内蒙突泉县星级酒店建设项目规划、项目建议书

内蒙突泉县星级酒店建设项目项目建议书,目录,第一章概述.1第二章市场预测.4第三章建设规模与建设内容.5第四章建设条件.6第五章建设方案.8第六章环境保护与节能.14第七章项目实施进度.18第八章投资估算与资金筹措.20第九章财务评价.22第十章结论和建议.32,第一章概述,一、项目名称：突泉县星级酒店建设二、突泉县概况突泉县地处大兴安岭南麓，内蒙古兴安盟西南部，地理坐标为东经12048451221020,北纬45112546512。北部与乌兰浩特相临，西北部与科右前旗交界，南部、西南部与科右中旗接壤，东部与吉林省洮南市毗邻，总面积4889.5平方千米,耕地面积217万亩,辖6镇6个办事处,188个行政村,总人口30.3万人。,突泉县是一个以农业为主的自治区贫困县。2006年全县生产总值完成19.65亿元，增长3.8%。其中，第一产业增加值8.97亿元，增长4.0%；第二产业增加值5.99亿元，增长2.1%；第三产业增加值4.67亿元，增长6.0%；三次产业比为45.7：30.5：23.8。财政收入完成4993万元。城镇居民人均可支配收入7001元，增长8.7%；农民人均纯收入2269元，增长5.3%；全社会固定资产投资完成7.5亿元，增长0.7%；社会消费品零售总额实现7.07亿元，增长13.9%，全县经济呈现出稳定增长的良好态势。,三、编制依据,1、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、民用建筑可行性研究深度规定；3、突泉县国民经济和社会发展“十一五”发展规划；4、突泉县城市发展总体规划；5、建设单位提供的其他资料。,四、项目建设的必要性,突泉县位于兴安盟南部，旅游资源和物产资源丰富。近年来，随着突泉县城市建设步伐的加快和县城“内升东扩”总体规划的实施，大量人流、物流将会给突泉县的宾馆酒店业带来难得的机遇。目前，县城内有一定规模的宾馆仅4家，难以满足需求，因此，建设集住宿、会务、餐饮、旅游度假、健身娱乐为一体的三星级以上酒店是十分必要的。,五、项目概况,1、建设地点：该项目拟在突泉县突泉镇建设。2、建设规模与目标建筑总面积8000平方米，建设一座集住宿、会务、餐饮、旅游度假、健身娱乐为一体的三星级酒店。,3、主要建设条件（1）符合地区规划要求。本项目拟在突泉县建设，该项目的建设已列入突泉县城市发展规划纲要。（2）市场容量大。随着突泉县城市建设步伐的加快和县城“内升东扩”总体规划的实施，大量人流、物流将会给突泉县的宾馆酒店业带来难得的机遇。,（3）交通运输便利。项目区地理位置优越，交能便利，有利于产品、设备和原材料运输。（4）城市依托条件好。本项目公用工程、储运设施、辅助设施及后勤服务基本依托突泉镇，可加快项目建设进度，节省投资.,4、项目总投资及效益情况该项目计划总投资3000万元。经估算，项目财务内部收益率为15.82%。从财务评价角度看，项目是可以接受的。,5、主要技术经济指标,第二章市场预测,突泉县地处美丽的科尔沁草原腹地，是内蒙古自治区第一条精品旅游线路满洲里阿尔山乌兰浩特科尔沁右翼中旗的重要结点之一。突泉县风景秀丽，是度假、休闲、娱乐的理想场所，观光旅游的好去处。已开发的景点有五处，还有一些尚未开发的旅游景点。突泉县旅游资源丰富，县内人们热情好客也是重要的旅游资源和旅游吸引力。,随着突泉县开放步伐的加快和县内投资环境的不断改善，突泉县对外经济技术交流会日益频繁和活跃，将会吸引更多的国内外客商来投资开发项目，因此，这一经济形势的发展势必使突泉县成为商业、会议旅游者的集中地。,突泉镇是突泉县政治、经济、文化和交通的中心，作为突泉县开发建设的步骤之一，突泉镇将建设对外开放，具有民族特色的新型城市，将成为“北海那吉屯”省际大通道沿线上倍受关注的地方。