土地经济学课件

第一讲土地经济学导论,第一节土地的概念和特性,一、土地的概念土地=土壤？土地=陆地？土地=陆地+海洋？土地=陆地+内陆水域+滩涂土地的构成要素：岩石、矿藏、土壤、水域、大气、植被。,土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。土地是极其宝贵的自然资源，是生产力的重要因素，是人类生产和生活最基本的物质资料。陆地只占地球总面积的不足30%，可利用土地只占陆地面积的不足1/2。目前我国耕地面积约为18亿亩，平均每人占有耕地1.4亩，只相当于世界平均水平的40%，只相当于美国人均耕地的约1/10。,一、土地的概念,（一）土地的自然特性,1.位置固定性只能就地利用土地，分区利用原理2.面积有限性必须集约、节约利用土地3.质量差异性随着人类生产力水平的提高和对土地利用范围的增大，这种差异性是缩小了还是扩大了？4.功能永久性土地能始终被人类利用，永远不会丧失其使用价值。,一、土地的特性,（二）土地的经济特性,1.供给的稀缺性土地是自然赋予的不可再生物，对于不断增加的人口和不断增长的需求来说，土地资源永远是稀缺的。2.利用方向变更的困难性土地一经投入某项用途之后，欲改变其利用方向，一般来说是比较困难的。3.报酬递减的可能性任何过度开发不仅是对环境的破坏，在经济上也是不划算的。在增加土地投入时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定最佳的投资结构，不断改进技术、以便提高土地利用的经济效果。4.利用后果的社会性土地是自然生态系统的基础因子，土地互相联结在一起，不能移动和分割，因此每块土地和每一区域土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整个国家和社会的生态环境和经济效益。一旦利用不合理，会造成严重的社会后果。计划利用原理。,第二节土地的功能和分类,一、土地的功能1.承载功能是人类进行一切生活和生产的场所和空间。2.生产功能是地球上一切生物生长、繁殖的基本条件。3.资源（非生物）功能如石油、煤炭、水力、天然气、地热等，这些资源蕴藏在土地之中。二、土地的分类2001年8月土地现状分类标准（试行）将全国土地利用现状分为三大类，即农用地、建设用地、未利用地。这与现行的土地管理法衔接起来。2007年9月土地利用现状分类国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分个一级类、个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。,第三节土地经济学的产生和发展,土地经济学成为一门独立的学科，是在20世纪20年代。但在此之前，一些西方古典经济学家，就对土地经济的若干问题进行了研究。此后，社会经济运行所带来土地问题的日益复杂化，以及经济科学理论与方法体系的不断创新，有力地促进了现代土地经济学理论和方法体系的形成与发展。,土地经济学的产生和发展,17世纪末，西方古典经济学家威廉配第第一次提出级差地租的概念，并对级差地租、土地价格等作了初步的阐述。尔后，杜尔阁（A.R.J.Turgot）、亚当斯密（A.Smith）、大卫李嘉图（D.Ricardo）等相继对若干土地经济问题进行了探讨。马克思、恩格斯创立了科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论，这实际上成为马克思主义土地经济理论的核心部分。列宁的土地国有化理论等，进一步完善和丰富了马克思主义的土地经济理论。,土地经济学首先是由美国威斯康星大学教授TEly在其1922年出版的土地经济学大纲中提出的。1924年，美国经济学家TEly和莫尔豪斯合著的土地经济学原理出版，标志着土地经济学开始成为一门独立的学科。从此，土地经济学的研究不断深入和完善，一些大学也陆续开设了土地经济学课程。,中国对土地经济问题系统和专门的研究始于20世纪30年代。这一时期，主要是在介绍国外土地经济学理论的基础上逐步创立中国的土地经济学，处于启蒙和初创阶段。新中国成立后，逐步消灭了土地私有制，建立起社会主义土地公有制。对此，当时不少人产生误解，以为土地公有制一建立，土地经济问题就全部解决，因而长期以来忽视对土地经济问题的研究。直到1978年改革开放以后，土地经济科学才重新受到重视。,1981年成立了国土经济研究会，陆续出版了国土经济研究（1982）、国土经济学（1986）等专著。1982年出版了伊利和莫尔豪斯合著的土地经济学原理中译本。自1986年起土地经济学的研究工作在北京、上海、广东等地逐步恢复。近年来，在国内陆续出版了一批土地经济学著作。如，周诚主编的土地经济学初编（1986），张薰华、俞健合著的土地经济学（1987），刘书楷、张月蓉主编的土地经济学原理（1988），曹振良主编的土地经济学概论（1989），周诚著的土地经济学原理（2003）等。,自土地经济学从一般经济学中分离出来成为一门独立学科以来，经过80多年的发展，目前已经基本形成了一个较为完整的学科体系，对本学科的研究对象和研究领域，各国学者已有大体一致的认识。在这个学科的形成和发展中存在着若干引人注目的特点，其中主要是：第一，国度和地域的差异性。第二，发展阶段的差异性。第三，土地经济学术研究日益深化和细化。,第四节土地经济学的对象和研究方法,土地经济学是研究什么的？,研究对象人地关系+人人关系土地经济学是一门研究土地利用中人与土地及人与人之间关系的科学,是经济科学的一个独立分支。土地利用中的生产力组织和土地所有、使用与管理中的生产关系及其调节。,土地经济学是研究什么的？