常州武夷路概念规划2012 同济规划院

同济设计,项目过程,瑞士,希腊,她是能否成为“星河之旗舰”？,她是能否成为“市民之家园”？,她是能否成为“常州之门户”？,星河旗舰：以“完整的形象“来打造星河品牌，引领未来十年的开发计划。市民家园：以“开放多元”理念打造新型社区，引领未来十年的生活方式。常州名片：以“精品楼盘”身份形成城市亮点，引领未来十年的城市化进程。,核心目标,第一章：“读城”第二章：“相地”第三章：“立意”第四章：“启势”第五章：“造物”,汇报内容,本次规划部分信息来源于易居中国、中原地产、世联地产前期策划报告。,沪宁发展通道上的价值洼地，未来城市增长潜力巨大。在沪宁发展通道的城市群当中，常州的地产价格明显低于其他主要城市，处于价值的洼地。随着城市交通网络的日益发达，常州也逌步融入以上海为核心癿“一小时”都市圀核心地带步入发展快车道。该项目在常州具有巨大升值空间，同时其成功对常州提高城市品质，整体提升城市价值同样具有重要意义。,1.城市背景,常州城市概况常州市位于长三角中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河穿城而过。常州市市域总面积4385平方公里。截止2008年末，户籍总人口为358.74万人，市区人口为225.86万人。2008年1月1日，常州市开通了快速公交（BRT），是江苏省内首个，也是国内最先进的快速公交系统。,1.1常州,武进刚刚步入快速城市化时期，发展理念、城市环境、生活方式都处于突变的过程中。目前，武进区的城市化率（常住武进区城镇的人口/常住武进区的总人口）为47.87%。计划2012年全区城市化水平达到65，2020年全区城市化水平达到80左右。武进区城市建设严重滞后于经济发展；武进必然大力发展城市建设，以增强其核心区影响力和人口吸附力。武进区在经济体量、人口上的份额都占常州市区40%左右；但在城镇人口及固定资产投资额的份额都只占常州30%左右；房地产开发投资额仅占常州全市去的23%，城市建成区面积更仅占常州全市区的10.54%。作为一个可能持续十年开发项目，本次规划在为市场提供住宅产品之外，更为重要的意义是把城市化的、现代的、优雅的生活方式带入武进.,项目位置,常州市区,西太湖,大学城,规划区,行政中心,淹城遗址,规划区位示意图,武进区位于长三角太湖平原西北部，环太湖旅游带与沿江旅游带的交汇区。区域内铁路、公路、水运、航空交通体系完善便捷。2002年4月武进撤市设区，成为规划建设中常州特大城市的南翼。武进区面积约1061平方千米，人口约96万人。,1.2武进,2.1常州市的南部门户之一城际铁路站进入城市中心区的第一站城际铁路常州站将成为武进区发展的空间极点之一。长三角城际铁路网正在逐步建设，站点带来的人流、物流、信息流，促使周边形成新的经济增长极，城际铁路常州站周边将是常州与长三角城市对接的门户。武宜路连接城铁站，纵贯南北。是最重要的入城通道和功能轴线。依托南北向公共交通系统，以武宜路、花园街、常武路为骨架的空间发展轴线日益强化。其中沿武宜路有淹城遗址、行政中心、各类大型公共服务设施、城市BRT线，将是最重要的入城通道和功能轴线。规划项目位于武宜路通道高架线进入中心城区的第一站。基地地处淹城遗址以北，是南部城际铁路常州站沿武宜路向北跨过外环高架，进入市区的第一公共功能节点，门户作用突出。,2.区位条件,2.2武进区文化核心武进区的公共服务、文化旅游功能中心之一根据分区规划，武进区内部形成四条主要的发展轴线。分别为花园街传统与现代交融商业街武宜路综合商业街定安路日用百货街广电路现代商业街其中广电路横穿基地，武宜路从基地东侧经过，形成“T”字行结构。传统与现代交融的综合商业街的定位，确定了该项目作为武进文化核心的地位。,3.1武进区分区规划总体结构：“一心四区”核心为：形成常州市区南部副中心，武进区行政中心、商业中心、旅游中心、文化中心、体育中心、休闲中心北片区：以居住商贸为主要功能，南片区：以高等职业教育为主要功能，西片区：以居住为主，东片区：以工业为主。