重庆：在售重点高档高层项目特征及亮点总结

重庆：在售重点高档高层项目特征及亮点总结,重庆铭腾汇景房地产市场咨询有限公司,竞品项目分布特征,龙湖春森彼岸,招商江湾城,招商置地弹子石项目,和黄珊瑚水岸（二期）,棕榈泉国际花园,瑞安重庆天地,关键词：本土或全国知名企业、南北滨江路一线滨江项目、优质景观资源、便捷道路交通,信和三钢厂项目,金融街紫金云顶,协信公馆,东原1891,布局方式：围合式布局有利于江景利用和中庭景观打造，仅东原1891受地块限制采用行列式布局；建筑形式：板式建筑是豪宅的象征，但为提高项目容积率，多数项目采用板点结合的方式；建筑业态：高层和小高层是主力产品，新项目采用超高层平衡容积率，多层仅用作补充。,竞品项目产品分析规划分析,棕榈泉国际花园,招商江湾城,龙湖春森彼岸,瑞安雍江苑,竞品项目产品分析围合式布局+点板结合规划案例分析,竞品项目的外部景观多为江景，一线江景价值最大，二线价值大打折扣，三线基本无特殊价值；江景资源更受投资客户欢迎，若打造居家产品，高品质中庭主体景观必不可少，水景是必须的。,竞品项目产品分析景观分析,竞品项目产品分析景观案例分析,9万方自然生态主题的景观+江景,招商江湾城,龙湖春森彼岸,叠水景观+1000米观江长廊,瑞安雍江苑,梯田式自然主题院落景观、江景资源,棕榈泉国际花园,160亩湖泊及240亩生态公园+稀缺的棕榈树,同类高层产品建筑风格一览表,为体现建筑品质，高层豪宅多采用新古典主义风格或Artdecot风格，基本不用纯现代风格,高层豪宅为体现建筑品质感，基本不采用纯现代建筑风格；新古典主义风格和Artdecot风格是主流，偏海派的现代风格和新亚洲风格部分项目采用；简欧风格，异域风格，元素复杂，部分规划已经受到限制，政府已禁止使用。,竞品项目产品分析建筑风格分析,竞品项目产品分析建筑风格分析,招商江湾城新古典主义风格,协信公馆Artdecot风格,瑞安新天地新古典主义风格,和黄珊瑚水岸新古典主义风格,入户大堂配置情况一览表,高档高层入户大堂多采用6米挑高大堂，面积在30-50左右，价格在5000元/左右；龙湖春森彼岸、招商江湾城、瑞安雍江苑等配置了精装车库入户大堂，采用双大堂设计；棕榈泉国际花园采用10米挑高，精装修车库大堂、中庭景观大堂、入户大堂的三层大堂设计。,竞品项目配置及配套分析入户大堂分析,龙湖春森彼岸墙面天然云石，地面大理石，木作装饰，石膏吊顶，高级灯饰,瑞安重庆天地大堂地面铺“斯米克”砖，石膏板吊顶饰乳胶漆,龙湖春森彼岸车库入户大堂,竞品项目配置及配套分析入户大堂分析,招商江湾城地面大理石石材、墙面大理石石材、部分木作，石膏吊顶，乳胶漆饰面,棕榈泉国际花园地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面高级乳胶漆，局部配以高级墙布。艺术天花吊顶配以豪华灯饰,梯户比及电梯配置情况一览表,高档高层梯户比：二梯二户、二梯三户、二梯四户和三梯六户，单层控制在7户以下；电梯前厅配置方面多以五星级酒店标准进行装修，成本、档次明显高于普通高层；电梯品牌主力采用合资知名品牌电梯，速度上多提升到2.5米/秒，保证使用方便。,竞品项目配置及配套分析梯户比及电梯配置分析,二梯二户,二梯三户,二梯五户,棕榈泉国际花园二梯二户、二梯三户、二梯五户,招商江湾城二梯二户、二梯三户、二梯四户,和黄珊瑚水岸二梯四户,竞品项目配置及配套分析梯户比及电梯配置分析,龙湖春森彼岸三梯七户,和黄珊瑚水岸三梯六户,瑞安重庆天地三梯六户,智能化系统设备配置一览表,高档高层在智能化配置方面相对较齐全，都配置了全面的安防系统、职能服务系统和公共管理系统，而靠配置提升品质的项目配置更完善，如棕榈泉国际花园、山顶道壹号等。,竞品项目配置及配套分析智能化配置分析,高档高层项目必备独立会所甚至双会所、高档学前教育配套，主题商业和高档健身配套用以辅助提升项目价值。,项目内部配套情况一览表,教育：主要以外地甚至国外知名幼儿园为主，主要注重学前教育；会所：高档高层均配有豪华会所，春森彼岸配置双豪华会所，会所内容一般包括恒温游泳池、高档健身运动设施及高档休闲场所等；室外运动：高档高层室外运动配置同样档次较高，一般配置游泳池、网球场等。,竞品项目配置及配套分析项目配套分析,招商江湾城江湾会馆,竞品项目配置及配套分析项目配套分析,棕榈泉国际俱乐部,项目供应户型面积区间情况一览表（注：面积为产权面积）,市场供应主力,目前高档高层供应主力面积为70-140，比普通高层面积大20%30%；80-120两房和三房产品去化速度最快，月均去化80套左右，是其他面积段两倍以上；160平米以上去化速度锐减，多数项目仅在少量景观极佳位置布置大户型产品。