突泉县将以它为辐射中心，带动和发展全县对外经济技术交流与合作，促进全县经济繁荣与发展。因此，商业性旅游团体及个人将是突泉县旅游市场的重要组成部分，突泉县旅游饭店宾馆的未来经营战略应面向商业旅游，即建成综合性酒店、宾馆及其他服务设施，使酒店成为商业旅游者的贸易洽谈中心，商业活动情报中心，而观光旅游度假将是这一旅游市场的基本补充。,第三章建设规模与建设内容,一、建设规模本项目建筑总面积为8000平方米，建成三星级以上的酒店。二、建设内容该项目建设内容包括各类客房150间、酒吧、游泳池、健身房、购物商场、娱乐厅等各类休闲场所，多功能宴会厅、中小型会议室各一间及1000平方米的餐厅。,第四章建设条件,一、建设地点与地理位置该项目拟在突泉县突泉镇建设，建设场地位于省际大通道西侧，西距镇中心0.5公里，东距省级大通道300米，有环城公共汽车通过，交通方便。,二、自然条件1、地形地貌突泉县为浅山丘陵区，西北部为山区，中部为低丘陵区，南部为平原区。平均海拔高程为303米。项目区地势较为平坦，适合于农田灌溉。,2、气象条件突泉县远离海洋，有明显的大陆性特征。春季太阳辐射强，气温明显回升。月均气温从3.3上升到15.10。夏季高温、湿润、降水集中，平均气温21.3，7月气温最高，达22。夏季平均降水占全年降水的76.5。,秋季气温开始下降，早晚凉气袭人，中午高温如夏，有利于作物成熟。秋季各月平均气温为10。冬季天气严寒，盛行西北风，各月平均气温10.9，最冷为1月，月均气温14.5，多年平均气温为5。降水量为388毫米，最多年1969年为568.5毫米，最少年1967年为229.7毫米。西北向风力最大，平均速度7.2米/秒。,本地的蒸发量大于降水量，年蒸发量为1972.19毫米，是降水量的4.93倍，突泉县境内平均年日照时数为2880.7小时，突泉县历年最大冻土深度为1.95m，突泉县无霜期较短，平均无霜期为135天，受蒙古高原的冷高压影响，冬季盛行西北风，夏季多东南风、西南风或东北风。平均风速为5.1米/秒，其中其中西北向风力最大，平均速度7.2米/秒。,3、水资源条件突泉县水资源总量为1.9亿立方米，已被利用的水量0.49亿立方米，只占可利用量的25.8，尚有1.41立方米水资源有待开发利用。而且水源水质好，无污染。,4、交通条件突泉县公路路网完善，111国道、省际大通道从县境穿过，通过国道和省际通道可方便快捷地通往毗邻的乌兰浩特（90公里）、巴彦呼舒（40公里），白城（162公里）。,第五章建设方案,一、酒店总体布局1、规划原则（1）服从突泉县城市发展总体规划，并丰富其总体规划。（2）由于该地段属未来突泉县城经济中心地段，又是作为对外窗口地带，因此，该星级酒店的经营方向应是有酒店、餐厅、会议、商场、娱乐和游泳设施，为客人提供高标准综合商业服务。,（3）以独具特色的造型反映出突泉县民族特色和现代风范，并以经营上的特色，使本酒店成为该地区最有吸引力的商务活动及会议场所之一。（4）星级酒店建设应与突泉县基础设施的开发协调同步进行。,2、星级酒店的总体布局。由于该场地位于突泉镇的特殊地理位置，决定了该星级酒店建筑不同于其它地段上的特色。其总体布局具备下列三个特色：即开放式的总体布局、集中式的建筑配置和现代化的建筑风格。,（1）开放式的总体布局，是现代城市设计的核心思想。星级酒店应成为省际大通道绿带的一个组成部分，向市民与旅游者开放。取消围墙，以点、线、面相结合的绿化系统串联各区，考虑酒店内部需要一个相对安静的环境，酒店距主要交通要道有一定距离。,（2）集中式建筑配置，根据项目建设要求，把主要功能房间建筑设在主楼，而把相配套的辅助建筑如仓库、设备房、能源楼等，设于主体建筑的地下室或裙楼之中，相对集中，也有利于形成开放式的布局，提高绿化系统。