购房陷阱规避(八).ppt

购房陷阱规避（八）,制作者：尹科,旧房翻新以次充好新房价买旧房,成都市西一环西门车站旁一家名为“加州壹号”的楼盘在8月15日开始销售。令人惊讶的是，该房子竟然连预售许可证都没有。“我们这楼原来就有存在，是后来翻新的。”销售现场的一位置业顾问坦然回答。,“旧楼翻新”楼盘多以酒店公寓为主，普遍规律是地段优势明显，小户型、总价低、且为精装。以一环路高升桥为例，从高升桥向一环路大石路口，两站路内集中了四个翻新后投入使用的楼盘：汉庭、馨韵快捷酒店、加州派酒店、光大国际酒店。而据记者了解，上个月开盘的加州壹号均价超过7000元，在地段、户型都不具备明显优势的前提下，不少消费者仍然不知作何选择。业内人士指出，旧楼翻新的最紧要问题存在于土地使用年限上，大部分购房者是在交房后办手续时才发现其陷阱。以某地盘为例，改造之初为办公写字楼，产权只有50年。据置业顾问介绍，之前该楼盘已经过11年使用，现在的产权不到40年。如此一来，购房者买到手的房子使用年限就明显缩短。另一方面，商业物业的水电气收费标准也都高于住宅。,拆招,购房要看有没有抵押、共有等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。弄清房屋的面积、结构、装修状况。要合法、彻底地办结过户手续，没有产权证的不要买。此外，旧楼翻新的房屋在买卖时可能会出现重复征税，需要警惕。,房主先租房再卖房购房人买房不能住,市民万博涛看中一套二手房，全部手续办完了却住不进去。原来，房子被长期出租，租金已经收了5年。万博涛给卖房人打电话却怎么也联系不上，住不上房也拿不到租金，真是后悔莫及。,拆招：,法律规定“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能对抗之前成立的租赁合同。而且在同等条件下，承租人享有优先购买权，只有承租人不愿意购买的情况下，房屋才能被卖予他人。,二手房产权转让细节多稍不留神吃大亏,1、“卖房者”非二手房的产权人。这种情况又包括以下几种情形：（1）某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利，进行欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。,（2）“卖房者”是“真正”的产权人，但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因继承或受赠而取得该二手房，但由于各种各样的原因，未及时办理二手房产权过户手续。在此情形下进行交易，由于交易主体不适格，不仅该二手房买卖合同无效，而且购房者往往可能遭受诈骗。,2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意许多时候，二手房的所有人不属于一人，而属多人，即所交易的二手房为共有房。而在交易的过程中，往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。与第一种情形一样，在此情形下交易，也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。因为：依照我国法律的规定，共有财产的出售必须得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。当有共有人不同意出售时，则该交易无效。,3、卖房者只是使用权人，而非所有权人。在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将该房产提供给卖房者使用，卖房,4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。如在二手房上设有抵押。我国相关法律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前，该房产不得自由转让。,5、房产上存在法律禁止转让的障碍。如二手房被查封，在解封之前，该二手房是禁止转让的。,图便宜吃大亏七种不宜购买的便宜房,慎之又慎，最好不买。1、联合开发房。这是由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售，但按国家规定，这类房是不得作为商品房出售的，所以如若贪图低价便宜而购入，往往会在今后遇到房地产权证方面始料不及的麻烦。,2、公益联建房。