策源咨询：2015年2月武汉房地产市场月报

武汉楼市月报【2015.02】武汉策源|市场部,武汉策源市场部出品，信息数据网络、市调、官网等多渠道收集，仅供参考。欢迎垂询：公司88850588市场部88850588-8202,一、宏观环境,二、土地市场,三、商品房市场,四、专题研究,【市场解读：2015年两会工作报告，地产调控淡出，政策松绑加码】,【挂牌21宗/79.9万方，春节前集中供应；土地成交10宗/29.9万方，成交总金额44亿元，海尔地产底价摘得古田旧改地块】,【岁末春节传统淡季，供应量下滑，成交量萎缩；成交价格相对较为稳定，环比微幅上扬0.3%，同比上涨13%】,【越秀星汇君泊武汉越秀地产又一力作】,DIRECTORY,五、策源简介,市场成交个案剖析商业办公,【受传统春节淡季影响，2月武汉市商办市场成交量价齐跌】,【专题研究商业人流动线分析】,【附件：策源地产简介/华中策源典型服务案例】,【行业信息摘录：2015年两会，李克强总理提出房地产三大关键词；中国1-2月份房地产统计数据喜忧参半】,行业信息摘录,2015年两会，李克强总理提出房地产三大关键词亿翰智库,3月15日上午，国务院总理李克强在人民大会堂回答关于房地产问题，有三大关键词：对外投资、社会保障、分类调控。关键词一对外投资三中全会后，政府提出走出去战略，非常重视产能输出以及资本输出，希望增加中国的对外投资，舒缓国内过剩的产能。从丝绸之路到亚投行等一系列做法都是在推动中国产能和资本走出去。国内的地产企业也可能更方便的借助产能输出和资本输出的机会拓展海外市场，但海外市场的风险也非常突出。在两会如此重要的场合关于地产的提问第一个是海外购房，说明中国人海外置业已经成为海外关注的焦点问题。如何利用机遇，积极拓展海外市场是未来房企不得不面对的问题。同时，3月13日发改委公布的外商投资产业指导目录把过去针对外商投资房地产限制类条款全部删除，外商直投的途径基本打开，未来对外开放和走出去战略是不容错过的大趋势。关键词二社会保障房地产既是经济问题更是民生问题，实际上也界定了在房地产调控的政府行政的边界。就是经济问题用市场的手段，民生问题由政府来解决。目前阶段，房地产行业面临更急迫的问题是经济问题，所以未来一段时间市场化的政策放松还存在空间。同时，保障性住房依然是政府行政工作的重点，保障房政策大趋势将更加稳健。值得注意的是，从大的政策思路看，房地产行业的市场化政策采取的是供给管理的视角，不是需求管理的视角。在经济下行趋势的背景下，政府对开发商的融资（包括资本市场等）、税收、规制等可能会有进一步放松。关键词三分类调控城市间的房地产市场差异，房地产调控将进一步放权至城市，因地制宜。城市之间的分化趋势基本已经确立，同时地方政府在不同的房地产环境中可能会尽量采取抚平周期的政策指向。但同时2014年出现的土地价格坚挺的情况也可能会在未来相当一段长时间内存在。除非整体经济出现大的波折，否则不会出现土地价格水平的实质性下降，需要开发企业有更多的智慧来应对行业价格波动和地价坚挺的局面。从需求管理的类别上看，本次两会第二次把改善型需求也纳入到支持范畴之中，二套房政策值得关注。,中国1-2月份房地产统计数据喜忧参半丁祖昱评楼市,3月11日，国家统计局发布了1-2月的房地产统计数据。与之前相比，本次发布的数据并没有一如既往“同进同退”，而是有好有差。,中央政府最放心的指标：房地产开发投资增速1-2月份，房地产开发投资增速为10.4%，环比只下降了0.1%。这个指标和经济增长密切相关。前两个月开发投资增速没有加速下行，而是稳住了趋势，也给了中央政府政府信心。,中央政府有压力的指标：新开工面积虽然投资增速平稳，但是新开工下降速度仍然较快，同比下降17.7%，延续了去年11月以来整体下行的走势。考虑到去年1-2月份新开工下滑较快，基数不高，今年1-2月却仍然延续了大幅下滑的状态，如果新开工颓势不扭转，会对房地产后市造成较大影响，相信这个指标对中央政府压力较大。,地方政府最担心的指标：土地成交该项指标下滑明显，1-2月份，土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，下降30.2%。这项指标直接影响地方财政收入。虽然去年1-2月延续了前年火爆市场，土地市场比较乐观，以致基数较高，但今年1-2月的回落还是让地方政府受到很大影响。,房企最担心的指标：销售面积，销售金额今年前两个月商品房销售面积、销售金额双双下降，分别同比下滑了16.3%和15.8%。