贷款使用的房地产可行性报告

吉安汇金实业有限 公司“汇金商业城项目”可行 性研究报告分析日期： 2016年8月 目 录一、工程概况二、项目实施进度计划三、项目投资估算及资金筹措四、经济影响分析 一、工程概况1）工程名称： 2）建设地点： 武汉市东西湖区环湖路3）建设单位： 4）抗震设防烈度： 6度5）功能项目及相关配套：幼儿园、商业 6）工程规模：47800m2（一期用地）总建筑面积 59418.84m2。其中：商业294.70m2；住宅44248.26m2;物业及其他建筑面积 3461.00m2 ；地下室 11309.88m2。7）建筑工程设计等级分类及耐火等级：建筑工程设计等级为二级，耐火等级为 二级。8）建筑设计使用年限：50年9）建筑高度：16米商业：9米(二层)；住宅：16 米，住宅层高3.0米。10）容积率：1.61（整体）11）建筑覆盖率：21.2%（整体）12）绿地面积：37469m2（整体）13）绿地覆盖率：40%（整体）14）总户数：360（一期）15）机动车停车数量：216 （一期）16）非机动车停车数量：360（一期）2、 项目实施进度计划 该项目预计开发周期18个月，拟用 8个月时间完成项目前期准备工作（包括项目申请、初步设计、施工图设计、招投标工作等），用 10个月时间完成地下及地上房屋建筑施工及竣工验收工作。项目初步实施进度详见下表工期项目2010年2011年2012年2013年1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季前期准备工作地下土建施工地上土建施工水、电、通风安装装修工程室外工程住宅预（销）售三、项目投资估算及资金筹措（1）商业用房投资估算1）土地征用（出让）及拆迁补偿费。总地价（净地价）：709.95万2）前期工程费：79.09万包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。3）建筑安装工程费商业用房（公共部分装修）：666.14万地下室： 30.05万（人防地下室分摊）合计： 696.19万4）公共基础设施费。开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。暂估算75.11万元5）管理费用。（1）+（2）+（3）+（4）2=31.21万元 6）财务费用。（1）+（2）+（3）+（4）3028.28= 77.52万元7）不可预见费（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）5= 83.45万元商业项目总投资：1752.52万元 （2）住宅用房投资估算1）土地征用（出让）及拆迁补偿费。总地价（净地价）：4264.11万元2）前期工程费： 1251.30万元。包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。3）建筑安装工程费住宅用房：6440.78 万元。4）附属公共配套设施费。指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设的费用等。 暂按 400万元估算。5）公共基础设施费。开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。暂估算1188.38万元 6）管理费用。 （1）+（2）+（3）+（4）+（5）2=270.89万元 7）销售费用。（1）+（2）+（3）+（4）+（5）2=270.89万元 8）财务费用。（1）+（2）+（3）+（4）+（5）3028.28=672.89万元9）不可预见费（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）5= 737.96万元住宅用房投资：15497.21万元一期开发项目总投资：17249.73万元 1.4.2资金筹措项目所需资金：17249.73万元，来源 公司自筹解决 0.52亿，银行贷款0.60个亿，住宅房屋预售收入0.61亿。四、经济影响分析 （1）项目经济效益分析1）项目收入估算住宅：25200.54万元 2）销售税金：1398.63万元 营业税及附加为销售额的5.55 土地增值税暂按4%估计：1008.02万元3）开发成本与开发费用估算：15226.32万元4)企业管理费用估算: 270.89万元4）盈利能力及经济影响分析预测营业利润为7296.68万元；按25%所得税税率计算。应交所得税 1824.17万元，该项目税后利润为5472.51万元。投资利润率（所得税后）：35.31%（2）商业用房经济效益分析1）营业收入估算错误！未找到引用源。商业租赁年平均收入：90.14万元错误！未找到引用源。年物业管理费：物业管理费包括空调费和公共区域水电费、卫生绿化费、保安费等，室内电费按电表另行收取。根据项目规模和有关管理规定，物业管理费暂估为9.01万元项目年收入合计：99.15 万元2）运营成本管理费：根据商业用房规模及同类项目管理情况，年管理费暂按5.63万元估计。错误！未找到引用源。能源消耗费：根据同类商业用房的耗能情况，年耗能约为2.00万元（不含出租区域的内部用电）。错误！未找到引用源。维修保养费：维修保养费暂按总投资的0.5%计算，年维修保养费：8.76万元。错误！未找到引用源。保险费：保险费暂按总投资的0.3%计算，每年 5.26万元。错误！未找到引用源。税金及附加：主要包括营业税金与附加、房产税等。商业租赁年平均税金及附加：5.00万元年物业管理费税金：0.50万元税金及附加小计：5.50万元运营成本合计：27.15万元3）营业利润营业利润=营业收入-运营成本=72.00万元4）盈利能力及经济影响分析预测营业利润为72.00万元；按25%所得税