,这是由地方zf或本系统本单位组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目，当新建房子有一定剩余时，而向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠性质，所以按国家政策规定，也不能作为商品房出售，一旦购买，日后难以进入三级市场。,3、集资合建房。,这是房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发项目。需强调的指出的是，此类房大都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续，因此，如果购买这类集资合资的房屋，按国家有关规定，这类房屋买卖行为肯定是无效的,4、集资联建房。,这是指一些企事业单位利用自身闲置的土地与外单位集体和个人或本单位职工的资金集资开发的房地产项目。由于土地来源主要是企业通过减免地价，或行政划拨式取得的非赢利性土地，因此根据国家有关政策，此类房不能作为商品房向社会出售，一旦购买缺乏保证。,5、非法开发商。,一些未经批准，不具有房地产开发资格的单位，通过非正常渠道谋得土地而进行的房产开发，由于其没有房地产开发资格，因而也就无法办理土地征用手续，没交纳土地出让金，贪图低价购买这类房的风险是极大的。,6、限制权利房。,这是指司法机关和行政机关已依法裁定、查封、或以其它形式限制房地产权力的房子。一些购房者贪图便宜，采用私下交易的方式买房，由于不可能掌握卖方真实情况，结果往往上当，叫苦不迭。,7、郊区联建房。,开发商为了降低商品房建设成本，在市郊低价征地开发形成的商品房，这对购房资金短缺的居民来说，本应是一个较好的选择，但由于个别开发商项目开发不规范，且管理不到位，社区环境极差，设施严重缺乏，交通极其不便，却通过虚假广告，打着“低价”的幌子蒙骗购房者，这种“低价”，这种“便宜”，购房者是不应去捡的。,二手房交易流程,二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。,二手房交易流程图,注意事项：,（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。,（2.）房屋产权是否明晰,有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。,（3.）交易房屋是否在租,有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。,（4）.土地情况是否清晰,二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。,（5.）市政规划是否影响,有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。,（6）.福利房屋是否合法,房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。,（7.）单位房屋是否侵权,一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。,（8）物管费用是否拖欠,有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。,（9）.中介公司是否违规,有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。,“合作建房”成购房新陷阱,2008年9月21日，石家庄市民李先生根据宣传广告，购买了省会某房地产公司的房屋，双方签订了名为“合作建房”实为“商品房买卖”之协议。协议签订后，李先生依约并依据房屋面积向房地产公司缴纳了2万元定金及部分购房款。根据合同约定，房地产公司拟定的开工时间为2008年12月31日前，如因房地产公司原因未动工的，李先生可随时要求退款，房地产公司在提出申请后7日内全额退还李先生所交款项，并按银行同期活期存款利率偿还利息。但因房地产公司未取得全部合法建设手续及商品房预售许可证明，在拟定开工时间未能开工。2009年1月起，李先生多次要求退还所交款项，但房地产公司却迟迟不予办理退款事宜。李先生遂将房地产公司告上法庭。,广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱,为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。,二、内部认购陷阱。