,（3）现代建筑风格，为丰富城市景观，建筑物应简洁明快，有一定力度，形成优美而富于变化的科尔沁草原城市轮廓线。在平面设计和交通组织上也力求明确，主干道宽6米，串联带动主建筑前的广场，并与区域干道相连。通向庭院的路均设置2米宽的步行小路，主次分明，富有情趣。,二、建筑设计,1、设计的原则贯彻适用、经济的原则，并在可能条件下注意美观，建筑风格力求与城市建筑物统一协调。坚持设计的高起点、高标准、高水平，深入考察，集思广益，博采众长，精心设计，精心安排，打造出独具特色、独具魅力的星级酒店。,2、设计的基础数据,（1）自然条件基本雪压0.3KN/基本风压：0.55KN/标准冻深：2.2m地震烈度：6度,（2）工程地质本工程未进行地质勘探，对地基土质的分布情况不能详细论述，但根据已有建筑物的情况推断，建筑物地基暂定为自然地基。其持力层的位置及标准载力待施工图设计前根据详细地质勘探情况确定。,3、总平面布置平面设计以满足酒店需要为主要目的，同时满足相应的规范来设置出入口、人行通道、消防通道管线、公共卫生及绿地设施。力求分区明确，人流、物流畅通。在平面设计和交通组织上也力求明确，主干道宽6米，串联带动主建筑前的广场，并与区域干道相连。通向庭院的路均设置2米宽的步行小路，主次分明，富有情趣。,4、建设标准,本项目为星级酒店，主体建筑自成体系，为突出其酒店的整体功能，抵御严寒，建筑物形成封闭、半封闭空间，尽量朝南方向。屋顶设计坡屋顶，设弧形屋面配海蓝色饰面，构成连续波浪造型，以达到美观大方、严肃壮观、环境舒适，体现现代民族地区建筑的时代风貌。给突泉县突泉镇增添极具现代特色的景观亮点，且具有鲜明的识别性。,5、立面设计立面采用现代古典风格，采用现代建筑材料，运用在门口、窗眉、屋檐上，构成建筑整体形象，从而强烈地体现建筑唯美的个性。,6、结构设计工程结构的设计原则是在安全适用、技术先进、经济合理、确保质量的前提下，方便施工，加快建设进度。本建筑为框架结构，采用全现浇混凝土形式。由于本工程未提供工程地质勘测资料，根据四周地基情况，基础拟采用桩筏基础、箱基和条形石基础。,三、供配电工程本项目电源由突泉镇电网供电，供电配电系统从镇内电网导入。供配电系统各组成部分要求合理，力求安全可靠，操作简单，维护方便，适应性强，供电质量应满足使用和节电要求。应设置防雷、接地设施，防雷接地网电阻必须符合规定值。,四、弱电工程本项目电视接收系统采用有线电视闭路接收系统，由县广播电视台网络中心提供信号源，有关线路护管和插座等在施工时同时预埋。电话、自动开门装置、宽带网装置的线路和插座等也应与建筑同时设计和施工，以保竣工后能顺利地与电信局和信息港网路系统联通正常使用。,五、给排水工程该工程给水系统从城市给水管网引入，工程设计日最大给水量为100吨，采用两根150给水管供水。供水指标按给水工程规范设计，消防用水不少于5升/秒.支，生活用水每人每天不少于300升。排水系统应根据规范设计，采用雨水、污水分流方式，通过排水管进入市政下水管网。排水管网坡度应满足使用要求。户外给排水管网采用暗敷方式。,六、消防本酒店属一类防火建筑，建筑耐火等级为一级，设计部分建筑物设有裙楼，所有外墙均直接落地四周均设有消防通道，与场地、车道结合，形成一个完整的消防系统。,消防用水的水量和水压必须达到设计标准。室外安装的65单阀式消防栓并应将喷嘴、软管，接头配套齐全。同时，所有电器、室内装饰、煤气装置都应符合消防有关规定要求。切实做好宣传、教育、组织等项工作，杜绝火灾发生。具体消防工程设计方案应报经消防管理部门审定，方可从事施工。,第六章环境保护与节能,一、环境保护1、项目场址环境状况（1）一般环境状况目前，项目区是突泉镇规划区的一片荒地，位于省际大通道西侧，坡度比较平缓，地上植被为茅草，多为一年生。