交通区位优越便捷规划区位于武进区核心区西侧，规划区与区行政中心距离在1500米左右，紧邻武宜路与常州市区联系，是常州南向发展进入武进区门户地区之一。文化环境特色显著规划南侧紧邻春秋淹城遗址。淹城遗址是国内目前保存最完整的春秋晚期地面城池遗址。遗址东西长850米，南北宽750米，总面积约65万平方米。“三城三河”形制，在国内外绝无仅有。1988年被国务院批准为全国重点文物保护单位，1990年被常州市政府列为市级风景名胜区。,3.上位规划解读,武进区分区规划公共设施规划图,武进区分区规划城市绿地规划图,武进区分区规划综合交通规划图,3.1武进区分区规划公共服务设施：规划区周边公共设施配置较为齐全，西南有初中和高中配置，城南体育中心与基地距离也较近。绿地系统：规划区南侧为淹城遗址公园和西南侧城市绿地，北侧距长沟公园和南田公园距离均较近。总体绿地景观资源较好。交通系统：规划区交通出行便利，与常州主城区联系通过南北向的淹城路、武宜路、常武路三条主干道联系。东西向快速路长虹路在规划区南侧经过。,根据武宜路区域城市设计，武宜路功能定位扩展为“综合街”，大力强调其作为文化展示廊道的作用。沿武宜路共形成了“新的起点、承上启下、传统社会、纺织之镇、文化历程、历史源头”六大主题。规划项目地跨“纺织之镇、历史源头”两大主题段，是武宜路风貌景观体系中重要的展示点。展现城市折衷式和新中式现代的城市风貌。,3.2武宜路城市设计,依托景观资源、区位优势和基础设施，发展以居住功能为主导，文化娱乐、商业休闲功能为辅助，生态环境为特色的高品质、综合性城市社区。,4.规划定位,1.1基地概况基地东临武宜路，北为定安西路，南近规划长虹路，规划基地呈不规则长方形，其中东西宽约900米，南北长约1200米，总规划用地面积为80.3公顷，其中，可建设用地面积为65.4公顷。一期用地面积约为28.4公顷，其中含河流约为1.5公顷二期用地面积约为48.6公顷，其中含河流约为4.0公顷总容积率：不大于3.0。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,1.现状条件,基地影像图,现状照片示意,1.2现状道路交通条件分析规划区外围已建成有：武宜中路道路等级：交通性主干道现状宽度50m；规划宽度50m；断面形式:三块板长虹西路道路等级：交通性主干道现状宽度55m；规划宽度55m；断面形式三块板广电西路道路等级：生活性主干道现状宽度：9m；规划宽度40m；断面形式三块板定安西路道路等级：城市次干道现状宽度12m；规划宽度24m；断面形式一块板何留路道路等级：支路现状宽度9m；规划宽度24m；断面形式:一块板规划区东侧武宜路上有城市BRT系统。,河网水脉基地中部为长沟河，宽度为30-50米不等。并在规划区内形成两处河湾与交汇点。为难得的滨水景观资源。长沟河为通航河流，有防洪要求，水量充沛。水质由于上游工业污染，需整治。河流下游进入淹城水网。,人流集散基地主要人流方向主要从东侧武宜路进入，北侧安定西路也有较大人流进入，西侧人流相对较少。,现状河道分析,现状人流集散分析,建筑层数基地内现状建筑多为一层工业建筑，沿武宜路有少量多层建筑。,现状用地规划区位于城市已建成区，基地现状用地以一类工业用地为主，有较多二类工业和农村居住用地。南侧沿武宜路地块已完成土地整理，具备开发条件。南侧紧邻迪卡侬体育商业设施。北侧：西侧现状为工业用地与居民点混杂。规划居住为主。,现状建筑高度分析,现状土地利用分析,新城上都,定安西路以南，长虹路以北，玉塘路以东的六个地块，以及广电西路以南，玉塘路以西，长沟河以北的一个地块，目前已经挂牌出让。其中，广电西路以南，玉塘路以西，长沟河以北的地块3为社区公共服务设施用地，长沟河西南角的地块5为居住用地，其他地块均为商住混合用地。地块总面积约26.79公顷（不含迪卡侬地块）。,地块出让示意图,出让地块位置示意,广电西路,安定西路,武宜路,长沟路,长虹路,2.周边条件分析,2.3周边公共服务设施该项目周边步行可达范围内公共服务设施齐全，并与各设施通过滨水开放空间形成良好联系。规划项目距离现有新天地公园和商业中心仅800米。向北约600m为武进区体育中心和文化中心。