养老地产日本考察报告

1,SunCity横滨太阳城,SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志,2,项目背景：SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。,SunCity横滨太阳城,项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。,横滨市,横滨太阳城,3,项目规模占地面积：84350建筑面积：56012总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.682.3，平均面积为61.6介护型住宅单元的平均户型面积：22.327.9，平均面积为22.9公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449介护型住宅单元公共空间面积为：3107公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点,SunCity横滨太阳城,项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：PerkinsEastman景观设计：SW景观设计公司,4,SunCity横滨太阳城,营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：根据房间大小，3,000万9,800万日元不等（240784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。一次性入住费用15年内可退还部分。计算公式为：入住费用*0.85*（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。月金：额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。,5,SunCity横滨太阳城,服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。,经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担,6,SunCity横滨太阳城,高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野,产品设计室内设计,7,产品设计服务功能,SunCity横滨太阳城,ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。,8,产品设计无障碍设计,SunCity横滨太阳城,无障碍设计遍布项目的每一个空间。,9,SunCity银座太阳城,SunCity银座项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志,10,项目背景：SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。,项目位置项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。,SunCity银座太阳城,银座四丁目,银座太阳城,约3KM,11,SunCity银座太阳城,项目规模占地面积：4714建筑面积：39277总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.083.5，平均面积为65介护型住宅单元的平均户型面积：21.448.7，平均面积为29.2公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460介护型住宅单元公共空间面积为：3238停车位：机械停车数88个,12,SunCity银座太阳城,营收模式（括号内数字为人民币）仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务老人入住后可直至终老。一次性入住金：收费方式和横滨太阳城一样。费用在4035万12965万日元不等（3231037万），价格高出横滨太阳城约25%。月金：额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。,13,SunCity银座太阳城,服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。经营状况自理型住宅单元的入住率为68%介护型住宅单元的入住率为53%入住老人特点项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。,14,SunCity银座太阳城,产品设计酒店式室内设计,15,SunCity银座太阳城,产品设计室内设计,便于轮椅交汇的宽走道,机动车自动停车系统,良好的室内视野景观,家属接待区,多功能厅,楼层公共区,棋室,16,日医学馆墨田,日医学馆墨田项目项目接待人员养老地产运营事业部社长建部悠,17,日医学馆墨田,项目背景全付费制项目（自理阶段需老人全额支付费用）物业为定制租赁物业，租赁期为30年。占地面积：1859建筑面积：3655总户数：76户（其中夫妻居室6户）入住门槛：自理型老人和介护型老人均吸纳，以介护型老人为主入住率：90%客户特征平均年龄80岁以上，以单身老人为主，男女比例为3:7.60%的老人来自项目5公里范围内或者子女工作生活在项目周边入住老人的子女在经济、照料上均有支持,18,营收方式一次性入住金+月金:根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化。月金包含管理费、租赁费及餐费。收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。介护费额外收取:墨田项目为介护保险定点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的90%的介护服务费用。其它费用：医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费。,日医学馆墨田,19,产品设计室内设计,日医学馆墨田,行政接待区,电梯间,机械浴室,保温送饭机,自理居室,美容室,告知牌,洗衣房,20,日医学馆北浦和,日医学馆北浦和项目项目接待人员养老地产运营事业部社长建部悠,21,日医学馆北浦和,项目背景北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与2010年5月投入运营。占地面积：1754建筑面积：2223总户数：48户（面积范围2847.5）入住门槛：仅吸纳自理型老人入住率：31%客户特征以单身老人为主老人多数来自项目5公里范围内,22,日医学馆北浦和,营收方式月金收费方式：按居室大小，月收费141250日元（11300元）221250日元（17700元），月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。租赁合同2年一签，不续约需提前3个月通知。不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付23个月月金额度的手续费居室内水电费、餐费及停车费需额外收取如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用.,23,日医学馆北浦和,服务人员比例项目仅配置34个接待和保安人员项目主要支出物业维护费产品特征北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。,餐厅,停车场,阅读室,信报箱,走道,24,日医学馆北浦和,居室内设计,25,SECOM成城,SECOM成城项目项目接待人员项目营销代表,26,SECOM成城,项目背景SECOM成城项目是SECOM和森房地产公司（六本木森大厦开发商）合作开发的养老地产项目。项目已有22年历史，是日本经济泡沫顶峰时期的产品。占地面积：9973建筑面积：22403总户数：157户（面积范围50130，介护房间18个）入住门槛：仅吸纳自理型老人目前入住率：95%，运营最初5年入住率为60%，第七年为达到80%，80%是项目运营的盈亏平衡点。客户特征老人旧有职业基本为医生、律师、企业高管等金领阶层，在职时年收入约在人民币80万左右。项目坐落在高端居住区内，周边景观良好，吸引的客户主要来自东京市中心老人。绝大多数老人为了安定的老年生活，选择卖掉原有住房，入住成城项目。目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客户,27,SECOM成城,营收方式一次性入住金：按居室大小，收取一次性入住金（10,35024,800万日元，相当8281984万人民币）。入住金涵盖了老人终老前的房屋使用、介护服务两项费用。一次性入住金15年内可退还部分，15年后不再退还。月金：包含餐饮费、管理运营费、水电能耗费费用为29万34万日元/月/人，相当于23,20027,200万元人民币/月/人。服务人员比例目前入住老人170个，服务人员约60人。,28,SECOM成城,酒店式设计风格,29,SECOM成城,公共空间设计,顶层会所,陶艺室,楼层公共空间,医务室,30,SECOM成城,居室内设计,介护居室,小露台,公共走廊,31,ORIX千叶,ORIX千叶项目项目接待人员养老地产运营事业部部长国仲伸浩,32,ORIX千叶,项目开发背景ORIX千叶项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，婚纱市场倒闭，ORIX不动产以很低的价格获得这块土地。ORIX千叶项目与2006年开始营业项目地处距离千叶繁华区2公里的位置，距离轻轨站约10分钟路程。项目周边是日本经济泡沫破灭前期的开发区，后来一直没有得到发展。项目一面临海，拥有良好的海景景观，周边五公里范围内人口约6-7万。项目背景占地面积：3904建筑面积：10147总户数：233户（高区为自理性居室，共141户；低区为介护居室，共92户）入住门槛：自理老人及介护老人均吸纳。入住率：自理居室入住率30%，介护居室入住率70%,33,ORIX千叶,营收方式一次性入住金（会费）+月金（租赁费、管理费及餐费）+额外收费。一次性入住金按年龄设定不