湖北孝感旧城改造项目物业发展建议提案

1.湖北省孝感市旧城改造项目房地产开发建议书，深圳市卓尔房地产经纪有限公司，2页。目录，1。旧城改造与城市升级发展的关系。旧城改造特色研究3。城市综合体的生成与特征研究。项目规划和设计建议书5。项目营销推广建议书3。旧城改造与城市升级发展的关系。旧城改造是城市升级的必要过程。城市化进程扩大了城市规模：近200年来，大多数西方发达国家基本实现了“城市化”，即大多数人口形成了共同生活的格局。在20世纪中叶，一些西方国家的城市人口比例在美国为72%，在英国为87%，在联邦德国为79%，在荷兰为86%，在加拿大为77%，在澳大利亚为83%。1978年改革开放后，中国的城市化进程逐步加快。据统计，每年将有1000-1200万农民进城。据估计，到2036年至2040年，城市总人口将从目前的5亿增加到约10亿。城市化的快速发展和城市规模的扩大推动了房地产的旺盛需求。城市升级要求旧城改造，5，2，研究旧城改造的特点，6，旧城改造中的分类，老工业区改造，旅游度假区改造，历史文化保护区改造，城中村改造，旧城改造，港口码头改造，旧城商业区改造改造，旧城居住区改造， 中心区改造、该项目属于旧城居住区改造，该奖项面临着巨大的机遇和调整，对我们提出了更高的要求。 7、旧城改造的研究思路，改造评价，如何判断改造是否成功，改造模式，如何改造，改造主体，谁将改造，改造影响，改造会造成什么，改造目标，改造成什么，改造条件，为什么会改造，改造原因，为什么要改造，旧城改造研究体系，旧城改造要解决的问题，8，旧城改造的基本原因，旧城改造的实质：如何合理利用已开发的土地，9。旧城改造的目标，提升城市形象，完成城市升级，完善城市功能，形成一整套成熟的城市，具有合理的城市结构，有适当的产业布局，集约利用城市土地，提高土地利用效率，改造的目标， 发达国家旧城改造的经验，(一)以改善市政基础设施和生活环境质量为中心内容的城市改造，例如，德国在城市(乡镇)规划和城市建设中，非常重视处理好人与自然的关系，注重生态平衡和环境保护。 德国的城市绿地面积一般占20%-30%，高达40%-50%，人均占有量约为100平方米。(二)旧城改造与历史文化名城特色保护相结合，优先保护重要文物古迹和古建筑。例如，在旧城改造期间，法国有12，600处历史遗迹和21，300处受法律保护的历史建筑，其中大部分是城堡、庄园、宅邸和教堂。法国于1962年颁布了马尔罗法。该法律规定了几个城市地区的综合保护规划。11，3，研究城市综合体的产生和特征，12，特征1地价和租金的增加，由经济利益的再分配驱动，在制定旧城更新和重建计划时，对城市土地进行评估和分级，并计算城市土地增值和土地市场，以使价值最大化。特征2最高交通可达性，特征3城市功能聚集中心，旧城改造的共同特征特征4城市更新和旧城改造催生了城市综合体。13 .城市综合体的定义、多种功能空间的有机结合以及城市交通的协调。位于不同功能空间相互依赖并具有互补价值的位置的一组建筑。14 .中央商务区、城市次中心区和城市综合体之间的相互关系。14 .中央商务区城市次中心内和中央商务区次中心外的优越位置，城市综合体可以存在于，15，中央商务区，城市次中心和城市综合体之间的关系，16，城市综合体的开发和运营管理，城市综合体的定位，基础，消费者分析，方法，内容，城市综合体的总体规划，主要财产量的分析， 交通组织，空间布局，环境景观设计，资源整合，整体定位，商业业态的研发，17，面对城市综合体，我们仍然需要思考的问题，地块价值的研究与分析，城市综合体与旧建筑拆除之间现金流的协调.18.城市综合体的发展趋势是以区域经济为标志，对城市中心有强化作用，有个性，能体现城市的特点，能代表城市形象和功能的多样性，有快速的信息交流，有未来城市综合体的特点，19。