2014年扬州西区写字楼市场定位及营销推广概念方案.pptx

西区科技综合体2014年市场定位及营销推广概念方案,2014.07.15,报告架构,PART1剖析/营销环境面临的现场现状如何？,PART2抓紧/项目定位我们自身的项目状况？,PART3筹谋/推盘计划推盘执行的策略运用？,PART4探索/营销计划针对本案的营销解决之道？,PART5展示/企划表现如何展示项目？,PART1：剖析/营销环境,1.1宏观市场分析1.2竞品市场分析,PART1剖析/营销环境,初级阶段,发展阶段,商住阶段,专业写字楼阶段,扬州高端专业写字楼市场发展历程：长期发展缓慢，直到06年起才开始全面升温，2007年2009年市场高端写字楼出现空档期，2010年高端写字楼市场集中放量，迅速升温。,由于本项目主要产品为办公，因此主要研究专业写字楼市场。,宏观市场分析,竞品市场分析,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,文昌阁商务圈：文昌阁商圈为市中心，早期写字楼主要集中在该区域。新城西区商务圈：随着新城西区历经10年的发展，商务逐渐成熟，写字楼主要分布在邗江路、文昌西路两侧。二城商务圈：大量住宅的入驻以及产业集聚，写字楼的发展也迅速发展，代表：商城国际大厦、鸿舜御峰、财富广场广陵新城商务圈：区域的产业快速发展，带来商务的需求，写字楼发展壮大，代表：运河城市广场、环球金融城、首席国际等。,文昌阁商务圈,广陵新城商务圈,新城西区商务圈,二城商务圈,专业写字楼主要集中分布在新城西区商务圈，以近年新兴供应项目为主。,供应量分析:扬州写字楼市场处于供大于求的态势，未来竞争激烈,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,面积：,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小。,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,1万,1、高档写字楼售价1万/平2、市中心公寓售价8000元/平3、高档写字楼售价:公寓售价1.25：1,0.8万,价值兑换能力销售价格，均价1万/平米（2013年），价值兑现能力相对较高。,1、写字楼均租金约为1.3元/平天2、公寓均租金月0.9元/天平3、高档写字楼租金：公寓租金1.44:1,1.3元,0.9元,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,价值兑换能力租金一般在1.0-1.6元/平天，个别突破2元/平天。,近年高端专业写字楼出租率走高，侧面反应客户群体日渐增多，但同时被部分酒店写字楼分流。,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,1、09年以前的中高档写字楼入驻情况不到60%，主要由于租金相对商住较贵。2、09年以后中高端写字楼入驻率持续走高，主要因为由于外来企业增多、企业办公形象要求以及政策对住宅办公的管控。,60%,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字楼明星。,占地面积:10776平方米建筑面积:32587平方米主力面积：150500平米层高：22层，3.8米层高配置：三菱电梯，刷卡入户，TOTO卫生洁具租金：1.6元/天平物管费：3.5元/天平物管：新能源物管大堂：100平，6米挑高入驻率：50%,星座国际,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,入驻企业：以大型企业为主，以国企、律师事务所、贸易和生产制造业办公为主。,这里地理位置好、我们一直想拥有自己的独立办公楼，但是一直没找到，正好星座国际这个形象和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。扬州旅游营销中心,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,德馨大厦,占地面积：213860建筑面积：420000主力面积：150-800层高：21层配置：15.5米挑高大厅，6部豪华高速电梯，5A级国际智能化先进系统，双系统中央空调，光纤网络到户，多功能会议等商务配套。租金：2.2元/天，物管费：4.2元/月物管：卓越物业管理公司入住率：80%停车费：地下收费未定，地上免费，但车位有限,地理位置优越，配置高档，是目前扬州西区市场上少有的专业高档写字楼。,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,入驻企业：以大型企业为主，以房地产、贸易、广告、科技网络和生产制造业办公为主。