去年四季度楼市成交明显回升，但1-2月行业销售又被当头一棒。当然一二月份受到季节因素影响，同比下降本在意料之中，但降幅较大，还是让房企平添诸多担心。,对房企有激励作用的指标：到位资金公布数据显示，到位资金反而有所增加，1-2月份，房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%，在销售下降的情况下，到位资金还有所增长，说明的当前资金链还是比较宽松。,未来行业趋势：谨慎中仍偏乐观随着两会稳增长的基调确定，宽财政、松货币、加投资、做创新、稳地产这些方向的确认，房地产作为对国民经济影响巨大的支柱行业，受到的政策青睐相对较多，今年政府对地产的扶持政策不用担心，更多是对于经济大环境的担忧，对于接下去几个月的行业指标表示谨慎乐观。,市场解读：2015年两会工作报告地产调控淡出政策松绑加码,政府工作报告中相关内容表述,解读1稳增长方针不变，特殊时期“房地产”仍将为经济发展做出重要贡献,解读2货币政策预期相对宽松，但大规模放水的历史不会再重演,12%的增速其实并不低,预计降准、降息等措施或将轮番上阵,“四万亿”大规模放水不会再重演,目前我国M2每提高1个百分点，需投放货币1.2万亿。在GDP缩减指数较低的情况下，这几乎高于名义GDP达5个百分点。,M2目标的实现，关键还在信用派生，但当前短期利率仍处于高位，制约长端利率下行空间，不利于实体经济融资成本降低，再考虑到外汇占款缺口，预计降准、降息等措施或将轮番上阵。,作为资本密集性行业，货币政策的宽松预期，无疑有利于降低房地产企业的资金成本，改善房企经营环境、缓解利润压力，刺激房地产行业开发规模持续扩张。但值得注意的是，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”，重蹈“四万亿”覆辙的可能性较低。,解读3去库存上升到国家战略高度，市场存量高企的压力有望减轻,35个典型城市商品住宅待售面积及存销比,由上图可以看出，截至2014年末，全国35个重点城市库存已然达到历史高位。虽然存量房转为公租房和安置房，先前已有提及，而此番在政府工作报告明文发布，更将其提升到了2015年国家战略部署高度。据国家统计局数据，2014年末全国房地产可售面积达6亿平方米，同比增长26.1%，再创历史新高，这一政策的执行无疑有利于加速闲置存量房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。,解读4行业政策面平稳宽松，二套房贷调整可能性大,2013年：加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求2014年：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2015年：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。,对比近三年的政府工作报告，对于房地产的相关表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”，并明确取消了“抑制投机投资性需求”的立场表述，这种鲜明的转变说明：2015年中国楼市的政策面仍延续市场化格局，整体平稳、宽松，政策环境只会比2014年更优渥。,2015年政策环境更加优渥,二套房房贷调整可能性大,“支持居民自住和改善性住房需求”，该类提法在09年以后较为罕见，未来二套房贷调整的可能性较大，二套房首付下调、贷款利率下调在未来极有可能实现。,总结,政策面趋向宽松短期内有利于市场加速去库存，然而行业长期趋势已确立,从此次两会的态度来看，为了拉动投资和消费，提振经济，房地产作为支柱产业维持稳定的基调已经十分明确，短期来看，政府扶持将提振市场信心，在一定程度上刺激需求，有利于市场加速去库存。然而从长期来看，房地产经过十多年的高速发展，也将随着宏观经济一起进入“新常态”。且在经济结构调整的过程中，在去房地产化的指引下，房地产行业也不得不遵循发展的必有规律，行业规模下滑的总体趋势已经确立。,土地市场【土地挂牌、土地成交】土地挂牌21宗/79.9万方，春节前集中供应土地成交10宗/29.9万方，成交总金额44亿元，海尔地产底价摘得古田旧改地块,土地挂牌：2月推出土地21宗/79.94万方，地块宗数环比几近翻倍，但总土地供应面积增加幅度不大,本月共推出21宗地块，土地面积共计79.94万方；地块宗数较上月环比大幅增加19宗，土地面积环比略增7.31万方/10.06%；本月挂牌地块集中于二环至三环，总净用地面积接近33.51万方，占总土地供应面积的42%，其中汉阳四新片区占比近三分之二；二环内、三环外土地供应面积各22万方左右，各占总比例约三成。