,内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。,许多开发商在楼盘预售前，喜欢搞内部认购，一为造势，二为摸底，都是为预售作准备。而对于购房人来说，相对而言，内部认购的价格相对较低，有一定的吸引力。对此，笔者认为，由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，,商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。因此，购房人切不可因为内部认购商品房的所谓价格优势而麻痹大意。,三、制造假象,在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。,四、大力营造现场道具和售楼气氛。,为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红红色标识代表已售单元，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。,装修七大注意事项,第一，洁具一定要有品质洁具是单件很贵的产品，一旦有便宜产品出现自然会有很多人问津。不过，洁具是家庭生活中使用率最高的用具之一，如果不注意产品质量、品质，装修后洁具要是坏了，换起来会非常麻烦。在建材城挑选洁具时，很多卖家比较喜欢推荐品质高、价格贵的产品，作为买家，不要一味地排斥，先听听介绍，仔细比较性能与价格，选择需要的产品，或者先在同价位的产品中进行比较，注重功能性。,一、便器,便器可分为坐便器、蹲便器和小便器。因为坐便器是家庭常用的，所以我们主要介绍座便器有关的知识：座便器按排污方式可分为冲落式和虹吸式；按结构可分为连体座便器和分体座便器。冲落式座便器的优点是价格便宜、用水量小、排污效果好、池心存水面积较小，缺点是排污时噪音较大。虹吸式又分成普通虹吸式、旋涡虹吸式和喷射虹吸式。相对于冲落式座便器优点是水流冲力大、气味小、噪音底，缺点是池内存水面积较大、浪费水资源。,问题,销售现场无法验实效一位网友在总结装修的帖子中抱怨说：“购买坐便器外表好看，当时特满意，但使用后才发现，根本冲不干净，不到三天后坐便器水封处就会结垢，夏季还返味。的确，消费者在家电商场买电视、冰箱等家电产品，都可以通过现场演示直接观看产品的性能和功能，而家居市场买洁具却根本别想，洁具现场销售和安装环节很难让消费者一目了然和心中有数。,安装服务不够专业,据五金委员会洁具分会的专家介绍，洁具的很多质量问题直接和陶瓷坐便器陶瓷体与内部水件连接的出厂前调试相关。目前，在市场销售的坐便器内部水件完整的整体坐便器非常少见，而更多的坐便器在销售、运输过程中多处于分离状态。而部分品牌在安装时缺乏专业性，对坐便器的冲洗效果、节水性能、稀释率都有直接影响。,不要一味听从销售人员的节水介绍。坐便器的节水效果并非销售人员说得那么玄，如3/6升，通过变化挡位切换使用达到节水的效果。但因为其3升挡位只能起到在短时间内稀释的作用，因此如果较长时间不使用，就会出现返味。平常家居使用中仍需要使用6升挡位冲洗才能保持干净清洁；而4升节水坐便器是通过虹吸返水结构的变化减少了坐便器冲洗用水。,二、浴缸,浴缸的种类多样,现在建材市场里面的浴缸五花八门，款式、功能层出不穷。分类方式也是多种多样，有按功能分的、有按款式分的、也有按材质分的，下面我按材质的不同来给大家介绍一下浴缸的有关知识。从制造的材质上一般把浴缸分为亚克力缸、钢板缸和铸铁缸，不同材质的浴缸也各有不同的特点。,铸铁缸是采用铸铁制造，表面覆搪瓷，很容易保养，使用时不易产生噪音。保温性能好、光泽度好、使用年限是三种缸中最长的。缺点是铸铁缸很重，不易挪动和搬运，所以安装过程非常麻烦，也容易被磕坏，还有一点就是价格也是这三种中最贵的。,个人建议浴缸还是选择铸铁的，虽然价格相对贵了一点，但很耐用，一般可以用30年没问题。牌子也很关键，一些小牌子就不要考虑了。另外，当您选购时还要考虑chinaren的是尺寸、舒适度等因素，这都是依您个人的具体情况来决定的。如果预算宽松，您不妨考虑按摩浴缸，它能起到按摩肌肉、舒缓疼痛及活络关节的功效。,亚克力浴缸是使用人造有机材料制造，优点是造型丰富，重量轻，颜色柔和，且价格便宜。它的缺点就是比较容易变色、使用寿命短。钢板浴缸是用一定厚度的钢板成型后，再在表面镀搪瓷，特点是易成型、易清洁、造价也较便宜。但由于钢板特别薄，保温性能较差。,第二，选择成套门为佳,“不要找装修队做门”，这是过来人的忠告。