物业管理法律法规及基本制度ppt课件

物业管理法律法规和基本制度，培训课件，1，课程概要，第1节：物业管理概要第2节：物业管理法规第3节：物业管理基本制度课程总结：1，2，第1节：物业管理概要，1，物业及其属性2，物业管理3，构建物业管理的理论体系4， 中国房地产管理发展的特点5、房地产管理作用3一、房地产及其属性；(一)房地产概念：房地产是指已经建成、可以使用的各种居住非居住建筑及其相关设备、市政设施和房地产所在地、相关场所、园林等。 4、(二)房地产属性二元性(土地、建筑)有限性(土地)1.自然属性：设置性(各种设施)多样性和差异性(建筑形式)固定性(土地、建筑)永久性和长期性(土地、建筑)稀有性商品属性2 .社会属性：经济属性的价值保持、增值性宏观调控性交易的契约性法律属性：产权属性、房地产属性、 5 (3)房地产和房地产、 与房地产的关联与区别关系：1.房地产所包含的土地与房地产是房地产2 .房地产是房地产的要素概念，房地产是民法的概念1 .区域性房地产是经济法等称呼的差异：房地产是要素性房地产2 .不同适用范围的房地产是宏观领域的房地产是微观领域的3 .不同概念房地产的概念性房地产的按概念分类的房地产是房地产的具体房地产，6、2、房地产管理，(1)房地产管理的定义1 .概念：房地产管理是指房地产经营企业受房地产所有者和用户委托，运用现代管理和服务技术，根据房地产管理委托合同，对已经使用的各种房地产进行企业化、社会化、 为实施经营化、规范化管理的房地产所有者和用户提供有效周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高房地产的使用价值和经济价值。 7、2 .物业管理的内涵(1)物业管理是许多主体共同参与的活动。 (二)物业管理的依据是法律、法规和合同。 (三)物业管理侧重共同部分和共同事务。 (四)物业管理提供的产品是服务。 (五)公共秩序管理中的合作性。 8、(二)物业管理的必要性1 .业主要求高2 .楼宇建设逐渐有规模3 .物业设备先进4 .物业发展的必要性5 .生产发展的必要性9.(三)物业管理活动(产品)的特点1.24小时全年无休服务2 .无形与有形的结合3 .生产与消费的同时性4 .消耗性(供给与需求两方面) 5 .业主主导性(业主对服务的认知度)6.差异(人、土地、时间)7.房地产服务和住宅不可分割性(同步性)8.不可储存性，10，(4)房地产管理的基本特征1 .社会化的基本意义：1 )房地产所有者向社会选择房地产服务企业。 2 )房地产服务企业去社会寻找可托管的房地产。11、2 .专业化的基本含义：1)物业服务企业实行物业管理的统一管理。 2 )物业管理专业化适应现代化大生产； 3 )房地产服务企业具有一定的专业素质，达到一定的专业水平。 12、3 .市场化的基本含义：1)物业管理是市场行为。 2 )物业管理应引进竞争机制。 3 )市场化是物业管理的最主要特点。 4 )委托和有偿集中体现物业管理市场化。13、3、建立物业管理理论体系；1 .建筑物所有权基础；2 .以物业服务合同为核心；3 .以等价有偿为前提；4 .以专业服务与自治体自律相结合为手段；5 .以追求顾客满意为基础；6 .以确保物业正常使用为目标；14、4、 中国物业管理发展的特点1 .从思想观念看人们开始接受物业管理模式2 .从管理模式看两种社会经济体制管理模式并存3 .从管理内容和服务看，处于起步阶段， 发展不平衡4 .物业管理形式多样化和管理标准多层化5 .尚未形成完整体系的法制化管理体系6 .物业管理市场已经形成，成为新兴行业，15、5、 作为物业管理的作用1 .保证物业处于良好使用状态2 .实现物业增值3 .促进物业市场健康发展4 .拓展就业渠道5 .有利于构建和谐社会16、一是法律规范的概念和特点，法律规范是统治阶级依照自己的意愿，由国家机构制定或认可，由国家强制实施的行为规则在所有的社会行为规范中，只有法律规范由国家制定和认可，以国家的强制力保证其实施。 法律规范的特点可以从以下四个方面理解。 法律规范是法律的具体化。 法律规范的表现形式是法律文件。 法律规范应由有权力的国家机构制定。 法律规范由单一规范和系统规范联系在一起。 第二节：物业管理的法律规范，17，2，物业管理法规的表现形式和立法体制，我国目前的物业管理立法体制是以国家立法权为核心，二级(中央和省)双重、多种结合的立法体制。 相应地，房地产管理法规的表现形式，宪法效力最高的法律可分为全国人大制定、修改的基本法律和全国人大常委会制定、修改的普通法律两种。 