链家地产---基础知识及报件流程.ppt

回龙观区-黄超,基础知识及报件流程,1、提高自身专业知识2、提高平时的工作效率3、更快的投入到运营支持的团队中4、更好的与运营一线融合5、更好的为经纪人做好服务工作6、更好的为店经理做好辅助工作,业务运营服务全能,培训目的,租赁基础知识,目录,1.租赁标准用语,2.租赁种类、流程、注意事项,3.如何鉴别证件的真伪,1、四气：暖气、天然气（煤气）、热水器、空调2、全齐：家具、家电3、装修：毛坯、简装、中装、精装,冰箱（R）、洗衣机（W）电视（TV）、空调（K）,大家记住了吗？,1、租赁标准用语,2、租赁业务种类、流程、注意事项,普通租赁：1、定义2、收费标准、时间及对象3、我们的责任流程注意事项,普通租赁,1、定义：指业主或客户委托我们出租或者承租房屋，由我们提供居间服务，最终促成双方达成交易，我们获得佣金的一种委托形式。2、收费标准：相当于一个月的房屋租金收费时间：成交之后收费对象：针对普通民宅，由于客户需求量大，房源有限，收取客户方一个月房屋租金作为佣金；针对甲宅、公寓，由于租金较高，客户需求量低，收取业主方一个月房屋租金作为佣金。,普通租赁,3、普通租赁业务中我们的责任我们有义务帮助业主和客户验明双方真实的身份和有效证件我们收取服务佣金后，要根据客户需求开具发票（开发票之前一定要问清客户需要开具发票的名头）在整个过程中，我们要正视行业的正规性和自身价值的体现,普租业务流程,普通租赁中的注意事项,看房确认书（签/留身份证号，不留电话）定金收付书（不留电话，签署完整）签署合同时要验明有效证件（防止假业主）防止跳单（把控一方，防止造成公司损失）,3、如何鉴别证件的真伪,如何鉴别身份证的真伪？如何鉴别房产证的真伪？,如何鉴别证件的真伪,如何鉴别身份证的真伪：一代身份证：1、新的防伪居民身份证背面透视全息图象由长城峰火台图象IDCHINA中国等字样组成。“ID长城峰火台图象CHINA中国”在“中国CHINAID”组成的背景前由内向外依次排列。2、16周岁至25周岁的，发给有效期为10年的居民身份证；26周岁至45周岁的，发给有效期为20年的居民身份证；46周岁以上的，发给长期有效的居民身份证。,二代身份证：在一般的光线下，平视身份证表面时，表面上的物理防伪膜是无色透明的，适当倾斜时证件左上方有一个变色长城图案，用左右眼分别观察时将呈现不同颜色。在我们的头像下面有“中国CHINA”的字样,如何鉴别房产证的真伪：1、看用纸：真正的房屋所有权证的内页所用纸张采用专业水印纸2、看防伪底纹：真房屋所有权证除封面及封底外内页所有的底纹均为“房屋所有权证”六字采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强3、看封皮：真证封皮为深红色，上部印有国徽，下面印有“中华人民共和国房屋所有权证”，这些字分两行，上面一行“中华人民共和国”，下面一行是“房屋所有权证”，上下两行字是完全对齐的，但字号的大小不一样，上面的字小，下面的字大。,4、看团花及建房注册号：真房屋所有权证有一团花，该团花立体感强。团花下面是建房注册号，真证的号码是机器印制的11001,数字清晰。建房注册号上面团花下面印有“中华人民共和国建设部监制”5、看微缩文字：2000年以后印制的房屋所有权证发证机关一页最顶行花边最下面一行里藏着微缩文字，用肉眼看为一道虚线，在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ”（“房屋所有权证”汉语拼音第一个字母的大写,6、看发证机关印章：真房屋所有权证的发证机关是由机器套红印制的“北京市建设委员会”（2004年以后）或“北京市国土资源和房屋管理局”行政公章，而填发单位的图章是用印泥盖上去的。7、看流水编号：真房屋所有权证的流水号是机器印制的，2000年后印制的权证编号下方，还印有“北京印钞厂证券分厂印制（200）”字样。8、看房产平面图：真房屋所有权证上有一张房地平面图及一张房屋登记表。图和表上均盖有测绘部门的章，另外图和表是与房屋所有权证粘贴在一起的，在粘贴的连接处盖有骑缝章,2.标准术语,使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。使用权房禁止出售！市民若欲出售使用权房，必须由原承租人即使用权人买下产权，售后公房成为产权房后才能上市交易已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。这样的房子可以上市,不过需向单位交纳一定的土地出让金。商品房房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。开发商已将3%土地出让金交给国家,任何人都可以买卖。