同时与公园、商业中心通过滨水空间和商业街联通，形成非常宜人的休闲步行系统。该项目与重要的城市公共功能节点之间通过滨水空间相联。半开放和开放的滨水公共空间将是项目户外活动环境最大的亮点。可依托滨水通道，以城市公共活动设施为节点，营造“滨水漫步”的宜人休闲活动。,2.1周边商业设施良好的商业区位，奠定了项目商业发展的良好前景。但考虑新兴商业中心的吸聚效益，该项目的商业应立足社区，走精品化、个性化、小型化的路线。城市新兴商业位于项目东侧，花园街南端，新天地公园周边。包括乐购、新天地广场等大型商业设施。广电路做为新区重要的商业发展轴线，联系商业中心，穿透该项目。武宜路作为四大商业发展轴线，联通常州市区。两条商业轴线为项目引入了商业人流创造了条件。,2.2周边公共交通服务BRT站点和轨道交通站点的定位确定了项目主要人流的出入口，明确了项目商业功能空间布局需求。城市BRT沿武宜路设置，广电路站、长虹路与项目相接。其中广电路站位于项目正中，是未来项目主要使用的BRT站点。轨道交通沿花园街设置，其中湾里站布局在广电路，是未来项目主要使用的轨道交通站点。,周边公共服务设施示意图,3.1商业开发空间适应性评价武宜路-广电路节点：交通便利，商业区位优秀，应布局社区的商业中心，引入大型卖场等主力店，带活整体商业地产运作。里底河-武宜路节点：商业区位略逊于武宜路-广电路节点，但形象展示作用突出，应布局示范住宅，售楼处，广告雕塑，配合休闲服务设施形成城市文化广场。武宜路沿线：依托商业中心，引进主力店战略合作商铺，打造以精细化、特色化、地方化的商业街道。空间景观节点：若干空间景观节点布局幼儿园、会所、酒店公寓、精品住宅等具有广告效应的设施，展示社区品质，树立社区品牌。,3.空间评价,3.空间评价,3.2居住开发空间适应性评价武宜路，广电路沿线地区：为城市主要道路和商业界面，车流人流较大，对居住有一定的干扰。高压线沿线区域：高压线从地块中间穿越，造成社桥路以西，广电路以南局部地区受到一定负面影响。最好的片区集中在西北角和东南角，河道密布，自然环境良好。其中西北角与闹市区分离，适宜作为高端住宅的开发用地。东北和西南组团相对缺乏环境优势，房地产开发缺乏亮点，应通过景观改造利用社区开放空间优化其环境条件。,4.1边界武宜路作为上位规划确定的商业发展轴，商业区位条件优越，应规划为该项目主要的沿街商业面。广电路虽然同为重要的商业发展轴线，但经过武宜路之后商业价值降低，同时穿越地块中间，应将商业界面局部控制在东侧。长沟路西侧上位规划为居住区，现状为工业区，相对较为安静，沿边应以住宅为主。规划边界以南为现状集镇，环境较差。规划应注意与现状集镇的空间分割，但同时应保留若干通道，为未来集镇纳入项目预留可能性。,4.开发思路,4.开发思路,4.2重要节点武宜路-广电路节点：该节点有BRT站点接入，向东800米左右为规划地铁站点和主要的城市商业中心及新天地公园，未来该地块内通勤交通、休闲活动、参观购房等都将以该节点为主要入口，是项目的门户节点。里底河-武宜路节点：该节点河流交汇，空间开阔。向东800米可到新世纪公园和商业中心，是日常休闲出行的首选出入口。为项目向城市展示的会客厅。长虹路-武宜路节点：有BRT站点服务，规划中迪卡侬广场将有效带动周边房产的开发。空间景观节点：基地内河网密布形成了若干视线通廊，利用这些视线通廊充分展示项目亮点，将对市场认可项目，提升品牌效益起到良好的作用。,1.SWOT分析,2.整体构思,星河大盘对于星河长三角第一大盘项目而言，一个壮观，整体的大盘形象有利于星河在未来10年开发中持续的、递进的推动品牌建设，以完整的“故事主线”去形成大盘的社区专属感，提升品牌的底蕴。淹城文脉淹城是世界上公有的三城三河形制的古城，由里向外，由子城、子城河、内城、内城河、外城、外城河“三城三河”相套组成。这种建筑形式，在我国古城池遗存中，可谓举世无双。子城河以卫王、内城河以卫士、外城河以卫民。水元素对城市空间的意义在于，它不仅是空间景观的一个要素，更是社会地位的象征和不同生活方式的构成载体。水依城，城依水。以水为线索，构建公共与私密，高端与大众等不同层次生活空间。