法律的效力仅次于宪法。 例如司法、民法通则、合同法等18项，行政法规由国务院制定、批准、公布。 仅次于法律的效力。 例如，城市私有房屋管理条例国务院部、委员会颁布的行政规章，属于地位高于地方性法规的广义行政性法规。 地方法规只在当地行政区域内有效。 例如广东省物业管理条例法律解释，司法解释，19，3，物业管理法律关系，(1)物业管理法律关系的概念法律关系是法律权利和义务关系。 物业管理法律关系是一种法律关系，是物业管理法律规范在调整物业管理和相关活动过程中形成的法定权利和义务关系。 二十、(二)物业管理法律关系的构成要素、物业管理法律关系的要素是指该关系所必需的构成要素和条件，缺少一个要素不能构成物业管理法律关系。 许多人主张主体、客体、内容三个要素。 1 .物业管理法律关系的主体可简称事业主体。 事业主体根据参加的法律关系的种类，也可以称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。 物业管理法律关系的基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监督机构。 21、2 .物业管理法律关系的对象物业管理法律关系的对象是法律关系主体所受权利、义务所指的对象。 对象也称为“目标”。 根据利益的表现形式，对象可以分为不动产、权利、行为效应3种。 (一)房地产。 其中包括传统法律规定的房地产和房地产实物，以及被其包围的空间和环境。 (二)权利。 权利作为房地产法律关系的对象，主要指根据法律规定和当事人的约定设定的债权、与房地产所有权相关的网站使用权、房地产邻接权、维护公共秩序权、房地产托管权、与房地产管理行为相关的人身性和精神权利。 (三)行为效应。 行为效应表示利益状态(增进或损害主体利益)。主要包括国家机关向物业管理提供管理性行政服务的行为效果、物业管理公司根据委托管理服务合同提供有偿服务的行为效果、所有者缴纳物业维修金设立和补充物业维修基金的行为效果等。22、3 .物业管理法律关系的内容是指事业主体在物业管理法律关系中享有的权利(包括职权)和承担的义务(包括职责)。 所有者的权利和义务所有者的权利： (1) .产权：所有权、使用权、收益权、处分权(2) .提案权、提案权、监督权(3) .决定权、表决权(4) .所有者权利的保留所有者的义务：法令遵守、交际费、合作等23 .物业管理公司的权利和义务物业管理公司应具备的权利内容： (1) 采取执行委托任务所需行为的权利(2)获得劳动报酬的权利(3)根据物业管理合同有权阻止违反所有者利益的行为。 物业管理公司的义务(1)最大义务：遵守法律(2)应当履行义务：在合同中履行责任，24、【案例】，没有支付住房费的物业公司有权停电吗？ 某小区物业管理公司是由该小区开发商建立，具有相应物业管理资质，独立核算，自负盈亏的企业法人。 一天，开发商向物业管理公司发出了通知。 该区的某居民分期付款购入住宅，但入住后多馀的住宅费用支付延迟。 因此，要求该居民采取停水、停电、屏气措施，提前付款。 物业管理公司这样处理，使居民不能正常生活。 房地产公司有权这样做吗？25、【分析】，在房屋买卖的法律关系上，买方有义务支付房价，获得房产所有权。 在物业管理的法律关系中，业主有支付物业管理费用的义务，有权获得物业管理企业的服务。 但是，两种法律关系不能混淆，不履行这种法律关系的义务，就不能说不能享受另一种法律关系的权利。 这样，责任的权利就不一致了。 上述住宅小区居民是房屋买卖关系及物业管理关系的主体。 他没有定期缴纳购房费，他表示在买房关系上没有履行按期付款的义务，应承担相应的民事责任。 开发者也可以按照购房合同的规定，要求所有者承担违约金、利息等责任，要求解除合同。 但是居民按照物业管理合同的规定交纳物业管理费等，意味着在物业管理的法律关系中履行了自己的义务，应该享受水、电、煤气、暖气等设施设备的良好使用等完整的物业管理服务。 开发者的做法是居民合法行使权利的干扰，是错误的。 物业管理公司应其要求，对居民停水、停电的，违反其法定责任和义务，更加错误。 假设这个居民拖欠房地产管理费和水电费的话，房地产管理公司此时可以根据房地产管理协议的内容停止供应水、电等。 但是，即使在这个时期，物业管理公司依据合同和法律来行动，并没有服从开发者的派遣。 二十六、(三)物业管理法律关系的基本特征，由居民决定，二十七、四、物业管理法律事实、法律事实是物业管理法规规定或认可的，是引起物业管理法律关系发生、变更和中止(消灭)的客观现象和原因条件。 