商业项目设计经验分享(蚌埠10.28)

2013-5-24,蚌埠新地城市广场银泰城设计管理经验交流分享,商业项目概述,项目概况业态配置业态技术要求,商业设计管控流程,设计阶段划分责任划分设计流程,商业设计重点管控,商业动线设计外立面设计消防设计冷热源比选经验,商业设计经验总结,各阶段关注重点问题设计部与商管沟通机制商业项目特点总结,一、商业项目概述,一、商业项目概述-项目概况,销售型物业：出售比例一般能够基本收回投资，很多公司采用这种模式，便于再次投资扩张与企业运作,自持型物业：一般拥有较高的商业价值，开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。,一、商业项目概述-项目概况,项目总图,一、商业项目概述-项目概况,SOHO公寓,儿玩、KTV、健身,购物中心,写字楼,情景商业街,LOFT公寓,文化中心,智选酒店,一、建筑规划设计-银泰城业态配置,蚌埠银泰城规模巨大总建筑面积近12万（含地下商业），业态包含：百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。,一、建筑规划设计-银泰城业态配置,蚌埠银泰城商业业态结构呈现“4：3：3”比例分步购物零售功能=40%餐饮功能=30%娱乐休闲功能=30%,一、建筑规划设计-商业街业态配置,蚌埠情景商业街总建筑面积近3.5万，以海派建筑风格的多层中小型单体，通过各类连廊串联集中而形成了室外购物、休闲娱乐、餐饮、文化于一体的综合性商业场所，业态布局与购物中心形成差异。,一、建筑规划设计-商业街业态配置,情景商业街在保留了传统步行街的特点的同时，加入更多视觉，空间和景观元素，表达特色步行街的丰富性和多样性，给顾客带来更好的购物体验和愉悦感。,一、建筑规划设计-商业街业态配置,街区业态结构呈现“2：4：4”比例分步：购物零售功能=20%餐饮功能=40%娱乐休闲功能=40%,一、商业项目概述-业态的技术要求,蚌埠银泰城各业态面积需求零售类精品首饰、手表：50120平米。（如：IDO、周大福、天梭等）餐饮类西餐商家：200300平米。（肯德基，必胜客、星巴克等）餐饮类中式餐饮：2001000平米。（外婆家、海底捞等）餐饮类甜品商家：50100平米。（哈根达斯，breadtalk等）健身娱乐类商家：8004000平米。（影院、冰场、金仕堡等）服务类商家：1501000平米。（优衣库，MJH2、对于大体量建筑空调系统分区，按其体型可以分为外区、内区，内外区可根据使用功能及空调使用要求采用不同的未端类型，如购物中心公共走廊区域采用变风量全空气（VAV）系统，划铺区区域采用风机盘管+新风系统，以满足大物业整理控制和管理的要求，同时在过渡季节利用室外空气直接送入内区，即节能又简单；亦可按楼层分区，如超高层办公楼，个别办公室或某一层有节假日加班的可能，为此最好不设太大的集中空调系统，而采用分层机组或每层再分二、三个小的空调机组，分区太多会使设备的一次性投资增加，但合理分区可以节省运行费用；3、商业内街分散独立，且楼层较少，招商进度小滞后于设计进度，后期根据招商调整划铺的可能较大，采用VRV空调系统+分体式空调系统，利用其系统追加方便灵活对应用户的需求的特点，以满足后期招商划铺需求；4、酒店等对空调要求较的场所应选用噪声及振动较小的设备，房间应考虑单独调节和起停的要求。,四、商业设计重点管控冷热源比选经验,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控消防设计,一、项目概况蚌埠新地城市广场,蚌埠市中心地带，周边交通便利，基地周围规划建成大量住宅区，公共配套设施齐全。本案为商业综合体项目，含购物中心、情景商业街、酒店、美术馆、超高公寓等不同业态。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控消防设计,二、单体外消防设计本项目除1#（购物中心）4#（酒店）和2#5#6#（公寓），其他单体建筑高度均超过24米，按照高层建筑进行消防设计。1、设置环线消防车道，车道净宽和净高不低于4米；2、设置不低于一个长边或1/4周长的长度消防登高面；3、消防登高面距离建筑外墙不宜小于5米，且不大于10米；4、建筑外立面，每个分区不少于2个救援窗口；,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控消防设计,二、单体内消防设计（高层）1#楼，地上6层，建筑高度为33.90米，属于一类高层。1.建筑防火：耐火等级为一级。商业采用剪刀梯，并设置防烟楼梯间。所有楼梯间首层均直通室外。2、防火分区：每层设有六个防火分区，商场每个防火分区均不大于4000平米、影院每个防火分区均不大于3000平米。防火分区的分隔方法有防火卷帘、防火墙，防火墙上开甲级防火门。每个防火分区均保证双向疏散，每个防火分区均满足疏散宽度和疏散距离的要求。商场最远点至安全疏散口的距离不大于37.5米(设喷淋)。3.消防电梯：本楼设有六台消防电梯，每个防火分区内各有一台，从首层运行到顶层的时间均小于60秒。4.防火门：防火分区之间的连通门，各个设备机房，消防电梯机房门，为甲级防火门；楼梯间门，楼梯前室门，合用前室门为乙级防火门；设备管井门为丙级防火门。防火卷帘为特级复合防火卷帘，耐火极限不小于3小时。