商业地产之专业地【讲座版】

商业地产之专业地产投资,国际上，人民币对美元不断升值，诱使国际热钱不断投资中国，使国内资金流动性过剩、消费物价指数不断攀升、股市和楼市持续高温。美国发生次贷金融危机引发中国政府的忧虑。国外贸易顺差和国内通胀形成调控的“翘翘板”，加重了调控的难度。,按此趋势，有媒体研究员预测：政府有可能以适度通胀换取“平衡”。意味着我们现时的钱在不久“缩水”了。,经济背景,现时投资方式：,股票、基金类储蓄、国债类房产、商铺保险专业地产各大银行理财产品投资型各种产品,如何选择适合自己的投资方式？,国家对投资市场进行的宏观调控呈现出多方位、深层次的特征。连续六次加息与紧缩金融信贷措施主要在消费心理和支付成本方面对购房需求产生一定的抑制作用。加强房地产开发贷款管理提高二次（多次）置业首付额度与贷款成本08年实行从紧的货币政策。同时，放宽、促进小企信贷。,宏观调控下的不动产投资市场,广州市住宅在经历多时的走高后,受政策打压,在11月的成交均价上已出现折点,但仍然维持“万元”高位。预期住宅投资受政策打压，中短期内入市都会有较大市场风险，而且投资成本和门槛较以前大幅提高。需要谨慎进入。,住宅房产，宜观望,随着楼市的旺盛，也有不少投资者想投资小区的临街商铺。然而，投资商铺的风险却要比投资住宅要大：1，住宅卖得好的楼盘，未必其商铺也能够有很好的投资回报。2，卖得好的住宅则往往不在商业集中点的主干道上，而周边的支道人流也肯定不如主干道，因此旺地住宅的商铺却未必同样好做。3，住宅商铺可能比周边商铺价格更高。4，市场影响较大，租客可能因生意不佳而拖欠租金。,住宅商铺，谨慎入市,鉴于上述原因，住宅商铺需要谨慎入市，且回报时间快慢不一。,传统投资方式：,股票类国债类住宅房产住宅商铺专业地产各大银行理财产品投资型保险,综合指数最高的投资方式：,专业地产，投资回报稳定，是较理想的投资类型。,专业地产指的是专业市场的开发、经营、管理、招商和销售等商业地产行为。,专业地产,同类型商铺集中，经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市商铺，大多以批发经营为主。,专业市场,不动产商业专业批发,什么是专业地产？,广州为全国城市商业三巨头之一，商品流通规模居华南地区首位，连续十年与京、沪并驾齐驱。,2006年，广州市人均GDP接近1万美元，是内地第一个进入“发达状态”的城市。去年，广州市实现社会消费品零售总额2182.77亿元，连续19年稳居全国大城市第三位，仅次于上海和北京。而2002年，广州市社会消费品零售总额为1370.68亿元。,广州专业地产的优厚背景,珠三角为世界大工厂，广州则为世界大超市,2006年，广州市批发零售业实现零售额1833.42亿元，其中，广州市904家门类齐全的批发市场实现销售总额约1500亿元。据最新统计，2007上半年，广州116个亿元以上的批发市场成交总额(场内交易)就达到600多个亿，同比增长38.55%。,批发市场，世界的大超市,专业市场好赚钱，说到底就是,做全国的生意，做全世界的生意,重点关注：专业市场类的商场和写字楼。,次重点关注：对于一般写字楼，看地段进入，建议选择运营维护成本低的乙级写字楼。,四、专业地产投资小锦囊,看地段的核心资源。看地段的客流情况。看地段的发展前景。这是判断专业市场价值所在的关键。,【看地头】,看行业的饱和度以及政策规划及扶持状况。看行业的盈利情况。看行业的前景。这是判断专业市场租金走势的关键。,【看行业】,看市场的知名度。看市场的宣传力度。看市场的规模。专业市场不一定要在闹市区，但是一定要有名气。,【看知名度】,看经营者以往的业绩。注意商场管理状况以及周边物流便利程度。注意商场自身的配套和服务。这对专业市场的兴旺发展起着相当重要的作用。,【看经营者】,看有没有产权，有产权则投资自用都可。看产权性质为商业、办公或非住宅（因为住宅禁商，天河南和淘金就是教训）。这对保障自身合理合法利益至关重要。,【看产权】,广州有哪些专业市场？,综合条件最佳,广州有哪些专业市场？,火车站服装批发商圈全广州最贵租金商圈，开铺旺到高层的商圈,方圆5公里作为国内最大的服装批发商圈，横跨流花路、环市西路和站西路。20年的悠久历史从第一个服装专业批发市场康乐服装城，到现在覆盖整个火车站周边几十个大大小小的服装批发市场。从一个小小的批发市场，发展到现在辐射全世界在国际上有巨大影响力的商圈。,火车站站中心区流花服装批发专业圈,旺到高层火车站商圈的商厦普遍商铺经营（宾馆、商场、写字楼），从负一层旺到10多层，而且都基本租满而且租金还很高。这是广州唯一能做到这么高还这样旺的地方。升值10倍例如展贸式写字楼现5年的使用权，市场价可以去到顶手费480万元，每月租金400元一平方米。白马10年内已经得到了十倍的升价值,广州市服装批发室内经营面积近100万平方米，专业市场已形成数十家，从业人员5万多，每天平均从该地区发往各地的服装达60多吨，日成交额达2亿元人民币。年销售额700多亿。占全国服装交易量的3份之1，已经成就服装行业的“广州价格”。2008年，根据WTO协议，英美等国家将取消中国服装出口的配额，服装业将有更大的发展。,服装批发业全中国最赚钱的行业,火车站商圈巡展,火车站商圈巡展,火车站商圈巡展,火车站商圈巡展,火车站商圈巡展,火车站商圈巡展,火车站商圈巡展,火车站商圈巡展,火车站商圈巡展,据相关资料不完全统计显示：在这个服装商圈商铺式写字楼5年顶手费要250万。而商铺式写字楼的租金在200元400元的幅度，含顶受费的租金就要500元一平方米。,周边商区租金稳步上升,火车站的服装批发生意,火车站服装批发,沙河服装,十三行服装,亚欧非等国家,义乌小商品,武汉汉正街,株洲芦淞,濮院羊毛衫,北京大红门,北京动物园,上海七浦路,北京雅宝路,杭州四季青,成都荷花池,其它省市,毗邻全国交通枢纽商道四通八达,1998年天马大厦开售，梁生立即买下该大厦首层一个40平方米的商铺，总价284万元，用来出租。2003年1月，梁先生的商铺租金达2.84万元/月，投资回报率达10%。2003年1月租约期满后，梁先生与朋友合资，投入30万元自己做起了服装批发生意。后来，梁先生将店铺交给妻子管理。由于女性对服装的热爱和敏感，梁太太根据自己审美，开发了一系列服装设计，向合伙人订做，在店铺建立起零售和批发两个销售区，生意非常红火，平均每个月有15万元左右的纯利润。,天马大厦投资经营实例,假设梁先生从2003年1月开始一直以2.84万元/月出租：总租金收入为2.84万元12个月+(2