根据法律事实是否与物业管理的法律关系主体意志有关，可以分为自然事实和行为事实两部分。 (1)法律事实的概念，28，(1)自然事实是指不直接包含人意志的客观现象。 自然事实可分为事件和状态两种客观状况：1)事件是偶然的客观现象。 进一步分为不可抗力事件和社会事故。 不可抗力是不可预见、不可避免、不可克服的客观情况。不可抗力事件通常是指自然灾害性的事件(地震、暴风雨等)和战争等。 社会事故事件也具有不按照法律相关当事人的意愿转移的性质，当然，并不能免除应该因此事件的影响给对方当事人和他人带来损害的合理赔偿和补偿的法律责任。 情况变更的原则，适用于社会事故引起的法律关系纠纷。 29、形势变更原则、情况变更原则是指，合同生效后，当事人发生无法预见的客观情况，履行合同对一方造成无意义或重大损害的，当事人可以重新协商合同内容，无法协商的，向法院或仲裁机构变更合同的法律规则形势变更原则的适用条件可以归结为(1)客观需要形势变更的客观事实。 (二)主观上，情况的改变应当是当事人无主观过失。 (3)原因需要形势发生变化的不可预见性，当事人无法克服这一变化。 (四)因情况的变更，原合同的履行会给一方当事人造成无意义或重大损失，即当事人之间的权利义务不公平。 (五)程序上，谈判程序是适用情况变更原则的必要程序。 30、形势变化与不可抗力的主要区别在于客观表现的差异：形势变化主要是影响履行合同的社会经济形势的激变事件，必须以法定的公平裁量权认定的不可抗力只要有一般大众的知识就可以感知。 二是影响不同：形势发生变化，一般情况下合同仍能履行，但履行合同可能导致明显不公平后果的不可抗力事件发生时，合同的履行可能会变得困难或无法履行，或者合同的所有义务都无法履行。 三是适用范围不同。 状况的变更只适用于合同法。不可抗力适用于合同法和侵权法。 第四部分是免责声明的区别。 情况的变更是“裁量的免责”。因不可抗力而无法签约的是“当然免责”。31、2 )状态是指某种客观情况继续下去。 例如，业主下落不明，已经过了约定和法定的时间。 民法通则第136条规定的支付或拒绝租金的诉讼时效期为1年，房地产管理公司遇到租赁人拒绝租金的情况，一年后行使起诉权，除非决定诉讼时效中止或中断因素，否则一般丧失胜诉利益。 32、(2)人的行为是指人有意识地开展一定法律关系活动的客观现象。 根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为和他人的行为。 当事人的行为是指引起一定法律关系当事人实施的法律关系容易化的行为。 他人的行为是指通过非当事人的实施，使当事人之间容易产生一定的法律关系的行为。 例如，法院的判决、行政机关的行政处理决定是能够使物业管理相关当事人之间的法律关系变得容易的第三者的行为。 33、(2)物业管理法律事实的分类1 .法律事件(1)不可抗力事件和社会事故(2)自然人业主死亡的事实(3)法人物业管理公司解散或破产的事实(4)经过时间的法律事实2 .法律行为(1)合法行为(2) 违法行为物业管理违法行为的组成部分： a违法性b危害性c主体合格性d主观过失性，345，物业管理法律责任，(一)物业管理法律责任的概念，特征1 .物业管理法律责任是物业管理活动的民事主体，行政主体和行政相对人违反物业管理法规行为应依法承担国家强制和不利性的法律报酬。作为法律报复的具体负担方式的报复的具体种类形式，民事责任的认定(违约责任、轻微侵权责任等)除了当事人双方可以协商确认之外，其他法律责任的认定只有法定的专门机构或者合法认可的机构才能进行。 35、2 .物业管理法律责任的主要特征，1 .将法定责任与协商责任相结合，确定物业管理中产生的法律责任，除依据法律相关规定外，还依据合同和合同。 2、技术规范确定的责任分量在确定物业管理技术操作结果的法律责任时，应充分注意法定技术规范和约束技术规范关于技术问题和法律责任的规定。 3、法律责任的复杂性与物业管理活动有关的法律责任种类繁多，民事责任、行政责任和刑事责任与物业管理法律责任制度相结合而存在，“法律责任复合”现象十分普遍，违反物业管理法规的行为依法应当由违法行为人承担诸多责任。 这种法律责任的复杂性决定了在确定物业管理的法律责任时，应充分考虑有关法律法规对某些行为从不同角度设定的责任规范。 36、(二)物业管理法律责任的分类，物业管理法律责任根据内容不同，一般分为民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任4类。 违宪法律责任不在物业