,研究内容/领域土地利用（人地关系）是指土地在国民经济各部门的分配与使用,具体包括土地资源的勘察,技术经济评价,土地规划,土地开发、利用、保护与整治等方面的经济问题。土地制度（人人关系）是指土地所有制、土地使用制,以及土地国家管理制度的建立、演变及其实施等方面的问题土地价值（人人关系）是指土地在权属转移及其收益分配中的价值形式及其量化表现。如土地作为商品买卖的价格,土地使用权有偿转让时土地使用者向土地所有者支付的地租,以及国家参与土地收益分配的具体形式土地税收等。它所涉及的是土地权属转移和土地收益分配中所发生的土地关系问题。以上三个方面是互相联系的有机整体。合理地利用土地是人类社会生存与发展的需要,是我们的目的。土地作为生产力的基本要素投入生产过程,都必须在一定的社会制度下进行。建立并维护合理的土地制度,是合理利用土地的根本保证。人们在土地利用中必然会发生土地权属的转移及土地收益的分配问题,因此,正确确定土地权属转移的条件和方式,合理分配土地收益,即合理确定土地价值形式并使其恰当量化是正确处理土地关系,保证土地合理利用的重要手段与措施。,土地经济学的学科性质及地位,土地经济学在土地学科体系中具有重要性、先导性、基础性的作用。（1）从土地经济学的研究对象可以看出其在土地学科体系中地位的重要性土地经济学是关于人地关系和因其产生的人与人经济关系的总和及其内在规律的一门学科。当然，关于人地关系的研究，也是土地科学研究的核心所在，而无论是关于土地资源、土地规划、土地信息、土地生态、土地保护、地籍管理等方面的研究，归根到底也是为人地经济关系的规范化服务的，因此，土地经济学是土地科学中的主干学科。,（2）从土地经济学的产生可以看出其在土地学科体系形成与发展中的先导性土地问题大致可以归为土地分配（产权）、土地利用（经济生产）和土地收益分享三类问题。而最早的农业共同体就是以对土地的排他性公有产权为基础的。因此，土地产权的出现，就意味着土地问题已经开始出现，由此也带来了土地利用等更多的问题。而与此相对应，土地经济学的产生也具有先导性，土地经济学第一次成为大学教育的课程，是从美国威斯康星大学开授土地财产讨论课时开始的。正式成为单独研究领域则是在1919年美国在农业部内设立土地经济司时开始。土地经济学的先导性发展，以及土地问题的分化，也促进了相关学科的产生，由此推进了土地学科体系的形成与发展。,（3）从土地经济学的应用领域可以看出其在土地学科体系中的基础性土地经济学的基础性作用主要表现在土地学科建设、发展与实践的全过程。土地学科建设中的基础性作用由于土地经济学产生的先导性，土地经济学的发展为其他土地学科的发展提供了相关理论和方法基础。20世纪8090年代我国土地估价、土地生态经济、土地政策、土地行政等学科的产生与发展，也是以土地经济学科为基础的。因此，土地经济学在土地学科建设中具有原生性、基础性作用。土地学科发展的基础性作用虽然我国当前的土地问题分别隶属于不同学科，但是通过土地经济学的发展，也有效地推进了相关学科的发展。例如，将土地经济学理论与方法引入土地规划学，则可以增强土地规划的可行性，同时也可以实现土地规划实施手段的多元化，这都将更有效地推进土地规划的实施。土地学科应用的基础性作用土地经济杠杆对于土地资源的优化配置起着至关重要的作用，尤其是地租地价、土地税费、土地产权等制度的完善，不断提高了我国土地利用和土地管理的效率。因此，土地经济学的应用性研究，将更有利于其他土地学科理论与方法在土地管理实践中的应用。,土地经济学的基础理论,1.市场供求理论土地供求分析是土地经济学研究的起点和终点，而土地需求又是土地供给的起因，很大程度上对于土地供给产生着决定性的影响。从土地供求关系来看，必须通过两者的相互作用，并通过价格信息予以体现，才能形成有效需求和有效供给。实践中必须依据这一基础理论，进行深入分析，才能更为科学地反映土地供求关系变化的态势。,2.产权经济理论相对于土地资源而言，土地产权更是一个重要的经济要素。土地经济运行实践都是以具有一定产权的土地资源为单元进行资源配置的。土地产权要素对于土地资源配置效率产生直接的影响，并且还引导着土地资源配置的方向。产权经济理论作为土地经济学的基础理论，有效推进了土地经济学的进一步发展。,3.地租地价理论地租地价理论既是土地经济学的重要内容，同时也是土地经济学的基础理论，其对土地收益分配关系合理确定的重要依据。当前有关地租地价的研究已经开始建立定量化的经验模型进行分析研究。而地租地价的研究，不仅与土地利用，而且与基础设施的合理布局、城市规划的合理化程度等，都有密切的关系。因此，有必要将地租地价理论应用的面加以拓展。,4.边际效用理论边际效用则是指从消费一件商品的一个额外的数量中所获得的额外的满足。在边际效用理论应用中存在两个重要原则，一是边际效用递减原则，即一种商品的消费越多，那么额外数量的消费给效用带来的增加也越来越小；二是相等边际原则，即只有当消费者使花在所有商品上的单位投资所带来的效用相等时，才会使效用最大化。这两个原则，对于合理确定土地利用规模以及产业部门之间土地资源的分配关系具有实践性意义。,土地经济学的研究方法,抽象思维方法系统分析方法定性分析与定量分析相结合的方法静态分析与动态分析相结合的方法微观分析与宏观分析相结合的方法,第二讲土地市场,第一节土地市场概论第二节中国土地市场体系第三节中国土地市场管理,第二讲土地市场,第一节土地市场概论,一、土地市场的内涵和特点（一）土地市场的内涵土地市场是为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系的总和。是指土地产权交易关系的总和。土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者；土地市场的交换的客体是各种内涵不同的土地权利。