,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,金陵大饭店（云鹤大厦）,建筑面积：55400主力面积：200层高：27层，21-27层办公配置：1000，高达10m的华阔进户大堂租金：1.6元/天/物管费：5元/月入住率：80%停车费：地上免费，地下300元/月,金陵大饭店的云鹤大厦写字楼所处的位置属西区CBD，周边配套成熟，依托的金陵大饭店配置较好，是西区成熟的商务办公写字楼,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,入驻企业：以大型企业为主，以房地产和金融投资为主，同时兼以信息科技、办事处等企业。,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,占地面积：7531建筑面积：25826主力面积：40层高：12层，4-11层为3.3m层高，12层为6m挑高配置：设有350平方米的多功能豪华中庭租金：1元/天/物管费：2元/月入住率：90%,金缘国际是位于兴城路上的酒店式办公写字楼，小户型、低租金，位置佳为他们赢得了相当的客户，但是在管理及配置方面需有待加强，也因为面积小，所入住的客户均是小型办公公司，办公气候不明显。,金缘国际大厦,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,入驻企业：以建筑建材、工业机械类为主，同时兼以金融保险、培训和科技网络等企业。,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,占地面积：12848建筑面积：35201主力面积：130-200层高：15层，配置：豪华接待大厅、6部专属（日立）电梯、TOTO卫生间洁具，大型商务会议室、一个集中多功能厅、大型地下停车场。租金：1.7元/天/物管费：3.8元/月入住率：90%,公元国际大厦位于文昌中轴线上，周边配套齐全，大楼内办公氛围强，是扬州市场上少有的地理位置佳的纯正办公写字楼。,公元国际大厦,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,入驻企业：以金融保险、贸易以及企业驻扬州办事处为主，同时是有机关单位入驻的极少写字楼之一,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,占地面积：8000.6建筑面积：25000主力面积：40-60层高：16层高层，9层小高层配置：4部专属电梯、菜单式装修（租户自装）租金：1.5元/天/物管费：2元/月入住率：90%停车费：地上150元/月，地下买或租，5000元/年,双子星产品种类较多，soho公寓，写字楼，入驻了多加知名小型企业，知名度高，位置也较佳，但也面临大部分写字楼的面临的停车难的问题，且停车费用过高。,双子星大厦,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,入驻企业：主要集中了广告、培训类公司，其他工业机械制造企业、贸易和装修公司也占据不少,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,注：客户分析以星座国际、金陵大饭店、德馨大厦、公元国际、联合广场、双子星、金缘国际、双桥商务、东城国际、现代广场、金马大厦为调查样本。,客户群档次较酒店写字楼较低，中小企业占到7成比例，行业以第三产业为主，集中在金融、咨询培训、房地产、贸易四大行业种。,本地企业为主，集聚金融、咨询培训、房地产、网络、办事处（分公司）、实体制造和贸易公司等中小型企业。,高档专业写字楼客户关注度：形象20%、价格15%、配套14%、地段13%，对价格和地段的关注上升。,扬州高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大提升空间，客户对品质的不满将是产品进一步提升的推动力。,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,1、近年发展快速。自09年起，扬州专业写字楼成为新增供应项目的主流方向。,2、品质提升空间大。当前该类供应档次名不副实，供应集中位于甲级写字楼的中低层次。,3、价值实现相对高。写字楼主流售价在0.9-1.2万/平米，主流租金在1.5-2.5元/天。,4、客户群风险存在。中小企业占7成，关注性价比，虽有品质提升需求但易被低租金写字楼吸引分流。,5、未来竞争激烈。未来潜在高端专业写字楼供应庞大，近期高层陆续启动，竞争趋向白热化。,近年发展加快，品质提升空间大，但客户群存在一定风险，未来高端竞争趋向白热化，尤其是广陵新城，竞争聚集度高。