区商业可行性报告

,1、项目所属区域概况2、市场机会分析3、项目定位4、业态落位及租金测算5、项目开发、销售、招商分析,徐州12街区项目商业报告（简）,目录,项目所属区域概况,Part1,区位特征,区位本案位于东三环与铜山路交汇处，地处徐州老城东区，交通发达；人口本案所处区域内覆盖4个街道办事处（29个社区），辐射12.4万人口；商业本案所处区域现存4大商业中心：火车站商圈（都市级商圈，下辖和信广场、朝阳市场、宣武市场）、子房山商圈（中型邻里中心级，下辖鼓楼生活广场）、万达商圈（都市次中心商圈，下辖万达广场、绿地生活广场、宝龙广场等）、世茂商圈（大型邻里中心级，下辖世茂广场、汉文化风景区）业态本案所属区域内商业配套成熟，其中：大型超市（2000以上）3间，中型超市（500-2000）3间；影院4间；百货商场3间；健身会所2间；综合医院3间，专科医院5间（含医疗护理机构）；专业市场4间；大型餐饮（300以上）44家；中小型餐饮（100-300）260余家；发展随着城市高速通道开通，本案所处区域辐射能力增强；轻轨一号线开通后，本案西侧200米内设有站点（铜山路站），进一步提高区域内人流；,本案,子房商圈,万达商圈,世茂商圈,火车站商圈,1公里,1.5公里,600米,1公里,环境总结,本案所处区域极为成熟，人流密度较高，交通发达；本案交通环境不宜乐观，道路规划落后（双向4车道），交通易堵塞，目的地可达性较差；本案所处区域为链接型地段，未形成区域中心特性，三分钟生活圈范围内常驻人口较少；徐州目前与本案类似的地段有：王府井商圈；本案周边商业业态发达，新建商业地产竞争激烈。本案体量较小，缺乏同质竞争优势；本案周边三分钟生活圈范围内常驻人口，消费能力低于市场平均水平，主要以日常生活需求消费为主，区域内人均日均生活消费不足20元；随着轻轨一号线规划确立，本案未来发展前景良好；,市场机会分析,Part2,商圈数据分析,商业市场现状分析,市场机会分析,商圈分析万达商圈,万达广场,总体定位：购物中心商业体量：18万平方米开业时间：2013年12月租金情况：零售首层租金单价为7.5元/平方米/天，零售二层租金单价为6.5元/平方米/天，零售三层租金单价为4元/平方米/天；主力店和非主力店面积占比为7：5，以主力店为1元/平方米/天测算，平均租金单价首层为3.7元/平方米/天，二层为3.2元/平方米/天，三层为2.2元/平方米/天。项目情况：万达广场地处云龙区和平路与庆丰路交汇处，规划总建筑面积46.54万平方米，其中万达自持商业面积18万平方米。项目由大型购物中心、城市商业街、商务写字楼、高档住宅等业态组成，其中商业部分定位于集休闲、娱乐、购物为一体的全生活时尚体验购物中心。目前万达广场正在招商中，主力店已签有万达百货、大歌星KTV、大玩家超乐场和万达国际影城。空置率：主体12%；万达金街40%,商圈分析万达商圈,绿地城市广场,总体定位：购物中心总体量：24万平方米开业时间：2013年7月租金情况：首层租金单价为3.2元/平方米/天，二层租金单价为2.2元/平方米/天，三层租金单价为2.5元/平方米/天。项目情况：绿地城市广场位于和平路和庆丰路交汇处，总规划面积24万平方米，打造有现代商务、休闲美食街区、生活购物中心三大功能区。项目分三期开发，一期工程为生活购物中心MAX-MALL与时尚休闲美食娱乐街区，购物中心已引进主力店卜蜂莲花、星美国际影院。空置率：主体30%；沿街30%,超市,超市,商圈分析世茂商圈,总体定位：购物中心总体量：26万平方米开业时间：2013年10月租金情况：首层租金单价为2.8元/平方米/天，二层租金单价为1.9元/平方米/天，三层租金单价为1.5元/平方米/天。项目情况：徐州世茂广场，位于徐州东部新老城区之间，紧邻狮子山楚王陵，建筑面积约26万平米。业态类型丰富齐备，集时尚ShoppingMall、钻石国际、摩登商业街、连锁商超(大润发)、时尚百货、健身中心等于一体，是徐州首座全天候、一站式的商业大都会。项目融汇了购物、美食、娱乐、休闲、文化等多元化因素，是一个以多业态为主力的“一站式、体验式”场所。