在我国，土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。,（二）土地市场的特点1.地域性由于土地位置的固定性，每宗土地是唯一的，且位置固定，因此土地市场具有强烈的地域性特点。各地域性市场之间相互影响较小，难以形成全国性统一市场。2.不充分性/不完全性土地市场参与者不多，只有少数购买者和出售者，每一类型土地只在某一价格范围或地域内互动，且因价值较高而需要较大的购买力，市场信息获得较难，使土地市场的竞争不充分。稀缺性、垄断性；固定性、异质性；政府干预；,3.供给滞后土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的，当市场需求发生变化时，土地供给难以及时调整。4.供给弹性较小从总体上说，土地资源一般不可再生，位置固定，为耐久产品，土地自然供给没有弹性，土地的经济供给也相对弹性较小。在同一地域市场内，土地价格主要由需求来决定。5.低效率性土地市场是地域性市场，参与者相对较少，投资决策受价格以外因素影响较大，而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性，因而土地市场相对一般市场来讲，交易效率较低。6.政府管制较严土地是重要的国家资源，其分配是否公平、有效，对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用，因而各国政府都对土地的权利、利用、交易等作较多的严格限制。,二、土地市场的功能和运行条件,（一）土地市场的功能1.优化配置土地资源土地市场是分配稀缺的城市土地资源，促进城市土地优化配置的根本途径。2.调整产业结构，优化生产力布局经济的健康发展,需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只“无形的手”,时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整,以实现最大的经济效益。地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆,是引导土地资源在不同产业中配置的重要信号这种信号比任何其他非经济信号和指令更科学,更能促进生产力布局的优化。3.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合一个完整的市场体系,不但有消费品市场、一般生产资料市场,还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素,只有实现其市场配置,才能健全市场体系,最大限度地发挥市场机制的作用。,（二）建立土地市场的必要条件1.市场经济环境价格机制、风险机制等市场机制是决定理性的市场参与者行为的主要因素，是市场运行的内因和原动力；一切非经济的行政、法律、道德等力量只有通过市场机制才能发挥作用，是市场运行的外因和推动力。土地市场的运行同样离不开市场经济这一最基本的外部环境2.土地产权清晰产权明晰是现代企业的基本标志，具有明晰产权的现代企业又是市场经济的基本要素。明晰的土地产权是建立土地市场的最基本条件。如果权利界定不明、归属不清，权利的交易就无法进行。因此，明晰土地所有权及各种派生权利是土地市场运行的基本前提。,3.发达的土地金融市场土地开发是一项投资额巨大、回收期较长的投资活动。地产业的发展离不开金融业的支持。大多的土地投资者难以靠个人资本进行土地开发，而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式，土地市场才能繁荣兴旺。4.完善的土地法规法律法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地市场秩序，保护土地投资者利益及交易双方的权益，解决地产纠纷，抑制土地投机，引导土地市场健康发展等，都需要建立配套的土地法规。5.良好的市场中介机构土地市场是一个不完全市场。由于土地信息不全和需要大量专业知识，大多数市场主体处于不对等位置。为了土地交易顺利进行，服务于土地市场的土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪等中介服务机构必不可少。,三、土地市场运行模式和运行机制,（一）土地市场的运行模式目前,西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳起来可分为两类:（1）以土地私有制为基础的完全市场模式，以美国、日本、法国等国家为代表;（2）以土地国家所有制为基础的市场竞争模式，以英国和英联邦国家或地区为代表。,1.两种模式的共同特点,(1)土地市场的基础是市场经济。在这些国家或地区,整个社会经济制度是市场经济,一切商品的交换和资源的配置均通过市场机制的作用来实现。土地与其他商品一样,可以在市场上自由交换。土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与等。土地市场是整个市场体系的有机组成部分,它与资本市场、劳务市场、商品市场等一样,是市场经济体系中的一个子系统,其运行受整个市场体系的制约。(2)有形市场和无形市场相结合。有形市场是指商品交易的场所,在这种市场上,商品明码标价,买卖双方在固定的场所进行交易。无形市场是指没有固定的交易场所,通过广告、中间商(房地产经纪人)及其他交易形式,实现商品的交换。早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场经济的发展,土地及房产交易量的增加,有形市场也相继出现,并逐渐成为土地交易的主体形式。,1.