,报单流程,目录,一、租赁报单流程,基本流程,1、合同、证件、收据和钱款的整理,3、财务交款,2、相关领导签字审核,4、业绩组报合同及业绩,5、将收据白联和成交报告单的绿联存档,普通租赁,1、合同、证件、收据和钱款的整理,普租-证件,房屋租赁合同（普租合同）房屋租赁经纪合同（看房确认书）房屋出租居间需求登记表客户、业主身份证复印件打折申请单（打折情况下）定金收付书（预先收取定金的情况下）收据(切记:刷卡小票的日期与收据日期不能相差24小时)成交报告单（系统中备案，并把备案编码写入成交报告单的备注里）,2、相关领导签字审核,折扣申请单,折扣小数点后要余2位(例:8.24折),业绩不包括评估费，大家不要把评估费算在内,3、财务交款,地址：昆泰国际大厦1712室交款处：财务出纳,备注处写开具发票的台头,审核处助理签字,店面编码要写A13的那个号码，就是咱们店面门上都张贴的那个,助理在检查普租合同前要注意的：,1.普租合同中出租方（甲方）、承租方（乙方）的签字都要与所提供的身份证姓名一致，字迹要填写清晰，如果有涂改需要客户业主及链家的三方签字确认；2.租赁期限：例如：房屋的租赁期自2009年11月10日至2010年11月9日，共计一年零各月（或者零年12个月）千万不要写一年12个月，这是错误的写法，助理在检查的时候也要仔细小心；3.附件一房屋交割清单处，如果业主客户自行交割，那么一定要在交割处打叉，如果是咱们公司陪同交割那么就要把相关的信息写全，这也是助理需要注意的地方。,注意事项：1、写店面编码：A13开头的编码2、开票日期不能早于刷卡或者小票日期3、钱款24小时入帐即要在24小时内刷卡4、金额不能有涂改，数字前一定要有封口5、大写金额一定要准确且不能有错别字大写壹贰叁肆伍陆柒捌玖拾佰仟万6、如现金存入店经理/助理借记卡中要写代(店经理、助理、经纪人是不能刷信用卡的，刷信用卡是要被罚款的)7、如果要开发票将黄联一并交与出纳且写明单位名称,4、业绩组报合同、报业绩,合同、业绩申报处：昆泰国际大厦1712室合同业绩审核人员：王雪、殷环、郭静波注意事项：1、合同无问题全部通过审核人员会在成交单上签字并将成交单绿联返回，表示合同业绩已经报送完毕2、合同有问题审核人员会将错误处写在黄联处与合同一并返回3、如果合同打折要将打折申请单和成交单一并申报4、成交单上写上组编码、系统号、区域及备案编号,5、回收收据白联和成交报告单的绿联留档,收据白联成交报告单绿联,以便以后核对业绩，换取收据,1.普租报合同前经纪人必须自行在内网上进行备案，2.所有合同、单据,店面助理都不可私自修改或添加,否则公司将直接给予辞退处理(自我保护意识)3.如在报合同过程中,合同、单据出现问题应第一时间跟店经理确认,以免延误.4.报完合同收好成交报告单绿联及收据白联，回店面留档。5.自2月18日后签署的合同恢复五个工作日内上报（不包括周六周日及法定节假日），否则按照公司制度处罚责任人。6.成交报告单为经纪人填写，店经理检查并确认签字。助理不能书写更改，以免出现问题。,注意事项,以上是租赁的报件流程及注意事项,二、置换报单流程,基本流程,1、合同、证件、收据和钱款的整理,2、相关领导签字审核,3、权证处报合同,5、财务交款,6、业绩组报业绩,7、将收据白联和成交报告单的绿联存档,缺件通知，经纪人备件,4、BJM号索取,1、成交2、退单,置换类型,全款贷款权证,商业贷款公积金,1、合同、证件、收据和钱款的整理,国管市属,2、成交档案号（BJM）获取,向权证秘书索取权证专员在收取合同，录完合同的同时会将合同号写在成交报告单上，不用再提前与权证秘书要取合同号。,置换报合同必备证件,退单,置换业务支出凭单：写明退单情况，经办人、区经理、区总监、业绩组签字确认，客服部签字备案,此处应写北辰店/A13314,此处区经理，总监签字,财务退费申请表：写明合同号，业主、客户姓名，物业地址及费用出处，区经理签字、区总监签字、权证主管签字、业绩组签字、客服签字、财务主管审核签字、客户本人带身份证原件及收据黄联一并在出纳处领取退还费用（或者客户提供卡的复印件直接和客户本人身份证得复印件）,注意事项,所有合同协议上物业地址要与房产证上标明的一致查看所有签字处是否都有签字合同上、补充协议、自行划转声明、授权委托书需客户业主签字补充条款需区经理签字,如果没有补充协议的合同要写通用审批单，由店经理，区经理及大区总监签字确认成交报告单，打折或有特殊情况的需区经理签字/总监签字合同号和每个人的店组系统号要写清楚(现在合同号是在助理报合同的时候直接朝权证要取即可）业绩分成要准确-一定要经纪人或者店经理自行填写成交报告单，助理不要写，业绩分配也一定要和店经理核对填写无涂改，字迹清楚准确,1.所有合同、单据,助理都不可私自修改或涂抹,否则公司将直接给予辞退处理(自我保护意识)2.现在所有的特殊情况都要用通用审批单来写明原因，找相关领导签字，夹在合同里方可报合同3.成交报告单为经纪人填写，店经理检查并确认签字。助理不能书写更改，以免出现问题。4.如在报合同过程中,合同签定出现问题应第一时间跟店经理确认,以免延误.5.报完合同收好成交报告单绿连及收据白联，收回店面留档。收据白联粘贴在收据本，以备换收据。6.签署租赁合同后要在五个工作日内上报（以合同日期为主），置换类要在5个工作日上报（以收据日期为主），否则即为晚报，将按照公司制度处罚责任人7.关于发票调取,每周一、三、五为发票调取日，附.关于调取发票的通知.doc件8.关于做京北成交记录表的一些方法,三、温馨提示,其他1.Po