文旅特色小镇商业定位与执行方案PPT课件

2020/5/25，1，峨眉庭商业定位和招商运营构想(初稿)，份文件由峨眉山蓝光文化旅游业有限公司经营、管理需要而制定，其知识产权归四川蓝光实业集团有限公司所有，是本公司的商业秘密，未经许可不得外传。 未经本公司许可擅自复制、复制、摘录、对外传播或擅自使用本文件的全部或一部分，均被视为对本公司商业秘密的侵害，因违反中华人民共和国刑法的行为，当事人承担相应的法律结果。 审查：编制：峨眉山蓝光文化旅游业有限公司，2020/5/25，2，目录，第一部分峨眉庭第二部分职业状态配置第三部分租赁销售定位第四部分的招揽和运营策略，2020/5/25，3，第一部分峨眉庭，a峨眉庭定位b眉庭的作用，2020/5/25， a峨眉庭定位峨眉山水间.院落生活在峨眉山脚下，以白天、夜晚的旅游休闲商务形态为主体，建设了夹杂在大峨眉山民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、当地特色小吃等之间的餐馆、客厅、酒吧、茶馆、舞台、风味小吃、工艺品、土特产，构建了大峨眉山闲居生活、慢生活、新生活风情的底层、2020/5/25、5、b峨眉庭的作用、品牌支持-作为峨秀湖国际度假村内的子品牌，提高了整个项目的起步能力。 土地增值-成功的商业氛围帮助后期一级土地开发获得利益-成功的商业开发往往获得丰厚的利益。 吸引买房子的人-有商业房地产，能吸引买更好房子的人。 服务业主和游客-完美的商业集合，为旅游胜地峨秀湖项目提供良好的商业服务。 2020/5/25，6，第一部分峨眉庭第二部分职业定位第三部分租赁定位第四部分的招聘和运营策略，目录，2020/5/25，7，第二部分职业定位，a市场分析b商业定位c职业状态组合d计划配置，2020/5/25，8，a市场分析， 项目SWOT分析峨眉山旅游消费数据峨眉山旅游消费区2020/5/25，9，项目SWOT分析：优势，劣势，机会，威胁，资源：山水，佳通便利，景区。 产品：峨秀湖项目整体由世界一流的创作管理团队组建，国际知名品牌进军，产品组合丰富，水平高。 政府：大力支持，政治企业大力联合。 企业投入：蓝光集团以亿美元巨款建设。 资源整合：文化旅游操作经验不足，远离城市，短期难以吸引长期客户。 项目开发周期长，压力大。 高级会议上，饮食长期受红珠山等老字号酒店先到先得的影响，需要时间改变消费观念。 后期成套产品没有形成集群效应。 峨眉山相当数量的中高级消费者群和旅客群暂时没有开业同等类型和体重的项目，我们具有先发优势，品牌可能是提前引进的优势。 峨眉当时有高级商业消费的诉求。 对于文化旅游景点的认识和运营，我们还处于初期阶段，这种大型旅游景点在全国罕见，缺乏经验。 同种类的项目相继进入市场，对铝工厂造成威胁。 2020/5/25，10，2009年，峨眉山景区，入场券数据，接待国内外游客280万人。散客和团队游客的比例为：8:2，外宾和国内游客的比例为：1:9，外宾中东南亚游客占总数的80%，以台湾、新加坡、香港和日本为中心，以色列游客呈上升趋势： 2009年总计达到3万人，国内游客以北京、上海、江浙江、广东地区为中心， 比例超过50%，未进入、山门的客人总数达到80万人次：自游和会议人数比例为3:7，自游人数主要来自成都、重庆和周边地区。 会议人数主要占省内的65%，自己旅游的人数达到周末高峰，消费以温泉和饮食为中心的旅游高峰从每年的4月到11月，2009年峨眉山市的旅游人数达到360万人，比上年增加8.8%，观光收入为35亿35.65万元，比上年增加23%游峨眉山的游客为120万/年(由成渝旅游数840万x艾肯弘扬提供的概算比率14.5% )，平均游客在峨眉山停留时间为1.5天/人。 资料来源：峨眉山旅游局统计，旅游消费数据，2020/5/25，11，市中心：名山中路，商业街，绥山中路，营业时间：9:0021:00，峨眉山市有酒店196个市区： 9星级酒店4星一家三星四家2星4个，景区17个： 5星1个，4星2个， 三星四星、二星八星、一星二星、旅游目的地类、吃、住、去、娱乐、购买、旅游消费地总结：峨眉山市没有一个旅游业务综合体，有市场需求。 