国信证券专题培训系列房地产行业分析

房地产行业分析，房地产行业最高分析师方无，2009年8月，自我介绍，方无：房地产行业最高分析师，投资经济硕士，房地产鉴定师，会计师和建筑工程师，14年房地产行业开发管理经理，8年房地产行业研究经验1992年中南财经大学毕业，经济学硕士学位92年2000年进入南方证券研究所，从事房地产、建筑、建材行业的研究，2004年加入国信证券经济研究所，从房地产行业的研究中获得2003年新财富最高分析师房地产行业的第3位、2006年的第2位、2007年的第3位。 行业供求分析行业趋势分析对房地产公司的评价，主要房地产上市公司的评价比较，交流要点，行业属性的判断，行业供求分析，流动性和行业利润的循环：流动性产生大量需求，大量需求高的房价，进而行业利润增加，行业的暴利吸引流动性的进入。 房价与地价循环：房价需求对土地产生大量需求，土地供给有限性发布招商制度，土地成本反而在激烈竞争中上涨，推动房价上涨，房价上涨吸引更多投资需求，加剧地价上涨。 总结房价上涨的本质原因。 一是成本推进，二是需求推进。 最终可以归结为资金的推进。 房地产行业膨胀式循环、需求因素分析、房地产需求分为投资需求、住房改善性需求和刚性需求扩大的投资需求信用膨胀、贸易顺差、中美利差、人民币升值等因素，国内流动性过剩，在投资渠道不足的环境下资金需要寻找确保资产增值的渠道，房地产投资是正常的有效渠道。 当投资获得超额收益时，投资需求是无限的。 政策没有有效控制这一需求时，房价上涨。 房价上涨的原因可以说是过剩的流动性。 大量改善性需求收入的增加、股市带来的财富效应以及人均居住面积的国际差异产生了大量的住宅改善性需求。 提前释放的刚性需求在城市化进程和人口红利中带来了大量的刚性需求，房价上涨还有望提前释放一些刚性需求。 需求推动房价上涨、供给分析，在旺盛需求下，开发人员加快开发速度获得短期最大收益，对土地和资金产生大量需求。 政府为了通过增加供给来缓和供求矛盾，措施是增加土地供给量，调整供给结构。 在房价预期上涨的情况下，增加供应仍不能满足市场的投资需求，市场化制度使地价上涨使房价上涨。 由于土地稀有性和耕地保护政策，土地供给不能无限增加。 政府管制的重点必须调整供应结构。 例如，增加保障性住宅，限制低密度住宅用地的审查，双70政策。 需求旺盛，要求供给增加，行业属性判断，行业趋势分析，规制改变了行业，投资需求发生了质性变化：预计房价下跌，资产价值增值功能受到质疑。 消费升级需求受到控制：宏观调控、居民财富缩减、改善性消费需求受到控制。 刚性需求延迟释放：从房价预期下跌、部分刚性需求延迟释放的保障性住房政策的完善以及分流部分刚性需求的房价收入高、抵押利率上升、部分刚性需求无法转化为有效需求的城市化进程等长期因素来看，刚性需求仍在扩大，但短期需求萎缩，房价下跌时，购房投资利润被压缩，资金首先在需求方撤出市场，开发者资金回流减少。 短期惯性开发、政策打击囤积地加速开发、投资室以二手住宅形式排放等因素，房地产市场供给增加。 供求状况的逆向趋势加剧了房价下跌，资金流入房地产市场。房价不再上涨的时候，销售低迷，信用变得紧张，去年拍的土地需要支付的土地的货款使开发者的资金紧张。 资金紧张导致发展迟缓、项目转让、促进降价三大可能结果。 三个结果可能会减少房地产市场的供应。 资金紧张时供给减少，房价上涨，资金流入房地产市场，需求减少，供给短期惯性增加，然后收缩市场热量下降，交易量、销售速度、房价、行业利润率合理回升的部分企业退出市场，行业集中度提高。 行业发展趋势，行业调整结束：价格回升合理：房价收入比下降合理水平，10以内。 销售回归合理：普通项目半年到一年的销售期，高级项目一年到一年半的销售期。 产量回归合理：12倍的GDP销售增长利润率回归合理： 92年以来的业界平均纯利润率为7.23%，平均总利润率为26%，07年的业界平均纯利润率为13.15%，平均总利润率为36%，回归必然时间约为23年。 行业调整结束：合理回归，行业属性判断，房地产公司评估探讨，公司研究目的：分析公司价值，寻找低估股票。 公司研究在公司实行行业研究，在行业经济上升时，寻找收益力最强、成长性最强的公司在行业经济下降时，寻找安全极限高、相对下降强的公司。 目前，a股房地产上市公司约200家，在HK上市的房地产公司也有100家以上，可分为以下类型： 1、开发销售类型：万科、中海、金地2、开发销售与房地产所有结合类型：外资房地产、金融街、富力3、房地产所有类型：小品城、华润对向4、园区开发类型：张江高科、浦东金桥等5、 房地产交易代理：金丰投资，美联房地产，中原，易居中国，房地产上市公司分类，发展战略1，3 x战略：吸引万人的2，1 x战略：以华发，栖霞，福星等为代表的3，重点城市的配置：面向金融街，苏宁环球，华润，上实发展产品战略： 1，普通住宅：万科，中海，雅居乐，浙江绿城2，高级住宅：华侨城3， 产品多样性：富力、保利、金融街、招商房地产4、房地产所有：面向小商品城、华润，园区开发类公司、房地产上市公司的发展战略比较评价方法：绝对评价、相对评价、比较分析(横向比较、纵向比较)绝对评价： RNAV、DCF、DDM相对评价： PE、PB、PEG和h均未考虑品牌差异， 2、“土地储备基准单位”(SU )和“市场价格土地储备基准单位”(SUPMV )指标SUPMV值越高，表示股票含量越高，表示市场价格没有充分反映潜在价值的土地储备绝对量越大， 其SUPMV未必高，