青岛房屋测算细则

青岛市住宅建筑面积计算及公用建筑面积分配规则加强房地产测绘管理，规范房地产测绘行为，巩固住宅建筑面积计算规则，依法维护有关当事人的合法权益，根据中华人民共和国房产测量规范 (GB/T17986-2000)与我市实际情况结合制定本细则。第一部分住宅建筑面积计算一、一般规定1.住宅面积计算表示周围水平面积和水平投影面积计算，包括住宅建筑面积、公共建筑面积、使用面积等。2.住宅建筑面积是阳台、走廊、地下室、室外楼梯等建筑外墙(柱子)脚的周围水平投影面积，具有上盖，结构坚固，是2.20米以上(以下2.20米)的永久性建筑。3.住宅总建筑面积是各业主共同占有或共同使用的建筑面积。4.住宅使用面积是住宅内部全部可用空间的面积，计算为房屋内部墙面水平投影面积。5.房子的产权面积是产权人依法拥有房子所有权的住宅建筑面积。住房所有权面积由房地产行政部门的登记确认权限确认。6.房子的层数是指房子的自然层数，通常从室内地板计算到0米以上。家电层、配件(三明治)、插口、阁楼(深色建筑)、装饰用了望台、突显屋顶的楼梯间、水箱不分层数。7.房子所在的层次意味着这个拥有单位的房子在这些建筑物的几层。地下标高显示为负数。8.整个住宅的计算结果保持两位小数。9.总建筑面积评估系数保留6位小数。10.各种房地产面积测算必须两次独立评估，其空置率在规定的限度内，并将中间数作为最终结果。11.房契锡建筑面积保持两个小数，舍入的原则是“4.5收入”。12.房地产面积的准确度等级为2级。13.住宅建筑面积测量要使用符合国家规定的测量仪器。测绘设备需要定期测试。二、建筑面积法规集(a)，一组建筑面积建筑面积=建筑面积共享建筑面积(b)，内部建筑面积内部建筑面积=内部面积集内部墙面积集内部阳台建筑面积(c)，内部使用面积1.集内使用面积是卧室、客厅、客厅、走廊、通道、厨房、浴室、洗手间、储藏室和壁橱等空间面积的总和。2.水温层房子的室内楼梯按自然层水的面积总和计算使用面积。3.结构面积中未包括的烟囱、通风孔、管道井都计入使用面积。4.内墙装饰厚度包含在使用面积中。(d)，内墙面积集内墙区域是使用共享墙和非共享墙之一封闭空间中维护墙、承重墙或其他支撑墙的区域。在集和集之间，外墙(包括集和公用建筑之间的隔墙和山墙)是共享墙，共享墙墙包含内墙面积的一半作为其水平投影面积的一半。非共享墙都包含在内墙面积中，具体取决于水平投影面积。内墙厚度不包括盆景装饰厚度。(e)，阳台建筑面积集内部阳台建筑面积全部计算为阳台周围和房屋外墙之间的水平投影面积。1.封闭的阳台，按周围的水平投影面积计算建筑面积。2.未闭合的阳台将建筑面积计算为封套周围水平投影面积的一半。3.阳台的外部水平投影超出檐底板外部的投影，以楼板水平投影计算建筑面积。三、住房建筑面积计算相关规定(a)，计算所有建筑面积的范围1.永久性结构的单层房屋，用于计算建筑物的面积。一楼房屋内有部分楼层的话，遵守细则的一般规定也要计算建筑面积。2.多层和高层住宅是按每个楼层的建筑面积总和计算的。3.建筑(管道层、管件层、中间层等)的技术层位于2.20米以上，计算为该墙外围的水平投影面积。4.通过房子的通道，房子的门厅、大厅都按一层计算建筑面积。大厅、走廊内部走廊部分，用于计算2.20米以上楼层建筑面积作为水平投影面积。5.楼梯、楼梯间、电梯(展望楼梯)井、四物井、垃圾、管道井等都按住宅自然层计算建筑面积。