,土地容积率,土地面积,武汉市2015年2月挂牌土地区域,2015年2月土地挂牌性质,2月土地挂牌一览表,2月土地挂牌一览表,土地成交：2月成交10宗/29.94万方，总成交金额43.89亿元，海尔地产底价摘得古田旧改地块,本月举行网拍一次，现场挂牌一次，招标一次；共成交10宗/29.94万方，总成交金额43.89亿元；土地市场受春节影响，网挂等方式共成交10宗地块；其中值得关注的是海尔地产低价摘得古田旧改地块，预建海尔智慧城；本月成交3宗地块产生溢价，其中武汉兴达联置业有限公司竞得的P（2015）008号商住用地溢价率最高，达138.03%，楼面地价3772元/。,P（2015）004号楼面地价：6906元/,P（2015）003号楼面地价：6647元/,P（2015）002号楼面地价:4258/,P（2015）006号楼面地价：3211元/,P（2015）007号楼面地价：3419元/,P（2015）008号楼面地价：3772元/,P（2015）012号楼面地价：4289元/,P（2015）013号楼面地价：7446元/,2月土地成交一览表,2015年2月武汉卖地10宗，土地成交面积近30万方，环比小幅减少38%成交金额近44亿元，土地出让收入环比翻番，大幅增加142%,2月成交土地10宗，同比去年2月略低3宗；本月成交面积29.94万方，同比减少31万方，大幅下降51%；2月总成交金额43.89亿元，同比增加10.87亿元，增加约33%，得益于本月成交区块几乎均位于主城区。,武汉市2014年1月至2015年2月土地成交月度走势,地块分析海尔地产P（2015）012号地块,典型成交地块：P（2015）012号硚口区长丰地块分析,宗地位置：硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处；拍卖情况：海尔地产以12.48亿元底价摘得地块。,宗地分A、B地块，形状不规则，容积率较高，用地性质为商住用地；沿街面长，昭示性强；商业建筑规模占比50%，商业占比较高。,P（2015）012号,地块位于城市二环与三环之间，属硚口板块，古田二路商圈。,硚口区古田板块正经历“旧貌换新颜”的蝶变期。轨道交通一号线新旧城区空间联动轴。由于地处城市轨道交通，联系中心城区与远城区，地块辐射能力强。,项目所在硚口区域将着力以汉正街商贸核心和古田生态新区核心为主的双核建设，通过产业结构升级，更新城市面貌，提升经济实力，打造城市副中心，未来发展空间巨大。,以“西拓、中联、东优”的空间发展思想为指导，整体形成“两核四区、一带五轴多点”的空间框架结构两核：更新改造之核汉正街旅游商贸核心；新兴发展之核古田生态新区核心。四区：古田生态新区、中央采购区、宝丰商贸区、汉正街旅游商贸区。一带：汉江生态商务带的引领带动。五轴：沿解放大道、古田二路、长江大道、长丰大道、二环线等五条功能拓展轴的延生带动。多点：结合不同分区、结合功能发展轴线，引致创新型现代服务业重点项目。,地块三面临城市道路，靠近轨道交通站点，距离汉口市中心仅20分钟，交通优势明显。,轨道交通1号线古田二路站连接城区五大商圈及五大居住板块，日均客流量超过了22万人次，年客运量7749万人次。,古田二路,南泥湾大道,古乐路,解放大道,轨道交通一号线,古田二路站,古田三路站,地块周边配套完善，区域环境及城市能级的更新升级，能够满足未来区域展需求。,招商江湾国际,凯德广场古田项目,汉口春天,省柴小区,正康花园,金太阳永利城,区域内竞争,区域内竞争：同区域内在售住宅项目,古田片区目前的在售楼盘不多，部分进入尾盘销售，到本案入市时，古田片区在售项目有广电兰亭荣荟、天宇盛世滨江、天宇万象国际，招商江湾国际、金太阳永利城。,区域外竞争：客户分流重点区域住宅项目,硚口片区客户有一定比例被汉阳市场所分流，因此汉阳片区，尤其是王家湾板块、月湖板块的主要项目。在售项目：王家湾板块：王家湾中央生活区、中大十里新城、万科汉阳国际；月湖板块：中海琴台华府、九龙仓月玺、华润悦府、中维月湖琴声；琴断口板块：佳兆业1号（潜在）、中国铁建国际花园（潜在）。,地块未来的竞争区域包括古田、月湖、王家湾等板块，其中古田板块为一级竞案，价格区间在9200-13500元/。