房地产开发流程PPT课件

房地产开发的全过程和要点2016.3、2、房地产开发是指房地产开发企业以营利为目的投资开发房地产项目的一系列经营活动，包括项目立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、销售以及物业管理。房地产开发的生命周期，3、房地产项目的整体开发过程，房地产项目的整体开发与管理行为，促销与销售，交付与使用，以及，前期(决策期):从征地到方案确定强调决策(项目成败的关键)，土地整理，收购，定位决策，产品设计，项目建设，施工，物业管理，资源收购，资源加工，资源流通与管理。中期(实施期):从项目设计规划到项目竣工验收注重实施(过程管理)，后期(运营期):从销售到售后管理注重服务(总结和反馈)。4、项目启动(即项目启动时间、获得设计关键点并通过小组评审后的时间)；国有土地使用证(指国有土地使用证的发放时间)；建设用地规划许可证(指建设用地规划许可证的发放时间)；总平面图和设计完成(指计划和设计完成的时间，以上述计划和设计提交规划局接收的时间为准)；计划设计完成(指计划获得集团董事会批准的时间)；提交施工计划(指获得政府相关部门批准的时间，以最后一个部门的批准为准)；桩基施工图完成(指可用于投标和施工的桩基施工图完成时间)；主施工图完成(指可用于招标和施工的施工图完成时间)；建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的发放时间)；精装交付用标准施工图和材料板(指拟批精装交付项目招标施工施工图完成时间)；工程开工时间(指工程开始挖土的时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准)；施工许可证(指施工许可证的发放时间)；主体开工(指总包单位进场，以地下室底板或承台基础施工开始时间为准)；预售许可证(指预售许可证的发放时间)；开盘价(指取得预售证书后正式开盘的时间)；主顶盖(指主顶盖结构的完成时间)；竣工验收(指竣工验收备案证书的签发时间)；售后管理(售后管理时间)。房地产项目的整体开发过程33，354从企业角度进行过程控制，目录、一级土地开发、初步投资分析、开发用地获取、可行性研究和项目立项、规划建设审批、1、2、3、4、5、销售、6、物业管理、7、一级土地开发(地黄)是指受政府或其授权的企业。对一定区域内的城镇国有土地(荒地)或农村集体土地(旱地)实行统一征地、拆迁、安置和补偿，并建设相应的市政配套设施，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(熟地黄)的建设条件，然后实行熟地有偿出让或转让。房地产开发商用土地建造房屋，属于二次开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。在介绍土地基本知识之前，有三种方式获取土地：行政命令式：转让/协议式转让。划拨建设用地用于危改项目、工商进入土地市场：土地是通过土地市场上的一级土地整理、招标、拍卖和上市公开获得的，这也是自2002年7月以来获得土地的主要方式。在正常情况下，唯一的标准是“最高价格胜出”。本文主要内容如下：一级土地整理、一级土地开发模式、九级土地整理、二级土地开发内容、十级土地整理、三级土地开发运作流程、项目可行性研究、项目公司或项目部成立、项目定位、规划、征地、拆迁及基础设施建设、区域推广、启动盘建设、土地出让等。城市发展状况和规划、城市概况、投资环境调查在为开发而获取土地的阶段，土地被分类，土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。注：宪法规定城市土地归国家所有，农村土地(主要指耕地和宅基地)归农村集体组织所有。为开发而获取土地的阶段，获取土地的方法，招标，拍卖和转让，协议转让，1。2、办理国有土地使用权招标。签名国有土地使用权出让合同。交纳土地出让金3，办理建设用地规划许可证 4，办理建设用地批准书 5，办理国有土地使用权证 1，办理国有土地使用权出让金评估2，办理国有土地使用权出让合同，交纳土地出让金3，办理建设用地批准书 4，办理拆迁许可证 5，办理拆迁公告6，签订拆迁补偿协议7，办理拆迁结算8，办理国有土地使用权证，征地，项目公司征地，12、政府批准必须上市；3、政府允许转让的条件；4、股权变更转让，办理工商变更登记、房地产转让手续；5.明确债权与债务的关系；6.如转让费尚未支付或结算，应商定负责人和承担方式。项目开发公司是通过土地和资本的交换而形成的。原则上，双方已经签署了合作与发展协议。要注意双方权利和责任的一致，避免纠纷，保护各自的权益。在开发征地阶段，征地方式包括招标、招标、投标、开标、评标和定标、签订合同和取得证书。出让方(市、县人民政府土地行政主管部门)应当在投标截止时间20日前向社会发布招标公告或者邀请公告，土地使用者应当申请招标文件，投标人应当按照招标文件的规定报名并提供相关资料。然后评标小组根据招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，审查合格的，确认其投标资格并支付投标保证金。在规定的投标截止时间前，投标人应到达转让方指定的地点，并将密封的投标文件放入指定的专用投标箱。投标书一旦放入投标箱，不得带出投标箱。如果投标人需要在投标截止时间前修改其投标，他可以提交另一个修改后的投标。原始出价无效。招标人邀请建筑、规划、法律等领域的专家或专业人士组成评标委员会。开标、评标和决标由评标委员会主持。评标委员会对投标书进行公开评标，并决定中标人。中标人应在中标通知书规定的日期内与土地管理部门签署国有土地使用权出让合同书。如果实行土地净转让，中标人还应与土地储备机构签署土地开发补偿协议书。