两种模式的共同特点,(3)土地市场的供给与需求决定土地价格。无论是完全市场模式还是市场竞争模式,土地的价格完全由市场的供给与需求决定。土地的供给与需求通过市场机制的作用确定土地的均衡价格,一定的价格水平反过来又通过市场机制来决定土地的供给与需求。政府对市场价格的于预是通过各种政策措施影响土地的供给和需求来间接影响土地价格。(4)土地市场的进出是自由的。土地市场的主体可以是任何土地所有者、使用者和经营者,只要有买卖土地的意愿,都可以自由地进入市场。无论是国家、地方政府、政府机构、军队,还是企业、社会团体、个人,甚至是外国企业或公民,均可在市场自由买卖土地。(5)政府都对土地市场进行干预。就像对其他市场的干预一样,政府也不例外地对土地市场进行干预。由于土地在国民经济中的特殊地位和作用,各国政府特别重视有效地管理土地市场。干预的措施主要有:对公共用地实行征用制度;对土地进行收购、储备和出售;制定土地利用计划和规划；实行土地交易登记制度、申报制度；制定相应法规等。,2.两种模式的不同之处,（1）土地所有制不同。以美国、日本为代表的完全市场模式，其土地所有制度是土地私有制。尽管也有部分土地属于国家所有或地方政府所有，但其主体是属于私人所有。在美国，私人土地占国土面积的58.1%,联邦政府和州政府所有的土地中，绝大部分是矿山、森林、草地、水域、沼泽、荒地等。在英国，全部土地在法律上属于英王所有，即国家所有。（2）市场客体不同。在完全市场模式下，土地市场的客体是土地所有权及其派生的各种权利，包括土地所有权、土地使用权、抵押权、空中权、发展权、地役权、租赁权等，均可在市场上自由交换。在市场竞争模式下，土地所有权属于国家，不进入市场交换，在市场上交换的是除土地所有权以外的一切其他权利。(3)市场竞争程度不同。虽然土地市场因其土地的不可移动性而具有地域性，但在完全市场模式下，因土地所有权能自由交换，因而较以土地国家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而在某些英联邦国家和地区，要获得保有土地所有权需通过政府“批租”方式取得，这样政府就能通过土地批租控制土地市场的政府供给。,（二）土地市场的运行机制,土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的。土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。,第二节中国土地市场体系,一、中国土地市场体系的建立与发展中国土地市场的建立可追溯到20世纪初的国民时期。当时的国民党政府机构中设有地政部，负责全国土地管理。1949年新中国成立以后，城市土地逐渐收归国有，农村土地逐渐实行集体所有。1978年中国农村实行家庭承包联产责任制，土地所有权和使用权开始分离，并取得了巨大成功，土地生产率大大提高。与此同时，城市也开始土地使用制度改革。1980年，中国开始向中外合资企业收取场地使用费。,1986年国务院成立了国家土地管理局。1987年11月，国务院批准国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州等城市进行土地使用权制度改革试点。按照土地使用权和所有权分离原则，国家在保留土地所权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年限及用途出让给使用者，出让后的土地使用权可以转让、出租、抵押。这是中国城市土地使用制度的根本性改革，并引入市场机制配置土地资源。1990年5月，国务院颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资成片开发经营土地暂行管理办法，这标志着中国土地市场的建立和发展有了法律依据。从此，土地资源的市场配置在全国推开。1992年，邓小平同志南方谈话和中国共产党十四大确立了建立社会主义市场经济体制以后，全国土地市场的培育、发展进程大大加快。,二、中国土地市场体系的特点1.中国土地市场的建立与发展主要是由政府推动的；2.目前中国城市土地市场占主导地位；3.中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场；4.在企业改制中实行土地政策性入市。,三、中国城市土地市场,（一）土地使用权出让市场1.土地使用权出让定义：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让于土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权的出让形式协议、招标、拍卖3.市场的主体和客体（1）市场的主体，一方是市、县人民政府，一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。（2）市场的客体是国有土地使用权,（二）土地使用权转让市场,1.土地使用权转让定义：是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。2.市场的主体一方是拥有中国境内土地使用权的土地使用权权人，一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人3.市场的客体市场客体的几种形式：（1）通过出让方式取得的土地使用权和原行政划拨土地以补交出让金的方式取得的土地使用权。（2）土地承租人以租赁方式取得的、并在按规定支付土地租金并完成开发建设后的承租土地使用权。（3）以转让方式取得的土地使用权。,（三）土地使用权租赁市场1.土地使用权租赁定义：是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.