都市生活对于未来这里的居民和武进市而言，生活方式正在经历巨大的转变。开放，活力，安全，优雅的生活方式是未来趋势。多级物业管理，适度开放与城市共享设施，提升社区与城市的互动。,星河国际公园：大常州公园城邦一座承载着绿色城市梦想的“大型一站式公园城”,资源来源:易居策划报告,规划目标,日景鸟瞰效果图,黄昏鸟瞰效果图,3.支撑策略,3.3景观策略：琉璃水岸，四季花都以滨水岸线为线索，打造若干景观主题，形成各具特色的居住社区。,3.4开发策略：亮点先行，小组团弹性开发模式在整体形态控制下，形成若干小型独立组团，结合亮点布局，确保方案易于分期实施，整体成行。,3.1功能策略：全阶层产品配置多元住宅产品，类型覆盖各个阶层及年龄段。在基础配套设施的基础上，增加具有的特色的公共服务设施配套，满足各类型居民的需求。,3.2空间策略：多级物业，分层管理适度开放。公共设施向城市开放，注重城市功能节点的塑造。三级物业管理，提供促进交往的半公共空间。,碧水环岛以为城继承淹城形制，以水为界划分社区空间。通过在社区地价较低处开挖景观河道河，形成“豪”、“品”、“尚”三个空间层次。开挖的河道和城市河道围合形成“内城-长岛”，规划低密度住宅，长岛外围为规划布局联体别墅，内部局部堆山，布局联庭别墅。外围围绕长岛规划布局高层建筑组团，整体大盘形成外高内低，水脉环城的整体空间结构，构成该项目独特的大盘空间特征。T字公共发展轴对接城市整体公共功能布局，强化武夷路和广电西路的公共职能。沿武宜路和广电西路布局城市级公共服务设施和文化休闲设施。其中广电西路商业界面向社区内部延伸至长沟河，以社区中心会所作为收头。公共设施形成T字结构向社区内部渗透两主两辅活力源规划形成两个城市商业功能中心和两个社区服务中心广电西路-武宜路商业中心：结合BRT站点，规划城市大型商业中心，布局大型主力店。里底河-武宜路文化休闲中心：结合景观河道，规划大型城市文化公园，沿长沟河北岸规划布局滨水风情商业街，成为城市文化休闲中心。玉塘路-社桥路社区服务中心：该片区相对地价较低，规划社区服务中心，集中社区级卫生服务中心、文化服务中心等设施，以优质的公共服务带动周边地块开发。广电西路-长沟河社区服务中心：规划社区中心会所和商业服务设施，作为公共功能轴线的收头。为整个社区提供据有特色的高端会所服务。,4.规划结构,5.规划系统,5.1用地功能布局,居住类型,客源目标,多元融合居住社区,居住产品配置一览表,5.2住宅产品策划,5.2住宅产品策划,配套设施一览表,邻里中心名校附属小学幼儿园地区商业中心风情商业街家庭综合会所动感康体会所休闲养生会所生态文化公园,社区服务文化教育休闲娱乐购物休闲娱乐健身休闲养生文化体验商务度假生态体验,配套公共设施,功能目标,全方位配套功能,中央居住社区高品质社区配套高尚社区必不可少的社区配套设施，为打造便捷、高效的社区生活。鉴于社区南部现状有一所配套小学，建议将现状小学进行改造升级，多个社区共享。本次规划社区内新建高标准小学一所。小学按服务半径500米布局社区内配套幼儿园3所，建议引入高质量的国际双语幼儿园、艺术幼儿园和贵族全托幼儿园等。幼儿园按服务半径300米布局。布置一处邻里中心，集中设置社区事务受理服务中心、社区卫生服务中心、社区文化活动中心等机构，为社区居民提供全方位、高标准的社区服务。,5.3公共设施策划,引入高品质的社区设施,尤其是幼儿园、小学等基础教育设施，以及邻里中心等服务设施。,与常州知名小学合作办学，依托名校教学资源优势和影响力，打造一流品质的小学。可选择局前街小学、实验学校等。,名校附属小学,针对社区内经济实力强、工作繁忙的高端客户提供贵族式的寄宿制幼儿全托服务。提升社区幼儿园整体档次。,贵族全托幼儿园,引入高层次的培养儿童审美情趣和艺术涵养的艺术幼儿园，为社区内幼儿教育提供超越普通幼儿教育的多种选择。,艺术幼儿园,满足常州人日益重视子女的英语教育的需求，引进提供满足孩子2种语言发展客观环境的国际双语幼儿园。周末还可衍生出英语培训服务。,国际双语幼儿园,运用全新的社区设施营销理念，实现优势教育资源的最大化利用，通过“5+2”运作模式，形成完善的教育产业链条，打造社区服务新亮点。