2020/5/25，12，b商业定位，峨眉庭一期市场定位峨眉庭一期消费定位，2020/5/25，13，市场定位，市场定位是最重要的定位之一，主要功能定位：填补市场空隙、吃、住、玩、买、娱乐为一体的观光地综合体； 职业形态类型：以高中餐饮和风情客厅为主的休闲活动，为了补充娱乐，定位兼顾日常生活消费、社区合作等的形象：峨眉山的高级特色商务模式，2020/5/25，14， 消费定位消费的特点：在峨眉山过夜的外国游客以泡温泉为主，现在没有其他综合性的商业项目，本次峨眉庭项目填补了这个市场的空白，有很大的市场空间。 消费水平350-750元超过52%，这是中高级商务的定位。 市调数据是艾肯公司的资料，2020/5/25，15，c行业的组合，高级别的特色饮食(吃)，风情客厅(住)，茶道文化(乐)，民俗精品展区(游走)，服务套餐(娱乐) 5行业是峨眉庭一期的基础工作状态，2020/5/25， 16 c职业状况组合职业状况市调，市调饮食、住宿占消费比例中44%，峨眉山旅游对饮食和住宿的需求增加，因此饮食和住宿在本项职业状况比例中超过44%，2020/5/25，17，c职业状况组合职业状况，2020/5/25，18， d按职业状态划分和计划建议按职责划分人流计划的职业状态计划提出各职业状态的不动产条件，借用2020/5/25、19、830资料已经确定的动线计划，一期，人流计划，2020/5/25、20、职业状态划分，注：各划分适当重叠2020/5/25，21，根据各行业的布局，主要有以下基本要求：职业规划提案-单体要求，2020/5/25，22，职业规划提案-介绍商名单，2020/5/25，23，各行业的房地产条件，高级饮食风情宿快餐服务的生活娱乐类， 2020/5/25、24高级饮食物业条件、2020/5/25、25、风情客厅物业条件、2020/5/25、26、中华快餐物业条件、2020/5/25、27、西式快餐物业条件、2020/5/25、28、便利店物业条件、 2020/5/25、29、服务相关房地产条件、2020/5/25、30娱乐类职业状态辐射面广，服务性质强，一般在一楼、二楼、三楼，给排水、供电、污染、停车场停车场等要求较高的同时，面积需求也相对较大。 生活娱乐类房地产条件，2020/5/25，31，第一部分峨眉庭第二部分职业状态配置第三部分租赁定位第四部分的招商和运营策略，目录，2020/5/25，32，第三部分租赁定位，a租赁定位b租赁定价策略，2020/5/25，33，a租赁定位， 租赁定位原则：根据目前项目周边商业气氛不浓、商业项目不成熟的问题为依据的公司开发意图，产品是最终销售、利润最大化的经营目的。*项目租赁策略提出：2020/5/25、34、a租赁定位-利润模型策略、业务利润模型、净销售模型、租赁组合模型、净租赁模型、售后服务策略、租赁后销售策略、分期销售策略、层次和分布式建议采用分布式租赁策略、总租赁策略、拍卖策略、租赁结合模式，考虑到周边相似的业务存在和一期的开篇作用，采用最佳方式，2020/5/25，35，具体操作： 1，首先整体包装项目2，通过适当的宣传和推广3、租赁和销售同时进行的方式“租赁销售”战略(先租赁的租赁销售)，a租赁销售定位-连锁销售战略，优势： a :最大限度保证项目的总体经营形象和等级b :最大限度提高项目的最终总体销售利润c :可以在经营前期回收资金， 缺点： a :项目前期有一定包装和推广，宣传费用b :有一定经营风险的销售受市场周期的制约，2020/5/25，36，b租赁价格战略-市场比较法，平均价格为53-97元/月，市调数据由CRIC:2010-8-30报告， 现在峨眉山新兴商业集中在峨眉山象城和易町，该地区是名山门周边和佛光西路.2020/5/25，37，*收益还原法根据商业租金和投资收益率确定销售价格，商业前期实际租金收益率通常按6%计算：平均价格=租金/投资*市场调查显示， 参考市中心的三条街和易町的价格，店铺销售价格为：易町：4000-10000元/平米红华苑店铺：5517元/平米中医院附近的店铺：8750元/平米冠军街店铺：6521元/平米x元/12月6%=6197元卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡卡653 *市场比较租金： 53-97元/月*维护租金提案以：42-67元/平方米/月*的方式维护售价提案为：8400-13400元/平方米，b租赁价格战略-收益还原法，220 38 1期商店平均销售收入：10900元/平均8900平均=0.97亿期商店平均租金收入：54.5元/平均/月12月8900平均15年=0.87亿*不考虑租金15年内每年增加和高低租金分类等因素，租金系统满足收益率要求*前的整体因为涉及到项目整体的定位和推进，所以一期整体的营销费用的比例占总销售额的2%。 