市场的主体与客体土地租赁方与承租方；以出让或转让方式取得的土地使用权。（四）土地使用权抵押市场1.土地使用权抵押定义：是指土地使用权人（抵押人）将其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2.市场的主体土地使用权抵押市场的主体是土地抵押权人和抵押人，即资金拥有者或银行和土地使用者。3.市场的客体客体是以出让方式取得的土地使用权和以租赁方式取得的承租土地使用权。,（五）中国城市土地市场的运行模式,三级市场结构模式（1）一级市场：由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。它表现为政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，反映的是土地的使用权价格，具有垄断性质。（2）二级市场：由获得土地使用权的经营者，直接将土地或通过建设商品房从而间接地将土地投入市场流通。表现为土地经营者与使用者之间的横向交易。反映的是以土地经营价值为基础的土地价格。（3）三级市场：由土地使用者通过房产的交易而使土地间接进入市场流通，表现为土地使用者之间的横向交易。反映的是以效用为尺度的市场价格。三级市场相互联系，其中一级市场是二、三级市场的前提和基础，起导向作用；二、三级市场是一级市场的延伸和扩大，起促进市场发育和繁荣作用。,五、中国土地征用土地征用的定义：是国家强制性地将农民集体所有土地转为国家建设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为。我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。,我国征用集体土地的补偿范围和标准包括:1、土地补偿费。2、安置补偿费3、地上附着物和青苗补助费。,一个属于国家三类地区、农业人口占总人口的81.8%、人均耕地0.83亩的贫困县，以每平米不足10元的平均单价征用农田和用于灌溉数千亩水田的水库，最后建成一处占地近1500亩、最高单价达2000万元的五星级全封闭式私人花园别墅区.(2007年04月16日,以租代征,即不经过农地转用审批，规避国家计划的控制和土地收益分配及税费政策的调控，通过租用农民集体土地进行非农业建设。,山西运城盐湖区北相镇曹允村村委会和农户签订的协议书显示，村委会以每亩6500元的价格，买下农民剩余的近20年的承包地使用权。但这6500元并不下发，而是每户发给一个利息领取凭证，让农户领取“每亩每年520元”的利息。,被征地农民失地又失业的问题事关国计民生，在国家尚未完善相应征地制度前，如何完善征地程序和补偿机制考验着政府智慧。首先，要提高并科学确定征地补偿标准，建立被征地农民的合理补偿机制。从当前来说，主要应按照社会主义市场经济发展的要求，完善货币化、市场化的征地安置制度，建立合理的征地补偿和利益分享机制，逐步提高土地征用补偿费标准。应充分考虑农村经济发展和农民收入增长的实际，以农民征地补偿费全部进入社保后能领到的城市居民最低生活保障金为参照来提高补偿标准。当然，这仅仅是静态预期补偿标准，今后还应逐步随消费水平的提升进行调整。其次，要明确征地补偿安置听证制度。通过确立征地补偿安置听证，解决个别地方政府征地规模盲目扩大、低价征地问题严重、安置补偿不到位，尤其是国家重点建设项目征地补偿标准普遍偏低的问题。在尊重农民在征地过程中的参与权的基础上，逐步完善被征地农民参与的协商机制，从而有效解决大量征地补偿和安置纠纷。最后，要逐步建立“经济补偿、社会保障、就业服务”三位一体的新模式。实现土地征用与劳动力安置、建立社会失业和养老保险制度同步进行，让农民分享城镇化带来的现代文明成果，使城镇化走上持续快速健康发展的轨道。土地不可再生，民心不应丧失。相关部门征地必须以妥善安排好被征地农民的生产和生活为前提，考虑到被征地农民的长远生计。在多要征地补偿款面前，只有建立确实能保障农民权益的征地补偿安置制度，才是真正的治本之道。,第三节中国土地市场管理,一、土地市场管理的原则1.坚持以市场调节为主、政府干预为辅的原则2.实现土地资源的优化配置原则3.平稳发展原则4.多手段多方式共同运用原则,二、政府管理土地市场的基本手段,（一）法律手段涉及土地产权和土地市场管理的主要法律法规有：1.中华人民共和国宪法2.中华人民共和国土地管理法（1）对市场客体的规定（2）土地用途管制制度（3）土地登记制度（4）耕地补偿制度（5）严禁置闲土地（6）政府拥有土地收回权（7）规定一级土地市场土地使用权的转移方式（8）规定新增建设用地有偿收入分配办法（9）对农村土地市场的规定。“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设”。3.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4.中华人民共和国城市房地产管理法（二）经济手段1.税收措施：（1）城市土地使用税；（2）土地增殖税2.金融措施,二、政府管理土地市场的基本手段,（三）行政手段1.制定全国土地利用规划2.划定限制供地和禁止供地的范围3.建立土地有形市场4.建立交易许可制度和交易预报制度5.建立土地储备制度6.建立地价等市场信息公开查询制度7.其他行政手段（四）技术手段3S技术（Remotesensing，Geographyinformationsystems，Globalpositioningsystems）是空间技术、传感器技术、卫星定位与导航技术和计算机技术、通讯技术相结合，多学科高度集成的对空间信息进行采集、处理、管理、分析、表达、传播和应用的现代信息技术。