施等高标准要求下，平层豪宅对内部空间的革命性创新，取消了别墅垂直交通功能、内部空间更加统一、合理。相比于别墅，平层豪宅是低调、内敛和自然的奢华。,平层豪宅是投资价值升值最快的物业福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层豪宅占据了榜上的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点。作为一种新的建筑形态，平层豪宅在国内的房地产市场上逐渐呈现流行趋势，绿城御园（北京）、银泰中心（北京）、汤臣一品（上海）、济南路八号（上海）、绿城留庄（杭州）、九树（杭州）无不惊艳业内外，成为令人瞩目的城市焦点。据悉，英国前首相布莱尔、比尔盖茨、李嘉诚、李连杰等顶级投资玩家投资和购买的均有平层大宅；这种居住方式不仅舒适，更有利于他们的私密会客、宴请等社交活动。也就是说，平层大宅为居住者搭建了一个私人社交平台，而这正是别墅不能给予的。,产品深入解读,宁波老城区仅有的低密度、低容积豪宅不可再生：老城区稀缺性地块，具备不可再生与不可比拟性。低容积：2#、3#地块容积率为1.4，可谓是宁波老城区仅有的低密度、低容积豪宅。两大巅峰产品：大尺度规划为平层大宅与别墅。仅144席：平层大宅58席，别墅86席。,超越传统建筑布局的空间生态：以生态型社区为设计目标。超越：空间布局以姚江为借景支点，充分注重江景对社区的影响，形成西高东低、层次分明的规划体系，超越了一般住宅对水景的纳入。景观互动：水体引入增加社区景观的丰富性与永丰北路绿植、滨江公园、姚江景观的互动与借鉴。463米：直面千里姚江，建筑沿江线长达463米。,“四位一体”自然资源渗透系统自然第一重：千里浩荡姚江自然第二重：滨江公园自然第三重：樟树浓荫的永丰北路自然第四重：社区内部景观体系四重自然系统层层渗透，影响着高不可攀的豪宅对资源的占有。,第一重景观,第二重景观,第三重景观,第四重景观,本案,2000米世界级全景江岸线,230米壮阔姚江,后花园80万平米姚江大境144席私享,精装豪宅更凸现豪门气质从上海等发达城市看，精装修已成为高端楼盘的大趋势，逐渐形成衡量楼盘品质的又一大指标，精装修更容易表现楼盘的档次和风格。超级富豪在追求豪华、舒适、私密性强的住所方面有着共同爱好，精装修更能有效彰显豪宅的气质。高端楼盘精装修在宁波已得到了市场顶级客群的普遍认同。统一精装修有效地保障高端客户的生活品质，节约人力。留有足够的软装修空间，可保障装修的个性化。,中国十大奢侈豪宅均采取豪装檀宫（上海）、汇景新城（广州）、金海湾花园（深圳）、东山堂（北京）、紫园（上海）、香蜜湖1号（深圳）、玫瑰园（北京）、珠海高尔夫山庄（珠海）、紫于山庄（北京）、绿宝园（上海），此外还有贡院6号、星河湾不一而足。,平层豪宅：超越别墅的空间,超越一：高层全江景布局摈弃传统的南朝向板式高层模式，采取点式住宅与东西向建筑模式，所有住宅均面向姚江。做到户户观江景，朝东景观面达20.7米。标准层高3.3-3.5米，大尺度层高，加大生活的舒适性。高层架空层达6.1-7.2米，大尺度引入景观。,超越二：一层一户，独享两部电梯,超越三：360全景采光,超越四：超高得房率,，,除去两部电梯及消防，全为套内使用面积，加之赠送面积，得房率几近100%。