项目总体推广费用估计： 194万，b租赁定价策略-营销费用估计，2020/5/25，39，目录，第一部分峨眉庭第二部分行业布局第三部分定位第四部分招商和运营策略，2020/5/25，40，第四部分招商和运营策略a引资战略b运营战略，2020/5/25，41，a全体构想b引资战略c引资政策d租赁合同，a引资战略，2020/5/25，42，全体企业的参与要求： 1，经营的品牌应具有一定的知名度，主力店要求有名的品牌。 2、入场者必须具有品牌意识和一定的品牌推广意识，参与商业街的整体营销。 4、具有高档形象店装修标准，优秀经营理念。 5、可协助商业街各经营管理。 a总体构想，2020/5/25，43，b招商战略，品牌招商，行业分类招商，优惠招商，定向招商，品牌经营者可以为项目带来大量人流，创造良好的商业氛围，根据项目行业分布，民俗精品区经营者数量多， 为了便于商业氛围的建设，集中招商，招商优惠的措施包括租赁免除期、管理费优惠、广告比特、租赁折扣等，对主要经营者来说，招商条件优惠幅度大，引导其入场经营。 周边商业气氛不浓，本项目主题强，对业者要求高，现场招商难以满足定位要求，方向招商是本项目招商活动的必要方式。对于2020/5/25，44，a，主要商店，它是在维持整个项目商业价值体现和整个项目招商成功率的前提下，整个项目规划定位的支持点和保障，必须实施本地区域低价招商战略，优惠于面价的30%。 b .对于下一家主力商店，它是整个项目租金的主要来源，租金接近票面价值，或略低于票面价值的5%-10%。 对于c、羊群店、服务业态，它是整个项目经营的必要组成部分，租金可以根据相应的产品和业态按面价进行调整。 c招商政策租赁政策建议，1、行业招商租赁政策，2020/5/25，45，本项目应根据各店铺位置差异、视觉效果差异、线路组织差异等因素制定各店铺具体租赁价格。 a、位置差异：根据经过店铺前面的人流量的大小，店铺位置优劣的租金单价的差异，差额的比率控制在5-10%之间。 b、视觉效果：消费者在入口和节点位置直接发现的店铺租金单价比其他店铺高，差额比率控制在5-10%。 c、流通状况：人流好商店租赁价格高于其他商店，价格差距比控制在3-8%之间，c引资政策租赁政策建议，2、针对不同因素的差异租赁政策，2020/5/25，46，c引资政策租赁区分战略建议-单体面积出台后分为2020/5/25，47，培育期后，项目经营走上轨道，经营状况日益上升，形成商业氛围，继续租赁合同时，可采用租赁费用逐年增加的方式，c招商政策-租金增加战略，2020/5/25，48，c招商政策-招商优惠条件提案，2020/5/25 .49，a招商战略-租赁合同初稿，2020/5/25， 50解决问题：如何运营-计划：硬件和软件包括项目事务材料机构的人员-人员管理的商品管理：硬件营销等运营效果：实现什么目标以及以多少成本获得多少利益，b运营战略，2020/2020 .51，控制市场营销战略步伐，b运营战略，2020/5/25，52，共同建设市场，目前周边类似项目中，只有城镇和城镇的租金高，现在还很冷，竞争不可避免。 培育区域市场商业环境变得更加重要，我们的对策建议：市场营销宣传：以大项目势头扩大市场营销差异竞争：商业定位、主题定位、营销策略招商运营：主力店招商、 优势优势在第二期终端竞争：推进目标消费群的多元营销，b运营战略-借势造市，2020/5/25，53，整个营销战略： 通过服务营销、展示战略、活动战略、销售战略、现场细节包装和专业管理服务建立项目口碑效应，通过展示项目楼部、示范房、示范景观区、建筑材料和商业氛围，增强顾客购买自信和旅游消费群体兴趣， 在通过一系列主题活动提高项