,第三讲土地的供给和需求,第一节土地的供给第二节人口增长对土地的压力第三节土地的需求第四节土地的供求平衡,第一节土地的供给,一、土地供给的定义：可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。土地供给是在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可出售或出租的数量，这是一种有效供给。土地的供给又可分为自然供给和经济供给。,二、土地的自然供给,1.定义：土地天生的可供人类利用的部分。它是指地球供给人类可利用的土地的数量。2.制约因素（1）适宜于人类生产活动的气候条件。（2）适宜于植物生长的土壤质地和气候条件（3）具有可资利用的淡水资源（4）具有一定的交通条件,中国土地的自然供给,960万平方公里的土地大部分地区属中纬度地带，热量条件优越。70%以上的地区农作物生长期的热量条件较好。东南部受季风影响强烈，气候温暖湿润，雨水条件好，全年降水量的80%以上集中在作物生长期，利于作物生长；西北部为干旱和半干旱地区。据中科院“中国土地资源生产潜力及其人口承载力”研究表明：西北部干旱、半干旱地区和青藏高原区占全国总面积的1/2以上，但年生物产量仅占全国的9.5%。据统计，全国可供开垦的宜农荒地资源仅为3330万公顷。中国土地的人口承载力已处于“临界状态”。,三、土地的经济供给,1.定义：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。2.影响因素（1）各类土地的自然供给（2）利用土地的知识和技能（3）产品价格（4）社会需求（5）土地利用计划（6）土地供给者的行为,四、土地经济供给和自然供给的联系和区别,1.土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。2.土地自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而土地的经济供给主要是针对土地具体的不同用途而言的。3.土地的自然供给在相当长的时间内是一定的，无弹性的；而土地的经济供给是变化的，有弹性的。4.人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加经济供给。,五、增加土地经济供给的措施,（1）扩大土地利用面积如荒地开垦。在地球赋予人类可利用的土地中，还有少量尚未开发利用。土地开发利用的历史长，开发能力强，开发手段多，土地利用率大，垦殖指数就高，相对的可利用而未利用的土地资源就少。如非洲仍有较为丰富的土地后备资源，现在其垦殖指数仅为6.1%，远低于世界平均数11.1%。（2）提高集约经营水平在已开发利用的土地上增加劳力、资金、技术的投入，提供土地生产率，可以达到间接增加土地经济供给的目的。（3）建立合理的土地制度特别是合理的土地使用制度，可以调动人们珍惜土地、合理用地和有效开发土地的积极性。,3.增加土地经济供给的措施,（4）调节消费结构土地因自然、经济条件的不同，都有适宜生产一种或数种产品的能力。如果适当调节人们的消费结构，使之与土地的适宜性相符合，那么土地的最适宜性就能得以充分发挥，用较少量的土地就能提供较多的产品，从而间接增加土地的经济供给。（5）利用新技术例如，利用新技术发展新型工业，生产多种农产品的代用品，可以使土地利用转入更迫切需要的方面。例如，发展新型建材工业，使农民住房逐步从平房向楼房发展，少占用土地；例如，用煤渣和工业废料制砖，少用耕地泥土等。,3.增加土地经济供给的措施,（6）保护土地资源保护和恢复土壤的良好理化性状、生态环境和水、温条件，使现有耕地和其他土地能持久的、高效率的为人类服务，永续利用。土地整理：为改变地块零散、插花状况，改良土地，提高土地利用率、生产率、劳动生产率和改善环境，而采取的一整套合理组织土地利用、调整土地权属的综合措施。,第二节人口增长对土地的压力,一、人口的增长与展望（一）世界人口的增长与展望世界人口超过66亿，有专家预计到2050年世界人口有可能达到110亿。人口增加带来粮食需求的增加、住房需求的增加，从而构成土地需求的增加。1.第二次世界大战前世界人口增长的特点（1）高出生、高死亡、低增长（2）增长速度缓慢（3）人口密度低2.第二次世界大战后人口增长加快,（二）中国人口的增长与展望,中国人口增长的两个显著特点：1.中国人口增长具有周期性的大起大落，呈现若干次循环2.中国人口增长在经过较长的停滞时期后，都呈台阶式的倍增。,中国人口的主要问题,（3）负担系数加大（4）流动人口数量大目前流动人口约为1.4亿，另外有1亿准流动人口。全国交通、城市设施负担都造成很大压力。（5）就业压力大目前我国每年需新增800万就业岗位才能解决就业问题。,二、人地关系,（一）人地关系的两个方面1.人口增长对土地的压力的增大2.过度利用自然资源对人类有反作用（二）人地关系的四个阶段1.依赖大自然恩赐的渔猎阶段2.利用大自然的初始阶段3.较大规模和大规模开发利用土地的阶段4.开发利用土地与保护土地相结合的阶段,（三）中国在人口、环境和资源等方面面临的问题,1.人口总量、劳动适龄人口（就业问题）、老龄人口的三大高峰期的重叠出现，将给中国资源、环境和经济带来巨大的压力。2.北方地区和沿海城市发展受水资源的严重制约。3.耕地资源不足，人均耕地减少，粮食供给压力增大。4.矿产资源的可采率降低，主要矿产资源对国民经济发展保证率下降。5.森林资源缺口很大。6.工业生产的污染负荷日趋增加。7.农业生态环境日趋恶化，水土流失和土地沙漠化呈发展趋势。,第三节土地的需求,一、土地需求的定义人类为了生存和发展利用土地进行各种生产消费活动的需求。二、土地需求的分类（一）农业用地需求1.