,周一周五是优质的课堂教育，双休日或寒暑假是寓教于乐的快乐体验式教育。既避免对社会资源，尤其是优质教育资源的浪费，又能形成产业，产生经济效应，实现业主、学校、社区之间的“多赢”。,普教配套设施,引入“全会所”概念，通过引进“精品主题会所”系列，提升社区整体档次。,引入专业养生机构，以及高端休闲机构。以服务社区内高端人士为主。,引进“金宝贝”、“普普兰木绘馆”等经营机构，以及专业体检机构等，主要针对社区，后期对外部客户开放。,延续迪卡侬运动购物中心，引入健康运劢概念会所，可由专业健身公司管理，对外经营。与健康管理中心结合形成健身康体主题会所。,亲子乐园:“金宝贝”、“普普兰木绘馆”女主人会所：SPA美容馆、宠物论坛、插花班、理财课堂老人之家：棋牌室、种植园,养生：瑜伽、spa、疗养、孕婴体验中心等时尚养生项目高端休闲：私家藏品馆、红酒吧、雪茄吧,健身中心、恒温游泳池等健身康体设施；健康管理中心、老年人24小时医疗中心,针对社区内各个层次人群，包括儿童和家长、家庭主妇、老人等，形成不同的专业会所单元。,主要针对社区内高端客户,后期也可对外开放。,针对社区以及社区外所有客户的开放式会所。,休闲养生会所,家庭综合会所,动感康体会所,会所类型,经营方式,项目策划,服务对象,特色配套设施策划,商业配套设施策划,5.4步行系统规划形成城市级、社区级、组团级三级步行系统。鼓励城市与社区之间，组团与组团之间的空间活动，打造具有活力的公共空间。规划开发两处滨河岸线，同社区的会所、滨水风情街相结合，形成公共步行通道。社区大型公共设施沿广电西路和武宜路布局，与城市共享。社区北部形成三条主要的社区公共步行通道，可供该社区范围内居民公共使用。社区公共步行通道与城市公共步行连接处设置人行入口，限制外来行人进入。组团步行通道直接悬挂于社区步行通道，设置简单的门禁。,长沟河西岸城市公共步道,社区公共步行道,5.5绿地系统规划形成公共绿地、社区公共绿地、组团绿地三级绿地系统。鼓励城市与社区之间，组团与组团之间的空间活动，打造具有活力的公共空间与。公共绿地主要沿长沟河布置。主要活动空间集中在长沟河西岸和长沟河南岸，玉塘路至武宜路段。社区公共设施同时结合绿地布置。各独立居住单元内部规划社区公共绿地，作为半公共绿地使用，对该单元内居民共同使用，创造公共交往空间。住宅之间布局组团绿地，供组团居民使用。各级绿地之间控制接口，公共绿地与社区公共绿地之间通过小区步行入口衔接，设置门卫。社区公共绿地与组团绿地之间通过简单门禁衔接。,A-A长岛别墅群剖面示意,B-B都市高层组团剖面示意,C-C滨水高层组团剖面示意,B,B,A,A,5.6景观系统社区景观轴线与景观节点的布置与外围城市空间向结合，城市主要的景观视线通廊上布局项目的公共设施和景观建筑建筑。优化城市景观效果的同时，提升市民对该项目的品质认知。规划开发两处滨河岸线，同社区的会所、滨水风情街相结合，形成公共步行通道。社区大型公共设施沿广电西路和武宜路布局，与城市共享。社区北部形成三条主要的社区公共步行通道，可供该社区范围内居民公共使用。社区公共步行通道与城市公共步行连接处设置人行入口，限制外来行人进入。组团步行通道直接设置于社区步行通道，设置组团门禁。,在“碧水环岛以为城”的总体空间框架下打造形成“点线面结合”的生态绿化景观结构。线：三大滨水岸线主题以长沟河为主要生态廊道,南北两条人工水系为线索，通过对驳岸的处理，以及水岸两侧植物配置以及种植形式的处理，形成特色突出、识别性强的一系列景观水岸线。包括以芦苇等水生植物为主题的芦苇岸、以紫丁香为特色植物的丁香谷和以樱花为特色景观的樱花堤。点：三大水景广场在社区入口、水系相交口等重要节点，结合主题建筑形成等主题景观节点和一系列观景节点。动感港湾、金色三角洲、乐活离岛。面：六大风貌住区通过植物景观的差异，塑造风格各异的主题景观组团。梧桐墅、枫林屿、竹语堂、梅林坊、香草苑、丹桂园,琉璃水岸，四季花都,5.7景观特色策划,梅林坊,利用滨水景观，结合会所等公共建筑，沿长沟河形成三处主题景观节点。