空置率：主体35%，街区50%,世茂广场,商圈分析火车站商圈,和信广场,总体定位：购物中心商业体量：12万平方米开业时间：计划2015年10月租金情况：B1层租金单价为5-7元/平方米/天；首层以扣点形式出租，扣点为8%-13%；二层租金单价为8-10元/平方米/天；三层租金单价为7-8元/平方米/天；四层租金单价为4-5元/平方米/天；五层租金单价为3-5元/平方米/天；六层租金为2-3元/平方米/天。但实际洽谈品牌与目标品牌相去甚远，预计实际成交价格大概在50-60%左右。项目情况：和信广场位于复兴北路西侧，由徐州和信商业广场管理有限公司和徐州广达置业有限公司共同开发，项目总规划面积30万平方米，由购物中心、家乐福金街、商业办公、住宅四大物业形态组成。家乐福、卡地亚、星巴克、哈根达斯、屈臣氏等已签约入驻。,商圈分析子房商圈,鼓楼生活广场,总体定位：邻里中心商业体量：1.8万平方米开业时间：2012年10月租金情况：首层只租不售，沿街租金4-7元/天，内铺（虚拟铺）1.5元/天，高区部分均为整层整租。其中二层为租金单价为1.2元/天；三层租金单价为1元/天；四层租金单价为1元/天；五层租金单价为1元/天。项目情况：鼓楼生活广场是以生活为主题，集购物、餐饮、健身、休闲、娱乐于一体的时尚生活广场，总建筑面积18000平方米，目前主力品牌包括健美丽人、星辉影院、红跑车、德克士等。空置率：主体10%，沿街5%,区域内商业市场现状分析,商圈分析汇总,城市副中心，一站式消费综合商业体，主要业态为百货、餐饮、娱乐,万达商圈,火车站商圈,世茂商圈,绿地商圈,子房商圈,城市副中心，一站式消费综合商业体，主要业态为百货、餐饮、娱乐,大型邻里中心，一站式消费综合商业体，主要业态为超市、餐饮、娱乐,大型邻里中心，一站式消费综合商业体，主要业态为超市、餐饮、娱乐,中型邻里中心，一站式消费综合商业体，主要业态为餐饮、娱乐,从上图得出结论：区域内综合商业体项目，经营业态几乎相同，除主力店品牌不同而已,区域内商业市场现状分析,区域内生活型商业业态几近饱和目前，东部片区生活型商业（一站式消费）业态几近饱和，东区现阶段常驻人口约60万，集中型商业中心面积达80万，人均商业面积2。根据国际通式，徐州人均GDP为8363美元，饱和商业面积应为1.6/人，区域内商业趋于饱和。同质化竞争激烈，主力店品牌效应明显通过案例调研，区域内商业体业态同质化严重，招商竞争加剧。万达、世茂、绿地等大型综合体项目，主力店占比均已超过招商总量40%。以万达广场为例，综合体盒子内，主力店占比高达62%，凭借强大的品牌带动性，吸引大量零散商家进驻。区域商业市场呈退步发展趋势受全国经济下滑、电商冲击影响，徐州市商业发展呈过剩、退步趋势。2015年第一季度，本案所处区域内商业空置率为22%，较2013年（18%）同比增加空置面积9万,区域内消费者行为分析,项目周边常驻人口保有量一般，但周边存在特殊消费群体（医院/部队），商业业态上可考虑辐射特定客户与区域内家庭客群的LIVINGMALL（主题+家庭型消费）,周边消费人群以家庭型消费为主，消费层次以中档为主流，消费偏好集中于日用、服饰鞋帽、餐饮、休闲娱乐等,市场机会分析,传统一站式消费中心：区域内以万达商圈、世茂商圈为首的商业综合体已经形成市场强势品牌优势，且竞争激烈，对新进入者形成较强的竞争壁垒，不建议进入；专业市场错位竞争：本案建筑形态及体量无法支撑专业市场运营，不建议进入；针对医疗配套商业：本案紧邻解放军第九十七医院与京城皮肤病医院，该院日均医患者可达4000余人/次，建议本案部分体量针对医疗配套进行业态落位（如养生类餐饮、快餐、咖啡厅、药房、日化用品、医疗器械销售等）目的性消费：本案所处区域虽然为链接型地段，但随着快速通道、轻轨的开通，交通便捷程度极高，可将眼光放远，针对快速通道、轻轨的轨迹延伸消费群体，打造目的性消费主题商业，如家电卖场、户外用品卖场等特色产业：错位竞争、错时竞争，打造以针对特定人群、特定时间段为主的体验式商业。如针对坦克二师官兵的军人俱乐部、针对夜生活人群的下半夜商业带,市场机会分析,市场机会：以针对多元化客群体验式商业为主题，生活服务类商业补充，定位于医院、部队、周边社区、路过客流，具备主题类商业与目的性消费的优势，此类商业存在较好的商业机会和市场空间！