,赠送一半面积,朝东全落地玻璃窗设计7.5米朝江面的60.7平米会客厅，附带弧型大飘窗主卧12.9米观江线，近26.5平米大尺度观景阳台观景面达12.9米的38平米朝江餐厅,超越五：超越独栋建筑，宁波首创26.3-27.4M大面宽、20.7M进深的物理空间,超越六：在舒适性、私密性、景观性上完全超越独栋围合的私密性：围合式的空间构筑了宁静、私密的氛围，传递了专属性、领域感的中国传统庭院居住情节；相比于别墅的安全性缺乏，有着突破性的进展。开阔的景观尺度：360的采光面、20.7米的江岸景观面，大面积的空中阳台，绝无仅有的视觉震撼是别墅无法体验到的。极致的舒适性：1）、在同一平面将别墅的内部空间架构完毕，内部流线畅通；2）、并且取消了别墅的垂直交通功能，减少了不必要的面积浪费；3）、更避免了别墅各层辅助功能设施缺乏共享性的特点；4）、由此，内部功能更加统一、合理，大大提升了内部的便利度和舒适度。相较于别墅，本案平层大宅在诸多方面已完全超越了别墅的居住体验。,核心价值“一层一世界，超越别墅的空间”超越了海景花园292-378平米的空间格局；海景花园为三梯两户，新海景花园的一层两梯一户在空间舒适度、私密性上，以及得房率上已超越。在空间性上，新海景花园超越了海景花园。超越海景花园的平层豪宅大作。,电梯别墅：有才算墅,别,突破一：一席独占五层，层层大平板设计，专属电梯，突破传统别墅的空间突破性：与别墅相比，电梯别墅的有时在于空间的突破性，一席独占五层（地上四层、地下一层），业主的可利用空间大，使用面积大。稀缺性：实现宁波老城区极难实现的单户五层叠加的低密建筑。电梯通达：中间套型两梯两户，边套一梯一户。,突破二：中间套型高附加值，大面积赠送，双首层、前庭后院设计，层层露台或阳台,后院独门独院,前庭,阳台,阳台,露台,露台,6#-10#户型,内院,内院上空,采光窗,突破三：中间套型空间亮点之内院设计,内院设计：属区域内独创设计，成为中间套型的空间亮点，提高了产品的舒适性，也增加了建筑单体的采光机会，解决了产品进深过长造成的采光不足劣势。采光窗：增加了二层的采光机会。整体来看，一层的采光面相较于二、三、四层要小一些。,突破四：边套户型超越独栋奢阔，三面采光，270观景，1-3层三开间朝南，总11开间超南,11#东首户型,一层,三层,二层,四层,突破五：四层整层豪华主卧设计，尊享主人私密,奢华主卧区,奢华主卧区,奢华主卧区,6#-10#西首户型,11#西首户型,12#-17#西首户型,核心价值“一席一天地，有别大墅”电梯低层在空间尺度的突破上，完全达到了别墅级的享受，尤其是边套户型，在开间、采光、功能布局、景观内外互动上完全达到了独栋别墅的享受。一席独占五层的空间格局在宁波老城区内已难觅其踪，正是由于产品的稀缺性及产品的空间突破性，电梯豪宅必定将成为项目耀眼的明星产品。,对海景花园的超越性物理空间：一层一户在舒适度、私密性、得房率上对三梯两户（海景花园）的超越。江面宽度：海景花园的江面宽度不及新海景花园。咸淡不同：新三江口水流冲击使得海水变淡。安静程度：海景花园地处闹市，其安静程度不及新海景花园。植被密度：新海景花园周边的植被密度优于海景花园。,总体来看，新海景花园的超越性体现在：,无可比拟的新海景花园是真正的顶级豪宅吗？,集合的优势能在整体性上超越海景花园吗？