,5.7景观特色策划,结合水系，通过种植特色植物和对驳岸的处理，形成特色突出、识别性强的主题景观岸线,5.7景观特色策划,结合水系，通过种植特色植物和对驳岸的处理，形成特色突出、识别性强的主题景观分区,梧桐墅,枫林屿,竹语堂,梅林坊,香草苑,丹桂园,5.7景观特色策划,5.8水系及滨水岸线设计河道开挖：樱花堤沿线规划开挖河道，采用浅水形势，通过水闸控制形成封闭的河道，水源可引用长沟河水进行简单处理。净水湿地：丁香谷沿线结合社区公共绿地形成若干独立生态水塘，采用中水回用技术结合NARSE生态净水系统，提供水源。景观水塔：长岛上局部堆山，山顶布局小水塘作为中心景观。长岛各个独立部分规划布局水塔，提供水源，同时也是重要的景观地标。岸线规划：规划多样化的滨水环境，分普通硬质驳岸，保留原有城市河道驳岸；生态型驳岸，采用生态型驳岸处理方法，局部地段可形成生态湿地景观；活动型驳岸，建设亲水平台、广场和步行通道将户外活动与水景结合起来。,剖面A-A,5.9道路系统,长岛别墅区内：以地面停车为主，局部结合地形形成半地下停车位。高层公寓片区；规划半地下一层，结合机械停车库。酒店公寓组团；规划半地下一层，地下一层停车库，结合机械停车库,5.10停车系统,一期：包括三个独立开发单元和一个待定单元。独立开发单元以滨水景观最为最大卖点。待定单元开发未来根据迪卡侬中心建设和运营情况确定。二期：包括两个独立开发单元，以商业中心和社区邻里中心作为亮点。三期：包括四个独立开发单元。一淹城景观，长岛别墅为亮点。四期：包括六个独立开发单元。以滨水环境，邻里中心，长岛别墅等为亮点。,5.11分期开发,开发思路依托河道景观打造滨水社区概念，建设文化公园。前期结合迪卡侬商业广场，引入小型商业服务设施满足近期需求。产品以中小型精品户型为主。建设少量滨水联排住宅作为项目的品质象征。亮点：精品公寓、示范住宅、文化公园、风情商业街、会所,一期开发地块,精品公寓,会所,滨水别墅,风情商业街,开发思路利用一期形成的品牌效应，推动高强度开发。引入主力店，打造商业中心。开挖河道深入地块内部，以滨水空间串联若干组团绿地，优化内部环境。产品以普通住宅为主，建设少量精品酒店公寓作为项目的品质象征。亮点大型商业设施、双语幼儿园、邻里中心、酒店公寓,酒店公寓,大卖场,二期开发地块,邻里中心,开发思路开挖河道深入地块内部，以滨水空间串联若干组团绿地，优化内部环境。产品以高层中高端住宅和滨水别墅为主，分别以淹城景观和滨水环境为亮点。亮点淹城景观、长岛别墅、艺术幼儿园,长岛别墅,景观豪宅,艺术幼儿园,三期开发地块,开发思路利用现有良好自然环境开发高端产品以高层中高端住宅和滨水别墅为主。亮点酒店公寓、小学、会所,长岛别墅,酒店公寓,九年一贯名校,会所,四期开发地块,总平面图,6.经济技术指标,设施配置一览表,总平面图,6.经济技术指标,综合经济技术指标,1.一期规划总平面,一期鸟瞰效果图,滨水商业透视效果图,沿街商业透视效果图,酒店公寓透视效果图,会所透视效果图,高层住宅透视效果图,一、规划结构以自然水系为骨架，以道路网为脉络，“两轴一心五组团”。1、两轴以长沟河和里底河为线索，以滨水开放空间为脉络。通过对公共景观的塑造和活动空间的引导，分别形成两条滨水景观轴线。两条水系纵横相交形成“T”字形轴线空间，构成一期的整体空间和景观骨架。2、一心在长沟河与里底河相交处形成一期的公共中心，既是整体景观核心，又是功能核心。重点打造滨水风情街、动感康体会所，作为整个项目的亮点，充分体现公共功能中心的优势。同时借助公共建筑的景观效应，对滨水岸线进行巧妙设计，营造舒适优雅的公共活动空间和丰富多彩的公共景观元素。3、五组团通过城市道路和水系的分隔形成既完整独立又相互联系的五大组团。会所组团会所布置在长沟河与广电西路交叉口东南侧，形成独立的组团，既享有良好的景观资源，又具备优越的交通条件。高层商住组团在里底河两侧，沿武宜路布置两片高层商住组团，以高层住宅为主，沿武宜路布置底层商业，实现社区级商业设施与城市级商业设施的共享融合；结合水系布置滨水风情街，作为一期乃至整个项目的亮点。公寓商住组团在何留路以北布置精品酒店式公寓与底层商业相结合的公寓商住组团，以三栋高层公寓为核心，形成一期和整个项目南侧的形象性门户。