土地一级开发与房地产投融资策略选择

2020/5/26,土地一级开发与房地产投融资,主讲人：杜猛博士北京大学人居环境中心专家委员会副主任,2,主讲教师介绍,民革党员，副教授，经济学博士；集地产开发与投融资管理经验于一身的学者型企业家。任职经历：北京大学房地产发展研究基金中心副主任；北京大学人居环境中心专家委员会副主任；北京国际投资发展公司总裁。从业十余年来，先后主持了以北京为核心，辐射天津、上海、江苏、河北、山东、山西、甘肃、贵州、湖南、湖北、海南等省市，涵盖住宅、商业、别墅等不同类型30余个项目的开发及投融资工作，具有广泛的政府人脉及投融资资源。,杜猛,3,目录,一、土地一级开发的基本概念与流程二、土地一级开发项目的操作要点三、土地一级开发的项目融资与投资管理四、房地产企业土地一级开发实践五、当前房地产投融资环境六、房地产投融资的主要方式七、新形势下房地产投融资策略选择八、当地产遇到PE房地产投融资的发展新趋势九、交流与互动,4,一、土地一级开发的基本概念与流程,一级开发基本概念经营性土地上市交易（招拍挂）前，要将生地开发整理成熟地，从而达到土地出让标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，现在也有一些房地产私募基金热衷于分享土地整理过程中的溢价。关键词：土地出让（招拍挂）之前、使土地达到出让标准的开发平整过程、政府主导,5,一、土地一级开发的基本概念与流程,一级开发流程,生地规划,调查分析,详细规划,选择地块,出让手续,拆迁安置,土地平整,熟地转让,6,一、土地一级开发的基本概念与流程,一级开发特点资金密集型，少则上亿，多则数十亿。某些业务环节容易产生纠纷，例如拆迁安置。土地需求受经济环境和政策影响大。从长期来看，土地出让会产生较大增值，经济效益较好，对投资人有较高的吸引力。越来越多的主流开发商主动参与到一级开发环节中，主要是意图在土地招牌挂过程中得到拿地的实惠和优势。,7,二、土地一级开发项目的操作要点,一级开发要点要点一：土地一级开发项目的获取要点二：项目主体的融资要点三：土地招拍挂中的技巧,8,二、土地一级开发项目的操作要点,开发权的获取。一些热点城市有较明显趋势逐步收紧土地开发权。但在二三线城市，房地产企业通常联姻城投、建投、港务等土地一级整理单位开展合作。开发主体融资。一级开发资金需求量大，征地拆迁一般占总投资的50%以上，且占用时间长，流动性差，减少融资风险、保证融资渠道畅通和多元化是土地一级开发成功的关键。招拍挂。现行招拍挂制度仍将坚持，但将完善和明确商业规则，防止“一级开发的企业更容易获取该地块的土地使用权”等关联交易和不公平竞争。,9,二、土地一级开发项目的操作要点,土地一级开发的成本构成项目前期费用征地、拆迁费用公共区域市政基础设施建设费用区域内公共环境景观建设费用区域内公共配套设施建设费用工程建设其他费用管理费财务费用销售费用应纳税费不可预见费,土地一级开发投融资分析1、资金使用计划2、融资额度及融资成本3、融资渠道及模式4、贷款本息偿还,10,三、土地一级开发的项目融资与投资管理,政府的传统融资模式资金来源：财政资金、金融机构贷款和其他资金。缺陷：地方政府财政资金捉襟见肘，土地一级开发资金不足。客观上鼓励了土地一级开发市场化、公司化的发展。,11,三、土地一级开发的项目融资与投资管理,城投公司模式一些地方政府在实践中将土地储备开发业务交给政府下属的地方城投、建投类公司执行。利用地方融资平台，土地一级开发业务的融资可以拓展到发行中期票据、企业债、股票、信托计划，进行直接融资，是对土地出让收益证券化的一种尝试。城投公司作为政府企业，能够控制土地出让节奏，实现土地出让收益的最大化。,12,三、土地一级开发的项目融资与投资管理,城投公司模式存在的问题：第一，作为政府企业，城投公司所融到的资金投向和收益的实现容易受到政府的影响。第二，金融监管部门对于土地一级开发业务的政策还存在模糊之处，没有将土地储备中心融资和土地一级开发商融资分开对待。这两类主体的融资行为、属性是完全不相同的，将这两类行为混为一谈，导致政策指向模糊，从而不利于土地一级开发业务融资渠道的拓展。第三，无论是土地储备机构还是受托的土地一级开发商，取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，由此导致处置土地在现行法律框架下存在较大的法律风险，即储备土地作为抵押物，其实并不具备抵押的合法性；另外，储备土地的价值具有不确定性。,13,三、土地一级开发的项目融资与投资管理,资产证券化模式从属于资产证券化的土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。