,顶级豪宅的核心价值在于“稀缺性+高附加值”，三者缺一不可；每个豪宅都是高附加值产品,顶级豪宅的核心价值,资源的稀缺性,产品的稀缺性,城市资源,人文资源,产品创新,品牌界定,极高的附加值,产品附加值,服务附加值,自然资源,配套附加值,本案成为顶级豪宅的三大重点,产品附加值,服务附加值,配套附加值,稀缺性具备后，必须赋予产品极高附加值,地热、全新风空调系统,1、产品附加值一：打造前沿科技豪宅,减低楼板撞击声压,浮筑楼板建筑技术,1、产品附加值一：打造前沿科技豪宅,霍尼韦尔顶级智慧家居技术,国际顶级智慧家居系统,1、产品附加值一：打造前沿科技豪宅,中央吸尘系统,1、产品附加值一：打造前沿科技豪宅,容入艺术品概念,人们对商品的最高评价就是将其与艺术品相提并论。纯正的血统、领先的理念、繁复的工艺、丰富的内涵（顶级品牌的内部装饰）。,1、产品附加值二：精装修的优化建议,新海景花园业主纪念版名窑定制品,纪念版镇宅之宝,1、产品附加值二：精装修的优化建议,建议别墅做精装修,趋势：全国各大城市热销的别墅中，有很大的比例都是精装修别墅。提价：精装修更能提升产品的附加值，从而提升项目的售价。规避劣势：可以通过技术手法规划别墅大进深带来的问题。保障品质：统一精装修有效地保障高端客户的生活品质，节约人力。,1、产品附加值二：精装修的优化建议,2、配套附加值：,私人金融服务（外资银行）运动健身机构健康顾问机构（私人医生、养生）,在常规的社区安保系统、插卡电梯、进口密码锁等硬件设备之上，创造使馆级的安全性，保障富豪的居家安全性。采取专业保安公司与物业公司分开管理。,使馆级安全防护,“中南海”警卫专业保安公司,保安升为警卫,3、服务附加值一：,引入国际金钥匙物业联盟与香格里拉大酒店联动金钥匙（Concierge），满足豪华场所的贵族们的最高端需求。1970年，成立“国际金钥匙大酒店组织”，目前已拥有34个成员国。,新海景花园，首次于豪宅领域引入国际金钥匙物业联盟！,3、服务附加值二：,使馆级生活服务,机要级私人邮件保管递送服务大容量、超私密性专属邮箱,使馆级私密保护,3、服务附加值三：,与浙大(MBA研修班)联动，私享定制教育可与浙大MBA研修班进行合作，由开发商统一向浙大支付一笔费用，业主（房产证拥有人）可享受定制的终生制教育。豪宅不是简简单单的钢筋水泥，而是一种生活方式，是一个综合的、有生命、文化与灵魂的建构。冷眼旁观：灵魂缺少的宁波豪宅。“豪”在内？抑或“豪”在外？文化是奢侈品的灵魂，豪宅亦如是；建立新海景花园的文化圈层。,3、服务附加值四：,建立豪宅文化,建立了豪宅文化体系，精神的溢价使之能获取更大的空间通过对项目文化/精神层面价值的打造能够获得更大的溢价空间，能够获得宁波高端客户更大的认同。,价格厢体模型,精神溢价,精神溢价能获得更大的空间,产品溢价,价格下限,结论“科技+国际化尊贵服务+豪宅圈层文化”项目的附加价值体系形成；关键词：科学的、国际的；在极致的产品硬件之外，极致项目的软性服务价值。,+,极致的产品硬件,极致的软性提升,雅戈尔的新豪宅标准,？,在一个没有真正意思豪宅的市场中，没有标准是豪宅标准诞生的最佳土壤,这个城市标榜“豪宅”的产品如过江之鲫，但是，这个城市从未对城市豪宅给出一个硬性的标准，即使已经出现一些普通人心目中天价的产品，也无法拥有完整而令人真正信服的城市豪宅标准，这个市场需要一个规则制定者的出现，为城市豪宅正名，为阶级与圈层的诞生给出一个合理的范畴和理由。