6.具有永久结构的上盖的室外楼梯，计算为每个楼层周围的水平投影面积。7.屋顶是永久性建筑，楼梯间2.20米以上、水箱之间和电梯房间计算为周围的水平投影面积。8.原始设计斜结构屋顶下使用的空间，头高大于2.10米的部分计算为其周围的水平投影面积。9.建筑，完全封闭的阳台，计算为周围的水平投影面积。10.连接到房屋的柱走廊、两个房屋之间有顶部和柱的走廊，计算为柱外部的水平投影面积。11.房屋之间永久封闭的上走廊计算为其周围的水平投影面积。12.层层计算为2.20米以上的地下层(地下室、半地下、地下车库、地下商业街等)及其相应的出入口中其外墙(除了采光顶、采光层和防护墙以外)的外围水平投影面积。13.有柱子或外皮的门廊、门头台、相应柱子或外皮周围的水平投影面积计算。14.玻璃幕墙、金属幕墙和其他材质幕墙等将建筑面积计算为周围的水平投影面积。如果主墙和幕墙都存在，则根据主墙计算建筑面积。墙厚度也计算为主墙厚度。房屋的外墙隔热层作为外墙的一部分计算建筑面积。15.具有永久性建筑楼层2.20米以上柱的仓库、仓库等计算为柱周围的水平投影面积。16.与住宅相通的柱雨篷计算到柱周围的水平投影面积。如果雨篷的上盖面积小于柱外部的水平投影面积，则计算为上盖的水平投影面积。17.室内体育馆按实际楼层数计算建筑面积。体育馆(体育场)使用舞台下方的空间(多层单位)，包括在2.20米以上的高度将建筑面积计算为水平投影面积。18.机械车库计算为一楼，不管楼层和停车层数。19.根据斜坡上建造的房屋，以行舟为架空层进行外覆，计算楼层高度大于2.20米的周围水平投影面积。20.房屋的伸缩缝与室内连接时，伸缩缝计算建筑面积。21.楼板悬挑窗，计算2.20米以上楼层建筑面积。(b)，计算建筑面积一半的范围1.没有连接到房屋的柱的走廊、封檐带计算为该封套周围水平投影面积的一半。2.独立柱、单根柱的门厅、雨篷、遮篷、仓库等，是永久性建筑，计算为其上方水平投影面积的一半。3.计算未闭合阳台、走廊、封套周围水平投影面积的一半。4.没有顶盖的外部楼梯计算为围绕每个楼层的水平投影面积的一半。5.盖子未闭合的永久镶嵌面房间计算为周围水平投影面积的一半。(c)不计算建筑面积的范围1.楼层高度低于2.20米的住宅和住宅附属部分。2.亮显房屋墙面的元件、附件、装饰柱、堆叠、遮阳篷、楼梯、无支柱外推窗等，以及具有壁挂式和主墙的玻璃膜、金属膜和其他材料帷幕。房子之间无偿复盖的架空走廊。4.房子的天空，宅院，房子天空上的花园，游泳池。5.房子的平台、花坛、太阳下晾的东西和室内不通的东西是阳台、空地、搪瓷等。6.建筑物内的运营平台、上层平台和建筑物的空间布局框、使用坦克的平台。7.拱廊，通道的一层用作道路的通行部分；在前面建筑物门廊下用作社会公共通道的不管有没有柱子，有没有信封，都不计算建筑面积。8.屋顶上复盖着柱子，但没有信封的部分景观建筑设施。9.以引桥、高架路、高架桥道路作为屋顶的建筑物。10.广场式室外楼梯。11.独立的烟囱和亭子、塔、坦克、游泳池、地下民防干燥、支线。12.室内不相通的住宅之间的伸缩缝。13.楼梯计算建筑面积，其下的空间不再计算建筑面积，无论是否使用。14.如果没有顶盖的阳台或阳台盖子未完全复盖底板，阳台将不计算建筑面积。四、建筑面积计算的基本原则在计算房屋建筑面积时，除上述情况外，按照以下原则处理。建筑面积计算的基本原则如下：永久固定，2.20m(包括2.20m)以上建筑和室内连接部分的建筑面积计算。