影响耕地需求的因素（1）人口（2）土地生产率（3）国民经济状况2.人类对林地的需求主要取决于对木材的需求和林木的生态平衡。（二）非农业用地需求,三、经济发展对土地需求的影响,经济发展必须以一定的投入为基础，从资源经济角度可以把投入分为两大部分：一部分是土地资源；另一部分是非土地资源。在一定的经济水平下，上述两部分投入通过一定的组合就形成该经济水平下应得的产出。当一部分投入减少时，必须增加另一部分投入，才能保持产出不变。如图3-1所示。,三、经济发展对土地需求的影响,在一定的生产力水平下，土地资源和非土地资源经过多种有机组合，可以拟合出一条等产曲线L，在B点时，需要B2单位的非土地资源和A2单位的土地资源。而在A点时，则需要B1单位的非土地资源，而需要A1单位的土地资源。例如中国要实现人均450公斤粮食目标，只有两个途径：要么继续扩大耕地面积；要么在耕地面积减少的情况下，增加农业的非土地资源投入。前者在中国不太现实，只有增加农业非土地资源投入，实行集约经营才是出路。,当生产力水平提高、经济向前发展时社会总产出进入更高水平，尽管经济效益提高了，但相对总需求而言，仍需土地资源和非土源资源有相应的增长，右图等产量曲线由L移动到L1，这时如果要保持非土地资源投入不变，则需要增加较多的土地资源投入。如以生产A单位产品的非土地资源去生产D单位产品时，土地资源则需由E单位增加到F单位。在现实生活中，这两类投入是同时增加的。因土地资源有限，而且价格越来越高，所以，非土地资源投入的增长幅度往往大于土地资源投入增长的幅度。正因为这样，近代生产都趋向于劳动密集型、资本密集型和技术密集型。,第四节土地的供求平衡,一、一般商品的供求关系（一）需求及需求曲线1.需求的两个条件：（1）消费者愿意购买（2）消费者有能力支付2.需求的一般规律一般商品的需求量，随商品的价格上升而下降，随商品价格下降而上升。（二）供给及供给曲线1.定义：供给是指在一定时间内，生产者所提供的商品数量，它必须具备两个条件：一是生产者能接受的价格；二是在次价格下可供出售的商品数量。2.供给的一般规律一般商品的供给量随价格的上升而上升，随价格的下降而下降。（三）需求与供给规律的例外所谓需求规律的例外，即人们对某一商品的需求，并不因其价格低需求就多，价格高需求就少，而是相反的。价格小幅度的升降，需求按正常情况变动；若大幅度升降，人们则持观望态度。供给规律的例外也是如此。在实际工作中，既要研究商品供求一般规律，又要研究其特殊性，这样，才会在经济工作中少走弯路。,（四）均衡价格所谓均衡价格，就是指一种商品的需求价格与供给价格相一致时的格也就是这种商品的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。,二、土地供求平衡,土地作为一种特殊商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其与一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相对的、暂时的，而不平衡是绝对的。从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。正因为这样，地价总的趋势是上升的。（一）耕地供求关系为了实现“耕地总量动态平衡”，应采取的措施有：1.通过退林还地，退渔还田等措施，今后的生态林、经济林不再占用好耕地。2.鼓励农民和其他社会力量开垦荒地、荒山、海涂、河滩以及工矿废弃地的复垦以增加耕地面积。,3.提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积。4.加强用地的行政管理，消除“空心村”、“空心镇”，把村庄和城镇中圈而未用、占而未用的土地利用起来，以减少对耕地的占用量。5.政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用城市建成区土地，少占用耕地。6.进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。,（二）工业，商业和住宅用地的供求关系为实现非农用地的供求平衡，应采取以下主要措施1.搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区2.实行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率。3.抓紧进行旧城区改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地。4.向城市土地空间发展，实现城市土地的立体利用。,第四讲地租与地价,地租作为土地价格体系的基础，是有效配置土地资源的核心和政府调控土地供求关系的手段。地租是调控市场经济关系的重要杠杆。第一节地租概论第二节马克思主义地租理论的基本观点第三节地租理论在中国的应用,第一节地租概论,一、地租的概念一般说，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。二、地租的分类（1）按形成条件和原因：绝对地租、级差地租、垄断地租；前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租（垄断地租）仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。（2）按地租的经济定义：契约地租（商业地租）、经济地租（理论地租）四、地租的形态劳役实物货币,西方经济学回避地租所反映的社会经济关系的本质，把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”，“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。