温州大华名豪推广初步思路提案(2006年-34页).ppt

温州大华名豪项目推广初步思路,提案说明,说明,感谢华尔投资控股有限公司给予华宇此次提案机会！我们将一如既往的提供优质服务！提案分为三部分市场简析需求分析推广思路,华宇营销机构介绍,1999年成立,业务涉及50个城市,100多个案例;2003年,入选温州房产营销公司十强;2004年,被等单位评选为“温州最具影响力营销公司”;2005年,被国家建设部、中国住宅产业研究会评选为“中国最佳房产营销机构”;2006年，与温州大学签约成为教学实践基地，实现校企合作；,市场简析,2006年温州市区新开发项目不完全统计,2006年温州市区新开发面积200.6万平方米(不完全统计)(信息来源于温州商报温州招投标网),温州房地产市场现状,房地产市场高速发展的脚步放缓，市场已经进入买方市场；短线投资型市场更是快速萎缩，市场动向发生良性转变，自住型市场开始占据市场大份额；市区目前共建有房屋面积5400万，人均已达38,房屋配比率高；1至4月份二手市场上买房的市民数量较年底有了较大的增幅，二手房市场价格保持低调平稳；去年政府原计划土地交易达80亿，最终实现1/4，今年政府考虑将增加土地投放量；全市80多家房开进行异地项目开发，因此参与竞投标者甚少。,因此2006年温州房地产市场竞争将会非常激烈，房开在加大项目开发成本和难度的同时，更急需考虑如何迎合和赢得市场。前期市场调研、客户分析、产品规划以及后期推广策略、时间、节点都将成为项目能否运营成功的关键。,板块区域市场分析,由于地块属性关系，本案临近学院路和大南门板块,其高档楼盘的开发量较多，在主题定位上较难出现较大差异化；市场进入买方市场，购房者在房型、楼层、价格和区位的选择上有充分的余地；在区域市场内楼盘基本倾向于做150以上的大户型，市场接近饱和，中小户型有较大市场需求；高档楼盘二手市场价格较稳定，基本介于950011000元/之间，学院版块新盘价格基本处于12000元/；二手租赁市场基本以老社区物业为主，对高档社区的租赁市场有一定的需求。,板块内竞争物业分析,（中央公馆）欣华房开温大操场地块占地面积：20663总建筑面积：51500楼面地价：6500元/销售均价：12000元/主力户型：142、160、230楼盘点评：该项目的市场定位为市中心，罕有亲水园林庭院，强调新公馆豪门生活；,巨力房开商校操场地块,占地面积：19106建筑面积：47500楼面地价：6500元/主力户型：130160楼盘点评：开发商准备将此物业做成温州市区极品楼盘，无论在项目品质还是形象、品牌等建设上都将进行较大的投入，并将引入精装修房概念.,东南房开成教地块,占地面积：11677建筑面积：23300商业面积:3000楼面地价：6700元/主力户型：140以下楼盘点评：开发商准备将此物业定位为温州市区较为稀缺精英版高端物业.,金色尚品公寓地理位置：学院路南侧（建行斜对面）建筑面积：10万规划绿地率：38%主力户型：150以上楼盘点评：金色尚品是温州城中纯围合式小区中的典型代表。该楼盘在板块内吸引力巨大，体现在其规模大、品质高、规划合理等方面，而其学院板块大社区的概念也可算的上独树一帜。同时，政府为引导企业树立品牌，也鼓励该项目做精装修，成为温州市场的品牌楼盘。,中瑞曼哈顿,地理位置：江滨中路建筑面积：1万开盘时间：2006.9月份户型面积：142、172、182、275、322楼盘点评：市中心水岸豪宅，空中别墅设计理念，部分采取精装修方案，配有观光电梯、私家空中花园入户、6米中空客厅、豪华VIP会所，及采取英式管家服务。该项目与本案将有直接竞争。,总结,区域板块项目的市场关注度和认同度比较高，由于地块属性关系，糅合了学院板块和大南门板块楼盘的一些优势并得到发挥；区域楼盘适合做精英、精品、高档楼盘；区域楼盘竞争加上大环境市场影响，对项目推广手段和营销方式的要求相应提高。,需求分析,本案客户类型与比例？,我们的客户需要改善居住,他们需要什么？,我们可以提供什么？,地块属性？位于市中心高尚地段，周边配套设施齐全，交通设施便利，地理条件优越！,价格因素？由于价格受土地成本因素的影响已经无法改变，所以我们需要在不增加成本的基础上给客户提供更为优良的物业！,户型设计和配套？引进酒店式管理服务，满足高收入成功人士居住需求!,我们可以提供引领城市居住潮流，融健康、休闲与一体的高档次酒店式服务豪宅,市中心罕有酒店式服务豪宅,酒店管理,硬件配套,配套服务,精品概念,国际化的居住风格与理念实现星级酒店同步管理,酒店式大堂,三梯二户配置,智能卡直接入户,入户花园,同四星级酒店的休闲娱乐餐饮配套共享,建筑风格现代，园艺设计高雅,我们向高端客户提供,本案客户最关心的问题住宅品质项目规划优良，交通动线合理物业管理客户对优质的物业管理服务比较关注，期望得到贵族管家般周到的物业管理服务配套设施本案客户注重物业自身安全性及休闲、娱乐配套建筑风格国际化的居住理念，体现城市异域居住风格，享受国际化的居住环境居住品味在国际化的居住环境当中，本案客户会关心他（她）的邻居是谁,本案现状评析从地段属性、建筑规划、户型设计、硬件配套及投资商背景本案都具备做高端豪宅物业的特征；原有推广概念不够清晰,营销思路缺少连贯性;工地现场及项目形象缺少包装，豪宅定位未突出；缺少会所配套，地块占地小，景观资源稀缺；周边竞争物业多，规模体量大，对本案要求有新的楼盘理念及较高的楼盘品质；户型面积大,总价高，客户针对性很强。,推广思路,本案必须准确定位，抢先出售,在竞争激烈的市场中，抢占高端市场消费份额,避免竞争项目影响：面对学院路版块、江滨路版块项目竞争,在众多项目尚未成熟推广，本案已进场施工,要抢占销售先机；避免政策舆论影响：2006年5月17日温家宝总理主持召开国务院常务会议，强调进一步采取“国六条”有针对性的措施抑制房价上涨，有可能对高端物业提高首付比例；,战略一：抢占先机,战略二：全程整合营销,工地围墙进行包装，树立房开和项目新形象；在王朝或奥林匹克大酒店大堂租用面积布置售楼中心，便于客户接待及提升项目接待形象；与王朝或奥林匹克大酒店洽谈酒店式管理同步服务及为本案业主打造酒店VIP服务金卡，享受酒店贵宾服务，实现星级酒店配套共享；宣传资料重新设计；,战略三：概念先导，卖楼卖生活方式,通过前期软文炒作，循序渐进的将本案楼盘品质深入人心；提倡本案未来主流生活方式，足不