需要政府给予相应的财政补贴，或者保证土地一级开发上的保底收益。通过证券化，可以筹集大规模土地开发资金，降低银行信贷等债权融资比例，加大股权融资，使得土地一级开发商的资本结构更加合理，保证融资的持续性。土地一级开发商使用归属自己的土地出让收益进行市场化融资运作，隔离政府部门和风险之间的联系。更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、海外融资等。,14,四、房地产企业土地一级开发实践,土地一级开发宏观背景十二五期间，我国城镇化率将超过50%，且未来10-15年趋势不会发生改变，住房供地的紧张趋势还会继续。2010年1-6月，31个大中城市累计购置土地面积1.85亿平方米，而累积开发面积只有1.05亿平方米。一级市场的整理储备活动性要强于二级市场的开发销售。从土地一级开发商的年报来看，各上市公司用于开发土地的现金流充裕，且主要利润来源于一级开发，利润丰厚。,*：数据截止到2010年9月30日,15,四、房地产企业土地一级开发实践,利益链条房地产企业积极参与土地一级开发，是动机、机会和态度三方面共同作用的结果。动机：一二级土地市场联动，创造更大利润空间。机会：中央清理地方融资平台，房地产开发商有机会成为地方政府一级土地开发商。态度：中央对一级土地市场的态度已经明确，倡导退出直接开发过程，转嫁融资风险。,16,四、房地产企业土地一级开发实践,一级开发收益一级土地开发收益率不俗。以2009年的一支土地天津土地整理基金为例，若以接近起拍价出让土地，基金年回报率将超过16%，而今年亿城股份和首创股份参与的唐山和海南土地整理项目中，税后投资收益将不低于11%。政府与公司分成。一级开发的利润率没有二级开发那么高，一般与政府约定的利润率水平在8%到10%之间。通常在土地出让后，还会和政府按照约定比例进行分成，从而实现土地增值收益。政府保底收益。例如云南城投与昆明市政府签订协议，保底税后收益率为5%，不足时由政府补齐。一二级联动最大化收益。开发商可以以较低的成本获取土地，保证二级开发的优厚收益。,17,四、房地产企业土地一级开发实践,开发商参与一级开发优势信息优势。开发商在一级土地开发过程中，已经和地方政府有过长时间的互动，双方捆绑关系进一步深化。对地块价值和前景了然于心，利用信息不对称，通过设置供地条件，在土地出让中占得先机，从而将土地收入囊中，这已是行业众所周知的路径。规划优势。在土地一级开发收益分成过程中，开发商成为土地设计的“准规划部门”，可利用规划和设计的改变，使土地规划对自己日后的二级开发产生正面影响。成本优势。另外，在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。,18,四、房地产企业土地一级开发实践,融资阻碍即使一级开发也需要雄厚的资金支持。但融资渠道单一。传统融资渠道面临断裂。政策不确定性强，投资人要求较高风险溢价。,全球房地产资本市场*,中国房地产资本市场,*：德意志银行RREEF机构数据,19,土地整理投资基金案例*,基金框架基金：XX直辖市XX区土地整理投资基金，采取有限合伙制，有普通合伙人负责基金经营管理。投资目标：投资辖区内城市建设，包括土地整理等，通过土地出让溢价获得收益或为接手二级开发做准备。基金规模：10亿。基金年限：5年，按项目需要，由基金普通合伙人决定延长2年。普通合伙人：XX公司与区政府建投下属开发公司共同组建基金管理公司，各占XX%。有限合伙人：最低出资XX万元，按出资比例享受资产负债与回报。共同投资：有限合伙人投资超过1亿元，可要求参与按比例直接投资土地整理项目。基金回报：年均回报率不低于20%。退出机制：一年内成立基金份额交易平台，投资者自由转让。基金到期解散退出。,20,基金结构采用国际惯用的基金合伙制，由普通合伙人负责基金的日常经营和管理。由XX公司与政府共同成立基金管理公司并作为普通合伙人。聘请国内四大行担任基金托管机构，保障投资者资产和资金安全。基金募集的现金由托管银行管理，按基金董事会批准的财务预算及财务管理准则发放费用。按基金投资委员会批准的投资项目，支付投资款项。每月编制账目月结单。及时按投资者的要求，提供基金最新的财务资料。,土地整理投资基金案例*,LP,GP,有限合伙人,普通合伙人,21,土地整理投资基金案例*,基金特点XX直辖市XX区发展机遇：老旧城区、发展滞后、商务区规划、增值潜力。投资回报，年平均内部收益率20%以上。国有四大行独立托管。土地权益抗风险，土地是基金最好的价值保障。