,区域外竞争,天宇盛世滨江均价约13500元/,广电兰亭荣荟均价10214元/,万科汉阳国际精装约9600元/,中大十里新城均价9500元/,佳兆业一号预计约9000元/,中维月湖琴声均价14000元/,华润悦府均价约12000元/,中海琴台华府均价11500元/,中国铁建国际花园预计约9500元/,王家湾中央生活区均价9300元/,越秀星汇云锦均价约17500元/,九龙仓月玺均价10500元/,本案,在售项目,待售项目,天宇万象国际均价9200元/,金太阳永利城价格待定,招商江湾国际价格待定,成交价12.48亿元，楼板价4289元/，与板块竞案楼面价相近，土地成本优势不明显。,近两年硚口区开发总规模约446.4万,随着近年来硚口区投资环境的改善、交通设施的投入、工业基地和城中村的改造，已成为房地产市场发展的新板块；随着市政基础配套设施的加速推进，公共交通的建设完成，区域环境的不断完善，硚口楼盘性价比不断提高，升值空间大。,地块属于城市核心区，综合素质较高，目前区域入市项目较少，但所在区域规划为城市副中心，未来属于城市热点开发板块.,地块经济指标利于多物业形态打造，如何打造商业部分，是项目的开发难点。,商品房受传统春节淡季影响，商品房成交量为近一年最低值成交价格相对稳定，环比微幅下跌3%，同比小幅上涨8%,全市商品房：商品房成交量环比大幅减少77%，市场价格环比微幅下跌3%,成交量：91.53万，环比降幅77%，同比增幅10%；成交价格：8291元/，环比降幅3%，同比涨幅8%。,2月,分析：2月份正值中国传统春节假期，受春节淡季影响，商品房量价连续两月下挫，其中成交量更是成为仅一年来最低值；本月成交量为91.53万方，环比大幅减少76.78万方，降幅达77%；同比减少10.68万方，降幅10%；价格方面相对较稳定，环比微幅下跌3%；同比小幅上涨8%。,商品住宅_市场成交岁末春节传统淡季，供应量下滑，成交量萎缩成交价格相对较为稳定，环比微幅上扬0.3%，同比上涨13%,分析：,全市供求：1、2月以来，楼市步入销售淡季，从市场推盘节奏来看，供应量呈现下滑趋势；销量方面，春节淡季效应明显，2014年刚刚完成销售业绩的开发商在年初的投入并不积极，春节期间客户购房意愿也较弱，成交量主要以返乡置业人群为主。,2月，武汉商品住宅呈现量跌价稳的走势。成交方面，受传统春节长假影响，商品住宅销量大幅下滑。价格方面，均价与1月基本保持持平。不少项目借返乡置业节点推出特价房源，由于春节备案滞后影响，房价下降未能体现，反而较一月有微幅上涨。,供应量：123.99万，环比跌幅-20.24%，同比涨幅295.25%；成交量：83.6万，环比跌幅-44.3%，同比跌幅-9.07%；成交价格：7954.16元/，环比涨幅0.27%，同比涨幅13.08%。,2月,单价成交结构：春节受高价楼盘备案影响，2月8000元/以下单价段产品成交占比降低；万元以上单价段产品成交占比为22.11%。,（数据来源：中国指数研究院）,分析：2月8000元/以下单价段产品成交占比为54.66%，下降约3.5个百分点，万元以上单价段产品成交占比为22.11%。结合市场情况来看，中高价楼盘占比有所增加，8000元/以上单价段产品成交占比增加，主要表现为以下项目的集中备案：福星惠誉红桥城、东湖御苑、纯水岸东湖、金地自在城等。,（单位：元/）,分析：2月各面积段成交占比中，90-120、120-140及140以上面积段产品成交占比增加，分别为2.33%、0.01%及0.34%。本月全市商品住宅成交结构较上月变化不大，主要受春节影响，成交量整体下滑，结合到本月推盘及备案情况来看，多为前期销售的刚需及改善类产品，以70-120的两房三房为主。,面积成交结构：90-120户型仍是市场成交主力产品，本月120以下面积段产品成交占比略微下滑0.35%。,（数据来源：中国指数研究院）,分析：一房产品占比3.21%，较上月增涨约1.58%个百分点，四房以上及别墅产品占比10.35%，较上月减少约1个百分点。二房三房产品占比86.44%，市场成交户型以两房和三房为主，该类产品功能齐全、面积及总价控制合理，刚需及改善类居住需求大，多数楼盘也主推该类产品。,房型成交结构：两房三房产品占主导，占比达86.44%；本月一房产品成交占比增加；别墅产品成交占比为2.81%。,（数据来源：中国指数研究院）,区域成交量：2月洪山区成交量居榜首，东湖高新区排名第二，受春节影响，所有