,新海景花园就是一种用来定义标准的产品,生成新海景花园量身定制的顶级豪宅标准：,NO.1：最优化城市资源体系宁波老城区仅有的低密度、低容积收官之地/人文渊薮的永丰北路/大剧院/学校林立,NO.2：最优化自然景观体系三江三园/永丰北路樟树浓荫/463米江岸景观拓展面/2000米世界级江岸线/80万平米姚江大境,NO.3：最优化产品价值体系两大巅峰产品/一层一世界的平层豪宅/一席独占五层的电梯别墅/完全超越与突破性的空间/顶级精装标准,NO.4：最优化私属服务体系豪宅客群特有的配套服务/使馆级安全防护/使馆级生活服务/使馆级私密保护/与浙大互动,NO.5：最具影响力豪宅品牌,新海景花园五宗“最”,至此，我们认为新海景花园，如同詹姆斯阿梅窿继泰坦尼克号之后的巅峰超越之作，阿凡达，公元2010年，雅戈尔，将再次呈现极致的突破自我之作，那么，这样一个拥有五宗“最”的产品应当是,姚江大境藏龙之地使馆级城市顶尖豪宅,新海景花园定位：,项目传播案名建议：,藏龙,从资源看，“龙藏大泽”，龙，必生于有水之处，千里姚江畔，是对项目资源极好的反映，姚江可以说是宁波的“龙脉”，龙脉藏龙，让项目成为宁波富豪心目中的风水宝地。从客群看，项目客群均为顶级富豪，居于本项目之人均称之为龙，暗示项目在自身定位和客群定位上，都凌驾于市场诸多项目之上。从地域文化看，宁波富豪大都低调、务实，“藏龙”可谓极其契合，意指看不见的阶层，与宁波企业家气质不谋而合。案名先声夺人，表明姿态和地位（排它性、稀缺性），暗示级别，并通过属性定位实现资源等级与人的级别的对应。,雅戈尔,PART.5：客群分析,顶级豪宅，就是对稀有资源的占有，所以，它永远只针对少数人。,传奇、震撼的雅戈尔全新突破大作，谁才应该是拥有者呢？,站在财富与影响力巅峰的144位领袖人物,明确本案的主体实际购置客群：,购置客群深入剖析：,领袖：重点打击意见领导者是形成口碑的快捷路径家庭：以家庭为单位考虑客户更具攻击力角色：兼顾考虑消费者的多重社会身份年龄：决定了消费者更关心家庭、生意、个人修为职业：通过多种战术打击各类职业高端人群经济：目标客群应为净资产5000万以上个性：寻找项目性格与客户性格的交集,权力与财富影响力的金字塔尖阶层代表人物：,关键词：低调、理性、务实、睿智,图示：甬籍成功企业家,结论“顶级产品界定顶级客群”由于本项目所拥有的城市顶级豪宅属性，我们将项目的客群诉求调性锁定在顶级豪富与权力阶层，并与他们的影响力进行对位，从而拉高项目的顶级豪宅调性，让新海景花园成为真正的宁波顶尖级豪宅。同时，项目的主力购买客群仍着眼于宁波本地权力与豪富阶层的顶端客群，以其“姚江大境/藏龙之地”的影响力诉求，打击宁波豪宅市场链的最顶级客群。,PART.6：广告策略,金光闪闪的炫耀可能代表浅薄,成功与财富的顶级，是贵族的血统和自信,新海景花园是居所，更是值得收藏的奢侈品,找到豪宅专家的语言，实现顶级豪宅与顶级客群之间的沟通！,关于奢侈品与大人物之间的对位思考无疑我们的客群来自社会生活的绝对顶层，经纶世务却又强调绝对自我，如何找到他们是我们最大的课题，这部分人群非常分散而隐蔽，主动寻找通常是无效的。其本体所承载的社会影响力，将促使其对本项目发生强烈的兴趣，影响力的对位传播将是我们杀伤客群的最大武器，我们的策略是通过自身事实影响力的锻造，从而引发其“影响力对位”的思考，从而使真正懂得豪宅价值的客群主动认知、寻找我们。,关于大人物的特定圈层：,先来看看特定圈层的构成族群：高尔夫俱乐部、名校MBA总裁班、奢侈品俱乐部、超豪华会所；生意圈：商务往来结成的关系群，主要是同一行业内形成的关系网；商会：中国的商会具有鲜明的地域性特点地域圈层中的佼佼者。,这些有身份的人，为什么要主动寻找并加入这些俱乐部？因为他们在这里：找到了圈子、找到了身份认同的另一种表达，找到了自我精神的寄托，找到了一种发自内心的归属感。