,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,扬州专业写字楼市场小结,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,本案区位竞品状况,本案,新盛创想天地,昌建广场,三盛国际广场,商城国际,竞品个案分析三盛国际广场,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,竞品个案分析新盛创想天地,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,竞品个案分析商城国际,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,竞品个案分析环球金融城（区域外）,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,PART1剖析/营销环境,宏观市场分析,竞品市场分析,市场回顾1,市场回顾2,扬州写字楼市场目前初步形成了新城西区板块为核心CBD商务区格局，未来几年扬州市场写字楼供应量将持续增加，市场竞争激烈。,扬州的宏观经济未来几年将持续向好，以商贸、科技信息、软件业、金融业等现代创新型服务产业增加值占GDP比重呈持续增长态势，写字楼需求激增。,市场小结,PART2：抓准/项目定位,2.1项目分析2.2客群分析2.3产品分析2.4产品定位,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,地块区位文昌西路、润扬北路交汇处，交通便利，昭示性强项目北邻扬州职业大学，南接西区商务中心，西邻国展中心，地理区位上是西区金融圈的绝对中心点。距离主城区仅10分钟车程；周边金融通讯单位云集，坐拥扬州最齐备金融商务办公资源。,新城西区,新城西区商务圈,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,裙楼1-3层规划商业出售4-22F，4-24F办公,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,地块四至-地块方正平坦，三面临路，交通便利，周边绿化情况较好,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,周边环境与配套-周边路网发达，交通便捷；配套相对完善，环境较好,交通南侧主干道文昌西路、东侧润扬大道、西侧国展路，交通便利；配套项目周边有银行、酒店、大型超市、医院等，配套完善；环境项目周边绿化较好，有明月湖生态资源。,SWOT分析,优势Strength,劣势Weak,机会Opportunity,威胁Threaten,开发商实力强；满足顶级写字楼的层高标准和配置；交通便利，通达性好；周边配套完善，位于新城西区商务区中心。,板块内未来推售量大，市场竞争异常激烈。,政府背景，可以利用政府对外招商需找机会点切入；随着城市发展，三产业比重加大，对办公的需求将会增加；,市场宏观调控的不稳定性，对投资、投机性抑制；板块内未来写字楼项目多，供应量大，将会形成激烈竞争；,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,对市场的再回顾和分析-我们发现:1.处于上升阶段的扬州写字楼市场在产品设计、客户分类尚不够精细，实际上有大量的客户没有找到十分满意的办公环境；2.对产品的理解，尚有很大的挖掘和创新空间；3.扬州大力发展新能源、新材料及软件和服务外包、电子信息、物联网等行业我们认为：未来客户对写字楼的需求带有很强的差异化特征，从群体、产品、文化上都会得以体现。自然环境优越、功能完善、灵活方便的办公产品将得到青睐。随着扬州产业结构的调整，三产业比重上升，软件和服务外包、电子信息、物联网及其他服务业对写字楼的需求将增加。,了解本案是怎么样的产品之后，问题来了寻找什么样的人来购买我们的产品,？,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,行业划分商贸、电子、网络、软件、医药、信息科技、文化教育、设计、顾问咨询等现代服务业成为写字楼办公的主要需求对象。,极少数的顶尖客群，对写字楼的形象品质、区域环境、物业管理、商业配套及环境都有极高要求，购买力很强，但多为租用。,数量较少，对写字楼的区域环境、商业配套，物业管理要求较高，租用和购买兼有，需求面积1000以上,数量庞大，对办公环境、商业配套、功能要求较高，面积大多在50-300，多为购买。,商贸、电子、网络、软件、医药、信息科技、文化教育、设计、顾问咨询等现代服务业,国有银行、大型民营企业,国有大中型企业,百强及跨国企业,客户定位,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业为本案核心客群,核心客户,重要客户,边缘客户,本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业为主,外地企业驻扬州办事处或分支机构、中小投资者,银行、国有大中型企业、大型民营企业,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,本案终端使用者（入驻企业）定位,本地领先企业房地产、电子电器、金融保险、咨询服务、信息软件等行业；能承受市场较高售价；客户诉求：成熟区位特殊配置辐射地段市政配套24小时服务,中小企业为主各地市大中企业扬州办事处房地产、咨询服务、商贸物流、装饰装修等行业；有购买需求，关注性价比；客户诉求：个性化品牌形象合理的使用成本交通方便大企业为邻,领袖企业,跟随企业,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,客户战略加大产品品质打造，增强产品形象推广及企业形象包装,考虑楼市宏观趋势,考虑竞争对手状况,考虑客户的需求,我们必须先抓住那部分最容易获得的客户，占领先机！