,22,土地整理投资基金案例*,基金投资模式金额：每个项目投资金额不超过基金目标规模的50%，做到组合投资和风险分散；土地出让：土地可通过公开出让，基金收回投资本金和收益，若干项目在政府容许的情况下可以毛地方式向基金投资者通过挂牌出让；收益构成：土地整理费、财务费用补偿和挂牌溢价分享；利润分配：根据项目基金实际收益，扣除基金各项费用后，按股权比例分配利润。,23,五、当前房地产投融资环境,1、房地产行业投资力度较2009年有所增强,房地产企业投融资现状：,2010年1月-10月，全国房地产开发投资总额达38,070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26,683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，同比增长37.0%。,2、2010年1-10月房地产企业资金来源情况,信贷比例明显缩小自筹资金要求提高企业资金链面临挑战,24,五、当前房地产投融资环境,1、房地产市场受挫于金融危机，国家宏观调控由“松”到“紧”，新政频繁出台。2、货币政策趋紧，银根紧缩，融资渠道变窄，房企资金链紧张。3、房地产行业被列为风险控制范畴。信贷资金结构性调整明显，新增信贷主要用于在建、续建项目，严格控制新开工项目的贷款投放。预计2010年我国新增贷款8万亿，明年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25-28%。总额会在7000亿左右。,环境特点：,25,六、房地产投融资的主要方式,房地产企业主要融资方式,26,六、房地产投融资的主要方式,银行借贷：成本低、要求“四证”、行政干预性大、房地产项目被列为限制贷款级别。上市集资：成本高、证监会已暂停房地产及相关企业的上市审批。发行企业债券：成本高，大部分中小企业不具备发债条件。信托募资：成本适中、方式灵活，但目前政策已经叫停信托与银行的资金合作。民间借贷：成本高，风险大，资金安全没有保障。,银行贷款收紧、银行信托合作叫停、IPO遇阻，房地产企业的融资渠道已经非常有限。,27,七、新形势下房地产投融资策略选择,1、房地产投资重点转向,当前房企融资可谓四面楚歌，向何处突围，如何突围已成为房地产企业首要解决的重要问题,二三线城市逐渐成为主要战场,28,七、新形势下房地产投融资策略选择,股权投资基金备受关注,2、房地产企业融资渠道的选择,公司法合伙企业法等相关法律的修订保证了私募股权基金清晰的法律地位绝无仅有的机遇、稳定的资金规模、个性化的投资决策国外房地产市场的成功案例-在发达国家，房地产资金的80%左右来自于各种房地产投资基金。随着国家对房地产业的宏观调控，房地产业将由过度依赖银行贷款转为融资渠道的多样化，其中地产基金将成为主要的资金来源。产业投资基金试点管理办法仍难以出台，房地产产业基金需拭目以待。,29,七、新形势下房地产投融资策略选择,30,八、当地产遇到PE房地产投融资的发展新趋势,1、政策导向趋于明朗，政府支持力度加大a.2007年6月1日起实施的合伙企业法确立了有限合伙制度，同时以立法的形式允许法人合伙，为助推私募股权投资在中国的发展创造渠道；b.证监会对房地产上市公司公开和非公开发行股份的申请将于近期重新启动审核；A股市场推出创业板，退出渠道打通，投资环境改善；c.政府引导多方面资金进入私募股权投资市场，募资大幅提升。经国家发展改革委审批和备案的基金总规模已过2000亿元人民币；d.地方政府不断出台扶植基金行业的具体办法；例如：北京市对新设立的金融企业给予一次性资金补助，注册资本5亿元补助800万元人民币;对在天津设立的股权投资基金企业，允许其名称中使用“股权投资（基金）”、“股权投资（基金）管理”字样,31,八、当地产遇到PE房地产投融资的发展新趋势,2、基金行业投资收益效率高于其他行业投资主要行业投资特点与收益率比较,私募基金的优势体现为：组织灵活资产成本低资金风险低投资效率高国家政策扶持,32,八、当地产遇到PE房地产投融资的发展新趋势,3、我国地产基金发展的环境优势我国房地产行业的融资渠道多元化是必然趋势；与国外地产基金相比，国内地产基金起步晚，政策扶持，发展机遇绝无仅有；最严调控时期已过，二三线房地产市场潜力巨大，房价坚挺，房地产项目盈利稳定；粗放式开发向精细化开发转变，需要私募基金为其提供先进的公司治理，优化企业资本结构。,中国房地产市场整体发展路径图,33,八、当地产遇到PE房地产投融资的发展新趋势,基金大循环：PE基金的四个主要的环节项目小循环：投资项目的三个主要的环节核心：募资和投资,4、基金运行模式,34,八、当地产遇到PE房地产投融资的发展新趋势,投资的一般程序,BP、项目接洽,初步分析发现价值,商务谈判,交易设计与投资报告,投资决策,增值服务与管理,慎审调查,35,八、当地产遇到PE房地产投融资的发展新趋势,退出方式