,项目定位,Part3,项目SWOT分析,优势分析：1、地处老城区，人/车流量较强，位置相对较好；2、立体式交通覆盖，轻轨站距离200米，快速通道紧邻本案，交通便捷；3、项目临街面120米，有利于商户铺位形象的展示；4、周边紧邻医院、部队，特殊人群目的性消费需求较旺盛；,劣势分析：1、项目所处铜山路为四车道道路，堵塞较为严重，不利于两侧的车流互动，可见性强，可达性较差；2、项目所处区域商业竞品较多，本案竞争力较弱，根据区域内人流消费习惯，本案不具备拉动消费人流的优势；3、产品建筑形态为4层、5层高区商业结构，招商难度较大，高区租金较低；4、本案为军产用地，不稳定因素较多，商家抗性较强；,项目SWOT分析,项目SWOT分析,威胁分析：1、和信广场、云龙万达两个项目体量较大，其在餐饮、娱乐业态上与我司街区存在着招商的竞争关系，其中核心广场在开业时间上与本案也有较大的时机竞争关系；2、目前徐州市商业市场，招商成功与否与商铺区位、租金价格、主力店品牌带动有较强关系，本案在硬件与品牌上均处于劣势；3、零散招商，后期运营管理的难度较大。,项目SWOT分析,机会分析：1、徐州传统商业体竞争激烈，一站式消费中心潜在总量很大，而主题类商业数量偏少，存在着市场机会；2、本案体量较小，招商周期较短，有利于满足商家期望值、树立市场信心；3、本项目随着高架开通、轻轨设站等规划，未来发展前景可见，有利于招商包装；,项目定位业态建议,长租期、高保障原则,功能分区原则：主力带动次级,针对特定群体的目的性消费,1,2,3,业态设置（一）,业态定位原则,点评：此定位为区域内小配套业态，区域内同类业态竞争较为明显，但仍会存留固定消费群体。,项目定位业态建议,长租期、高保障原则,功能分区原则,针对特定群体的目的性消费,1,2,3,业态设置（二）,业态定位原则,点评：此定位为区域空白类目的性消费，以家电卖场、高端健身会所为主力品牌，带动人流。,项目定位业态建议,长租期、高保障原则,功能分区原则,针对特定群体的目的性消费,1,2,3,业态设置（三）,业态定位原则,点评：此定位为区域内小配套业态，同时三层部分采取办公总部方式进行招租，以提高承租的稳定性。目前很多商业项目将高区部分整租给大型企业作为办公总部，效果显著。,业态落位及租金测算,Part4,业态落位1F,1F业态布局方案（一）,业态落位2F,2F业态布局方案（一）,综合型超市（2F约1200）,扶梯达2F,出口,超市出口处设置格子铺,餐饮主力店,餐饮主力店,以轻餐饮、小吃、零售百货为主,业态落位1F,1F业态布局方案（二）,家电专卖（1F约1200）,品牌家电专卖,银行、通信网点,品牌家电专卖,生活服务型业态便利店、餐饮,业态落位2F,2F业态布局方案（二）,家电卖场（2F约1000）,扶梯处设置格子铺,餐饮主力店,餐饮主力店,以轻餐饮、小吃、零售百货为主,业态落位3F,3F业态布局方案（一）,卫生间,卫生间,KTV大堂、采购区,设备间,网吧/电玩吧台+办公区,娱乐区约800平方米,K歌区（约2000）,业态落位3F,3F业态布局方案（二）,定制式企业办公总部，由租赁方提供布局、房间数、面积要求；三部垂梯中提供一部为独立办公区使用梯，配套停车位,业态落位4F,4F业态布局方案（一）,业态落位4F,4F业态布局方案（二）,健身会所吧台,办公区,男更,女更,游泳区,器械区,瑜伽区,动感单车区,跑步机区,休息、等候区配有休闲餐饮,操房,操房,攀岩厅,独立男更,独立女更,顶层平台可建阳光房，配有羽毛球馆,各方案业态面积测算（一）,1-2F,一层,注：面积未含变配电室与消防控制室,二层,各方案业态面积测算（一）,3-4F,三层,四层,各方案业态面积测算（二）,3-4F,三层,四层,注：如充分利用顶层空间，可增加健身房附加面积，可计入租赁面积中，提高收益,注：需免费提供车位及外部物业管理。车位不低于30个。,建议业态组合方式,1-4F,空置率测算,1-10年,注：空置率内涵盖免租期租金损失与租金递增空间,预期10年租金为：6337万元,项目开发、销售、招商分析,Part5,项目销售节奏建议,项目招商节奏建议,开业时间,招商正式开展,“招商签约会”,（完成主力店招商率）,23456789101112,I期：招商第一阶段（4个月）,定位、规划设计、招商道具等定稿、项目定价、招商工作任务分配、招商签约等等.,开业率80%：8个月，前3个月完成40%，后5个月完成40%；装修开业筹备4个月。招商第一阶段：（2015.4-6月）完成主力店招商并签约；同步开启小商家招商招商第二阶段：（2015.6-2015.10月）完成整案招商签约率70