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控消防设计,二、单体内消防设计疏散宽度与距离计算表,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控消防设计,二、单体内消防设计（多层）8-13#情景商业街区，地上3层，建筑高度15米，耐火等级为二级。每层为一个防火分区，建筑内部设置喷淋保护，每个防火分区面积以5000平方米进行控制。位于二个安全出口之间的房间，房间门至最近外部出口或楼梯间的距离小于等于40米，袋形22米。消防前室面积大于6平方米；楼梯和消防电梯的合用前室面积大于10平方米。前室及楼梯间均采用向疏散方向开启的乙级防火门，合用前室和楼梯间设置正压送风系统。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控消防设计,1、什么是消防性能化消防性能化设计是指，通过模拟试验方法，模拟火宅场景和人员疏散情况，论证建筑物的安全性。消防性能化论证是指，在消防性能化设计之后对消防设计内容进行评定，消防部门多采用专家论证会进行评审论证。,三、消防性能化介绍,2、为什么要进行消防性能化设计,商业综合体，具有超大的体量，建筑布局和空间组合复杂，现行规范滞后于此类建筑的发展。如:1、单层面积大的单体，中部疏散距离；2、室内步行街疏散；3、特殊业态对消防影响等因此，必须通过消防性能化来解决问题。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控消防设计,设计阶段操作流程,建筑方案性能化设计启动，选定单位深化方案性能化设计开始，向消防部门提起性能化设计申请,初步设计性能化设计交底,一版施工图设计-性能化设计中期交流，向消防部门中期汇,报，向消防部门提起性能化论证申请，项目考察,二版施工图设计消防报批协调会，完成消防性能化设计，,召开专家论证会,论证阶段操作流程,二版施工图设计消防报批协调会，召开专家评审会，出具专家意见，按照专家意见修改图纸上报施工图消防审批装修施工图消防审批提起验收申请消防竣工验收。,一、建筑规划设计,三、商业设计重点管控交通动线设计,1、什么是交通动线？,动线，是商业设计中经常遇到的词汇，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。对于商业动线，可以这样简单的理解：由点生线，一个脚印一个点、一串脚印一条线，这就是动线。,2、交通动线涵盖内容,商业交通动线规划设计主要包括：1、外部动线系统；2、楼层水平动线规划；3、楼层垂直交通规划。,四、商业设计经验总结,一、建筑规划设计,一、商业设计难点问题设计部与商管沟通机制,与商管公司对接机制,设计商管对接机制基本原则：“业态规划在前，建筑规划在后”,蚌埠商业综合体业态主要分为：快时尚、体验店、超市、儿玩、KTV、健身、书店、院线、餐饮、服饰、游乐、电器城等。,1、商管公司收集获取商家提供设计、建造需求，并形成相关设计标准及房产技术条件；2、设计部根据集团标化文件、目标成本、工程计划和规划设计条件等设计限制因素对商管公司所提房产技术条件进行审核并反馈；3、以共同确认并经董事长签批的第一版房产技术条件为依据，进行编制设计任务书下达给设计公司进行设计，并将各阶段设计成果提给商管公司审核；4、组织讨论，并进行修改调整（过程存在多次和反复），形成最终设计成果；5、设计部将设计成果下发工程、成本、开发部门，完成建造过程中各项配合和变更工作。6、品牌落位过程中，仍存在设计条件少量修改，但须控制在设计与施工可控范围内，否则应进行带条件招商。,商管设计对接流程：,一、建筑规划设计,一、商业设计难点问题设计部与商管沟通机制,1、明确商管、研发、城市公司协同工作机制，缩减沟通层级，提高沟通效率；2、开发、商管运营在承担其统筹功能：内部沟通由开发运营组织，外部沟通由商管运营组织；3、集团研发设计部总监负责组织商业专家组，负责项目相关设计技术对接工作；,对接模式及组织,一、建筑规划设计,一、商业设计难点问题设计部与商管沟通机制,1、专项会议制度：,会议制度及对接机制,一、建筑规划设计,一、商业设计难点问题设计部与商管沟通机制,2、银泰定期对接会议：,会议制度及对接机制,一、建筑规划设计,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,开发前期阶段,1、设计部门需要提前介入，重点要关注市政条件调研其中日照、面积计算、地下管线、市政条件、人防、消防。,方案设计阶段,配合集团研发做好以下几点：,1、组织好现场踏勘，做好总平面图分析，（竖向分析，交通体系分析，确定出入口，人车动线）,2、组织好基坑论证方案（和工程部、施工单位一起，结合当地现有条件，支护桩，降水井）,3、组织好结构论证会（和设计院一起，对把握不准的地方，荷载留充足一些）,4、组织好方案评审会和交底会（与商管公司确定业态规划、布局）,一、建筑规划设计,四、商业设计难点问题商业项目特点总结,方案设计阶段,协调城市公司各部门工作：,1、与工程部对接（施工组织计划，先出哪部分图纸）2、与成本部对接（各单项设计招标计划，确定交房标准,和目标成本控制）,3、与营销部合作（样板房，售楼处装修设计）,4、与工程部、施工总包单位对接（了解材料设备的情况,，是否和设计契合）,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,一、建筑规划设计,四、商业设计难点问题商业项目特点总结,初步设计、施工图设