城市综合体的运营理念，充分考虑城市综合体与城市规划、城市环境和城市经济的发展关系，需要巨大的资本规模。充分挖掘城市综合体的社会价值，政府和社会各界的广泛参与，需要科学全面的管理能力。20，4。关于项目规划和设计的建议。当前城市建设中存在的问题：(1)过分强调区域功能的划分，忽视了人们需求的多样性，城市资源获取效率低下；(2)片面强调人为环境导致了自然生态资源的缺乏；(3)过分依赖现代交通系统，导致步行邻里空间的丧失；(4)粗劣的规划、设计和建筑剥夺了城市的个性和美感。二十二、香港的城市建设经验，合理规划；功能空间的有机构成；良好的管理效率、繁荣23新加坡的城市建设经验，强调自然环境与人工环境的和谐；社区空间的规划和设计以人为本，强调生活的舒适和便利。个美丽宜人的人注重社会公平，强调“居者有其屋”。24，1。关于裙楼功能定位和空间利用的建议，充分完善街区的功能定位，需要加强街区的休闲文化展示功能；同时，为了提高质量，我们需要安排一定的文化娱乐场所。因此，建议在底层裙楼的第三层用于以下两个目的。(2)建立“健康中心”,为业主及其周围的顾客提供健身、运动、美容、娱乐和娱乐服务。(1)“都市文化中心”的建立以及“健康中心”和“都市文化中心”的开设，不仅丰富了裙楼的使用功能，提高了裙楼的利用率，也提升了项目的品位和价值。最典型的例子是这个街区的上海酒店。上海酒店之所以如此出名，除了地理位置因素之外，还与它们独特的建筑风格和独特的欧洲建筑风格分不开。(2)项目的建筑风格建议以国际化和时尚为建筑特色，采用清新活泼的现代建筑风格。立面主要是浅色和清晰的颜色(如银灰色和白色)，反映出强烈的现代气息。对屋顶形状进行一些改变，以增强建筑物的轮廓和每个建筑物的可识别性。给建筑立面添加一些现代建筑符号，打破立面线条的单调，丰富立面层次。3.通过局部色彩的变化，使建筑立面层次丰富多彩。30.(1)设计原则：精致典雅，让人们体验一种“文化”和“品味”。3.园林设计建议。31.建筑和园林的结合增加了城市：突出项目的规模和档次，突出项目的市场目标。我们是城市中的理想。印象：给城市形象更多的想象空间。增强客户对项目的无限期望和关注。中裕地产城市印象孝感未来城市综合体，36，改造和规划成合理、适度密度、丰富功能、便捷交通、高效运行和舒适居住的现代城市居住环境，是我们新世纪城市建设的指导思想，即城市印象宣言，城市印象宣言，37，城市印象宣言的理论基础，(1)简雅各布斯：城市多样性理论，(2)马斯洛的需求层次理论，(3)生态经济学和生态建筑理论，38，保持较高的居住密度，从而创造综合体需求；增加街道上的企业(商店)数量，从而丰富街道活动；减少街道面积以增加街道数量，从而增加人们相互联系的机会。在特殊地段的保留部分有特殊的老房子，从而提高了城市的历史价值和标志性建筑。(1)简雅各布斯的“城市多样性理论”39，(2)马斯洛的“人类需求层次理论”1。人类有多层次的复杂需求，他们的满足过程遵循一种渐进和互动的促进关系。2、五个层次的人类需求：基本生理需求；安全需求；情感归属；尊重感；40、自我实现的意识，(3)生态经济学和生态建筑理论认为，生态资源是一种宝贵的财富，在人类生存和发展的过程中发挥着不可替代的重要作用。生态建筑是一种最适合人们生产和生活的居住环境。41，2。城市印象的城市宣言的主要内容是城市是一个能够满足人们各种需求的复杂的居住空间环境。一个城市街区的价值取决于满足人们需求的功能构成程度和人们满足自身需求的效率。一个城市居住社区的价值取决于它所拥有的城市资源的丰富程度、获取资源的部分受益程度、对自然生活的态度以及三者之间的相互关系。街区内的步行系统非常完美。