地表为半裸露型，有轻度的水土流失。生物生长量少，无野生动物栖息，属于轻度荒化干旱地。,（2）地表水环境现状突泉河在镇北侧流过，为季节性河流，该河全年由连续大量的天然水补给，并接纳城区生活污水。（3）地下水环境现状项目区一带地下水水质良好，各项指标均符合地下水环境标准。,2、污染物和污染源本项目建成后，新增大气污染源为汽车停车场排放的汽车尾气；新增水污染源为生活污水，包括厨房排水，卫生间与洗浴排水和洗车排水等；新增固体废弃物为生活垃圾；新增噪声污染源为机动车停车场噪声。,3、环境保护措施,采取环保措施为：（1）酒店产生的生活污水集中于建设中心污水处理池，沉淀后排入城市污水管网。（2）对停车场噪声采用隔离进行管理措施，以保证达到规定的噪音标准。（3）对酒店产生的固体垃圾采用封闭管理，随时运往垃圾填埋场。,（4）对污染物和污染源进行监控，设立专门人员跟踪、监督管理。（5）在酒店内建设绿地、植树、种花、种草、净化空气。（6）环保投资已列入建设项目投资的给排水、污水及废弃物处理项目中。,二、节能,1、建筑节能突泉县地处寒冷地带，在建筑物建筑时要选用保温效果好的建筑材料，墙体中空填充保温层，屋顶用隔热保温材料。采用设地下室用地热节能，也可采用利用太阳能。,2、机电设施节能生活用电设备采用节能型，在用电、用热、用水过程中注重设备运转安全，合理安排时间，有效节约动力，节约能源。,第七章项目实施进度,一、项目管理根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建设的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。,二、建设进度,为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，全部工程计划在资金到位后一年内竣工。现将实施进度大体安排如下：,1、2008年1月4月前完成施工前期准备工作，包括项目可研、勘探、设计、报建等。2、2008年5月11月完成工程基础工程、主体工程、户外工程及宾馆设备采购安装。3、2008年12月竣工验收。,第八章投资估算与资金筹措,一、投资估算1、编制依据星级酒店总体设计投资估算是在总体设计基础上，按三星级酒店标准，参照国内类似工程的费用水平，并考虑到突泉县物价行市对本工程造价的作用及酒店所在地市政基础设施的条件对本工程投资带来的影响因素而编制的。,2、投资估算突泉县星级酒店总建筑面积8000平方米，计划总投资3000万元，其中建筑投资2900万元，流动资金100万元。,二、资金筹措,该项目计划总投资3000万元，通过招商引资解决。,第九章财务评价,（1）客房出租率客房出租率是酒店经营管理中所追求的主要经济指标，象征酒店的客源市场充足程度，表明酒店经营管理成功的程度。在可行性研究中，客房出租率最理想的百分比参数应该是75%85%，最高不能超过85%，分析起来，有以下两个原因。,根据本项目的投资估算结果，本酒店每个标准间造价18万元/间。按照“千分之一法”计算。平均每间客房价格为18100001000180元/标准间日,平均房间价格是酒店每出租客房的实际营业收入的房间客房平均价格。但是酒店为了经营的需要，通常将客房划分为4、5个等级，不同等级的客房其价格也不相同。本酒店经济间15间，价格：80元/日；单间10间，价格：120元/日；标准间120间，价格：180元/日；套间5间，价格：270元/日。综上所述，选定平均客房价格人150元/日。,二、营业收入税金及附加估算,根据以上确定的价格和出租率计算营业收入酒店经营项目包括客房出租、餐饮服务、商品出售、会议及商务活动服务、游乐及其他服务。正常年份营业收入为1209.6万元，营业税金及附加82.93万元。