现在装修选择成套门为佳，成套门在价格上并未高出很多，由于是专业公司一条龙制作而成，在工艺和款式上都很理想，如果让装修队制作，可能会因其不专业造成日后门的变形。在建材城选择成套门时，不但要看厂家的资质，而且要确认保修证明等，以免使用后出现问题。,成套门所存在的技术缺陷成套门产品技术上的精准性问题,首先，由于成套门产品其门扇、门套均在工厂制作的生产特性，使得成套门产品具有了作为过程性产品的基本属性。所谓过程性产品，是相对于如传统单体门扇、或者普通家具（孤立性产品）而言。虽然成套门产品的生产均是在工厂制作完成，但不能缺失了应有的对于产品安装现场的参数采集和质量控制；以及产品生产之前与现场装修人员的技术配合与确认。,成套门产品技术上的牢固性问题。,其次，成套门作为一种新兴产品，其在技术上的不成熟性也在市场的实践过程中日益显现。成套门门套，作为一种部件的本身，它是在工厂制作完成；但是，这样一来，其于现场门洞墙体的安装，便产生了问题制作完成的门套部件表面又不能钻孔、又不能打钉子，如何才能够牢固地安装于现场的门洞墙体呢？于是，一段时间以来，绝大多数厂家都采用一种消极的方法，即用发泡剂填充于门套与门洞墙体之间，以期以作为填充物的发泡剂，来起得将门套与墙体的粘合效果。而偏偏发泡剂又是一种易于氧化的化学用品，一旦与空气接触，其“粘合”的效用便随之消亡。发泡剂作为一种填充物，如果是用以对塑钢门窗（多为平移动作）中门窗框体与墙体的填充与“粘合”，尚具有一定的“稳固”作用；但是如果一樘木门，光门扇重量就有百八十斤重，再加上木门多为平推作用，其门扇对于门套的冲撞将直接转嫁到与门套相接合的门洞墙体。如果成套门其门套也仅以发泡剂作为门套与门洞墙体的中介物，显然是不足以承受因门扇的日常开启闭合所形成的力量冲击,成套门产品技术上所存在的稳定性问题,由于上述两个技术原因，使得成套门产品，其在日常的使用运行中，将产生诸多的产品质量问题。如因门套与墙体接合的不够精准、或因门套与门洞墙体的接合牢固的欠缺等而引起的门套变形、松动，甚至脱落。,第三，新手出游先做功课,装修新手们最头疼的一件事就是逛建材市场采购家装用品，没经验、需要采购的东西太多往往使他们还没装修就心病重重。仔细算来，新手们也分很多种，有耐心的、没耐心的、挑剔的、没主见的、个性化太强的不同人逛建材市场的状态与方式总会不同，不过即使是新手，对于最后装修结果也充满了美好的期待，希望自己打点过的每个细节都能成为别人盛赞的对象。过节前，不少新手正准备逛建材城或是已经开始忙活了，不妨看看以下的建议，给您提个醒。,第四，有目的逛才能有收获,目前，城中东西南北坐落的建材城特别多，但档次参差不齐，去建材城之前首先要制订好采购计划，有目的地逛才能有所收获。除了到离家比较近的建材城外，建议最好去交通比较方便的大型建材市场或者建材超市、家居广场等多看看，比较后再定夺，不要急于求成。,第五，采购计划心中有数,新手总觉得装修很麻烦，毫无头绪。实际上，装修是件繁琐的事情，但还是有规律可循的。一般来说，基础家装采购需要几方面：洁具、地板材料、墙漆、门窗等，在选购这些材料时，可以根据专业家装公司制订的步骤分批挑选、购买。如果已经制订好品牌，只要去不同建材城比较价格与款式即可，这样逛目的性比较强，很容易选出自己满意的家装用品；如果装修前不太了解市场行情，就要到市场上对产品进行全面地接触，在价格与品质之间进行权衡，挑选性价比最高的产品。,第六，出发前先了解产品,现在，新手们可以通过产品网站、社区论坛等找到自己满意的答案。在选购一件产品时，如果不很了解其性能、品质与口碑，可以上网查找，也可以在社区论坛上发个帖子：“本人刚刚拿到钥匙，正准备装修，如果选用洁具，用什么牌子的比较好？”用不了多长时间，就有很多“大虾”提供信息，在这些信息中进行比较，可能会获得满意的答案。这样去建材城选购，心里踏实不说，就是有人想蒙您也会被识破。,第七，选新产品做好“冒险”准备,进入建材城，各种产品应有尽有，现在建材市场上新产品上市速度很快，可能半年前还流行这种瓷砖，半年后就出现新的产品了。如果在挑选中接触到了比较新的产品，一定要先问问使用者的感受，提前预知产品的性能，了解利弊。,购房技巧之验收房屋,通常情况下，房屋验收的条件有：房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。,凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。,（一）检查房屋有无裂缝,首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