签订协议时，中标人应向土地行政主管部门缴纳不低于交易总价20%的保证金，中标人缴纳的保证金可作为保证金使用。中标人国有土地使用权出让合同书和土地开发协议书同意全额缴纳土地使用权出让金和土地开发补偿费，然后依法办理土地登记手续，领取国有土地使用证。在土地开发收购阶段，土地收购的方式有：拍卖、拍卖公告、竞买人登记、定金支付、公开拍卖。土地管理部门在公开拍卖前30天发布拍卖公告。投标人报名参加投标并索取相关文件。投标人向拍卖人提交参加投标的相关资料，经审查批准后成为投标人。交纳保证金并取得招标牌照，是指在特定时间和公共场所，在主办单位的主持下，通过公开招标和定价方式买卖土地使用权的行为。在指定的时间和地点，按照程序，拍卖将公开举行：主持人将介绍拍卖场地的位置、面积、用途、规划要求及其他相关事项；公布拍卖竞价价格；投标人应按规定的方式投标相应的价格或提高价格，最终应给出最高价格(或提高价格)的投标人即为投标人。签名拍卖成交确认书。竞买人应当自拍卖之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳相当于土地总价款10%的定金；投标人在规定期限内付清土地价款后，应当依法进行土地登记，领取土地使用证。在收购开发用地阶段，土地收购是指：上市、发布上市公告、出售上市文件、接受投标申请、审查上市资格、上市、揭牌、签订出让合同、公布交易结果，出让方应至少在上市日前20天发布上市公告，公告拟出让土地的基本情况、上市时间和地点。在上市公告规定的时间内出售上市文件，并组织现场踏勘。一、在挂牌公告规定的时间内，投标人持投标申请表、营业执照复印件、房地产开发资质证书(另有规定的除外)、法定代表人身份证复印件(或委托书复印件、委托代理人身份证)申请投标，并交纳投标保证金。根据上市文件的要求，对投标人的开发资质和诚信记录进行审查，并通知符合条件的投标人参加上市活动。在上市公告中指定的时间和地点，转让方将列出地块信息和地块最新报价信息等信息，并持续接受新报价和更新显示的上市报价。投标人应在上市公告规定的截止时间内确定，投标人应与转让方签署确认函并同时支付保证金。上市后10个工作日内，转让方将在有形土地市场或指定场所和媒体上公布上市结果，并返还投标保证金。在开发征地阶段，征地是指：土地出让(收购)、出让双方提交的书面申请、验收、实地调查、地价评估、完成出让申请审批表、审批、局审批、签订国有土地使用权出让合同、土地出让申请1、土地申请2、土地使用证(正本)3、原出让合同。批复文件(投标、拍照、挂盘确认函)4份、双方转让协议5份、规划部门规划变更意见6份、土地评估报告7份、双方营业执照复印件、法定代表人及法人证书复印件。21、征地开发阶段，变更宗地地籍测量程序一、数据和工具的准备、权属变更调查、地籍编号变更、地籍调查、数据和工具的准备、权属变更调查、地籍管理：是指国家为获取相关地籍数据，全面研究土地的权属、性质和经济状况，以地籍调查(测量)、土地登记、土地统计和土地分类为主要内容而采取的全国性措施。在可行性研究和项目启动阶段，房地产项目的可行性研究是为了实现项目的科学决策，减少或避免投资决策失误，提高项目开发的经济、社会和环境效益，编制可行性研究报告，为项目规划和开发做准备。(1)可行性研究1的内容。总论：包括开发项目概况、研究成果总结、存在的问题和建议；2.市场供求预测33，354租赁和销售价格变化趋势预测；3、开发项目的基本情况，分析其潜在优势和问题、机遇和挑战；4、明确资源、原材料和公共设施条件；5、确定开发项目实施计划和进度要求；6、项目投资、销售费用的投资时间；7.资金来源和融资方式；8、项目销售和租金收入预测；9、国民经济评价和项目财务评价；10.项目评估和结论。(2)可行性研究的作用1。可行性研究是确定项目建设的必要依据。投资者将根据可行性研究决定是否运营该项目。2.可行性研究是银行和其他金融机构融资的基础。根据可行性研究，我行判断贷款资金在项目建设后是否有能力无偿偿还，贷款风险有多大，从而决定是否贷款及贷款利率。3.可行性研究是向当地政府、其所属的城市规划、土地管理部门和建设管理部门申请项目批准和施工许可的依据，也是环境保护部门审查项目对环境影响的依据。4.可行性研究是进行项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等前期施工工作的基础，为后续工作铺平道路。5.根据对具体方案可行性研究的评价，投资者可以合理地组织和管理企业，建立组织机构，建立劳动能力，培训员工。6.可行性研究是国家各级计划部门编制下一阶段固定资产投资计划和设计工作的基础。在可行性研究和项目启动阶段，项目启动是获得项目主管政府部门(规划发展委员会)的批准文件。对于房地产开发商来说，现阶段的主要任务是：1 .起草并向国家发展和改革委员会或房地产开发管理办公室提交项目建议书；2、获得项目建议书的批准；3、根据项目建议书审批；4.编制可行性研究报告；5.报国家发展和改革委员会批准并纳入今年的固定资产投资计划。在可行性研究和项目立项阶段，房地产企业各部门的职责：投资开发部：建设规划许可证国有土地使用证。市场部：编制项目管理计划(包括深化市场调研、项目定位报告、定价计划和示范区计划)。设计部：概念设计任务书概念设计深化计划。工程部：准备项目节点计划。财务部：概念版投资收益。(三项指标)成本部门：可行性研究版成本2。(根据设计部门提供的规划点估算)采购部：营销合作伙伴资源(广告、代理等)。)，概念设计单元。关键要素：项目管理计划和概念设计深化计划。包括主要设计阶段：概念设计：约6周；详细设计：约6周；单体计划：约12周；初步扩展计划：约6周；建造可行性研究和项目立项阶段，施工图详细规划、初步设计、施工图、开工时间、设计控制点、项目重要节点、概念设计研究区、概念设计研究结论确认、规划方案设计区、规划