地产业务流程与开发背景.ppt

1,房地产业务流程与开发背景,主讲：张麒,时间：2010年4月,总目录,2,房地产企业价值链分析,总目录,4,房地产业务开发流程,房地产业务流程通常来说会有两条主线从始至终贯穿，在这个过程中，两条主线可能平行，也可能相交，不同的部门之间分工和合作交相进行，相辅相成。,主线一：按开发顺序,主线二：按业务部门,土地获取,产品定位,设计施工,销售实现,物业管理,营销,设计,工程,成本/财务,物业,房地产业务开发流程,包括两条主线的业务全流程图：,获取土地,物业管理与客户服务,报建、采购与成本管理,营销,设计,工程,市场初步研究,产品定位,上市策划与销售实现,设计配合,项目建设,成本,产品实现交互,物业,主导部门：,营销,设计,工程,成本/财务,土地获取阶段,产品定位阶段,设计施工阶段,销售实现阶段,房地产业务开发流程,市场初步研究：,市场初步研究,主要工作内容：判断市场环境、项目可行性，为是否获取土地提供决策依据。,主要工作部门：项目发展部、销售部、财务部等,主要工作成果：项目可行性研究报告,此阶段工作的最终目的是按照经营要求有计划地获取土地。在取得发展项目的机会情况下，判断该项目是否可以获取，以什么代价获取，以及预测最终的收益情况是市场研究工作的主要任务。,房地产业务开发流程,设计研究：,市场初步研究,主要工作内容：完成用地分析，配合成本完成单一成本测算，协助营销建立客户和产品定位,主要工作部门：设计部,主要工作成果：单一产品方案、用地分析报告,此阶段工作的最终目的是按照经营要求有计划地获取土地。在取得发展项目的机会情况下，判断该项目是否可以获取，以什么代价获取，以及预测最终的收益情况是市场研究工作的主要任务。,房地产业务开发流程,获取土地：,获取土地,市场初步研究,主要工作内容：通过各种途径（招拍挂、并购等）获得土地,主要工作部门：项目发展部,主要工作成果：完成政府对土地出让的核准手续,这个阶段工作的主要任务是在通过前面两个步骤的工作完成了对土地价值的评估后，由项目发展部牵头通过招拍挂的形式正式获取土地，并完成政府规定的相关核准手续。,房地产业务开发流程,产品定位：,获取土地,市场初步研究,产品定位,主要工作内容：确定目标客户及需求，提供切实可行的产品解决方案,主要工作部门：销售部、设计部、成本部、财务部,主要工作成果：项目产品建议书,产品定位阶段应该是整个项目开发流程中最关键的一个阶段，在这个阶段，通过详细的市场调研、竞争对手分析、客户需求分析、成本测算、财务测算从而得出项目整体的规划形态和产品定位，对整个项目的开发成败有决定性的影响。,房地产业务开发流程,规划及施工设计：,获取土地,市场初步研究,产品定位,主要工作内容：完成规划设计方案，提交正式施工蓝图。,主要工作部门：设计部,主要工作成果：设计方案评审会、规划设计许可证、方案报建通过、提交正式施工蓝图,本阶段的主要任务就是根据产品定位的最终结果，完成产品实现的过程。通过聘请专业设计单位进行合作，对项目的总体规划、建筑单体和园林景观、室内装饰按照初步、扩初、深化设计等几个阶段逐步推进，直至完成施工图，提交项目部。,房地产业务开发流程,产品实现交互：,获取土地,市场初步研究,产品定位,产品实现交互,主要工作内容：在产品实现阶段，随着市场、客户和成本的不断变化，产品定位及设计也需要不断进行调整。,主要工作部门：销售部、设计部,主要工作成果：项目深化产品建议书,本阶段的关键任务就是针对产品的设计方案进行验证与调整，确保最终实现的产品符合市场及客户需求。,房地产业务开发流程,项目建设：,获取土地,市场初步研究,产品定位,设计配合,项目建设,产品实现交互,主要工作内容：按照施工图以及计划要求，按时按质完成进度。,主要工作部门：项目经理部,主要工作成果：确定总包单位、获得施工许可证、项目封顶、竣工验收,在此阶段，项目经理部是项目群的总协调，负责控制整个项目的开发进度，确保设计、工程、营销、报批报建等事务按公司计划进展。,房地产业务开发流程,设计配合：,获取土地,市场初步研究,产品定位,设计配合,产品实现交互,主要工作内容：配合现场施工以及销售部对产品提出的调整意见，对设计方案进行适当修改。,主要工作部门：设计部,主要工作成果：建筑施工许可证,本阶段的主要任务是配合现场施工的进度解决各类设计问题，并根据营销要求对设计方案进行适当调整。,房地产业务开发流程,采购、成本与财务管理：,获取土地,采购、成本与财务管理,市场初步研究,产品定位,设计配合,项目建设,产品实现交互,主要工作内容：全过程的成本控制和确保项目资金健康,主要工作部门：采购部、成本部、财务部,主要工作成果：项目成本指导书、项目利润测算表,从产品定位开始，直至产品最终实现的过程中，全程对采购、成本和财务进行监控，提高产品的盈利能力。,房地产业务开发流程,获取土地,报建、采购与成本管理,市场初步研究,产品定位,上市策划与销售实现,设计配合,项目建设,产品实现交互,上市策划与销售实现：,主要工作内容：进行产品的上市宣传及销售准备，并最终实现产品的完全销售回款。,主要工作部门：销售部,主要工作成果：实现销售回款、完成销售目标,房地产业务开发流程,全流程回顾：,获取土地,物业管理与客户服务,报建、采购与成本管理,营销,设计,工程,市场初步研究,产品定位,上市策划与销售实现,设计配合,项目建设,成本,产品实现交互,物业,主导部门：,营销,设计,工程,成本/财务,土地获取阶段,产品定位阶段,设计施工阶段,销售实现阶段,房地产业务开发