所有的功能和生活设施都可以步行到达。1.复杂多样的功能结构：住宅区，办公楼，酒店，学校，电影娱乐，零售商业，餐厅，休闲，43。城市运营商。4.城市印象城市宣言要求开发商定位他们的社会角色。44.5.城市印象城市宣言的城市发展理念追求效率、和谐和繁荣。符合人类生活环境。45.6.城市印象城市宣言的生活理念追求繁荣和便利。追求人与建筑、环境与自然的和谐；33，354热爱美好生活，热爱城市文化，46，7，城市印象城市宣言的生活方式，营造步行街区的居住邻里空间；拥有丰富多彩的城市资源；与自然和谐共处，47、中裕城市印象营销策略，48、1、确立项目推广主题，在市场发达、产品竞争激烈的房地产市场，房地产产品(住宅)必须有完整的物业形象，有明确的营销主题。只有这样，产品才能在推广过程中形成自己的差异化优势，从而增加自己在众多产品的房地产市场中的可识别性。本项目的推广主题为国际、时尚、著名的城市住宅，将通过各种方式在公众(特定群体)中充分、充分地展示本项目的这一特定居住特色。本项目所体现的生活方式和不同类型的房屋本质上体现了不同群体的生活方式和生活方式。在该项目的推广中，我们推广和演绎了一种全新的生活方式“世界城市名居”生活方式，激起了特定群体对这种生活方式的期待和向往。从房地产产品升级和营销的演变历史来看，人们对住宅的理解经历了一个从出售建筑本身，到出售环境(园林、景观)，再到出售生活方式、文化品位和社会氛围的过程。因此，在这个项目的推广过程中，我们不应该坚持自己销售产品，而应该创造一种新的生活方式和价值观。(1)是推广策略之一，在市场推广中应充分整合街区和商圈的街区价值，自然地展现出中裕城市印象的独特居住价值。本项目所依赖的区块价值可从以下三个层面挖掘。在整合区域资源时，我们应该关注项目营销的主题，而不是将它们无序地组合在一起。1、整合邻里商业资源、生活资源和标志性资源；2.商圈商业资源与生活资源的整合；3.整合周边地区各类城市资源(中央公园的生态资源、公共配套资源和周边学校教育、医疗卫生、文化科技、行政办公等生活资源。)。53.(2)推广策略二推广具有文化价值的住宅价值。产品(住宅)竞争的最高层次是区域(社区)文化和建筑文化的竞争。因此，高质量的住宅区是文化的有力支撑。在未来的孝道发展方向中，政府提出的城市发展理念得到了整合和充分渗透，充分体现了政府和社会对城市质量和生活质量的新认识。通过营造文化氛围来营造高品质的社区，使之成为人们的共识。为了提高销售价格，我们必须构建项目的核心价值，即文化价值。构建文化价值观的具体措施可以从以下三个方面着手。1.明确项目的建筑风格，丰富建筑本身的文化内涵。建筑风格是一种文化的积累和体现，是一个地区和一个民族在建筑领域长期发展过程中创造的文化成果。另一方面，任何建筑(包括花园)都是植根于某种文化土壤的产物。因此，把握建筑风格的本质，并将其运用到具体的建设项目中，可以大大提高项目的质量和价值。计划。预留足够的文化和硬件设施，如将裙楼设置为“都市文化中心”，为中国“都市文化”的收藏、展示和交流开创先例。此外，它将与相关政府部门和国家文化机构合作，将其建设成一个“都市文化”的文化交流和交流基地。3.用“软件”营造文化氛围，定期组织各种“城市主题文化”的展览、研讨会和交流活动，不断提高邻里的影响力和辐射力。(3)促销策略3 通过风情营销的方式促进顾客购买。从住宅营销模式来看，主要有三种模式：风情营销、情感营销和激情营销。由于本项目属于旧城改造项目，项目所在社区非常成熟，生活资源丰富，具有一定规模，所以可以采用风情营销为主，情感营销为辅的营销模式。在具体的海关营销方式方面，我们可以采取以下措施来体现项目的“世界城市和名居”生活方式。现场体验，通过整合小区内的各种城市资源，形