,关于奢侈品的表现手法：,版面简洁：突出品牌，概念清晰、以画面和气氛取胜；反复传播：版式重复率极高，系列感极强，强调反复记忆；高端媒体：只出现于高端媒体，对媒体选择有很高的要求；广泛认知：全球范围内的强势推广，力求品牌的影响力，而仅为少数人所有；气质高贵：老牌奢侈品的表现中规中矩、正大光明，稳重之中凸显气质。,指向顶级圈层，打造奢侈品的价值符号，以奢侈品营销的方式讲产品,如果说奢侈品厂商生产了奢侈品的实体，即它的使用价值，那么营销传播的过程生产了奢侈品品牌的符号价值，即指向看不见的财富顶层这一目标圈层的品牌价值。,奢侈品与大人物完成对接：,恢宏、内敛、深沉、贵重在宁波这样一个“藏富于民”的城市，在顶级豪宅客户隐性、低调的特征中，新海景花园原始世袭地脉与绝版的收官“地王”位置，令人印象深刻，它饱含着奢侈品的气质，又极尽完美。“新海景花园”的超越案名，突破性的产品创新，寄托了雅戈尔置业的期待，这一切，必然伴随着项目独一无二的特征指向。少即是多，心照不宣：豪宅要说的少，说多了就不是豪宅，无需解释，豪宅就要让常人觉得高不可攀。,新海景花园的调性确定：,产品意境广告,CATCH：藏COPY：樟树遮住了建筑厚重的轮廓，老宁波的风华依旧在班驳的树影里流淌，见证着骨子里的老宁波风情；144席名流尊邸，藏于浓荫守望的永丰北路。雅戈尔新海景花园姚江大境/藏龙之地雅戈尔2010年全新突破之作,CATCH：深COPY：那些被时光深陷的豪门阔宅，沿着岁月的痕迹复又回来，世间万物，向来以时代更替而臻其完美，雅戈尔新海景花园亦如是，以王榭邑府重构当代豪族生活。雅戈尔新海景花园姚江大境/藏龙之地雅戈尔2010年全新突破之作,CATCH：归COPY：世袭的宁波老城地脉，人文渊薮，漫不经意地注视着宁波豪门的变迁，从老外滩到今日的新海景花园，大宅泱泱风范与生俱来，静美依然，由此，于繁华深处，归隐有感觉的奢华生活。雅戈尔新海景花园姚江大境/藏龙之地雅戈尔2010年全新突破之作,CATCH：容COPY：千里姚江浩荡，江山如画，造就463米的江岸建筑面，尤能可贵的是在老城世袭地脉之央，拥座三江三园，经由浓荫的永丰北路，层层渗透至大宅的每一寸空间，由此，内外融纳，风光无限，恬淡自适不能言尽。雅戈尔新海景花园姚江大境/藏龙之地雅戈尔2010年全新突破之作,产品形象广告,PART.7：推广策略,事实影响力塑造非凡体验式营销,采取两种战术手段：,Step1、充分利用雅戈尔品牌的优势,战术一：影响力塑造：,前期区域炒作主题：宁波“地王”,侧重点：地块的极度稀缺性雅戈尔新海景花园，处于宁波老城区的绝版世袭地脉位置，座拥三江三公园，属于宁波老城区的核心绝对地王，兼及项目本身的高端定位与形象，将成为超越海景花园的宁波顶级豪宅坐标位置，这将成为本案前期炒做的主题核心。,产品期炒作主题：城市顶级居住标准,侧重点：雅戈尔制定宁波豪宅新标准新海景花园是雅戈尔置业以国际视野与实力打造的国际级、生态豪宅，项目拥有最优化的城市资源体系、最优化的自然景观体系、最优化的产品价值体系、最优化私属服务体系等“五宗最”，新海景花园携两大突破性的巅峰产品横空出世，将是宁波豪宅法则的一次全面确立，创造了一系列的高端居住的标准，这同样成为产品推广期的炒作主题，各个细节均有很好的价值点，甚至成为很好是新闻素材。,公关活动事例雅戈尔新海景花园慈善义筹晚宴在世界富豪的眼中，达到权力与财富的顶峰后，慈善性的财富回归活动是其关注的焦点，可利用雅戈尔品牌在宁波、乃至浙江范围内的影响力，邀请20-30名顶级富豪或企业，共同参加项目开盘慈善晚宴，募集善款现场捐赠，吸引更广泛地社会关注，为项目定下一个强大而良性的财富影响力基调。