,中小型、创新型、成长型的现代服务企业及本地投资客是我们的主要客群。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,产品价值梳理,项目主要特性地段价值,南侧文昌西路、东侧润扬北路、西侧国展路，周边交通路网发达，配套设施齐备。坐拥新城西区商务区，企业入驻后提升公务办理效率，具备独一无二的区位便利性。,一个事实：城市扩张的影响力,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,产品价值梳理,项目主要特性稀缺价值,集办公、社交、商业为一体的综合型城市专属业态扬州区位稀缺性写字楼形象提升带动项目的整体价值提升实力企业的入驻，提升区域圈层水平，提升区域综合品质,一个机遇：产品的稀缺价值,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,产品价值梳理,项目主要特性地标价值,一个突破：区域鲜明的识别标志,区域内地标建筑:建筑高端写字楼定位,星级酒店加办公组合，极具商务用途前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,设置屋顶花园等，增加商务休闲性，带动城市商务新概念标杆性指导地位:承载商务多种功能,指引区位资源稀缺型项目发展方向,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,产品价值梳理,项目主要特性品牌价值,一个品牌：打造成功产品的规律性,口碑性，形成高端商务人群汇聚之地，增强项目及品牌口碑传播效应高端性，高端产品对应高端客群，市场形象高举高打价值性，写字楼市场的未来发展带来新的区域形象,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,毫无疑问，产品方面，我们有极致的创新突破做支持，但是投资类的消费者其购买决策往往会跳出单纯的产品面，寻找品牌、市场、未来预期等方面的决策支撑体系。,因此，把本案当做普通的写字楼来卖，很难跳脱市场竞争。依托产品优势概念集合，打破常规，才是竞争中制胜的金钥匙。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,他应该是：,一座西区新城核心区的新地标,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,他应该是：,一个国际化财富的象征,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,他应该是：,一座引领扬州崛起的商务标杆,国际视野生态办公,在这里,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,运筹帷幄决胜扬州,在这里,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,我们还需要：,一个极具国际化和昭示性的案名,中央大道,案名释义：1、中央大道，直接凸显项目地段优势，烘托项目价值。2、中央：扬州西城新区核心位置，行政商务区中心，集京华城商圈、大润发商圈、即将成型的火车站-汽车站商圈为一体。3、大道：文昌大道与润扬大道黄金十字交汇点。文昌大道：扬州东西向商务、居住、娱乐、购物干道命脉，东向直通江都区，西向西城高速入口；润扬路：扬州南北向交通主干道，南向直通镇江、南京。其他案名建议：世玺中心、京都厅舍,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,定位,中央政务区里的企业总部,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,文昌大道，润扬路黄金十字/中央商务门户京华城旁，24万平米总部级商务群落50-276平米灵动办公空间,主推广语,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,写字楼产品重塑CEO行政公馆,目的：提高产品品质，模糊产品概念，实现价值最大化,建议：1、兼顾社交及办公功能的内部精装打造。专属化精装设计，精装标准1500元/。2、专属化星级物业服务。