,去化速度最快,单位：套,竞品项目产品分析主力供应户型分析,竞品项目产品分析去化速度分析,重庆市场高档高层去化速度缓慢（仅为普通高层1/2），受市场调控影响较大；销售冠军龙湖春森彼岸年去化量仅有10-13万方；其他项目年均去化量均在5-7万方之间。,竞品项目产品分析客户结构分析,销售初期外地客户占比均在60%左右甚至更高，但目前本地客户占比逐渐上涨至60%以上；本地客户重在居住户型，对江景溢价认可度偏低，对价格承受能力相对较弱，但对需求量大；外地客户热衷于一线江景的稀缺性，对价格承受能力强，但受调控影响明显，市场上行期成交占比明显高于市场下行期；,竞品项目产品分析户型特征分析,一线正江景布置大面积户型，顶楼跃层设计，保证最佳观景效果，景观阳台面积大、甚至卧室与客厅阳台连通做观景长廊；相对普通高层产品户型赠送面积小，基本无院馆赠送，含阳台赠送面积后赠送率在8-12%之间；主要功能房间舒适度放大，同等功能的户型比普通高层面积加大15%-25%，次要功能房类似；主要功能房（客厅、主卧室、个别次卧室）均正朝江，保证景观资源最大化利用，溢价能力最强；主力户型以三室二厅双卫、三室二厅双卫+院馆为主，主卧单一套房，单个厨房，未上升到真正豪宅的奢侈尺寸；非临江面以两房或者紧凑三房产品作为补充，以保证去化速度，加大抗风险能力。,一线江景资源,三线江景资源,二线江景资源,景观资源分布图,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,一线景观户型分析,一线江景房源以平层为主，跃层为辅；舒适性尺度，赠送比例15-20%，大尺度景观阳台、入户花园、空中院馆等功能；一线江景房源正、侧、背三种朝向差约为2000元/；正江景房源面积最大，平层主力面积140-160，主力总价在200-250万；该类产品抗风险性相对较强，市场上行期及下行期去化差别较小；跃层房源要求最好景观资源，别墅化发展，面积在200左右，总价400万左右；侧江景房源面积适当缩小，主力面积120-140，主力总价150-200万；背江景房源面积最小，房型仍需保持舒适度；同一栋楼正江景与背江景面积存在差异，低于销售；但容易形成客户群体差异。,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,四室两厅双卫：150,四室两厅双卫：147,四室两厅双卫：205,四室两厅双卫：216,三室两厅双卫：120,四室两厅三卫：150,三室两厅双卫：123,两室两厅双卫：87,两室两厅双卫：96,一线景观户型,正江景朝向户型图,背江景朝向户型图,侧江景朝向户型图,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,二线景观户型分析,二线江景资源正江景户型，主力面积仍在140左右，但是该类产品市场上行期和下行期去化有着巨大的差异，因此二线正江景房源户型面积相比一线正江景户型面积适当缩小，增加风险规避能力；一线江景房源正、侧、背三种朝向差约为1000元/，江景价值缩水一半；侧江景房源主力面积100-120左右，上行期与下行期去化差距相对较小，去化速度快，溢价能力相对较强；背江景房源为舒适性2+1产品，大尺度，多功能；正江景房源主力总价在150-200万之间；侧江景房源主力总价在120-150万之间；背江景房源主力总价在100万左右；,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,二线景观户型,正江景朝向户型图,四室两厅双卫：137,两室两厅双卫：76,背江景朝向户型图,侧江景朝向户型图,四室两厅双卫：142,两室两厅双卫：103,四室两厅双卫：129,三室两厅双卫：99,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,三线景观户型,三线江景，正江景房源全部为大面积，与一、二线持平，但是未在下行期供应，总价在130-150万；一线江景房源正、侧、背三种朝向差约为500-1000元/；侧江景房源主力面积70-80左右，多在上行期供应，下行期去化约为上行期30%左右，以小面积，高单价策略销售；背江景房源为舒适性2+1产品，大尺度，多功能；侧江景房源主力总价在80-120万之间；背江景房源主力总价在70-100万之间；,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,三线景观户型,正江景朝向户型图,背江景朝向户型图,侧江景朝向户型图,两室两厅单卫：59,两室两厅双卫：77,一室两厅单卫：38,四室两厅双卫：154,两室两厅双卫：74,三室两厅双卫：110,三室两厅双卫：99,四室两厅双卫：142,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