公关活动事例配合慈善晚宴与电视台联动选择某一具备传播影响力的电视传媒，共同就财富回归社会为话题展开一系列的电视专题，关联至雅戈尔品牌和本项目，并公开播放，利用其传播的影响力，实现我们的战略传播目标。,圈层活动事例与浙大MBA互动与浙大MBA进行战略合作，我们前面提到，建立本项目的豪宅文化体系，可使业主免费接受浙大MBA的终身免费制教育，届时，可将项目准业主组织起来，举行一系列的主题沙龙或关于经济形式的讨论，以增强新海景花园在圈层内的影响力。,事件营销事例长江商学院成功地产案例的活动长江商学院是亚洲顶级的商学院之一，培养了很多总裁级精英人士，新海景花园项目可考虑与其进行合作，邀请长江商学院总裁班的学员，以参观中国成功地产案例的名义，参观本案，并请雅戈尔置业领导人为其讲解本案的成功开发的商业模式，同时，辅以大量的媒体渠道，增加其事件效果。,Step2、影响力之超越战术,战术一：影响力塑造：,极化雅戈尔豪宅大师标签新海景花园承载了雅戈尔置业太多的期望，项目极致的土地、极致的产品、极致的顶级御制服务，成就了当今豪族的一种极致的生活方式，由此，造就了新海景花园超越海景花园的巅峰巨作。新海景花园在各方面保证了产品拥有世界顶级的产品理念，以雅戈尔豪宅大师的超凡洞察力与创造力，完成了塑造项目影响力的关键一步，因此，在后续产品推广中，应着重雅戈尔豪宅大师的标签。,语境：数万公里旅历，数百次逻辑思考推翻，只为找寻突破。为使“姚江大境/藏龙之地”巅峰产品实质名归，新海景花园的建造者，雅戈尔置业，跋涉数十万公里，历旅世界著名城市的顶级豪宅区，亲赴每一场对话传世建筑的巡航，寻找答案。数百次逻辑思考的推翻，只为成就宁波顶级宅居的空间突破。,楼王拍卖活动制造沸点选取项目中在位置、景观上最具优势的楼王产品（11#东首户型）进行拍卖，制造新闻突破点。,Step3、影响力之常规战术,战术一：影响力塑造：,软性推广全方位挖掘，多角度渗透本项目作为顶级豪宅产品，可谓浑身都是亮点，整合媒体的优势资源，以大量的软文进行先期的市场渗透，吸引市场目光的关注。线上强攻加冕意见领袖，定义豪宅规则在开盘阶段，利用公众广告媒体渠道进行传播，网络、高端纸媒首当其要，建立明确的大盘豪宅形象，加冕意见领袖，定义宁波市场的豪宅法则。渠道占领精挑细选，重磅投弹覆盖宁波最高端渠道（如高尔夫俱乐部、奢侈品俱乐部、高端会所、行业协会等），以达到全面覆盖高端客群的目的。,Step4、影响力之主导战术,战术一：影响力塑造：,公关活动公益形象，高调入市本项目作为顶级豪宅产品，公关活动是其打造影响力的主要战术，主体公关活动规格要高，要具备高调的公益形象，规避豪宅与奢华带来的社会负面效应。事件营销顺风扯旗，因势利导对于本案来说，营销事件也应作为主导战术使用，其应具备良好的营销拓展性，可放大其事件发生的效果，通过渠道及媒体的整合，以增加项目的社会关注度与市场关注度（事件举例在后）。媒体炒作营造社会话题，引发持续关注组织专家级的记者团,包括报纸、杂志、网络等媒体，成员不再只限于专业房产人士，如时尚、财经、汽车、地产、奢侈品、文化评论、社会评论等多个领域的专家级人士，以更加软性、更社会、更广泛的视角来讲述本案的故事。包括了以下或同等级媒体的专家级人士。