3、居室智能系统引用，提高科技含量。4、打造高品质礼仪大堂，高标准公共装修。5、配套高档商务会所，尽享完善商务功能。,为极具国际视野或政府背景的本土企业和外资品牌企业打造,国际5E标准打造扬州CLOUD-E云商务,国际5E商务标准：Essentialbusinesslocation（重要的商务区）Elegantbuilding（有品位的建筑）Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）Extraordinarytenant（出众的客户）Exactplaceforbusiness（醇正商务）,传统5A写字楼概念仅停留在智能化标准层面。CLOUD-E云商务立足5A标准之上，以国际5E商务标准与世界顶级商务制式接轨，从地段、配置、建筑、环境和客户选择更多维度标准上对5A标准进行全面的兼容并提升，为企业缔造非同凡享的商务体验。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,案例参考晴海HarumiTriton（日本）,办公区：简练的设计、冷峻的色彩、高档的材料、精致的做工。,一个获得日本建筑大奖的综合开发项目：集高档办公、购物、休闲、市民广场为一体。,EFS：超一流的硬件设施与服务,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,办公区入口：简练玻璃幕墙搭配冷峻高档石材，突显写字楼办公档次。强调情与景的结合，高冷的同时体现办公休闲舒适性。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,精装入室大堂：与外立面色调统一，10米挑高大堂以米黄等冷色系为主，营造现代、简约、气派办公氛围。大厅内部增加绿植景观，自然与现代科技的结合，渲染绿色办公氛围。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,电梯厅展示写字楼的品质，档次和人性化是电梯厅必备的。建议利用亚光无指纹不锈钢作为电梯厅的主装饰面，体现定制化的高档同时易于后期物管清洁维护,容易忽略的顶级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低细节决定成败，洗手间设计是最容易忽略的细节，但却是客户实在感知到的地方。设置玄关和过度前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕所、衣服钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,商务餐厅：弥补现有写字楼餐厅空缺，项目自有商务餐厅，除供应项目自身办公群体外，覆盖周边写字楼白领人群。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,商务会议厅：项目自身备有商务级多功能会议厅，以租用形式对外开放。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,商务服务中心：酒店式物管服务的同时，配备商务物管中心，为业主办公提供可用资源。打印、复印、传真文件等相关服务；公司注册等相关事宜顾问服务；合同、交易等相关法律顾问服务；会议室租用服务；酒店预订服务等商业综合性服务。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,星级物业服务标准,综合性的配套性服务，全面提升优质服务增加定制服务：银行、票务、旅游、邮寄快递等。私人管家服务大堂助理服务多种语言服务门童服务商务中心服务房间清理服务,裙楼产品重塑花园广场,目的：亮化产品卖点，明确业态规划，提升整体价值,建议：1、加强屋顶花园打造，增加产品亮点2、裙楼商业业态整体规划，维护产品整体档次3、通过裙楼商业商务配套的完善，增加写字楼产品的附加值,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,外部广场环境营造：通过规划，注重景观绿化设计，体现绿色理念、提升档次感；设计夜景照明工程，增加项目符号感。另外，配合项目部分底层商铺，辅以景观设施，增加动感互动性。,休闲区打造：从风格、颜色到选材都与办公区区分开来，利用暖色调形成强烈对比，带给人们休闲、舒适的感觉。休闲区打造为促进配套内街商业销售。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,屋顶花园：营造空间层次感，空间花园的打造与办公大厅内部、入口处的环境结合，创造绝佳办公环境，同时增添项目裙楼商业互动性与可逛性。,PART2抓准/项目定位,客群分析,项目分析,产品分析,产品定位,PART3：筹谋/推盘计划,3.1推盘分析3.2价格建议,PART3筹谋/推盘计划,价格建议,推盘分析,可售房源分析,写字楼A,写字楼B,裙房C,价格建议,推盘分析,推售计划,以开发企业利益最大化为基础，适当考虑利润最大化的实现，从市场前景、产品稀缺性与高增值性引导市场消费。