,1-13,1-12,1-3,1-11,1-10,1-8,1-9,1-2,1-6,1-1,1-5,2-4,1-16,1-17,2-2,1-4,T2-10,T2-11,市场下行期供应,市场上行期供应,供应节点分布图,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,市场上行期：2009.04-2010.12（21个月）市场下行期：2008.01-2009.03、2011.01-2011.03（18个月）,月均去化对比分析图,市场变化对100以下户型影响最小，100-140及140-180户型相差1.5-2套，超大户型由于供应问题，下行期反而销售上涨。,二线江景影响集中在140-180面积段，150左右户型下行期不足上行期20%，180以上户型成交量上行期是下行期的2倍。,三线供应量少，下行期由于投资性公寓尾盘销售导致，上行期由于供应量少，月均去化量低，供应主力仍集中在100-140。,竞品项目案例分析龙湖春森彼岸,一线江景资源,二线江景资源,景观资源分布图,竞品项目案例分析招商江湾城,一线景观户型分析,一线产品主力布置140-180大户型，主力总价在180-240万，市场上行期与下行期去化量相差2倍以上；正江景房源集中在上行期供应，下行期存量持续去化；非江景房源面积绝不超过140，舒适型三房，高单价，低总价，高去化，主要在下行期低价走量；江景资源观江，非江景则享受公园景观，二者价格差距1000-1500元/。,竞品项目案例分析招商江湾城,四室两厅双卫：188,四室两厅双卫：164,四室两厅双卫：142,两室两厅双卫：122,两室两厅双卫：110,一线景观户型,正江景朝向户型图,背江景朝向户型图,竞品项目案例分析招商江湾城,二线景观户型分析,二线产品主打中庭公园景观，主力面积130-140，景观最优位置布局少量160大户型；景观房源140以上户型市场上行期与下行期成交差距最高达10倍；130-140产品相差2倍左右。二线非景观房源，正面观音桥，无任何景观优势，主力面积98-115，主力总价90-130万；少量130左右户型，市场下行期供应，以总价获取高去化，朝向差1500-2000元/。,竞品项目案例分析招商江湾城,二线景观户型,侧江景、正面中庭景观朝向户型图,三室两厅双卫：137,无自然景观朝向户型图,四室两厅双卫：160,三室两厅双卫：113,四室两厅双卫：137,两室两厅双卫：98,四室两厅双卫：134,竞品项目案例分析招商江湾城,市场下行期供应,市场上行期供应,2,1,3,7,6,5,8,9,供应节点分布图,竞品项目案例分析招商江湾城,市场上行期：2009.04-2010.12（21个月）市场下行期：2008.01-2009.03、2011.01-2011.03（18个月）,月均去化对比分析图,项目一项江景房源不配置100以下户型，主力户型在120-180；市场上行期去化是下行期三倍，140-180大户型供应量大，去化速度快。,二线产品主打中庭公园景观，主力面积集中在100-140，与一线户型有20-30的差距，下行期推出100以下户型，低总价获取去化速度，二线产品最好位置布置少量140-180户型。,竞品项目案例分析招商江湾城,潜在项目分析,信和三钢厂项目经济技术指标,本项目先出临江的花园洋房，面积在180-250平方米之间，价格在22000左右，以超高层建筑为主。从11年11月面世。整个项目为城市综合体项目，涵盖高层、写字楼、公寓、商业等,关键词：占地307.5亩，总建面103万方，容积率5.02，商圈边缘城市综合体，楼面地价4059元/,320米超高层地标（4.2酒店+3.8写字楼）,酒店式服务公寓（5.4万）,滨江+集中商业（6.6万）,洋房+小高层（130-250）,一线滨江超高层（80-180）,二线江景超高层（70-130）,信和三钢厂项目业态组合与布局,关键词：320米超高层地标（酒店+写字楼），酒店式服务公寓，滨江+集中商业，城市洋房，滨江舒居超高层,信和三钢厂项目项目详细用地指标,金融街融景城项目经济指标项目地块被市政道路分为11块，建设用地284758，地上建筑面积1323550；,项目地块由11块宗地组成，建设用地面积约284758，地上总建筑面积规模不得大于1323550,综合容积率为4.65。,金融街融景城项目分地块基本指标,金融街融景城业态组合与布局,依云组团,长岛组团,泊湾组团,依云组团分区定位：居住型高端居住区户型面积：70-280（套内）建筑面积：42万平方米销售期间：2013-2017年,长岛组团分区定位：中央豪宅区户型面积：180-500（套内）建筑面积：48万平方米销售期间：2011-2017年,泊湾组团分区定位：投