别墅组团长沟河以西的地块布置以高档别墅为主要产品的别墅组团，进一步完善一期的产品层次。,二、整体空间形态1、建筑朝向与组团布局根据长起以来对动迁安置居住区规划设计经验的总结，充分考虑动迁安置居民的实际需求，本次规划住宅建筑主要采用短板直线型形态，住宅朝向均为南北向，控制南偏东20度及南偏西5度的范围内。通过住宅组合的变化与相互之间的微妙的错位、围合等布局变化，形成完整的空间效果与丰富的群体形象，融入整体的城市环境中。住区地块，周边多采用高层住宅布局，形成明显的边界与内聚的空间氛围。地块内部通过住宅组团，形成多层次、空间错落有致的景观效果。住宅建筑布局紧凑，绿化和广场空间的集中、开阔、流畅。2、建筑高度除别墅组团，一期住宅主要为12层以上高层建筑，通过对建筑层数的控制，形成从水系向外围层层上升的整体高度梯度，最大化利用水景优势资源的的同时，利于形成开敞大气的景观视觉效果和整体空间形态。重点考虑滨水天际线和沿武宜路城市天际线的塑造。通过对武宜路沿线建筑层数的控制，塑造跌宕起伏的天际线，形成良好的城市景观界面；在广电西路武宜路交叉口，底里河武宜路交叉口和基地东南角分别布置三栋33层高的建筑，形成天际线的制高点。,三、绿地系统绿地系统由滨水公共绿地、组团集中绿地和宅前绿地三个层次组成。规划区内绿化用地面积占规划总面积42，集中绿地率为22.1%。1、滨水公共绿地滨水公共绿地指沿长沟河和里底河两侧的公共绿地。由河道蓝线退后15米形成，局部放大形成绿化广场节点。结合绿化设计，布置相宜的小品设施、休闲广场、景观廊道，塑造了收放开阖的滨水步行空间。2、组团集中绿地以树木、植物景观为主，建筑小品为辅，创造出一种朴实、自然大方的景观，与小区的居住环境更协调统一。考虑老人和孩子的活动需要，设计充分的老人休息处和儿童游戏设施。各住区中心景观通过空间的衔接，形成一个整体廊道，是这次环境规划的布局特色。绿地系统结合步行系统构成曲折，开合有致的绿色生活环境，具有丰富视觉效果，所有的居民均能受惠。收放有致的小景观节点，成为居民日常生活的有机组成部分。3、宅前绿地宅前绿地是与居民生活最为紧密联系的景观绿化。我们在设计中充分重视这一景观设计，以空间组织、借用公共绿地组团绿地景观为主，精心设计植物配置，营造出一种简洁亲切的环境。,四、景观系统以水景和沿街商业景观为线索，形成“点线面”相结合的景观结构。1、面：景观核心区在里底河长沟河相交处，由滨水风情街、湿地景观区、入口广场等共同组成景观核心区，为整个一期的景观中心和公共活动中心。2、线指由滨水景观带和商业景观带共同组成线性景观空间。滨水景观带由水系、滨河绿带以及两侧建筑界面共同组成，营造生态自然的景观氛围；重点塑造滨水风情街以及面向组团中心的几处滨水界面，形成精华景观岸线，作为滨水景观精华展示段。商业景观带指沿武宜路、广电西路和长虹路商业界面形成的景观带，由沿街建筑景观和商业步行带组成，营造活泼热烈的城市商业景观氛围。3、点城市景观节点结合商业绿化广场和公共建筑，在玉田路广电西路节点、玉田路武宜路节点、武宜路长虹路节点形成三处城市景观节点，以公共建筑景观和广场绿化为主要景观元素，营造活泼热烈的城市景观氛围。组团景观中心滨水景观节点,五、道路交通系统规划建立步行与车行两套道路系统，突出林荫道对景观和塑造城市生活环境的作用。除了道路在宽度上分级明确外，景观设计沿街树木的树种也按道路分级配置，以增加道路分级的明确性。1、车行道路系统本规划重点规划小区街坊内道路系统。主要道路框架采用人车分流原理设置，同时充分考虑各个地块的交通衔接。街坊内车行道路系统分为2级，小区主干道，道路宽度为7米；宅间道路，宽度为3米。每个地块设置两个机动车出入口，基本位于地块的对角方向，方便使用。2、步行道路系统步行道路每个小区内的步行道路系统与集中绿地结合，四个地块的步行道路又整体设置与绿化通廊相重合，互相贯通，形成环状步行道路网骨架，住宅与环形步行路网骨架之间通过入户道路相联系。为小区居民提供一个安全、方便与休闲的步行环境。主要结合景观绿化区和公共绿化区设置的环形步行道路，局部放大形成硬地广场，以休闲、锻炼、散步为主。