1.总建筑面积必须是全封闭的房屋和部分，或楼板上有顶部、柱或外皮的部分。2.计算建筑面积的一半通常是未封闭的房子和零件(房子的下层部分除外)。3.建筑面积通常是楼层高度不到2.20米的房子和零件。装饰性建筑；与室内不相通的部分；沿街道上有社会共享的建筑和无偿盖或自下而上的建筑(除非基于广场的室外楼梯计算在一半面积之外)。五、特殊的墙和部件处理原则1.非垂直墙处理原则：当房屋的墙向内倾斜时，建筑的建筑面积计算为距外墙高度2.20米的水平投影面积。如果房屋的墙向外倾斜，则沿楼板(楼板)计算建筑面积。2.不规则(圆弧)墙处理原则：当集墙向内凹进的高层高于2.20米时，建筑物的建筑面积计算为外墙层高度高于2.20米的水平投影面积。如果内凹层小于2.20m，则住宅的建筑面积计算为最小部分的外墙水平投影面积。如果房屋墙是凸面的，则沿楼板(楼板)计算建筑面积。第二部分是总建筑面积分担一、一般规定1.住宅总建筑面积分摊计算，产权当事人法律产权分割协定，按照协议共享；根据本细则，合同或合同未明确实施。房屋共享建筑面积，作为建筑单位共享。总建筑面积分布限制在此建筑内的公共建筑面积内。没有与主房连接的公共建筑物(如厕所、泵房、警卫等)不得分摊到本住宅。支持多套住宅的该公共设施的建筑面积不得分为本住宅。3.住宅总建筑面积由各户内建筑面积乘以住宅内相关面积的比例来分配。划分的共同建筑面积不划分每个家具摊面积的具体部分。共用公共部分的建筑面积时，无法变更原始设计的使用功能。4.公共建筑面积按比例分摊，如下所示：Si=k Si上k= si/ si样式：k-公共面积分配系数；Si-每个产权单位集建筑面积，m2； si-每个产权单位应划分的共享区域，m2； si-需要分布的分配面积总和，m2；Si每套房地产单位包含的建筑面积总和，m2。第二，总建筑面积由以下两部分组成1.电梯井、楼梯、垃圾、厕所、设备层(之间)、公共大厅和散步道、地下设备间、唐径秘室等公共部分的面积，以及为整体服务的公共用房和管理用楼的面积。有单独使用使用功能的空间，例如车库、自行车仓库、俱乐部或俱乐部、仓库、人防工程等。服务多套住宅的警卫室、管理用房、设备室等都不包括在共享建筑面积内。2.建筑面积是集合(单位)和公用建筑之间的分区和外墙(包括山墙)的水平投影面积的一半。三、共同建筑面积计算方法整个建筑的建筑面积减去每栋房子内部建筑面积的总和，单独具有使用功能的单独使用空间和服务多栋房子的警卫室、管理用房、设备房等是整个房子的共同建筑面积。总建筑面积=总建筑面积-总建筑面积总和-具有使用功能的个别使用空间等。四、共同建筑面积共享方法1.住宅建筑公共建筑面积共享方法公寓以栋为单位，根据各房子的内部建筑面积，求出了各住宅应分担的共同建筑面积。2.商业和住宅建筑公共建筑面积共享方法首先，根据住宅和商业等使用功能，将整个建筑的共同建筑面积分为各建筑面积住宅和商业两部分，即住宅部分分配的全部共享和商业部分分配的全部共享的建筑面积。那么，住宅和商业部分将重新划分分摊的共享建筑面积。住宅部分：除了分配的建筑的公共建筑面积和住宅部分本身的公共建筑面积外，还计算了每个房屋内部建筑面积中每个房屋分担的公共建筑面积。商业部分：将已分配的公用建筑面积和商业部分的公用建筑面积作为每个楼层的公用建筑面积的一部分与每个楼层的公用建筑面积成比例相加，获得每个楼