按照这种定义把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，既利用土地所得超过成本的纯收入。,三、地租理论的发展,（一）西方古典经济学家的早期地租理论威廉配第为级差地租理论奠定了初步的基础。杜尔阁初步揭示了地租与土地所有权的关系。亚当斯密已在实际上肯定绝对地租的存在，只是未明确提出绝对地租的概念。大卫李嘉图运用劳动价值论研究地租，对级差地租理论做出了突出的贡献。但他错误地否定绝对地租的存在。詹姆斯安德森最早研究了级差地租理论的基本特征，所以，马克思称他为“现代地租理论的真正创始人”。尽管安德森对级差地租理论做出了开拓性的贡献，但由于阶级局限性，他否认资本主义土地私有权垄断的存在，从而否认存在绝对地租。杜能是德国农业经济学家，农业区位理论的创始人。他对地租理论的贡献是重点说明了土地位置与地租的关系。,（二）庸俗政治经济学的地租理论,萨伊认为，价值是由劳动、资本和土地三个要素“协同创造”的，因此，每个要素都应得到相应的收入，即工人得工资，资本家得利润，土地所有者得地租。这种错误的价值论和分配论，是把资本主义生产关系歪曲为物与物的关系，因而把雇佣劳动作为价值的惟一源泉掩盖了，从而也就把资本主义地租的剥削本质掩盖了。托马斯罗伯特马尔萨斯代表土地贵族的利益，否认地租是土地所有权垄断的结果，认为地租是“自然对人类的赐予”。他剽窃了安德森的级差地租理论，并将其改头换面与其杜撰的反动的人口论联系起来。他认为劣等地不能提供地租，因而他根本否认绝对地租的存在。,（三）现代西方经济学的地租理论,保罗安东尼萨缪尔森是美国现代西方经济学的权威代表人物之一。他认为，地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。雷利巴洛维是美国现代土地经济学家。在其所著土地资源经济学不动产经济学一书中说：“地租可以简单地看做是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。“各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系”。,（三）现代西方经济学的地租理论,（四）马克思主义地租理论,马克思对地租理论的四大贡献：（1）揭示了地租的本质土地经济关系的体现，即地租是土地所有者和土地使用者对土地收益分配的关系。批判了西方经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点，马克思明确指出：“地租来自社会，而不是来自土壤”。所以，地租来自于社会而不来自于自然。（2）揭示了地租与产品价格之间的因果关系。马克思指出：“产品价格昂贵不是地租的原因，相反地地租倒是产品价格昂贵的原因。”（3）揭示了绝对地租产生的根本原因。批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误观点，揭示了绝对地租产生的根本原因是土地所有权的垄断。（4）揭示了级差地租产生的根本原因。批判了资产阶级经济学认为级差地租生产于土地的自然差异的错误观点，揭示了级差地租产生的根本原因是土地经营权的垄断。,注意几点：不同社会形态下地租性质的区别；土地资本利息与地租的区别；前者只是后者的一部分，前者只是级差地租的一部分。土地租金与地租的区别；土地租金是土地价格的一部分。前者除了后者外，还包括土地资本利息以及一部分平均利润和工资的扣除。地租与一般剩余产品的区别。地租只是一般剩余产品价值的一部分。,第二节马克思主义地租理论的基本观点,一、级差地租马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。,条件：（1）土地肥力的差异；在任何情况下，用于农业的土地（首先是耕地），其肥力和位置总是有差别的。农业工人在不同肥力或位置的土地上耕种，其劳动生产率必然有差别。在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；相反，在劣等土地上，产量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售的。（2）土地位置的差异；（3）土地投资的差异。,（一）资本主义级差地租产生的条件与原因,原因：土地经营权的垄断。资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。实体：超额利润。利用优越的自然条件而产生的超额利润，与利用优越的经济、技术条件（如投资多、设备先进、管理水平高等）而产生的超额利润具有共同点，即它们都不是在产品流通过程中由价格变动引起的，而是在生产过程中，部分企业由于利用了优越的自然、经济、技术条件，具有较高的劳动生产率，使产品个别生产价格低于社会生产价格而获得的。形态：级差地租和级差地租,级差地租：农业工业因使用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。级差地租：对同一块地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润。级差地租和级差地租的联系与区别（1）联系：级差地租是级差地租的基础和出发点（2）区别两者产生的条件不同；级差地租从土地出租时候起就产生了，而级差地租在土地租赁期满续订租约时才产生。,为什么最差耕地也有级差地租,如果单从级差地租的形态来看，最坏耕地是不产生级差地租的。但是，当社会对农产品需要增加，实行集约经营，对土地连续追加投资的情况下，把级差