地面铺砌材料可丰富多样。,五、道路交通系统3、静态交通停车设施包括地面停车与地下、半地下停车库三种，机动车地下和半地下停车位约总停车的90，地面停车位占总停车位的10%。靠近武宜路的两个高层商住组团以一层半地下停车库和地面停车为主，南侧公寓商住组团采用地面、半地下与地下相结合的停车方式。为适应汽车交通快速发展的需要，住区规划中设置了充足的停车用地。每个地块按最低0.6辆/户来配置机动车停车位，基地内规划总停车位达到约1818个。住区非机动车按2辆/户配置，每辆按照1.5-2平方米计算，非机动车主要停放在高层地下室。地面自行车停车设施一般以住宅群落（居住组团）为单位设计集中的停车房（棚）。,六、建筑功能布局,七、住宅户型布局,八、日照分析图,一期综合经济技术指标,套型比,3.技术经济指标,一期用地汇总表,整体投资估算,一期地块投资估算,1.总体风格定位,1.1风格定位简约现代、庄重优雅以现代简约风貌为基调，通过建筑细节的推敲和对传统建筑文化符号的雕饰，追求传统与现代的完美融合。通过简洁大气，质感丰富的立面材质，和谐的外观比例，得体的细部，形成既强调居住建筑归属感和亲和力，又具有强烈视觉感染力，体现城市现代风貌和当代建筑技术、功能和审美性的整体风格。1.2设计要点建筑立面以经典的三段式基本构成，即基部、中部和上部，形成稳定庄重的整体效果。建筑材料以高品质面砖、涂料为主，局部采用石材贴面，提升住区建筑的整体档次。建筑色彩以砖红、浅黄以及白色等暖色调为主，突出温馨、轻松、愉悦、安全的色彩环境。立面装饰采用经过简化的体现常州传统风貌的建筑要素和符号，与现代细部交融。,建筑设计意向图,高层住宅建筑意向,多层住宅建筑意向,商业设施建筑意向,中心会所建筑意向,1.3建筑设计意向,总体说明项目是一个由低密度生态型多层住宅和高层住宅混合的综合社区，产品线丰富，面积规划合理。建筑师在设计中打破传统，从户型特点，空间的立体构成入手，将庭院的概念在从低到高的各种单体形式中实现，以不同的空间构成方式创造多用途空间，以不同的次空间组合满足多种居住需要。通过现代风格的立体构成设计手法，将传统民居的元素重新整合，体现出现代建筑设计与传统民居文化的良好结合。,2.住宅建筑设计,立面设计项目在尊重区域历史文化的基础上依托古城独有的人文景观资源，以水为脉，内外兼修，完美传达出“中式意境，现代手法”的建筑设计理念。汲取江南传统民居和现代建筑精华，建筑单体以现代的细腻线条和简约立面进行表达。材料以传统灰砖，江南浅灰色、白色墙面，北美红雪松木贴面，木隔栅、木格架混搭运用，配合及极具现代形式感的顶层，使建筑的温暖可被触摸。轻盈的钢结构挑檐，温暖的木色贴面，多种形式的遮阳挑檐和遮阳百叶，简约的玻璃栏板，甚至空调百叶也可以成为垂直绿化的界面。,同时，设计中以“户”为单位，突破常规设计中“标准层”的概念，以不同的空间构成方式例如错层阳台，入户花园，景观阳台等创造多用途空间。因此，社交空间并不存在于某个特定的机能分区内，而比较象一个多用途空间，分隔成不同的次空间以符合不同的居住者之需，让空间得以交流，重叠或隔离，创造每一户的独特空间，提高了建筑的空间多样性。,2.1高层住宅A户型户型面积：90、59创新核心筒设计，经济实用又能大大改善中间单元的通风采光效果。错层观景阳台设计，提高了产品的附加值。户型设计紧凑，减少交通面积，大大提高实际使用效率。,B户型户型面积：136、87创新核心筒设计，经济实用又能大大改善中间单元的通风采光效果。户型设计紧凑，减少交通面积，大大提高实际使用效率户型功能布局合理，动静分离，互不干扰户型均享有270景观面，视野极佳。错层观景阳台设计，提高了产品的附加值。,C户型户型面积：130、99、106入户花园设计，使高层公寓拉近了与地面自然的距离。核心筒设计紧凑合理，减小公摊，提高得房率。户型南北通透，采光通风良好。独立储藏室设计，为业主提供了宝贵的收纳空间。错层观景阳台设计，提高了产品的附加值。,D户型户型面积：15614.35米超大面宽，日照采光充足。核心筒设计紧凑合理，减小公摊，提高得房率。三阳台设计，各司其职，各尽其用。独立储藏室设计，为业主提供了宝贵的