商业地产投资风险与机遇（2013）

商业地产投资风险与机遇,主讲人：肖庆强先生2013年11月18日,温暖的阳光、树草的气息、婀娜多姿飘逸的杨柳、湖面微风荡漾、青铜艺术塑象，无不反映自然之美好，这就是翠湖公园。然而，万象购物公园有大师的雕塑，更能超自然地成就无以伦比的世外桃源商业。,随着中国城市化的进程，房地产的疯狂发展，在这么多年的房地产职业生涯中，对于日照和绿化率之规范是首先要考虑的问题，最后越来越发现，阳光是很贵的，緑化是很难得到的。,铜陵有天井：上通天，下通海。,安徽九华山，香飘佛国，经常天降祥云。,神州大地，天降五谷，丰衣足食,今天，天降万象购物公园，何因？,1、铜陵商界传言：铜陵商业不过三,2、安微商业地产之过度疯狂,3、中囯商业地产难上难，成功率极低,由于万象购物公园遵循商业天规地律，构思于大道，成就于大法，不来自铜陵、不诞生于安徽、不出自神州，而是顶天立地，惊天动地、从天而降。,先讲几个商业常识,1、何为商业地产？,何为商铺?,商业地产基本概念和常识,1)商业地产开发是由建筑和艺术、社会和形象，统筹和效益等多方面整合的长期社会活动。2)商铺的定义：内涵：用来挣钱的场所外延：混凝土围屋装修及商品交易环境及顾客氛围,2、和谐共赢实质,项目产业链关联人受益,3、商业地产主要风险来自哪里？,市场还是竞争?,疯狂的结果:优胜劣淘！,万象购物公园是全球商业首创模式，没有竞争对手。,4、超大规模不经济,（适者生存、适宜经济）以万达文化城和三、四线城市超级商业大盘蕴藏巨大风险,5、商业地产之魔咒,二十多年前我进入商业地产时，我的启蒙师傅告知我：你爱你的朋友吗？叫他去做商业地产，投资经营商铺，让他挣得盆满钵满！,你恨你的朋友吗？叫他去做商业地产，投资经营商铺，让他亏得屁滚尿流！,涉足商业地产十赌九输,不论开发商还是商铺投资经营者,涉足商业地产就等于进入雷区，没被炸死活着出来的没有几个,雷区一：规模过大，城市人口无法承载（三线城市单项目购物类商业总量超5万方）,雷区二：人流动线复杂，客户重复逛与漏逛并存，降低了商业机会。以明发商业广场为代表，目前99%的商业地产均是如此。,雷区三：视线窄（所有围合式、多中心商业综合体），无法实现诱导消费,雷区四：先建房后招商“筑巢引凤”是走一步算一步，必败无疑。,雷区五：购物业种过半电商网购已冲击零售商,雷区六：品牌档次定位不当过高、过低、过乱、过散均不能成功。,雷区七：品牌同质化恶性竞争，艰难度日。,雷区八：返租+回购（回购之谎言）,开发商承偌:返租十年,年回报率为10%，十年后可原价回购。,好大的诱惑哦？投资者有保障，无风险?,投资者认为：开发商低息贷款，真聪明?（其实，内心里认为是狡猾）,真是这样吗？,例如：投资者：买100万元商铺。开发商：收100万元。付完全成本70万元（地价、建安、各种税费、管理费、财务费等等）剩30万元。（投资收益率为30%，万达14%，万科11%）,不懂商业运营，培育期三年，无租金。三年中，开发商支付投资者租金10万元*3年=30万元,“商业圈套？！”,开发商支付完三年租金后，已经一无所有了，还能继续投入旺场吗？,还有钱支付100万元回购投资者的商铺吗？,还能继续支付未来七年70万元租金吗？,雷区九：无法统一布局、不能有机系统招商,（万达广场金街为代表，就是如此）,雷区十：经营服务水平差,商家和营业员未经严格、长期培训，、,雷声不断，血流成河,你还敢进去吗?,接踵而来的是社会问题的出现，投资者、商家堵其他主力店经营之门，堵市政道路、上访、拉横幅、,遇到了雷区还得过误区,很多地产开发商喜欢用李嘉成的名言：地段、地段、还是地段。铜冠商业广场、地中海、财富广场处市中心，地段好吧，不也是“冷场吗？。在美国，沃尔玛都是郊区商业，从未进入市中心，不也成就了世界老大位置吗？！所以，商业兴旺关键与商业核心有关，与地段关系不大。,商业旺场真谛,商业旺场真谛为：商业布局、动线、商品组合、经营管理等前期计划、后期执行而成。因此，商场兴旺是靠策划而成的。,万象购物公园拔开和跳出误区致力于按商业规律和真谛去策划和实施。,越过所有雷区，通往兴旺发达的万象购物公园究竟怎么做,1、规模适宜：20万方。配置比例：文化教育：2万方养生健身：3万方假日酒店：3万方歺饮：4万方鉴赏：1万方玩乐：2万方购物：4万方其他：1万方,2、人流动线极致简单,只有一条700米环型室内情景街。不重复、不漏走、不迷路，铺铺均等旺场。,700米环型室内情景街,3、单中心广场，视线开阔,客人可看到70个业态业种快速理解和接受商场。,4、先招商再建房,万象购物公园根据商业经营规律策划好的建筑规划设计图纸：截至2013年底招商超8万方（订单物业），2014年中17万方全部招满，提前一年作好准备（2015年中开园）。,一个懂商业、负责任的商业地产运营商必须做到：招满商家后才售商铺。万象购物公园招满商家后才售少量“合格”的商铺，回馈社会。,(合格商铺的定义：内涵：用来挣钱的场所外延：混凝土围屋装修及商品交易环境及顾客氛围),5、弱化购物，降低比例，丰富和补充城市市民第二居所各功能要求。,万象购物公园购物比例少于25%，、购物类面积少于4万方.,6、万象购物公园定位准确,10%高档、70%中档、20%时尚,40%精神文化、35%享乐体验、25%物资文明,7、避免同质化竞争,万象购物公园600个商家中50%以上品牌首次进驻铜陵,8、万象不回购，共旺场、再合资合作去拓展,满场开业，高手云集，火爆经营，持续兴旺合资拓展，共享繁荣，自由买卖股权（商铺）,9、优化关联整合布局、统一筛选招商,从年龄小到大的心身成长培养场地设计从每人从早到晚的生活习惯从顾客消费习惯顺序考虑从家庭生活空间变化从交朋结友及外事活动安排多方位,多角度综合优化布局,挑选有经营能力实力品牌意识开店成功率100%的商家,10、统一经营旺场办法系统、管理体系,1、食品卫生安全。2、同城同品牌最低价。3、同城唯一品牌货真价实。4、体验娱乐最潮化。5、终身教育公益化。6、购物环境情景化。(见万象购物公园宣传单页),结束语,1、目前中国城市综合体是一堆城市功能极不完整的建筑物。只有20多种业态业种。,万象购物公园是一个城市功能较完善的有机建筑群。有100多种业态业种。,2、判断商业地产项目好坏的唯一标准：是否能实现满场火爆持续经营！所以有稳定经营商家的商铺才有价值。,3、商业地产发展方向：情景娱乐、休闲体验、文化旅游。万象购物公园代表商业地产趋势：购物天堂、城市客厅、第二居所。,如此完美丰富，人间尚未有，只因时机尚未到。,万象购物公园不按“牌理出牌”，不鸣则已、一鸣惊人，每个