项目整体推售将以写字楼部分为先，通过写字楼部分的快速销售，快速回款，迅速树立市场地位，推动项目整体价值提升。借助写字楼热销势能，裙楼商业部分入市，形成增值效应，以实现项目价值最大化。,PART3筹谋/推盘计划,价格建议,推盘分析,PART3筹谋/推盘计划,建议本案分2期分批次推售2014年12月，一期一批次（4-10F）2015年5月，一期二批次（10-18F），二期一批次（4-8F)2015年10月，一期三批次（19-22F），二期二批次（9-15F），裙房（1-3F）2016年6月，二期三批次（16-24F）,一期,二期,一批次,二批次,一批次,二批次,三批次,首期开盘,2014.12,2批加推,2015.5,3批加推,2015.10,4批加推,2016.4,三批次,价格建议,推盘分析,PART3筹谋/推盘计划,推售策略,高形象入市，小批量推售,以价换量，采用小步快走的形式分批推售，通过挤压效应，刺激房源去化，同时提升写字楼整体热销势头，促进后续推售产品价值提升,高调入市通过线上及线下组合推广，树立高起点、高形象，持续态势。蓄势引爆通过线上形象推广，线下大型活动，开盘引爆楼市分批去化，凸显价值通过项目开盘热销，彰显产品稀缺价值,推盘分析,价格建议,PART3筹谋/推盘计划,价格策略,考虑项目实际情况，根据静态比准价、租金定价法建议本案入市毛坯均价：8500元/精装费用1500元/左右为宜即本案写字楼精装入市均价：10000元/左右建议：本案裙楼商铺入市毛坯均价20000元/根据市场变化、竞品变化，价格体系在开盘前一个月最终确定。营销全程保证项目售价平开高走，把握好工程节点、市场因素对价格提升的作用，除个别时间点外，应当保持合理的阶段性涨幅。,PART4：探索/营销计划,4.1核心策略4.2推广计划4.3推广策略4.4.费用预算,推广策略,核心策略,PART4：探索/营销计划,推广计划,费用预算,推广策略核心,“打破度量衡，改变参照系”强调“优势资源集合，三位一体”，高调入市，树立品牌地位，进入无竞争领域。,推广策略,推广计划,PART4：探索/营销计划,核心策略,费用预算,整体节奏控制,推广核心,销售核心,蓄势积累业内传播/限量认购,业内炒作媒体造势/客户积累,序盘,阶段一,开盘强销写字楼强销/价格拉升,广域传播活动造势/全攻快打,开盘,阶段二,开盘强销新品入市/裙楼借势,拓展攻略话题营销/产品升华,蓄盘,阶段三,完美收官活动营销/业主回馈,人际攻略客户维系/口碑传递,尾盘,阶段四,14.9-14.12,14.12-15.5,15.5-15.12,15.12-16.12,推广策略,推广计划,PART4：探索/营销计划,核心策略,费用预算,第一阶段强效推广阶段（2014年9-12月）,项目预热，产品价值树立,阶段任务宣扬产品创新理念,导入差异化高端形象，引发市场关注；强效积累客户，为开盘做准备。,营销策略：以差异化产品-扬州地标型写字楼项目形象入市，建立产品体系，引发市场广泛关注，提升产品价值。,媒体策动：大众媒体全面传播，系列论坛持续关注，全面保证有效积累媒介配合:大众传播：硬广+网络+户外+短信+项目网站系列业内论坛：业内论坛+地产类杂志硬广+软性宣传报道,SP营销推广攻略,推广策略,推广计划,PART4：探索/营销计划,核心策略,费用预算,高效回报写字楼产品解析会,活动目的：展示项目的优势、提高项目知名度完成时间：11月下旬具体方法：以产品解析会的的形式，邀请各大媒体、各方配合大力炒作内容：整体区域介绍、项目产品介绍、新服务理念媒体：报纸硬广/软宣、平面媒体、短信等加大力度推广宣传,产品体系建立,SP营销推广攻略,推广策略,推广计划,PART4：探索/营销计划,核心策略,费用预算,物管公司签约仪式,活动目的：高品质服务形象给客户最安全、最人性化的物管信心，并且完成24小时服务的态度完成时间：12月下旬内容：物管、物管顾问签约、24小时服务理念说明、强调物业对写字楼的重要性媒体：报纸硬广/软宣、平面媒体、短信等加大力度推广宣传,产品体系建立,推广策略,推广计划,PART4：探索/营销计划,核心策略,费用预算,第二阶段开盘热销阶段（2014年12-2015年6月）,开盘热销及2批次预热,阶段任务实现有效客群的关注度及开盘热销；制造开盘当天火爆场面，提高认购率;积累2批次客户，进行蓄水预热。,营销策略：主题明确、强攻快打，开盘热销，奠定项目形象。,媒体策动：媒体全面配合，系列软文增加关注度，传播热销口碑媒介配合:主流媒体传播：报纸硬广/软文+网络+户外+短信公关活动：开盘活动,营销推广攻略,推广策略,推广计划,PART4：探索/营销计划,核心策略,费用预算,项目盛大开盘,活动目的：利用开盘将项目推广推向高潮，达到并超过预期销售目标完成时间：12月下旬其他：各方媒体配合，广告牌，路牌内容更改，传递项目信息媒体推广：主流/辅助媒体全线配合关键条件：人员配备到位报纸公告/媒体炒做（前一周）客