计注意事项配合集团做好以下几点：1、组织好空调冷热源论证会2、组织好供电方案论证会3、组织好初步设计评审会4、组织好初步设计、施工图设计交底会5、与商管公司对接（荷载、降板、机电容量、业态落位，物业交付条件）,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,一、建筑规划设计,四、商业设计难点问题商业项目特点总结,初步设计、施工图设计注意事项配合集团做好以下几点：1、组织好空调冷热源论证会2、组织好供电方案论证会3、组织好初步设计评审会4、组织好初步设计、施工图设计交底会5、与商管公司对接（荷载、降板、机电容量、业态落位，物业交付条件）,协调城市公司各部门工作：1、与工程部、施工单位对接（外网管网综合，室内机电管网综合）2、与成本部对接（完成单项设计单位招标，制定目标成本，土建设备招标条件）3、与营销部合作（样板房，售楼处材料样板，采购家具，交底房产技术条件，不利风险点）,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,一、建筑规划设计,四、商业设计难点问题商业项目特点总结,施工阶段设计配合：1、全面参与施工管理（各专业现场巡检，各司其责，定期进行）；2、重点把控效果类是施工工序（如外立面、幕墙、夜景、内装、导视、景观等）；3、严控把控施工材料封样（设计封样、投标封样、施工封样）；4、做好单项设计之间图纸交底（幕墙与夜景，幕墙与景观，景观与市政，内装与标1111识，标识与幕墙，内装与施工图）5、二版施工图控制（与商管和商家对接，交房条件，带条件招商）,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,验收阶段设计配合：,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,供电验收：1、以施工单位报验为主，开发公司配合材料盖章等辅助材料；2、开发公司预交电费；3、开发公司缴纳高可靠性接电费4、验收合格后报营业厅办理电表过户给业主验收部门：供电局验收内容：外线供电、红线内供电验收条件：内外线施工完毕属于建管局档案馆竣工验收备案必要条件之一；现同时是建委开发备案取得“两书”住宅质量保证书和住宅使用说明书的必要条件（水、电、燃气）之一，直接影响交付。,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,消防验收：1、以施工单位报验为主，开发公司配合材料盖章等辅助材料；2、施工单位自行找有资质的检测单位进行检测；验收部门：消防支队验收内容：楼内消防设施及其他辅助消防设施，例如消防泵房等设施；验收条件：施工完毕、专业单位检测合格；属于建管局档案馆竣工验收备案必要条件之一。,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,供水验收1、以施工单位报验为主，开发公司配合材料盖章等辅助材料；2、报中环水务公司检测部门验收；3、验收合格后报营业所办理水表用户卡验收部门：中环水务验收内容：楼外管网、楼内管网及水表验收条件：楼内、外管线、水表施工完毕属于建管局档案馆竣工验收备案必要条件之一；现同时是建委开发备案取得“两书”住宅质量保证书和住宅使用说明书的必要条件（水、电、燃气）之一，直接影响交付。,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,燃气验收1、以施工单位报验为主，开发公司配合材料盖章等辅助材料；2、验收合格后申请接通燃气3、业主入住后自行办理燃气卡验收部门：新奥燃气验收内容：楼内、外燃气设备验收条件：楼内、外燃气设备安装完毕属于建管局档案馆竣工验收备案必要条件之一；现同时是建委开发备案取得“两书”住宅质量保证书和住宅使用说明书的必要条件（水、电、燃气）之一，直接影响交付。,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,规划验收1、开发公司报验，先进行规划面积实测（预计15天）。2、报规划局窗口验收验收部门：规划局验收内容：单体施工完毕验收条件：属于建管局档案馆竣工验收备案必要条件之一。,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,环保验收1、开发公司报验。2、可在项目竣工进行整体项目验收，分批次验收可先出初步验收意见验收部门：环保局验收内容：验收材料：属于建管局档案馆竣工验收备案必要条件之一。,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,防雷验收1、开发公司报验；2、报气象局窗口验收。验收部门：气象局验收内容：验收条件：属于建管局档案馆竣工验收备案必要条件之一。,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,人防验收1、以施工单位报验为主，人防监理为辅、开发公司配合；2、施工、监理单位整理施工过程资料；3、材料报送人防窗口审查：验收部门：人防办验收内容：人防区域验收条件：人防区域按图施工完毕属于建管局档案馆竣工验收备案必要条件之一,二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题,白蚁验收1、开发公司报验，提供白蚁缴费凭证；2、开具白蚁验收合格证验收部门：白蚁防