1、网络：搜房网、焦点网、新浪网等2、杂志：买楼通、财智、甬商、东之航、财富（中文版）等3、报纸：宁波主流纸媒（以宁波日报为主）,小结“以主动态势营造专属于项目的高端渠道”核心推广策略：大声说话，小众传播对于本案极高端属性，其在渠道选择的时候是非常困难的，所以我们的策略是放弃以往被动选择渠道的做法，而是主动地通过公关活动和事件营销营造专属于本案的推广渠道，在除去常规渠道之外的领域里，这样的渠道策略是最可控制也最为有效的方式，渠道将不再是孤立于策略之外的被动选择，而成为了真正辅助和推动策略的主导力量。,Step1、全程私属化服务体验,战术二：非凡体验式营销：,打动世界的品质，需要打动人心的体验过程,体验式定制工具一：,样板房奢侈品展示,体验式定制工具二：,销售中心会所化、艺术化,3D仿真实景体验,体验式定制工具三：,楼盘仿真体验,室内仿真体验,发行奢华限量版概念楼书,图示为中海雅戈尔篁外（杭州）奢华楼书，网友曾惊呼犹若钻戒包装。,体验式定制工具四：,打造立体（或异形）围墙,体验式定制工具五：,预约鉴赏样板房需资格审查,样板房开放后，客户需要预约，而后置业服务人员需对客户进行资格审查后方能参观、鉴赏样板房。,体验式定制服务一：,电话预约看房,每日限量接待预约客户专人电话预约，除事先了解每位客户的基本资料外，还询问客户的参观时间段、交通工具、人数（是否有小朋友或者宠物）、喜爱音乐、杂志、香氛味道、电影、饮品及食品类型等，务求预先定制不同的接待环境。,体验式定制服务二：,进入销售中心的御制服务,物管管家开车门迎宾，管家助理端湿毛巾，专职管理员代客泊车，门童为客户开门，销售顾问热诚接待。如有小孩或宠物，可设专门宠物托管中心。进入售楼大堂，首先邀请客户享用精美的茶点，每款茶点根据客户的喜好特别定做，让客户彻底放松身心。,体验式定制服务三：,建议雅戈尔就新海景花园的高端性，组织一拨高质素的专业物业团队，结合前期的全程专属置业服务，形成一整套的顶级豪门全私属服务体验。,全程顶级豪门私属置业服务,体验式定制服务四：,置业后全程跟踪服务体验客户满意度跟踪服务、客户专属VIP服务（如生日服务）,全程专属置业服务体验专属置业顾问专属VIP置业空间专属客户私人密档专项服务,配置看房车宾利,建议销售中心配置一部在象征着贵族气质的豪门汽车宾利，由专职司机接载客户；客户预约来销售中心，专职司机可根据服务人员的资格审查后接载客户；客户预约参观样板房，需由宾利接载客户前往项目现场。,体验式定制服务五：,Step2、圈层文化嫁接,战术二：非凡体验式营销：,观赏网球公开赛网球运动越来越受人们的关注和喜爱，同时也是贵族和时尚的运动。邀请业主现场观赏网球公开赛，既符合项目整体气质，也有助于促进业主沟通。艺术品投资交流在收藏领域，艺术品的投资价值在艺术品本身的文化价值的推动下，会有相当可观。收藏界有句名言：眼光就是金钱。针对准客户开展艺术收藏讲座，学会以藏养藏，要常换常新，去粗存精，去伪存真。可邀请观复博物馆馆长马未都先生（百家讲坛讲师）。私人金融伺服联手知名会计师事务所（马威、普华永道、德勤、安永），为客户免费赠送第一年年费形式；当客户在处理私人金融事务时所需要的所有相关问题，我们均可以一一解决，包括：咨询，代办处理，推荐，跨国处理安排，境外银行全程伺服服务等，赠送客户定制伺服手机，专用号码，一键接通，24小时伺服。,小结“顶级对顶级，圈层营销”核心营销策略：事实影响力塑造+非凡体验式营销。使得每一次的营销活动都是顶级对顶级的直接对话，亦是全城从未有过的顶级盛会。同时，也让客户圈层对本项目有广泛的谈资。,PART.8：营销执行,价格策略：本案产品的价格预测,市场是处于变动之中